Sunday, October 21, 2012

Sebelum Ambil KPR, PERHATUUKAN Inii...

"Daripada mengontrak rumah terus, lebih baik ambil KPR!". Begitu saran seorang teman pada suatu waktu. Namun, mengambil KPR itu gampang-gampang susah.
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah program dari bank yang membantu nasabah untuk mendapatkan rumah. Mudahnya adalah bank akan membayar lunas sebuah rumah, lalu nasabah akan membayar ke bank dengan cara dicicil plus bunga.
Kini, semakin banyak bank yang menawarkan KPR. Agar tak salah pilih, Anda harus bijak menentukan bank yang sesuai dengan keinginan. Nah, berikut ini adalah beberapa tips yang bisa disimak dan berguna untuk Anda yang masih ragu-ragu:
1. Jangka waktu
Jangka waktu maksimal KPR yang ditawarkan bank biasanya 15 tahun. Namun, kini ada juga bank yang menawarkan cicilan hingga 20 tahun. Semakin lama jangka waktu kredit, semakin besar total bunga yang harus dibayar.
Namun, keuntungannya, jangka kredit terpanjang akan meringankan biaya cicilan per bulan. Selain itu, kita perlu ingat, bahwa investasi properti nilainya akan selalu meningkat dari tahun ke tahun.
2. Besarnya cicilan
Agar cicilan tak terlalu mahal, sebaiknya Anda menyiapkan uang muka yang cukup. Idealnya, siapkan uang muka sekitar 30 persen dari harga rumah.
Selain itu, perlu diingat, pinjaman KPR bank tak boleh melebihi 70 persen dari harga rumah. Harus dipastikan juga, bahwa besarnya cicilan KPR yang Anda ambil tak melewati 30 persen dari pendapatan per bulan.
3. Siapkan uang tambahan
Selain membayar uang muka, Anda sebaiknya menyiapkan uang untuk keperluan surat-surat. Pengurusan KPR di bank biasanya membutuhkan beberapa biaya seperti administrasi, booking fee, biaya penilaian jaminan, administrasi kredit dan provisi kredit.
Ada juga biaya lain seperti untuk asuransi yang mencakup asuransi jiwa untuk menutupi debitur dan asuransi kebakaran untuk membiayai rumah yang dijadikan agunan KPR tersebut. Jangan lupa, ada biaya pengikatan kredit secara hukum meliputi biaya Akta Pengakuan Utang dan Perjanjian Kredit, Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), Akta jual-beli biaya bea batik nama sertifikat, BPHTB, dan jasa notaris.
4. Pilih bank yang tepat
Masing-masing bank memiliki program KPR tersendiri. Ada yang menawarkan bunga fixed selama setahun, ada juga yang menawarkan bunga fixed selama dua tahun. Sebelum menentukan bank, ada baiknya Anda membandingkan program KPR beberapa bank. Selain itu, pastikan bank yang Anda pilih memiliki jaringan dan pengalaman yang sudah terpercaya.

Protect Property Anda dengan Asuransi

Anda tentu satu pemikiran, bahwa properti merupakan aset yang nilainya terus meningkat. Akan tetapi, sudahkah Anda Melindungi asset anda jika sewaktu-waktu terjadi musibah, bencana, atau gangguan yang menghancurkan aset properti Anda?
Begitu banyak diluar sana  perlindungan aset properti ditawarkan oleh berbagai perusahaan asuransi. Bahkan, kini ada beberapa perusahaan yang menawarkan penanggungan untuk semua risiko. Hanya, mesti diingat, perusahaan asuransi tetap memiliki batas tanggung jawab tertinggi dalam pembayaran suatu klaim atas nilai pertanggungan.
Untuk itu, tidak ada salahnya Anda menyimak tips sederhana memilih asuransi untuk properti Anda berikut ini:
1.Pahami  kebutuhan asuransi yang diperlukan. Penggunaan properti, lokasi dan potensi risiko menjadi pertimbangan memilih jenis produk properti.
2. Pilih perusahaan asuransi yang memiliki reputasi baik.
3. Telaah lebih detail keuntungan yang ditawarkan dengan potensi risiko yang akan timbul. Jika perlu, minta presentasi atau penjelasan khusus dari pihak asuransi.
4. Buat daftar rincian perabotan, peralatan atau stok barang lain sebagai data pegangan ketika akan mengajukan permohonan klaim asuransi.
5. Meminta polis asuransi asli dan memeriksa isi polis, apakah telah sesuai dengan proposal dan permintaan Anda.
6. Mencatat nomor telepon kantor atau agen dari perusahan asuransi untuk keperluan klaim dan perpanjangan tahun berikutnya.
Sumber :
Kompas Cetak

Pembatalan Rumah Tipe 36 Bakal Memperluas Pasar

JAKARTA, KOMPAS.com - Keputusan Mahkamah Konstitusi (MK) membatalkan ketentuan Pasal 22 Ayat (3) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman bukan hanya mendapat sambutan baik masyarakat karena masih punya harapan memiliki rumah. Pihak bank yang diwakili oleh Bank Negara Indonesia (BNI), serta Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) bahkan mendukung keputusan tersebut.
Kalau kemarin dibatasi tipe 36 sudah bisa berjalan, apalagi sekarang tidak dibatasi.
-- Setyo Maharso
"Dari segi pemberi KPR itu tidak mempermasalahkan 36 atau 26. Mungkin, biasanya kita batasi itu dari jumlah loan-nya. Itu mungkin akan lebih masalah di pengembang. Pengembang yang tadinya harus minimal rumah tipe 36, sekarang jadi tipe 27 lagi. Buat kami, pokoknya kita itu punya KPR minimum Rp 50 juta. Selama itu masuk dalam Rp 50 juta, ya, kita danai," kata Direktur Konsumer dan Ritel BNI, Darmadi Sutanto, di acara konferensi pers BNI-REI Expo 2012 di Jakarta, Rabu (17/10/2012) kemarin.
Ketua umum Dewan Pengurus Pusat (DPP) Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI), Setyo Maharso mengatakan, tidak ada masalah dengan keputusan MK tersebut. Menurut dia, pembatalan aturan rumah bertipe 36 justeru akan memperluas pasar.
"Kalau kemarin dibatasi tipe 36 sudah bisa berjalan, apalagi sekarang tidak dibatasi," ujar Setyo.
Dalam kesempatan berbeda, Ketua DPP Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI) Eddy Ganefo memperkirakan harga rumah di bawah tipe 36 meter persegi berkisar antara Rp 50 sampai Rp 70 juta. Jika perkiraan ini tepat, artinya bank memang dapat membiayai pinjaman yang dibutuhkan oleh pembeli rumah.
Perlu diketahui, bunyi lengkap Pasal 22 Ayat (3) adalah "Luas lantai rumah tunggal dan rumah deret memiliki ukuran paling sedikit 36 meter persegi". Dalam pertimbangannya, MK menilai, pasal tersebut merupakan pengaturan yang tidak sesuai dengan pertimbangan keterjangkauan daya beli sebagian masyarakat, terutama masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
MK akhirnya membatalkan ketentuan tersebut pada Rabu (3/10/2012) lalu. Sebelum dibatalkan, pemerintah menjadikan rumah tipe 36 meter persegi sebagai patokan batas minimal tipe rumah untuk mendapatkan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Hal ini tercantum dalam Peraturan Menteri Perumahan Rakyat (Permenpera) Nomor 13 Tahun 2012 tentang Perumahan dan Permukiman. Saat ini, dengan pembatalan peraturan tersebut oleh MK, Kemenpera juga akan memperbarui peraturannya.

Friday, September 28, 2012

Nih, Alasan Perlunya Melirik Bisnis Kondotel!

Pasar properti di Tanah Air kian semarak dengan berbagai pilihan produk investasi. Salah satu investasi yang kini banyak diminati adalah kondominium hotel atau kondotel.
Pertumbuhan kondotel semakin marak dalam 2-3 tahun terakhir. Ke depan, tren investasi kondotel bintang empat dan lima masih tinggi, tetapi bintang dua dan tiga semakin dilirik.
-- Hasan Pamudji
Kondotel menawarkan pendapatan pasif yang menggiurkan di tengah pertumbuhan pusat bisnis dan pariwisata. Berbeda dengan apartemen sewa, kondotel tampil murni sebagai produk investasi yang menawarkan model pemilikan unit kondominium untuk dikelola seperti hotel. Investor tak perlu repot memikirkan cara mengoperasikan atau mencari penyewa karena unit yang sudah dibeli akan dikelola oleh operator hotel.
Model investasi kondotel juga memiliki perbedaan dibandingkan dengan rumah tinggal (landed house). Jika investor rumah menitikberatkan pada keuntungan modal (capital gain) dari kenaikan harga jual rumah, investor kondotel mengedepankan keuntungan rutin dari nilai sewa unit.
Saat ini, pertumbuhan harga residensial atau rumah tinggal rata-rata 15-20 persen dari nilai investasi per tahun meski tidak semua rumah untuk segmen menengah atas mengalami pertumbuhan nilai jual tinggi. Jika rumah itu disewakan, nilai sewanya hanya tumbuh 3-4 persen per tahun.
Hal itu berbeda dengan kondotel yang menawarkan nilai sewa 8-12 persen dari nilai investasi per tahun selama masa jaminan sewa (guarantee rental), yakni 2-5 tahun. Selepas masa jaminan sewa berakhir, pendapatan sewa bagi investor akan bergantung pada kinerja operasional hotel secara keseluruhan yang memengaruhi pembagian keuntungan tahunan antara pemilik dan operator hotel.
Investor yang berniat melakukan jual-beli unit kondotel masih berpeluang meraih keuntungan jika melakukan transaksi pembelian pada awal pembangunan proyek atau masa pra-penjualan (pre-sales) untuk dijual kembali sewaktu proyek dipasarkan.
Namun, besarnya keuntungan modal dari jual-beli unit ini sangat bergantung pada lokasi, mutu proyek, dan pengembang. Sebagai contoh, kondotel Eaton Luxe, Nirwana Bali Resort, di Tanah Lot, Tanaban, Bali, yang akan dibangun PT Bakrieland Development Tbk menjanjikan pengembalian sewa 40 persen dari nilai investasi . dalam kurun waktu lima tahun pertama. Proyek itu rencananya dibangun mulai Februari 2012 dan tuntas pada Februari 2014.
Chief Marketing Officer Hotel Development Bakrieland Unit Usaha Hotels and Resorts Deden Sudarbo menuturkan, unit kondotel Eaton Lute tipe 48 meter persegi pada masa pra-penjualan ditawarkan mulai dari Rp 990 juta per unit. Pada masa pemasaran (launching), yakni 10-12 bulan sejak pra-penjualan, harga jual tipe 48 meter persegi itu bisa mencapai Rp 1,1 miliar-Rp 1,2 miliar per unit. Demikian pula harga unit tipe 251 m2 yang saat pra-penjualan ditawarkan Rp 3,8 miliar bisa naik menjadi Rp 6 miliar pada saat pemasaran.
Pesaing hotel
Konsultan properti, Knight Frank, mencatat, pertumbuhan kondotel saat ini paling pesat di Bali. Kondotel di Bali sebagian besar bertaraf bintang empat dan lima. Sebagian besar proyek kondotel berada di Kuta (68 persen), Nusa Dua (16.3 persen), dan Uluwatu (13,3 persen).
Selama semester I-2011, pasokan unit baru kondotel di Bali mencapai 2.713 kamar dari total 21 proyek. Tingkat penyerapan hunian mencapai 2.578 unit atau 95 persen. Penyerapan tertinggi berada di Nusa Dua (99,8 persen), diikuti Kuta (95,7 persen) dan Uluwatu (89,8 persen).
Sebagai instrumen investasi, kondotel tampil sebagai pesaing bisnis hotel dan terus berkembang seiring pertumbuhan ekonomi Indonesia, meluasnya jumlah wisatawan, dan kegiatan bisnis. Pemilik kondotel juga mendapat hak menginap di unit miliknya maksimum 21 hari setiap tahun.
"Pertumbuhan kondotel semakin marak dalam 2-3 tahun terakhir. Ke depan, tren investasi kondotel bintang empat dan lima masih tinggi, tetapi bintang dua dan tiga semakin dilirik," ujar Hasan Pamudji, Research Manager Knight Frank.
Mulai semester II-2011 hingga 2012, proyek baru kondotel di Bali berjumlah 12 proyek atau total 1.755 kamar dengan tingkat pra-penjualan di kisaran 36 persen. Pertumbuhan kondotel juga meluas ke kota-kota wisata, seperti Balikpapan, Bogor, dan Manado, di samping Jakarta dan Surabaya sebagai pusat bisnis. Banyaknya kondotel baru ikut memacu kompetisi harga. Diperkirakan, harga unit kondotel hingga akhir tahun ini naik 10 persen.
Sebagian besar kondotel di Indonesia saat ini dikelola operator asing. Terkadang, nama operator hotel asing masih dianggap jaminan mutu pengelolaan hotel.
Belakangan, beberapa pengembang besar dalam negeri mulai membidik pasar kondotel bintang dua dan tiga (budget hotel, sekaligus terjun menjadi operator. Menurut Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch Ali Tranghanda, pendapatan sewa kondotel berpeluang meningkat setelah beroperasi 2-3 tahun dengan asumsi pengelolaannya baik dan lokasi proyek cukup bagus. Kekayaan daerah wisata di Indonesia dengan pertumbuhan kunjungan wisatawan dalam dan luar negeri adalah potensi yang menggiurkan bagi bisnis kondotel.
Namun, patut diingat, lokasi bukan satu-satunya penentu keberhasilan investasi kondotel. Faktor yang tak kalah penting adalah kualitas operator hotel yang menjadi daya tarik human.
Nah, selamat berinvestasi dengan bijak!

Anak-anak Muda Makin Jadi Target Pengembang?

Jangan remehkan orang-orang muda sebagai pasar properti potensial saat ini. Dari 9.805 responden asal Indonesia mengenai pasar properti di tanah air, salah satu hasil survei terbaru paling menonjol adalah kenyataan saat ini golongan muda berusia antara 20 sampai 35 tahun sudah siap membeli properti.
Mayoritas yang ikut survei ini berusia muda, eksekutif muda, yang boleh dikatakan mereka orang-orang yang sangat dinamis dan siap membeli rumah pertamanya.
-- Meddy Papinka
Demikian hasil survei iProperty Group yang dipaparkan di Jakarta, rabu (26/9/2012). Selain berusia muda, hasil survei tersebut juga menyatakan, para responden asal Indonesia ini akan membeli properti dalam jangka waktu 6 sampai 12 bulan akan datang.
"Kalau kita lihat dari hasil survei, mayoritas pengunjung dalam survei itu (berusia) 20 sampai 35 tahun. Bukan berarti kemudian semua berkisar ke sana, tapi mayoritas yang ikut survei ini berusia muda, eksekutif muda, yang boleh dikatakan mereka orang-orang yang sangat dinamis dan siap membeli rumah pertamanya," kata Manajer Penjualan Rumah123.com, Meddy Papinka.
Survei yang diadakan pada periode 1 Juli sampai 31 Agustus 2012 ini menemukan beberapa temuan penting. Sebanyak 72% dari 9.805 responden survei adalah kelompok usia 20-35 tahun. Masing-masing responden memiliki penghasilan kurang dari Rp 100 juta setiap tahunnya dengan alokasi dana yang sanggup mereka investasikan untuk properti sekitar Rp 200 juta.
Umumnya di para responden tersebut bekerja di sektor administrasi, wiraswasta, dan profesional. Selain itu, sebanyak 73% responden menginginkan rumah landed atau rumah tapak. Melihat hasil survei ini, terlihat indikasi bahwa dalam 6 sampai 12 bulan mendatang jumlah permintaan hunian terjangkau akan meningkat pesat.
"Kalau kita lihat dari para developer sendiri, misalnya contoh, beberapa waktu yang lalu supply yang ada untuk apartemen, mereka tengah menyiapkan banyak apartemen untuk kalangan menengah ke atas. Tapi, dengan tren yang ada sekarang, mereka pun sudah mulai memberikan tawaran-tawaran apartemen dengan target pasar kalangan menengah ke bawah," ujar Meddy.
"Ini, paling tidak, reaksi yang dilakukan para pengembang. Mereka juga melihat target pasar yang besar untuk. Mereka (para pengembang) pasti responsif," tambahnya.

Saturday, September 22, 2012

Punya Usaha Untung, Tapi Bingung Bagi-bagi Laba

Jakarta - Saya memiliki usaha sendiri, yang saya ingin tanyakan seberapa besar idealnya prosentase pembagian laba, untuk gaji karyawan, dana cadangan, belanja modal atau mungkin ada pembagian untuk biaya yang lain?


Terima Kasih

Supriyadi

supriyadiningsih@yahoo.co.id


Jawaban:

Untuk menentukan pembagian laba usaha memang umumnya berbeda-beda. Namun bisa saya berikan gambaran idealnya sebagai berikut:

Total gaji, bonus, komisi, tunjangan dan lain-lain yang berhubungan dengan karyawan adalah sebesar 30-50% dari laba kotor usaha. Gaji anda sebagai pemilik usaha juga diambil dari pembagian tersebut.

Jika dari prosentase tersebut masih ada dana yang berlebih maka itu bertanda usaha anda sudah baik dan membutuhkan lagi karyawan-karyawan baru untuk membesarkan usaha anda.

Laba kotor tersebut juga sudah termasuk dikurangi oleh biaya operasional usaha seperti biaya transportasi, listrik, sewa tempat, alat tulis kantor (ATK), telekomunikasi dan lainnya yang rutin dikeluarkan tiap bulan. Dari pengeluaran gaji dan biaya operasional maka akan didapat laba atau keuntungan bersih.

Laba bersih ini yang dapat dibagikan sebagai berikut :




  • 20% untuk investasi dan dana cadangan, sebagai tabungan untuk kebutuhan operasional usaha dalam jangka menengah/panjang (tidak diambil kecuali ada hal yang sangat penting). Bisa dalam bentuk tabungan, deposito, emas, properti atau surat berharga lainnya.
  • 10% dapat digunakan untuk keperluan investasi usaha, misal investasi di infrastruktur, sistem, SDM, teknologi dan lain-lain. Bisa juga diinvestasikan pada usaha baru yang menguntungkan.
  • 60% untuk modal berputar, kebutuhan dana untuk operasional usaha yang menyangkut penjualan dan penyediaan inventori barang.
  • 10% untuk digunakan untuk keperluan pribadi dan keluarga anda, dana ini layak anda gunakan sebagai tanda penghargaan terhadap diri anda yang sudah bekerja dan berjuang membesarkan usaha.
  • 10% untuk anda salurkan sebagai dana sosial, sumbangan, infaq/sodaqoh anda sebagai bentuk rasa tanggung jawab usaha anda terhadap lingkungan dan masyarakat sekitar yang membutuhkan.

Tentu saja pembagian ideal ini bisa anda lakukan jika usaha anda menguntungkan atau menghasilkan laba bersih. Namun jika kita bisa belajar untuk disiplin dan berkomitmen menerapkan pembagian ini maka usaha anda tentu akan lebih besar dan mempunyai laba yang baik.

Wednesday, September 19, 2012

Andy K Natanael: "Siapa Bilang Properti Kita di Titik Jenuh?"

Sebagai seorang pemasar properti yang tengah "naik daun", Andy K. Natanael (41) mengaku berani menjamin kondisi properti di Indonesia saat ini dan ke depan sangat baik. Chief Marketing Officer di PT Modernland Realty Tbk ini mengaku tidak setuju jika ada yang mengatakan, bahwa harga properti saat ini terus meningkat tetapi pembelinya semakin menurun.
Tapi, harus juga diingat, konsumen kita masih banyak sekali yang mempunyai rasa bangga untuk bisa mendapatkan properti. Itu potensinya.
-- Andy K Natanael
"Memang, di beberapa tempat harga properti sudah mencapai titik jenuh. Tapi, harus juga diingat, bahwa konsumen kita masih banyak sekali yang mempunyai rasa bangga untuk bisa mendapatkan properti. Itu potensinya," kata Andy kepada Kompas.com.
Andy, secara retoris mengatakan, untuk apa sebetulnya alasan orang membeli barang atau produk. Menurut dia, ternyata ada empat hal atau alasan orang membeli sesuatu barang atau produk, terutama properti.
"Pertama, orang membeli karena need, atau karena alasan kebutuhan.
"Saya beli baju ini karena saya memang butuh, terserah mau bajunya warna apa, saya harus beli karena butuh baju. Begitu juga kalau perut sedang lapar, apa saja di meja makan bisa kita lahap, yang penting makan, karena kita memang sedang butuh makan," kata Andy.
Alasan kedua adalah want atau ingin. Andy membedakan alasan ini dengan need.
"Saya butuh baju, maka saya beli baju, di situ ada kebutuhannya. Saya butuh baju untuk kerja, tapi saya ingin warna putih. Berarti sudah ada keinginan, sehingga alasannya bukan cuma butuh. Di situ ada dua alasan mengapa saya beli baju," ujarnya.
Alasan ketiga, lanjut Andy, orang membeli karena love, lantaran cinta atau sayang.
"Anda membelikan baju untuk isteri Anda karena cinta. Anda membelikan isteri bunga atau berlian, itu kan juga karena cinta. Tapi, hasilnya akan berbeda kalau Anda membelikannya karena butuh. Kalau demikian, Anda membeli karena terpaksa," katanya sambil terbahak.
Alasan keempat, tutur Andy, adalah membeli karena prestise, karena mempertahankan gengsi.
"Kalau kita sudah tahu keempat alasan itu, kita enak sekali menjual produk properti kita. Itu alasan saya kenapa tidak setuju properti kita mengalami titik jenuh dan terjadi bubble (menggelembung)," kata Andy.
"Anda lihat sendiri, orang-orang di perbankan itu ahli hitung-hitungan ekonomi. Sampai hari ini, perbankan masih memberikan fixed tingkat bunga KPR dua tahun. Nah, kalau mereka sudah menghitung akan terjadi bubble, mana berani mereka kasih fixed dua tahun," ujarnya.
Selain itu, menurut Andy, pemerintah pun mengerti bahaya kondisi properti yang mendekati bubble. Tak heran, kata dia, pemerintah menetapkan uang muka (DP) rumah 30% untuk semua unit rumah yang luas bangunannya di atas 70 meter persegi.
"Nah, sementara yang namanya pengusaha itu juga harus pintar, harus selalu inovatif dan kreatif, sehingga dibuatlah misalnya unitnya hanya 69,5 meter persegi. Itu di bawah 70 meter persegi, kan?" kata Andy, kembali terbahak.
Untuk itu, Andy melanjutkan, dirinya mengatakan kondisi properti Indonesia saat ini tetap aman dalam arti flat atau datar. Semua butuh terobosan kreatif dari semua pihak.
"Kalau dibilang booming tidak, dikatakan bubble juga tidak," ucapnya.

Saturday, September 15, 2012

TEHNIK MENUTUPI SERVICE CHARGE KIOS PADA SEBUAH MALL YANG SEPI PENGUNJUNG


begini , khan saya punya kios di salah satu mall di depok tapi sampai skrg masih sepi aja jadi mau buka usaha juga susah..berat buat operasionalnya, status kios itu sekarang kosong surat dari developer baru ppjb, nah permasalahannya kan tiap bulan pengelola nagih service charge sementara kios tsb sampe skrg blm menghasilkan apa2 otomatis tagihan buat service charge tsb lama2 jadi numpuk.nah saya minta saran gimana sebaiknya soal kios itu klo saya jual/rent juga peminatnya susah, mau dipake sendiri berat modal dan operasionalnya karena masih sepi. pertanyaannya:

1. bisa nggak ya kalo surat baru ppjb untuk jaminan pinjaman ?

2. supaya nutup buar bayar service chargenya aja gimana ya caranya? maksudnya diapain tuh kios?

thanks yah


JAWAB

Ya memang agak repot ya, si developer ngga mau ngerti kalo mallnya sepi dan ngga peduli tetap nagih service charge ke kita. mestinya mereka perbaiki dulu trafic pengunjung baru service charge.

di surabaya, malah ada mall yang ngasih gratis SEWA. selama 1 tahun . hanya bayar sevice charge. kalo 1 tahun selesai bisa lanjutin dengan uang sewanya.

mungkin anda bisa pake cara diatas. buat pancingan ke calon penyewa. sewakan saja GRATIS tapi dengan catatan SERVICE CHARGE dan pln , penyewa anda yang tanggung.

jadi anda kan terhindar dari beban service charge. nanti setelah 1 tahun anda liat bagaimana penyewa anda kalo udah jalan, ya kenakan biaya sewa tapi bertahap dari yang murah dulu, sesuaikan kemampuannya supaya penyewa anda ngga kabur dan tetap bisa mengcover service charge anda

untuk dijadikan JAMINAN , kayaknya bank ngga mau kalo masih dalam bentuk SPJB.



sumber : kaskus/promedia/novena/manguns

Strategi Kontrak Bangun...

Ini dia Strategi  Kontrak Bangun... jadi logikanya begini:

pemilik tanah menyewakan bangunan (yang belum dibangun) dalam jangka waktu tertentu (biasanya panjang, min. 10 thn) dengan harga tertentu... tentunya harga tersebut harus diperhitungkan di awal oleh pemilik tanah karena sebagian dipakai untuk membangun...

biasanya si calon penyewa sudah memberikan spesifikasi bangunan di awal, selanjutnya pemilik tanah (dan/atau calon penyewa) bisa mulai mencari kontraktor yang membangun atau mulai mengkalkulasi biaya yang dibutuhkan untuk membangun...

tetapi tetap sebaiknya membangun dengan kualitas yang baik... sebab bangunan itu nantinya adalah milik yang punya tanah... bukan penyewa... toh setelah akhir masa sewa, bangunan itu sepenuhnya dikuasai pemilik tanah...

bisa saja kelak si penyewa mau memperpanjang sewa... dengan harga berkali2 lipat dari harga awal tentunya hehehe...

oya... perhitungan sewa dimulai ketika penyewa mulai menggunakan bangunan lho ya... bukan sejak awal tanahnya mulai dibangun... ini berhubungan dengan logika yang di awal tadi... yang disewakan adalah bangunannya (atau ruangan di dalam bangunan tersebut) bukan tanahnya...

Monday, September 10, 2012

Kiat Memasang Cermin di Dinding

Sesuaikan dengan desain ruangan, perhatikan teknis pemasangan, dan jangan lupa pakai peralatan keamanan kerja.
Dulu, cermin hanya digunakan sebagai pelengkap ketika merias diri. Aplikasinya dibingkai dan digantung di dinding. Kini cermin banyak dipakai untuk membuat ilusi ruang. Ruang yang sempit pun tampak lebih luas.
Aplikasinya cermin dipasang pada bidang dinding yang luas. Seperti dipasang menerus dari lantai sampai plafon. Proses pemasangan tidak rumit. Hanya saja, cermin yang cenderung rapuh dan mudah pecah membutuhkan kehatian-hatian ekstra. Agar maksimal ada 7 (tujuh) hal yang harus Anda perhatikan
1.  Perencanaan Desain  yang Matang  
Lakukan perencanaan desain di awal, karena akan berpengaruh pada jenis cermin dan teknik pemasangan. Tentukan letak cermin, bisa pada satu bidang dinding penuh atau sebagian saja. Cermin yang dipasang di satu sudut ruangan seukuran pintu juga bisa memberi ilusi ruang di balik dinding. Syaratnya letakkan furnitur bersebelahan dengan dinding kaca agar ilusi tercipta sempurna.
Bidang cermin yang lebar juga bisa dimodifikasi dengan membuat potongan-potongan cermin dan menyusun seperti puzzle  hingga menutupi seluruh dinding. Bisa juga dipadukan dengan material lain sesuai desain yang Anda inginkan. Tentukan juga cermin akan memakai bingkai atau atau tidak. Ini akan mempengaruhi teknik pemasangan dan ketebalan cermin yang digunakan.
2.  Pengukuran yang akurat
Ukur dengan cermat bidang dinding yang akan dipasang cermin. Jika desain dinding terbuat dari potongan cermin, jangan lupa catat juga ukuran tiap potongan cermin. Pastikan ketika potongan cermin itu telah tersusun, berada pas di bidang dinding. Ketelitian pengukuran ini digunakan juga sebagai pedoman saat memesan dan memasang cermin.
3.  Pilih jenis cermin yang tepat
Ada dua jenis cermin yang biasa digunakan untuk interior. Jika ingin memberikan efek luas pada ruangan gunakan cermin biasa dengan pantulan sempurna. Jika ingin suasana ruang lebih elegan dan cozy  gunakan bronze mirror . Cermin yang berefek perunggu ini biasa dipadu dengan pencahayaan yang hangat.
4.  Perhatikan Ketebalan Cermin
Desain cermin yang akan dipasang berpengaruh pada ketebalan cermin. Gunakan ketebalan cermin 5mm untuk aplikasi cermin tanpa pigura (frameless)  di bidang yang luas. Jangan gunakan ketebalan di bawah itu, karena cermin akan melendut dan menghasilkan bayangan ruang yang distorsi. Sedangkan desain cermin yang menggunakan pigura di tepi cukup menggunakan cermin dengan ketebalan 3mm. Ini karena pigura ikut menahan posisi cermin.
Jika ingin menggunakan potongan cermin yang disusun dalam bentuk puzzle bisa menggunakan ketebalan 3mm untuk ukuran sekitar 30cmx30cm. Gunakan ketebalan yang seragam jika menggunakan potongan cermin kecil-kecil yang disusun pada satu bidang dinding, agar tampilan dinding rata.

Rayu Konsumen, BII Luncurkan "KPR Floating Rate"

PT Bank Internasional Indonesia Tbk (BII) meluncurkan program kredit pemilikan rumah (KPR) "BII KPR Floating Rate". Dalam siaran persnya di Jakarta disebutkan, "BII KPR Floating Rate" adalah program KPR yang memungkinkan nasabah mendapatkan suku bunga floating terendah, yakni BI Rate + 3,5%, sejak pencairan kredit hingga jangka waktu kredit berakhir.
Peluncuran program ini dilakukan secara simbolis oleh Direktur Perbankan Konsumer BII Stephen Liestyo di Jakarta, Jumat (7/9/2012) lalu. BII menawarkan program ini kepada masyarakat hingga Desember 2012 mendatang.
“Sebagai salah satu bank yang memiliki produk dan program di bidang KPR, kami kembali melakukan inovasi melalui BII KPR Floating Rate,” kata Stephen.
Program floating rate ini memberikan tambahan pilihan kepada nasabah, selain suku bunga fixed dalam periode tertentu yang selama ini ditawarkan. Sementara "BII KPR Floating Rate" dapat menjadi solusi pembiayaan alternatif bagi nasabah dalam mengakses produk KPR secara lebih efektif dan efisien dan dapat memberikan nilai tambah berupa manfaat lebih optimal bagi nasabah.
Melalui program ini, nasabah dapat memantau pergerakan suku bunga acuan bank sentral secara transparan sehingga dapat memastikan pergerakan suku bunga KPR-nya. Nasabah juga akan mendapatkan manfaat berupa bebas penalti jika hendak melakukan pelunasan lebih awal dari masa kredit, mendapatkan hadiah asuransi jiwa dan kesehatan untuk tahun pertama serta bebas iuran tahunan BII Kartu Kredit selama masa cicilan KPR berlangsung.
Selain itu, fasilitas "BII KPR Floating Rate" dapat digunakan untuk pembiayaan pembelian rumah, apartemen, kaveling siap bangun, dan ruko/rukan. Program ini juga dapat digunakan untuk keperluan refinancing atau kredit multiguna dengan jaminan rumah, apartemen dan ruko.
Adapun jangka waktu pemilikan rumah maksimal 15 tahun, apartemen dan ruko/rukan maksimal 10 tahun serta kaveling siap bangun maksimal 5 tahun. Sedangkan refinancing maksimal 10 tahun.
Sementara itu, besarnya nilai pembiayaan rumah, apartemen, kaveling siap bangun dan ruko/rukan yang dapat dimanfaatkan nasabah berkisar dari Rp 100 juta hingga Rp 5 miliar. Sedangkan untuk refinancing berkisar dari Rp 100 juta hingga Rp 2,5 miliar.
BII KPR Floating Rate merupakan fasilitas yang dikembangkan untuk mendukung pertumbuhan perbankan konsumer. BII berhasil mencatat pertumbuhan Kredit Konsumer sebesar 16% (y-o-y) hingga Rp 22 triliun per 30 Juni 2012 di mana Kredit Konsumer memberikan kontribusi sebesar 30% dari total kredit BII. (Anna Suci Perwitasari)

Saturday, September 8, 2012

11 Cara Jitu Dapatin Modal Usaha

Jakarta - Modal adalah suatu hal yang wajib ketika Anda mulai bisnis. Ada yang menggunakan modal besar atau pun modal kecil. Namun ada pun yang tidak memakai modal dan bisa memulai serta mengembangkan bisnis.

Berikut ini 11 cara mendapatkan modal untuk memulai bisnis, yaitu :

1. Menabung
Menabung adalah modal awal Anda.

2. Berhutang kepada IMF (Istri Mertua Famili )/(Suami, Mertua, Saudara)

3. Berhutang kepada teman
Jika Anda diberikan pinjaman oleh teman Anda dengan jumlah uang yang lebih besar dari yang Anda pinjam, Anda bisa melakukan cicilan untuk membayar uang yang dipinjam.

4. Berhutang kepada Bank
Jika Anda berhutang kepada Bank, Anda harus membayar tepat waktu. Jika Anda tidak bisa bayar, Anda akan diblacklist dan sulit untuk berhutang ke bank-bank lainnya. Karena hutang Anda sudah tercatat di Bank Indonesia.

5. Private Investor
Anda beli diawal dan menjadi private investor dengan membangun investor juga.

6. Modal Ventura
Suatu bisnis yang sudah terlihat bahwa bisnis itu akan berkembang pesat sehingga di beri modal dengan bagi hasil jika sudah mendapatkan keuntungan.

7. Jual Saham
Anda juga bisa menjual saham dengan vuture Value.

8. Jual Franchise
Jika Anda sudah memiliki tambahan modal, Anda bisa mengembangkan dengan lebih besar.

9. Jual Ide
Meskipun Anda tidak mempunyai modal, Anda bisa menjual ide Anda jika Anda memang memiliki ide yang sangat cemerlang.

10. Partnership
Jika memang sudah join dalam berpartner, maka proyek diatas namakan milik berdua. Sehingga terjalin kerjasama yang erat dalam suatu proyek.

11. Berhutang kepada Supplier
Anda juga dapat meminjam kepada supplier Anda, jika memang ada. Jika tidak alda, jangan memaksa untuk harus ada.

Dan ada 2 cara untuk usaha tanpa modal, yaitu

1. Makelar
Menjadi makelar, memasarkan produk orang lain dengan perhitungan komisi.

2. Tukar ilmu atau waktu, tempat dan talenta

Sekian artikel tentang cara mendapatkan modal, dan bisnis tanpa modal. Semoga bermanfaat, Saya Tung Desem Waringin mengucapkan Salam Dahsyat.

Cara Dapat Uang & Kisah Manajer Pemasaran Perusahaan Sepatu

Jakarta - Cerita klasik soal peluang dengan masalah adalah cerita tentang perusahaan sepatu yang mengirim manager marketingnya ke Afrika di awal tahun 70-an. Begitu marketing manager tersebut sampai di Afrika dan turun dari pesawat, langsung jalan-jalan keliling Afrika. Setelah itu dia kirim telex kepada atasannya, “people in Africa doesn’t wear shoes. No opportunity”

Karena perusahaan tidak puas dengan marketing tersebut, maka dikirim marketing independen ke Afrika. Ketika marketing independen itu turun dari pesawat, langsung jalan-jalan. Kemudian kembali ke hotel untuk mengirim telex, ”People in Africa doesn’t wear shoes. Fantastic opportunity"

Hal yang dilihat oleh mata adalah sama, tetapi yang satu mengartikan sebagai yang salah, yang satu mengartikan sebagai peluang yang luar biasa.
“Uang dilihat dengan pikiran Anda”

Mari kita lihat sekitar kita. Apapun yang kita lihat selalu menghasilkan uang untuk orang lain. Misalnya kita melihat mobil, ada orang yang mendapat uang karena mobil tersebut. Misalnya kita melihat lampu, melihat tanaman, melihat asap, melihat air, semua dalam level tertentu akan menghasilkan uang. Tapi masih saja banyak orang yang mengatakan bahwa tidak ada peluang untuk menghasilkan uang.

Hal-hal apa yang membuat kita tidak bisa melihat peluang atau uang yaitu karena selama ini kita belajar dari orang yang salah seperti orang buta menuntun orang buta. Alasan kenapa banyak orang buta secara finansial karena mereka mendengarkan saran dari orang-orang yang secara mental buta secara keuangan.

Mungkin kita bisa langsung kaya, mungkin dengan menerima warisan, kawin dengan orang kaya, dapat undian. Apa yang terjadi lima tahun kemudian? Banyak diantara mereka yang kaya mendadak. Karena mereka tidak tahu cara mengelolanya, melakukan investasi yang salah atau bahkan berfoya-foya ke hal-hal yang negatif.

Sehingga akhirnya uang mereka hilang dan kembali kepada pola yang lama. Jika pertama-tama tidak Anda pahami di kepalamu, uang tidak akan melekat di tanganmu. Dan jika tidak melekat di tanganmu maka uang dan orang yang mempunyai uang akan menghindar. Maka untuk melihat peluang, kita harus melatih otak kita.

Semoga Bermanfaat. Saya Tung Desem Waringin mengucapkan salam dahsyat!

Nih Diee...6 Biaya Penting Disiapkan Sebelum Beli Rumah

Beberapa biaya lain tersebut biasanya terkait kepentingan perizinan rumah yang akan Anda beli. Besaran biaya tersebut terutama untuk 6 keperluan, seperti BPHTB, biaya balik nama, notaris, provisi, asuransi serta akta pemberian hak tanggungan.
BPHTB
Mengacu pada pasal 5 UU No 21 tahun 1997, tarif BPHTB atau Perolehan hak atas tanah dan bangunan yang dibebankan ke pembeli adalah 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOKP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Pada tiap wilayah nilai NPOPTKP berbeda-beda.
Biaya balik nama
Biaya ini adalah biaya untuk perubahan status kepemilikan dari penjual ke pembeli. Jika Anda membeli rumah dari pengembang, biasanya biaya balik nama sudah diurus pengembang. Anda cukup menyiapkan dananya saja, sementara jumlah besarannya berbeda-beda di tiap daerah.
Notaris
Sebaiknya setiap transaksi keuangan menyangkut tanah dan bangunan dilakukan di depan notaris atau pejabat pembuat akta tanah (PPAT). Hal ini patut Anda lakukan karena menyangkut aspek legalitas.
Umumnya notaris akan melakukan pengecekan sertifikat dan mengurus legalitas rumah. Besarnya biaya pun berbeda di tiap kota.
Provisi
Jika membeli rumah dengan KPR, ada biaya provisi yang harus Anda bayarkan ke bank. Biaya ini meliputi biaya administrasi dan dibebankan kepada pembeli. Besar biaya ini berbeda pada tiap bank, berkisar antara 1 persen dari total pinjaman yang disetujui.
Asuransi
Setiap rumah mendapatkan perlindungan asuransi, terutama yang Anda beli dengan fasilitas KPR. Umumnya asuransi yang ditawarkan pengembang hanya melindungi aset bank yang masih dalam proses pembayaran (cicil). Sedangkan aset yang sudah Anda miliki (sudah dicicil) tidak diganti, terutama jika sewaktu-waktu mengalami kerugian. Untuk itu, Anda dapat menambah polis untuk melindungi aset baru milik Anda ini.
Akta pemberian hak tanggungan
Akta ini merupakan jaminan pelunasan hutang pembeli kepada bank. Besar biayanya tergantung dari nominal KPR yang dicairkan oleh bank. Biaya akta tergantung dari daerah masing-masing.

TIGA JENIS PERJANJIAN KERJASAMA JASA PEMASARAN PROPERTY

PERTANYAAN

2. Sebagai broker perjanjian seperti apa yang anda buat dengan client ketika akan menjualkan propertynya, kan bisa saja si client ketika sudah menyerahkan ke kita, menjualnya ke orang lain tanpa sepengetahuan kita.

3. Berapa besar fee yang anda dapat dari menjual property milik orang lain.

4. Bagaimana caranya supaya kita lebih aman ketika membayar DP, untuk jaga-jaga si penjual tidak mungkir.


JAWABAN

2. KERJASAMA JASA PEMASARAN PROPERTY , SECARA UMUM TERBAGI ATAS 3 JENIS PERJANJIAN:

- EKSLUSIF LISTING, perjanjian kerjasama pemasaran property yang ditanganai oleh HANYA SATU BROKER yang ditunjuk oleh pemilik property. dan pemilik property MENYERAHKAN SEPENUHNYA HAK UNTUK MENJUAL KEPADA BROKER / AGEN YANG DITUNJUK.

Periode perjanjian ini biasanya 3 bulan dan bisa diperpanjang sesuai kebutuhan.

Kelemahan : Karena ini perjanjian ekslusif, maka jika ada pembeli yang minat dengan rumah kita dan menelepon kita langsung, ada baiknya kita mereferensikan pembeli itu LANGSUNG ke broker/agen yang menangani rumah kita. sebab dalam perjanjian ini kita TETAP DIHARUSKAN MEMBAYAR KOMISI KE AGEN TIDAK PEDULI SIAPAPUN YANG MEMBELI RUMAH KITA, ENTAH ITU SAUDARA, REKAN, ATAU PEMBELI YANG MENELEPON KITA SENDIRI. DAN TENTUNYA KOMISI DIBAYAR JIKA SI BROKER MEMBAWA PEMBELI KE TEMPAT KITA.

Keuntungan: Broker/ agen akan lebih TERMOTIVASI untuk menjualkan property kita dan merasa lebih BERTANGGUNG JAWAB sehingga menjadi SKALA PRIORITAS DALAM PEKERJAAN SERTA SERVICE YANG DIBERIKAN dibanding dengan rumah-rumah yang dititipkan kepadanya BUKAN dengan SISTEM EKSLUSIF LISTING. Broker / agen juga TIDAK KHAWATIR akan di bypass oleh pembeli yang dia bawa untuk langsung menghubungi anda, sehingga Broker/agen lebih fokus lagi.

Perjanjian ini biasanya disukai oleh orang-orang yang ngga mau repot dalam urusan menjual propertynya, atau orang-orang yang kurang paham seluk beluk tentang menjual property. juga orang-orang sibuk yang mempunyai urusan yang lebih penting dari sekedar mengurusi penjualan propertynya sendiri. sebagian besar penjualan di Luar negeri menggunakan sistem ini, sedangkan di INDONESIA kisarannya mungkin 50% menggunakan perjanjian ini dan sisanya adalah perjanjian yang jenis ke dua di bawah ini:

2. OPEN LISTING

Perjanjian ini KEBALIKAN DARI yang EKSLUSIF LISTING, perjanjian ini memperbolehkan semua pihak menjual rumah ini, broker manapun, pemilik sendiri, ataupun tetangga , saudara, dan pihak manapun. perjanjian ini juga menganut PAHAM SIAPA CEPAT DIA DAPAT, artinya siapa yang cepat menjualkan ini rumah/property maka akan cepat pula mendapatkan komisi.

Keuntungan : semua pihak bisa menjualkan rumah kita, sehingga tidak ada keterikatan dan kita bebas dalam menjual rumah kita dan komisi hanya diberikan pada yang berhasil menjual kan rumah kita. beruntung jika kita sendiri yang bisa jual rumah itu, kan tidak perlu keluar komisi.

kelemahan: BISA MEMBUAT CALON PEMBELI KEBINGUNGAN. kenapa saya mengatakan begitu. saya kasih contoh ya:

misal kita hendak menjual rumah kita , dan kita menetapkan harga sebesar 500 juta nett, artinya kita terima bersih 500 juta masuk ke kantong kita diluar komisi ,tapi pajak penjual tetap kita yang tanggung.

secara logika mungkin kita akan BUKA HARGA PENAWARAN di 550 juta, dengan 50 juta untuk spelling NEGO.

dan ketika anda memasang iklan di koran, maka ada BROKER A telp dan menawarkan bantuan untuk memasarkan rumah anda, anda mempersilakan dengan sistem open listing. dan ada kemungkinan si broker A setelah mengetahui permintaan BOTTOM PRICE anda yang 500 juta, dia akan berhitung komisinya, misal komisi adalah 10 juta, maka bagi broker A bottom price dari rumah ini adalah 510 juta, sehingga dia akan membuka penawaran di harga 560 juta, dimana 50 juta adalah sebagai spelling nego.

lalu ada broker B yang juga sudah mengontak anda, karena nih broker pengen rumah ini cepet terjual maka dia menetapkan harga penawaran di harga 535 juta, dengan spelling yang pendek untuk nego dengan harapan harga 535 juta bisa memancing pembeli untuk menawara itu rumah. walaupun bottom price masih sama di 510 juta bagi broker B.

Dan ada broker yang lebih'gila' lagi. , yaitu broker C, karena dia mungkin punya trik khusus dan lagi bUTUH KOMIS CEPAT maka dia buka harga penawaran langsung NETT 510 juta!!! tanpa nego.

dan ada broker D, E, F , G.................Dst...............Dstnya.

Pembeli anda akan kebingungan, mengetahui rumah yang sama dengan harga yang berbeda. sehingga menimbulkan kekhawatiran dan TANDA TANYA Di pikirannya , ADA APA DENGAN NIH RUMAH?

Selain karena FAKTOR HARGA , ada juga faktor -faktor lain yang bisa membingungkan calon pembeli.


3. MULTI AGEN, perjanjian ini biasanya dipakai oleh DEVELOPER yang memasarkan proyek-proyek miliknya. MISAL apartemen 'A' dengan agen pemasarannya adalah RAY WHITE, ERA dan CENTURY21.



3. jawaban untuk pertanyaan no.3:
FEE untuk BROKER PROPERTY, pada umumnya saja:

SEWA 5%
JUAL
s/d 500 juta = 3%
1-3 M = 2,5%
3M keatas = 1%

Dari HARGA JADI BUKAN DARI HARGA PENAWARAN.


4. JIka anda melakukan transaksi JUAL BELI MELALUI AGEN /BROKER PROPERTY MAKA MASALAH INI TIDAK PERLU ANDA KHAWATIRKAN, SEBAB DP anda sebagai pembeli akan di transfer ke rekening kantor BROKER (misal ERA). lalu ERA akan membuatkan tanda terima untuk anda dan PENJUAL rumah. sehingga jika suatu saat , ada masalah ,maka DP Ini bisa diselamatkan dulu.

Tapi jika tidak melalui broker/ Agen, memang paling aman adalah begitu anda melakukan DP dengan jumlah biasanya 10 % dari nilai transaksi, langsung ajak penjual anda ke kantor notaris untuk dibuatkan IKATAN JUAL BELI (tanpa SURAT KUAS), dan ikatan ini hanya mengikat sampai proses transaksi berjalan dan akte jual beli ditanda tangani. biaya pembuatan ikatan jual beli mungkin sekitar 750 ribuan.

dengan ikatan jual beli notaris ini diharapkan si penjual dan pembeli merasa terikat secara hukum sehingga bisa meminimalkan resiko permasalahan yang mungkin terjadi pada saat proses pengurusan surat-surat untuk transaksi.

NAMUN ada juga yang DP langsung tanpa ikatan ini, ini semua tergantung kepercayaan anda dengan penjual dan sebaliknya saja.

semua terserah pada anda.


sumber : kaskus/promedia/novena/mangun

Jurus Bagi Pintu

Dalam tulisan terdahulu saya pernah menulis dengan judul; KITA PENGEMBANG BUKAN KONTRAKTOR. Yang secara prinsip menjelaskan bahwa sebagai pengembang seharusnya kita mencari laba dari penjualan tanah, bukan dari penjualan bangunan. Karena luasan (type) bangunan bisa saja diperkecil atau spesifikasi bangunan diturunkan (down spec), dan jangan sampai laba kita turun jika terjadi kondisi itu.

Tapi dalam tulisan kali ini saya ingin memaparkan bahwa dalam kondisi tertentu, yaitu manakala kita bertemu dengan MPT (Mitra Pemilik Tanah) yang menetapkan harga tanahnya terlalu mahal, kita bisa memakai JURUS MEMBAGI PINTU yang hakekatnya mencoba mencari laba dari bangunan dan laba dari infrastruktur, guna mengcounter harga tanah yang terlalu tinggi dari pemilik.

Syaratnya;
Mengajak pemilik tanah dengan konsep BAGI PINTU. Jadi bukan dengan membayar tanah secara tunai.

Contoh kasus;
Lahan ukuran = 35 x 58 m = 2.030 m2
Sisi 35 m yang berhimpit jalan lingkungan
Didesain menjadi siteplan sbb;
Lebar jalan = 7 m
Jumlah kavling standar (6 x 14) = 16 kav
Jumlah kavling hook (10 x 14) = 2 kav
Efektivitas lahan = 80%

Jangan terlalu diperhatikan data diatas, itu bukan essensi masalah. Hanya sebagai data awal yang dijadikan studi kasus.

Harga yang diminta oleh pemilik tanah cukup tinggi, yaitu; 800.000/m2 (brutto)
Nilai total = 1.624.000.000

(A) Harga lahan efektif;
800.000 : 80% = 1.000.000 / m2

Step # 1
Buatlah perhitungan RAB (rencana anggaran biaya) seperti dibawah ini, dan sajikan kepada pemilik tanah;

Biaya perijinan;
30.000 x (80% x 2.030) = 48.720.000

Biaya pematangan lahan;
250.000 x (80% x 2.030) = 406.000.000

(B) Pembebanan biaya ke lahan efektif;
(48.720.000 + 406.000.000) : (80% x 2.030) = 280.000 /m2

(A) + (B) = 1.000.000 + 280.000
Harga jual tanah = 1.280.000 /m2

Ingat; diatas hanya RAB (rencana anggaran biaya). Pastikan dalam RAP (rencana anggaran pelaksanaan) kita mendapatkan laba dari selisihnya.
Misalnya;

Biaya perijinan;
15.000 x (80% x 2.030) = 24.360.000

Biaya pematangan lahan;
150.000 x (80% x 2.030) = 243.600.000

Step # 2
Setelah disajikan data diatas, maka buatlah harga jual per unit rumah yang akan disodorkan ke pemilik tanah;

Type 36/84

Harga bangunan
36 x 2.000.000 = 72.000.000

Harga tanah
84 x 1.280.000 = 107.520.000

Sambung listrik, sambung air, split SHM, retribusi IMB = 10.000.000

Total (a) + (b) + (c) = 189.520.000
Up PPH 5% = 198.996.000
Pembulatan = 200.000.000 /unit

Step # 3
Bertemulah pemilik tanah, untuk melakukan perhitungan pembayaran lahan dengan cara bagi pintu alias bagi-bagi unit.

Jumlah unit yang diterima oleh pemilik tanah;

1.624.000.000 : 200.000.000 = 8 unit

8 unit x 200.000.000 = 1.600.000.000
Ditambah uang tunai = 24.000.000

Penyerahan 8 unit bangunan jangan sekaligus, tapi lakukan secara bertahap supaya modal kerja tidak besar. Misal; 1 unit per bulan, mulai bulan ke 7 s/d 14.

Setelah penyerahan 8 unit ke pemilik tanah, berapa sisa lahan efektif yang menjadi hak kita??

(80% x 2.030) - (8 x 84) = 952 m2

----------------------------------------------------
Anda sudah capek capek membaca sampai di bagian ini. Sebenarnya pelajaran apa yang kita dapatkan??

Essensinya adalah bahwa dengan JURUS BAGI PINTU, maka harga tanah yang tinggi kita counter dengan menyajikan harga perijinan, harga infra, dan harga bangunan yang tinggi pula.

Mari kita lihat perhitungan di versi PELAKSANAAN alias perhitungan riil pengeluaran versi kita;

Biaya perijinan = 24.360.000

Biaya pematangan lahan = 243.600.000

Biaya bangunan untuk pemilik tanah;
8 unit x 36 x 1.600.000 = 460.800.000

Biaya sambung listrik, sambung air, split SHM, retribusi IMB untuk pemilik tanah;
8 unit x 10.000.000 = 80.000.000

TOTAL = 808.760.000

Jadi sesungguhnya biaya yang kita keluarkan untuk mendapatkan kavling matang dan sudah ada ijin seluas 952 m2 cuma 808.760.000 saja, alias;

808.760.000 : 952 = 849.500 /m2
Pembulatan = 850.000/m2

Bandingkan dengan harga lahan yang kita perhitungkan untuk pemilik tanah, yaitu 1.280.000 /m2, nampak jelas harga lahan kita lebih murah.

Ingat;
Sama sama baru menghitung pokok (tanah dan bangunan), belum menambahkan biaya OHC (overhead cost) dan ekspektasi laba.

Jika sama sama membebani biaya OHC dan laba, tetap saja harga jual 10 unit rumah yang menjadi bagian kita akan lebih murah ketimbang harga jual dari 8 unit rumah bagian pemilik.

Mau bukti???

VERSI PEMILIK TANAH;

Harga T-36/84
Harga perolehan = 200.000.000
Laba 20% = 40.000.000
Biaya penjualan = 10.000.000

Harga jual = 250.000.000

VERSI KITA;

Harga T-36/84

Bangunan;
36 x 1.600.000 = 57.600.000

Tanah;
84 x 850.000 = 71.400.000

Sambung listrik, sambung air, split SHM, retribusi IMB = 10.000.000

Biaya penjualan = 10.000.000

Laba = 41.000.000

Sub Total = 190.000.000

Up PPH 5% = 9.500.000

Harga setelah up PPH = 199.500.000

KESIMPULAN;

Dengan ekspektasi laba dan biaya penjualan yang sama, anda bisa menjual dengan harga yang lebih murah ketimbangharga jual versi pemilik.

Prinsipnya, JURUS BAGI PINTU tepat diterapkan untuk harga tanah yang ditetapkan mahal oleh pemilik. Kita siasati dengan mencari untung dari biaya perijinan, biaya pematangan lahan, dan biaya bangunan.

sumber : yukbisnisproperti@yahoo.com

Contoh Proposal Bisnis Kos-kosan

Berkembangnya bisnis di suatu kota atau meningkatnya pertumbuhan industri di suatu daerah, tentu berakibat pada bertambahnya jumlah karyawan di daerah tersebut. Khusus Ibukota Jakarta, pertumbuhan bisnisnya sangat pesat. Sebagian besar karyawan yang bekerja di Jakarta berdomisili di pinggiran atau diluar kota Jakarta.
Bagi karyawan yang cukup jauh domisilinya atau karyawan yang belum mampu membeli rumah, maka solusinya adalah mengontrak/menyewa rumah atau kos untuk tempat tinggal sementaranya. Besarnya kota Jakarta dan terbatasnya penyediaan rumah kontrakan atau rumah kos menyebabkan banyak para karyawan yang menyewa rumah jauh dari lokasi mereka kerja, bahkan mereka terpaksa menyewa rumah di pinggiran kota Jakarta. Sehingga, permintaan rumah kontrakan atau rumah kos di pusat kota Jakarta sangat tinggi.
Dengan latar belakang diatas dan mengingat saya mempunyai sebidang tanah ditengah kota Jakarta yang berlokasi + 200 m dari jalan raya, saya merencanakan membangun rumah kontrakan dan rumah koskosan.
I.      KEPEMILIKAN DAN Pengurus Usaha
Pemrakarsa
Berdasarkan latar belakang diatas saya bernama Yoga Tapiana berencna akan membangun kontrakan dan koskosan di lahan yang saya miliki.
Kepemilikan Usaha
Usaha kontrakan dan koskosan ini merupakan usaha perorangan, dimana pengurus usaha adalah:
Pemilik / Pimpinan Usaha       : Yoga Tapiana (Suami)
Pengurus Harian                      : Elly Syamsir (Istri)
Karyawan; 2 orang
Riwayat hidup pemilik. Saat ini saya masih bekerja disebuah perusahaan swasta di kota ini, sedangkan yang mengurus ini nanti adalah istri saya. Untuk lebih jelas tentang Curriculum Vitae (CV) saya, maka saya lampirkan dalam proposal ini.
Modal Usaha
Modal dasar usaha dan telah disetorkan sebesar Rp 432.500.000 (Empat ratus tiga puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) berupa:
1.     Tanah seluas 300 m2 (tempat lokasi usaha)                     Rp   225.000.000
2.     Dana Kas & bank                                                            Rp   207.500.000
Total                       Rp  732.500.000
Surat-Surat Izin
Surat-surat izin dan referensi yang telah dimiliki dan Photo Copinya yang dilampirkan dalam proposal ini adalah:
-          Surat izin Domisili
-          Sertifikat tanah, Hak milik
-          IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
-          Surat Kawin
-          Kartu keluarga
-          Kartu tanda penduduk (KTP)
II.    Pemasaran
Produk dan Segmentasi
Produk usaha ini adalah menyewakan atau mengontrakan tempat tinggal dengan luas bangunan 24 m2 dan 15,75 m2.
Sedangkan segmentasinya adalah karyawan yang bekerja dikota ini (Jakarta).
Permintaan
Permintaan rumah kontrakan dan rumah kos tidak terbatas. Ini terbukti dari sejumlah rumah kontrakan atau rumah kos di lokasi tersebut selalu penuh.
Diperkirakan tingkat hunian setelah 2 bulan kedua mencapai 100% atau tahun pertama 90%, tahun kedua 100% dan seterysnya.
Peluang
Mengingat tingginya permintaan kontrakan dan koskosan disana, maka pesaing yang cukup banyak tidak akan menurunkan tingkat hunian rumah kontrakan dan koskosan. Dan dapat dikatakan permintaan tempat kontrakan dan koskosan disana terus berkembang.
Rate Perkamar
Harga kontrakan dan kosksan:
Kontrakan (4 x 6 m2)              5 unit   = Rp  800.000/bulan
Koskosan (3,5 x 4,5 m2)         10 unit = Rp  600.000/bulan
III.  Lokasi dan Teknis
Lokasi Usaha
Lokasi usaha ini sangat strategis, karena berjarak kurang lebih + 200 dari jalan raya dipusat bisnis kota Jakarta.
Luas Bangunan
Luas tanah Hotel Melati ini + 300 m2 dan bangunan terdiri dari 2 lantai dan luas bangunan adalah:
-          Ruang Tamu                = 4 m x 4                            =  16     m2
-          Lorong                                                                    =   20    m2
-          Kontrakan                   = 4 m x 6 m x 5 unit           = 120    m2 (lt.1)
-          Koskosan                    = 3,5 m x 4,5 m x 10 init    = 157.5  m2 (lt. 2)
-          Total                       = 313.5  m2
Biaya Pembangunan
Kalkulasi biaya pembangunan hotel ini adalah:
Tanah                                      = 300 m2 x Rp 750.000 / m2        = RP  225.000.000
Bangunan                                = 313.5 m2 x Rp 1.500.000 /m2   = Rp  470.250.000
Tempat tidur, lemari, kursi      = @ Rp 1.000.000 x 15 unit         = Rp    15.000.000
Lain-lain (perizininan, konsultan)                                                 = Rp    10.000.000
Total                                                   = Rp 720.250.000

IV.  Proyeksi Keuangan
Total biaya pembangunan Kontrakan dan Koskosan tersebut sebesar Rp 720.250.000, dengan rincian sebagai berikut:
Investasi tetap:
1.    Pembelian tanah                                                                 Rp   225.000.000
2.    Biaya bangunan                                                                  Rp   470.250.000
3.    Perlengkapan                                                                      Rp     15.000.000
4.    Lain-lain                                                                             Rp     10.000.000
Total                                       Rp   720.250.000

Sumber Dana Investasi

Kebutuhan dana dalam pembangunan usaha ini berasal dari dana sendiri dan dana pinjaman dari bank. Yaitu:
Modal sendiri
-          Investasi Tetap                  Rp    432.500.000 (60%)
Kredit Bank
-          Investasi Tetap                  Rp    288.100.000 (40%)
Grand Total             Rp    720.250.000
Asumsi Proyeksi Keuangan:
Asumsi-asumsi proyeksi keuangan dapat dilihat pada Formulir lampiran keuangan, seperti: Harga Jual, Harga Pokok, Biaya Operasional, Tenaga Kerja, Suku Bunga Bank, Rasio Persediaan, Piutang, Hutang Dagang,  Kenaikan Harga dan Biaya (escalation), Umur Ekonomis / Penyusutan, dan sebagainya.
Pembayaran Kredit
Sedangkan pembayaran kredit akan dimulai dicicil pada tahun kedua, dan berakhir pada tahun ke-6. Lebih detail dapat dilihat pada tabel dibawah ini atau pada lampiran-02 Proyeksi Aliran Dana)
Tabel Jadwal Pembayaran Pokok dan Bunga Kredit

Tahun
Pokok Kredit
(Rp 000)
Bunga Kredit
(Rp 000)
Total
(Rp 000)
Tahun-1
30,000
46,096
76,096
Tahun-2
30,000
41,296
71,296
Tahun-3
50,000
36,496
86,496
Tahun-4
60,000
28,496
88,496
Tahun-5
60,000
18,896
78,896
Tahun-6
58,100
9,296
67,396

Proyeksi Laba Rugi
Pada tahun operasi pertama diperkirakan sudah mendapatkan keuntungan sebesar
Rp 29.134.000 dan tahun kedua memperoleh laba sebesar Rp 37.789.000. Akumulasi keuntungan dalam sembilan tahun adalah Rp 1.024.840.000. Lebih ditail tentanng  Proyeksi laba rugi dapat dilihat pada Lampiran-03
Analisa Investasi
Dalam analisa investasi kami menggunakan 2 metode, yaitu:
1.      Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk menutup kembali investasi dengan menggunakan keuntungan ditambah penyusutan.
Payback Period usaha ini adalah 6 tahun.
2.      Internal Rate of Return (IRR) adalah tingkat bunga yang akan menjadi nilai sekarang dari proceeds yang diharapkan yang akan diteriama, sama dengan nilai sekarang dari pengeluaran modal. IRR yang baik jika lebih besar dari tingkat suku bunga bank.
IRR sebesar 14,53%.

Rasio Keuangan
Metode yang digunakan adalah:
Likuiditas adalah ukuran kemampuan usaha dalam memenuhi kewajiban lancarnya, minimal 1 atau 100%.
Tahun
Likuidita
Tahun -1
Tahun -2
Tahun -3
Tahun -4
Tahun -5
Tahun -6
10.71%
28.03%
50.05%
98.29%
269.05%
0%
Selanjunya lihat lampiran-0 atau 05
Profitabilitas
Kemampuan usaha dalam menghasilkan laba dengan jumlah harta yang telah ditanamkan, dapat diukur dengan ROI (Rate of return O Investment) dan ROE (Rate of return On Equity). ROI dan ROE yang baik lebih besar dari suku bunga bank.

Tahun
ROI
ROE
Tahun -1
Tahun -2
Tahun -3
Tahun -4
Tahun -5
Tahun -6
9.65%
10.81%
12.51%
14.83%
17.76%
21.49%
6.74%
8.74%
10.80%
13.52%
16.60%
19.74%

Terlihat ROI dan ROE makin menigkat yang menyatakan proyek ini layak dibangun. Selanjunya lihat lampiran-0 atau 05
V.    Jaminan Kredit.
Jaminan kredit usaha untuk pinjaman tersebut, kami bersedia menjaminkan tempat bangunan usaha beserta peralatan.
Penutup
Demikianlah proposal permohonan kredit kami ini.
Besar harapan kami untuk mendapatkan pinjaman kredit dari Bank yang Bapak pimpin.
Terimakasih atas kerja samanya.




Hormat Kami,





(Yoga Tapiana)

Opsi Murah Dekorasi Rumah

Dekorasi rumah bukanlah sesuatu yang membutuhkan banyak dana untuk dilakukan. Juga bukan sesuatu yang harus dilakukan sekaligus. Cara yang ideal untuk menghias rumah adalah satu langkah per satu langkah, satu ruangan per satu ruangan. Hal ini membuat proses jauh lebih ringan, lebih menyenangkan. Memulai dari yang kecil dan kemudian melanjutkan pada bagian yang lebih rumit adalah ide yang baik.
Mengecat adalah salah satu hal yang paling murah yang dapat dilakukan dan tak terpungkiri akan memberi dampak langsung serta mendalam pada keseluruhan tampilan dan nuansa ruangan. Dengan pilihan/kombinasi warna yang tepat dan proses pengecatan yang baik, cat yang relatif murah akan membuat ruangan tampak lebih hidup.
Setelah selesai mengubah dinding, anda mungkin ingin mengubah tampilan jendela. Nuansa Romawi adalah pilihan yang sangat baik karena sederhana dan mudah dibuat (ngirit kain dan perlengkapan lain) tetapi bukan satu-satunya pilihan. Kami merekomendasikan semacam tirai yang lebih menjaga privasi daripada tirai mini yang khas ditemukan di begitu banyak rumah. Pilihlah gorden atau nuansa Romawi yang cocok dengan warna dinding, dan dibanding opsi lain gorden bukanlah sebuah investasi yang mahal.
Mengubah lantai, di masa lalu bukan merupakan pilihan murah untuk memperbaiki tampilan ruangan, tetapi seiring perkembangan teknologi anggapan tersebut telah bergeser. Material lantai laminasi adalah pilihan yang baik jika anda suka dengan tampilan kayu keras disaat budget anggaran anda terbatas. Lantai laminasi dapat dengan mudah dipasang bahkan jika anda tidak memiliki keterampilan khusus soal pelantaian dan hasilnya nyata untuk memberi tampilan dan nuansa baru. Coba saja dan anda mungkin akan terkesima dengan hasilnya.
Daripada membeli perabot baru untuk membuat dampak yang mengesankan pada tampilan ruangan, cobalah Furniture Cover. Ada banyak nuansa warna yang bisa dipilih dan jauh lebih murah dibandingkan perabotan baru, sehingga anda bisa menyisihkan uang untuk sentuhan lain yang lebih penting. Selain itu, ketika teman-teman dan keluarga masuk dan melihat perubahan mereka akan terkejut dan kagum. Mereka bahkan mungkin yakin bahwa Anda sebenarnya memiliki perabot baru.
Cermin adalah pilihan yang baik untuk digunakan ketika mendekorasi rumah. Selain murah, cermin juga secara instan memberikan tampilan ruang lebih terbuka lebar daripada yang bisa dicapai opsi lain. Cermin berlokasi strategis dapat membuat ruangan secara keseluruhan tampak  lebih menyenangkan karena kesan lebarnya.
Benda seni, lilin, vas, dan karangan bunga dapat ditambahkan satu per satu secara bertahap untuk memberikan ruangan tampilan yang lebih manis. Setelah satu ruangan selesai dan masih ada anggaran tersisa, anda bisa melanjutkan ke ruangan lain. Ingat bahwa dekorasi rumah tidak perlu menguras kantong, hanya membutuhkan kesabaran dan perencanaan yang baik. Dengan pemikiran ini, seharusnya anda tidak lagi berfikir bahwa dekorasi rumah itu mahal dan melelahkan. Selamat mencoba :)

Thursday, September 6, 2012

Lima Trik Mantaps Promosi Property

Mau menjual properti tapi tidak tahu caranya? Bagaimana sih menjual properti agar menarik? Apa saja program yang POWERFUL untuk menjual properti? Pertanyaan-pertanyaan ini akan dijawab dengan 5 Trik Dasar Program Promosi Properti.
Berikan DISKON. Ya, Indonesia ini masih suka dengan diskon. Buktinya hampir semua toko memberikan diskon. Pola ini sama dengan menjual rumah. Sering kali pertanyaan muncul dari customer, “ada diskon gak?”.
Diskon menjadi menarik karena menjual properti itu juga menjual investasi. customer diuntungkan dengan membeli properti di bawah harga yang seharusnya. Dan investasinya langsung naik ketika harga kembali normal.
Berikan HADIAH. Bukan sulap bukan sihir. HADIAH juga merupakan iming-iming yang menarik. Apalagi bila hadiah ini berkaitan dengan properti itu sendiri. Misal bonus tralis, bonus furniture, bonus kitchen set, bonus kanopi, bonus tempat tidur, bonus ac dll.
HADIAH ini merupakan perubahan bentuk dari DISKON. Karena DISKON itu merupakan ibu dari program promosi yang POWERFUL.
Berikan SUBSIDI BUNGA. Bunga bank memang bersaing. Rata-rata sekarang antara 8% sampai dengan 11%. Dengan program SUBSIDI BUNGA, kita bisa memberikan bunga hanya 4% misalnya. Tentu saja ini akan menurunkan besaran angsuran setiap bulan. Program ini cukup berjalan 1 tahun saja, tidak perlu selama angsuran, Anda bisa tekor. ^_^
Berikan UANG MUKA RINGAN. Merubah konversi diskon menjadi uang muka ringan. Gampang saja. Misal Anda mempunyai budget diskon 10%. Maka diskon itu tidak dikurangkan dari harga, tetapi dipotongkan kepada UANG MUKA. Sehingga uang muka yang seharusnya 20%, cukup dibayarkan 10%. Ringan bukan?
Berikan KEMUDAHAN CARA PEMBAYARAN. Beli rumah bagi sebagian besar orang masih memiliki kesulitan tersendiri. Dengan cara memberikan kemudahan cara pembayaran, akan semakin memperbesar peluang orang membeli rumah.
Misalkan saja BELI RUMAH 36x CICIL TANPA BUNGA. Ini sudah merupakan salah satu bentuk keringanan cara pembayaran. Untungnya buat Anda, Anda memiliki cashflow bulanan yang bisa Anda gunakan membeli properti lainnya. Hehehe.
Mau dapat lebih banyak trik program promosi? Ikuti Real Estate Powerful Marketing di Kota Anda.

Prospek Bisnis Kos Eksklusif

Bila ingin menjajaki dunia bisnis, namun tidak memiliki banyak waktu luang untuk mengurusinya, bisnis kos-kosan bisa menjadi pilihan Anda. Bisnis ini terbilang mudah dibanding bisnis lainnya. Anda tidak harus sering meeting, tidak harus sibuk membangun relasi maupun hal-hal lain seperti yang biasa dilakukan para pengusaha. Anda sendiri bisa menjalaninya sambil bekerja atau menjalani aktifitas lain. Rezeki dari bisnis itupun bisa tetap mengalir.


Itulah yang kini dialami Abdurrahman atau biasa disapa Aab (27), pemilik lima rumah kos yang berlokasi di Jakarta Selatan. Meski tengah melakoni bisnis ini, Aab menjalaninya sambil bekerja sebagai sales di sebuah perusahaan swasta. "Bisnis ini tidak banyak menyita waktu, tenaga dan pikiran. Itu sebabanya, bisa dilakukan sambil bekerja atau menjalani aktifitas lain," jelas Aab.

Aab menjalani bisnis ini sejak tahun 2000. Namun rumah kos yang didirikannya berbeda dengan rumah kos pada umumnya. Ia membidik segmen expatriate dan kalangan profesional yang bekerja di wilayah Jakarta dan sekitarnya. Fasilitas dan servisnya sekelas apartemen bahkan hotel. "Kita menyebutnya rumah kos eksklusif, karena fasilitas dan layanannya disesuaikan dengan kebutuhan kalangan menengah ke atas yang di antaranya sangat memperhatikan privacy mereka,"  papar Aab.

Sebelumnya Aab sempat melakoni bisnis sewa rumah pada segmen yang sama. Hanya saja, terhenti akibat krisis ekonomi tahun 1998. "Waktu krisis orang asing banyak yang kembali ke negaranya, karena perusahaan tempat mereka bekerja banyak yang bangkrut. Apalagi sejak ada isu terorisme. Orang asing lebih banyak lagi yang pergi akibat travel warning," tegas Aab.

Di saat kondisi ekonomi mulai stabil dan kondisi keamanan mulai membaik, di mana orang asing mulai berdatangan kembali, Aab beralih ke bisnis ini. "Biasanya mereka tinggal di rumah sewaan atau apartemen dengan biaya yang sangat mahal. Rumah kos eksklusif ini kita tawarkan sebagai alternatif hunian mereka. Fasilitas dan servisnya kita up grade sesuai kebutuhannya namun tarif yang kita tawarkan jauh lebih murah," jelas Aab.

Tiga bangunan rumah kos eksklusif yang didirikannya, masing-masing memiliki 21 kamar dengan luas masing-masing 5 x 5 m2 dan 4 x 5 m2. Pada prakteknya, rumah kos eksklusif yang disewakan Aab sangat diminati. Hingga kini rata-rata 80%-nya terisi. "Hunian seperti ini cukup digemari. Kalau rumah sewa dan apartemen sering dianggap tidak proporsional dan cenderung berlebihan," tambahnya.

Untuk rumah kos eksklusif pertamanya, didirikan di kawasan Kemang Jakarta Selatan. Untuk pembangunannya Aab mengeluarkan uang sekitar Rp 2 miliar. Kini rumah kos eksklusifnya sudah beranak pinak menjadi lima, lokasi kedua masih berada di Kemang, lokasi ketiga di Ciganjur, selebihnya berada di Cilandak Timur.

"Bisnis ini sangat prospektif, karena semakin banyak perminatnya. Selain, kalangan expatriate dan kalangan profesional pegawai papan atas dari instansi pemerintah pun mulai sering menggunakannya saat mengikuti diklat ataupun saat mengikuti acara lainnya," tegas Aab.

Menurut Aab, jangka waktu tinggalnya beragam, paling lama dua tahun. "Yang paling lama, biasanya orang asing yang bekerja sebagai tenaga ahli, waktunya sekitar satu sampai dua tahun. Kalau yang singkat biasanya tourist atau para pegawai dari luar kota yang sedang bertugas di Jakarta," papar Aab.

Nilai Lebih

Aab menjelaskan, untuk rumah kos eksklusif ini, lingkungannya harus nyaman, aman dan tenang. Tiga hal itu, harus benar-benar dicermati. "Meskipun tarifnya murah mereka tidak akan memilihnya begitu saja. Lingkungannya akan diteliti. Kalau tidak sesuai, mereka akan enggan tinggal di sini," kata Aab.

Mengenai kenyamanan lingkungannya, desain dan tata ruang rumah kos eksklusif harus benar-benar diperhatikan, mulai dari halaman depan sampai ke bagian dalam ruangannya. "Yang pasti, untuk bentuk bangunan dan tata ruangnya, harus sesuai dengan selera dan kebutuhan pasarnya," tambah Aab.

Aab sendiri membangun rumah kos eksklusifnya dengan menggunakan konsep bangunan modern. Di bagian depannya dilengkapi halaman yang luas, disertai taman yang indah. Tak ketinggalan, disediakan pula lahan parkir untuk para penghuninya. "Di sini ada taman yang hijau sehingga lingkungannya menjadi sejuk. Selain itu, disediakan lahan parkir khusus, agar tidak kesulitan saat memarkir kendaraan," papar Aadb.

Di bagian dalamnya, dilengkapi ruang utama, meeting room, fitness center, dapur kecil (pantry) berikut kolam renang yang dibangun di bagian belakangnya. Fasulitas standar kamar kos, umumnya dilengkapi kulkas satu pintu, televisi berikut TV kabel berlangganan, telepon, koneksi internet, water dispenser dan pemanas air kamar mandi.  (Ruby Babullah Afsa. Baca selengkapnya di Majalah DUIT No. 08/IV/Agustus 2009).


Tarif sewa:
Harian        :  Rp 250.000-Rp 300.000
Mingguan    : Rp 1.000.000 - Rp 1.500.000
Bulanan        : Rp 3.000.000 - Rp 5.000.000

Vista Group
Jl. Pedurenan 22
Cilandak Timur
Kecamatan Pasar Minggu
Jakarta Selatan, 12560
Indonesia

Wednesday, September 5, 2012

“Simply Homy” Hadir di Yogyakarta

Jogjakarta sebagai kota tujuan wisata, selalu mengundang cerita. Arus wisatawan yang datang betah berlama-lama di kota sarat sejarah dan tenang ini. Ritme kehidupan yang selaras harmonis dan terkesan njawani (Baca: kental budaya jawa) menjadi alasan orang datang berulang. Menjelajahi jengkal perjalanan untuk sekali lagi menikmati setiap hela kenyamanan sudut-sudut kota yang betabur simbol budaya. Sebagian dari mereka ada yang justru memilih tinggal, berbaur dan dekat, bahkan merasakan langsung kehidupan masyarakatnya yang terasa akrab menawarkan kekerabatan.
“Simply Homy” sebagai jaringan guest house besar berskala nasional, hadir di Jogjakarta karena sadar benar tentang kebutuhan tempat tinggal nyaman bagi wisatawan. Memberi sambutan hangat yang mendekatkan wisatawan pada nadi kehidupan masyarakat Jogjakarta secara langsung.
Hadir dengan meberi banyak pilihan, “Simply Homy” bertekad terus mengembangkan jaringan guest house-nya menyebar rata di berbagai wilayah Jogjakarta. Dimaksudkan untuk memberi kemudahan dan dan keleluasaan bagi mereka yang tinggal dan menikmati liburannya. Menawarkan suasana tinggal yang berbeda, jauh dari hiruk-pikuk kota, meluapkan penat dalam suasana keluarga, dengan standar fasilitas dan kenyamanan yang tak berbeda dari hotel berbintang.
Pelayanan yang khas suasana rumahan, kental dirasakan setiap tamu yang menginap. Ada keriangan yang menjalar, kedekatan tanpa canggung, menikmati suasana tinggal layaknya rumah sendiri di “Simply Homy”.

Keuntungan Membeli Properti di Kawasan Kuliner

Dengan berbagai dimensinya, membeli properti rumah, tanah, ruko, dan lainnya, yang berada di lokasi strategis selalu terbukti menguntungkan. Banyak pilihan peruntukan yang bisa dimanfaatkan bagi pemiliknya. Salah satu sektor usaha yang sedang marak dan memilki tren bisnis jangka panjang, berdampak bagi peningkatan nilai aset properti adalah sektor kuliner atau makanan. Di masa kini, terbukti semakin tinggi kebutuhan masyarakat terhadap tempat makan yang tidak sekadar kuliner biasa. Perlu tempat nyaman, berselera lezat, dan bersuasana tertentu; nuansa kekeluargaan, sepi dan tenang, serta exclusive, hingga pantas diceritakan ke teman. Urusan tempat makan sekarang ini tak lagi melulu di kedai, warung dan resto, dengan mengandalkan cita rasa masakan semata. Tempat Kuliner telah bergeser dan berkembang sebagai tempat rekreasi keluarga, tempat rapat dan pertemuan bisnis, tempat perjamuan pesta, perhelatan acara perayaan, dan sebagai tempat bernostalgia juga.
Mengambil contoh perkembangan di Jl. Palagan Tentara Pelajar, Sleman, Yogyakarta, tren menjamurnya tempat kuliner berselera seolah mendapatkan peneguhan. Kawasan ini, 5 tahun silam, tadinya adalah jalanan sepi di wilayah utara Jogjakarta. Sebatas jalan aternatif menuju kawasan wisata Kaliurang. Tak terlihat tanda-tanda pergerakan yang signifikan bakal terjadi kemajuan pesat. Pertumbuhan ekonominya juga tergolong biasa-biasa saja. Tapi itu dulu, cerita masa lalu. Mendapati kawasan sepanjang lajur jalan Palagan Tentara Pelajar hari ini, sungguh telah berbeda, berubah mencengangkan. Resto mewah, kedai kuliner yang khas dan unik, dan tempat makan yang mengusung konsep bangunan tradisional Jawa mudah ditemukan bertebaran. Ada Pecel Solo, IBC, Mai-mai, Sawah Resto, Kepiting Cak Gundul, Jimbaran Resto, dan banyak lagi lainnya, ramai sesak dikunjungi orang tiap harinya.
Tak ayal lagi, berkembangnya sektor kuliner pun memicu pertumbuhan sektor properti di kawasan kuliner dengan cepat pula. Perumahan dengan berbagai tipe dan kelas, ruko dan tempat usaha niaga, guest house, juga hotel baru,  marak tumbuh di kawasan utara monumen Jogja Kembali ini. Dalam waktu singkat semua jenis properti tersebut habis terjual, laku diserap pasar. Kuliner dan properti adalah sekeping mata uang, ibaratnya. Bersisian dan saling melengkapi.

Diskusi Bangun Rumah DI Lahan Luas 500 HA

Sekarang saya ( arif ) berencana bisnis developer dari lahan kecil, tanahnya 20mx25 meter.rencana bangun 4 buah RSH, ukuran 9x5m (saya awam banget , untuk tipe2 rumah..).Lahan kosongnya punya paman, dan beliau mau kerjasama...paman saya memasang harga @300rb/meter untuk lahannya Bagaimana negosiasi yang benar untuk bisa menurunkan harga tsb, apakah harus ada data2 harga lahan setempat, dll untuk menguatkan argumen. Ada teknik ampuh?

Saya percaya kalo ukuran rumah 9x5 layak jual, soalnya saya liat disekitar lahan ada juga yang sedang membangun rumah2 mini. Bagaimana pendapat anda ? ada saran ? Design rumah tersebut benar2 ide dari saya yang disesuaikan dengan luas lahan.

JAWABAN

Nawar tanah: lihat NJOP
Argumentasi: Biasanya saya mulai dari harga jual RSH T22/60 : RSH harga jual rumah @1 Juta/meter = Rp 22 juta (nggak ada untung dari bangunan), tanah 0.5 juta/meter = 30 Juta =52 Juta + listirk air dll

Konsumen mau beli RSH T22/60 di perumahan seharga 60 juta, dan margin kita sudah cukup disitu. Tapi dlm kondisi pengembangan RSH: harga beli tanah maks Rp125.000/m (krn pengaruh: fasum(lahan untuk fasilitas umum ), ijin, legal, calo, land development maksimum cost tanah Rp 250.000)

Dalam kondisi saudara arif: unsur penambah cost tanah seperti fasum, ijin, legal, calo, land development: adalah nihil. (Tanah tidak terpotong jalan, dgn kata lain menggunakan jalan umum yg sudah ada) Sehingga maksimal harga beli tanah Rp250.000 (analog dg RSH)

Tapi pertanyaan utama adalah:
Dg harga beli tanah tsb: taksiran harga jual:
Bangunan 9x5 x 1.000.000=45jt
Tanah (20x25=500m/4= 125m/unit @500.000= 62,5jt
Sarana: listrik air rp2jt = Rp110jt

Pertanyaannya: dg konsep RSH akan terbentuk harga Tipe 45/125 Rp110.000.000, (kalo bayar tanah paman Rp 250.000/meter ) Adakah konsumen yg mau membeli (Tunai- karena tidak berfasilitas KPR) seharga tsb ????

Pertanyaan lanjutan: bagaimana modal?, adakah pembeli yg mau membayar di depan?? atau sudah ada pemodal yg untuk kontruksi (45x1.000.000 x 4 unit = 180jt).
Bisa saja sih: bangun 1, jual, kalo laku, baru bangun berikutnya. Tapi cost bangunan pasti naik diatas Rp 1juta / meter

Semoga tidak makin mumet

Ingat...Renovasi Tak Perlu Anda Kerjakan Sendiri!

Dari waktu ke waktu, rumah Anda akan membutuhkan perbaikan dan perhatian khusus. Tak jarang, Anda pun punya ide-ide baru untuk meningkatkan kualitas rumah Anda.
Mungkin, bagi Anda, perbaikan-perbaikan yang perlu Anda lakukan itu akan lebih efisien dan murah jika dikerjakan sendiri. Sayangnya, ada hal-hal lebih penting dari sekedar perbaikan yang lebih murah. Namun, perlu dipertimbangkan beberapa "proyek" di rumah yang sebaiknya tidak Anda kerjakan sendiri:
Memperbaiki genteng
Sebaiknya, Anda jangan mencoba-coba memperbaiki genteng sendiri. Bukan menganggap Anda tidak mampu, tetapi gegabah sedikit saja akan dapat mencelakai diri Anda. Mencoba memperbaiki genteng tanpa memiliki pengalaman dan keterampilan yang diperlukan kemungkinan malah akan merusaknya, bahkan bisa lebih parah dari kerusakan sebelumnya. Pada akhirnya, akan lebih banyak lagi biaya harus Anda keluarkan.
Mengganti jendela
Memasang jendela yang baru adalah cara yang baik menghemat energi dan mengurangi penggunaan listrik di rumah. Namun, memasang jendela baru tidak semudah merencanakannya.
Ada beberapa hal sebaiknya Anda serahkan kepada ahlinya, terutama dalam pemasangan jendela ini. Pasalnya, Anda akan berhadapan dengan alumunium, pengelupasan cat eksterior, dan elemen-elemen lain yang membutuhkan tenaga ahli. Mengganti jendela saja sudah cukup mahal. Jika tidak dipasang dengan baik, tentu biaya akan membengkak.
Mengecat outdoor
Berbeda dengan mengecat bagian dalam rumah Anda, mengecat bagian luar rumah akan lebih rumit dan memerlukan lebih banyak persiapan. Jika bersikeras melakukannya sendiri, Anda akan kehilangan banyak waktu.
Selain itu, jika ingin mengecat kembali rumah antik milik Anda yang sudah puluhan tahun berdiri dan belum pernah dicat ulang, Anda sebaiknya meminta bantuan profesional. Cat dasar yang digunakan puluhan tahun yang lalu dapat berbahaya bagi kesehatan Anda.
Memasang pendingin udara
Selain pendingin udara, sistem ventilasi di rumah Anda juga sebaiknya dipasang oleh seorang profesional. Udara adalah kebutuhan utama bagi keluarga Anda. Salah dalam pemasangannya, sirkulasi dan kualitas udara yang buruk akan berakibat langsung pada kesehatan Anda dan keluarga.
Merubah struktur
Selain tumpukan batu bata, hal yang harus diingat adalah dinding rumah Anda juga berisi rangkaian kabel listrik. Daripada menebak-nebak dinding yang dapat Anda "karyakan" dan yang tidak, sebaiknya Anda memperkerjakan orang yang sudah biasa menangani hal semacam ini.
Memperbaiki saluran air hujan
Pemasangan saluran air hujan akan memberikan keuntungan besar bagi rumah Anda. Namun, perlu diingat, bahwa kesulitan memperbaiki saluran ini cukup besar. Apalagi, selalu ada kemungkinan Anda akan merusak genteng rumah Anda sendiri.
Membuat basement tahan air
Bocoran-bocoran kecil yang terjadi pada basement rumah Anda tentu dapat diselesaikan sendiri dengan memanfaatkan cat antiair. Sayangnya, setelah hujan besar sebanyak satu atau dua kali, efek dari cat antiair ini akan memudar.
Untuk solusi permanen, sebaiknya Anda tidak melakukannya sendiri. Minta ahlinya untuk mengecek fondasi rumah Anda dan manajemen air yang lebih baik.
Menebang pohon besar
Persoalan menebang pohon tampaknya mudah, namun sebetulnya berbahaya. Ketika menebang pohon, Anda juga harus memperkirakan banyak hal. Ke mana pohon akan tumbang, bagaimana menangani sisa tebangan pohon, dan kemungkinan akar pohon masuk ke dalam struktur rumah Anda dan akan menambah kerumitan dari "sekedar" menebang pohon.
Nah, bisa Anda pertimbangkan?

Uang Muka Naik, BI Waspadai Kredit Tanpa Agunan

Bank Indonesia (BI) berencana tetap melakukan pengawasan pada praktik pemberian kredit tanpa agunan (KTA) secara ritel. Dalam artian kredit digunakan untuk mendanai kredit lainnya, seperti untuk uang muka pada kredit pemilikan rumah (KPR).
Kami akan mengawasi langsung setiap bank secara ketat dan melayangkan surat larangan pada mereka secara langsung.
-- Halim Alamsyah
"Kami akan mengawasi langsung setiap bank secara ketat dan melayangkan surat larangan pada mereka secara langsung," tegas Deputi Gubernur BI Halim Alamsyah, Jumat (31/8/2012).
Pengawasan tersebut berkaitan dengan proses penyaluran kredit yang tetap harus menerapkan prinsip kehati-hatian di pihak perbankan. Selain itu, larangan tersebut diambil sebagai salah satu kebijakan makro prudensial BI dalam mengatasi defisit transaksi berjalan melalui pengelolaan pertumbuhan kredit dengan memperkuat implementasi loan to value (LTV).
BI juga mengungkapkan niatnya untuk menerapkan aturan LTV ini bagi perbankan syariah sama seperti perbankan konvensional. Sebagai catatan, pada 15 Juni 2012 lalu BI telah mulai menerapkan peraturan LTV tersebut di perbankan konvensional dengan batas minimum down payment 30% untuk KPR dengan luas bangunan di atas 70 m2 dan kredit kendaraan bermotor (KKB) roda empat. (Anna Suci Perwitasari)