11 Masalah dan Solusi Kredit Renovasi (Habis)

Anda dapat mengajukan dana kredit renovasi kepada sebuah bank, bila anggaran tak cukup untuk kebutuhan renovasi rumah. Bank akan memberikan suntikan dana tambahan sesuai syarat dan ketentuan berlaku.
Namun, banyak orang masih ragu karena kebingungan dan hanya mendapat sepenggal demi sepenggal informasi. Untuk mengetahui masalah-masalah yang kerap dialami pemohon kredit renovasi, berikut adalah lanjutan ulasan dan solusi dari artikel sebelumnya (11 Masalah dan Solusi Kredit Renovasi):
6. Anda ingin mengajukan kredit renovasi, namun masih memiliki tanggungan KPR di bank berbeda
Solusinya, jika Anda menggunakan agunan yang sama, misalnya sertifikat rumah, maka pinjaman di bank berbeda tidak bisa dilanjutkan. Gunakan agunan lain jika Anda ingin mengajukan kredit ke bank berbeda.
Namun, jika KPR dan kredit renovasi dalam satu bank, maka pinjaman masih mungkin diberikan. Syaratnya, total KPR rumah dan kredit renovasi tidak melebihi penghasilan dan appraisal jaminan Anda. Umumnya bank akan menyediakan pinjaman maksimal 150 % dari appraisal nilai jual jaminan Anda.
7. Anda ingin mengajukan kredit renovasi, tapi lokasi rumah berdekatan dengan kabel listrik bertegangan tinggi
Dengan kondisi seperti itu, kemungkinan permohonan Anda akan ditolak. Karena biasanya, lokasi bangunan yang berdekatan dengan tegangan tinggi akan mempengaruhi nilai agunan.
Namun, pada beberapa kasus tertentu, pihak developer mampu menunjukkan melalui hasil tes, bahwa lokasi rumah masih berada pada wilayah aman dari sinyal radio dan tegangan listrik, sehingga kemungkinan rumah tersebut memiliki nilai jual baik.
8. Agunan Anda berada di kota yang berbeda dengan lokasi renovasi rumah.
Sebutlah misalnya, letak rumah dengan rencana renovasi berada di Jakarta, sedangkan agunan rumahnya ada di Surabaya. Jika demikian, agunan di kota lain tidak menjadi masalah, karena pengajuannya bisa dilakukan oleh petugas bank dari cabang terdekat dari lokasi agunan.
9. Anda bingung memperkirakan nilai agunan sehingga nilai tersebut tidak sesuai dengan nilai perkiraan awal. Nilai agunan itu juga tidak mencukupi batas minimum dana yang diajukan.
Umumnya bank akan menggunakan harga pasar sebagai acuan, namun dengan menggunakan nilai maksimal 80 % dari harga terendah pasar. Syarat lainnya, agunan Anda tidak boleh sedang dijaminkan, juga dalam proses sengketa, surat harus lengkap, dan sesuai keterangan asli atau fakta.
10. Anda sudah mengajukan kredit, tapi mengalami pemutusan hubungan kerja, musibah pasangan meninggal, perusahaan bangkrut sehingga kredit Anda macet.
Pemegang kredit dapat melakukan klaim asuransi jiwa dari pihak bank, jika penyebab kredit macet Anda adalah pasangan meninggal dunia atau cacat permanen. Umumnya bank telah menyertakan asuransi jiwa saat nasabah mengambil kredit.
Sementara itu, bila nasabah mengalami pemutusan hubungan kerja, bank hanya bisa memberi toleransi berupa penundaan pembiayaan pembyaran cicilan dan pembayaran bunga atau penghapusan bunga. Untuk menyiasati masalah ini, sebaiknya jauh sebelum itu Anda sudah menyiapkan dana cadangan sekitar 3 kali dana cicilan.
11. Penghasilan Anda terbagi untuk banyaknya angsuran hutang kredit selain kredit renovasi
Pada kondisi seperti itu, idealnya pendapatan bulanan Anda dibagi menjadi tiga, yaitu sepertiga untuk bayar hutang, sepertiga untuk biaya hidup, dan sepertiga untuk tabungan atau investasi. Pendapatan ini juga ikut dikalkulasi ketika joint income bersama pendapatan pasangan.
Selain itu, bila ada hutang lain di luar kredit renovasi dengan bunga lebih mahal, upayakan "plafondering" kredit untuk "refinancing" hutang mahal, seperti kartu kredit atau KTA. Dengan turunnya beban bunga dan tenor lebih panjang, kemampuan angsuran sebesar 30 persen sudah bisa dipenuhi.

11 Masalah dan Solusi Kredit Renovasi (1)

Kredit perbankan bisa menjadi pilihan alternatif sumber pendanaan, ketika masalah keuangan menjadi kendala proses renovasi hunian. Beragam kredit renovasi terus ditawarkan, mulai kredit multiguna, kredit tanpa agunan, hingga kredit khusus renovasi dan lainnya.
Namun, karena kurangnya informasi lengkap, tak jarang orang berpikir dua kali untuk mengajukan kredit. Berikut ini 11 masalah yang kerap ditanyakan seputar kredit renovasi beserta solusinya:
1. Penghasilan kotor (total pendapatan termasuk gaji pokok) tidak mencukupi untuk pengajuan dana minimum kredit dari bank.
Solusinya, Anda perlu menggabungkan penghasilan pasangan atau joint income, sehingga penjumlahan penghasilan tersebut dapat memperoleh penghasilan besar.
Selain itu, Anda dapat menambah jangka waktu kredit hingga angsuran menjadi lebih kecil. Misalnya, jika jangka waktu peminjaman 10 tahun dengan besaran angsuran mencapai Rp 5 juta, maka pilih pinjaman dengan jangka waktu 20 tahun dengan cicilan sekitar Rp 3 juta.
2: Fluktuasi suku bunga tidak tetap (floating)
Masalah ini menyebabkan cicilan angsuran membengkak, misalnya pada saat terjadi inflasi. Solusinya, Anda bisa memonitor perubahan suku bunga pada angsuran Anda. Saat perubahan terlalu tinggi dari bunga pasar, sebaiknya Anda pindah ke bank yang menerapkan suku bunga lebih rendah.
Ada baiknya Anda memilih bank yang menggunakan suku bunga tetap, sehingga tidak terpengaruh inflasi, misalnya bank syariah. Angsuran akan bersifat tetap selama proses peminjaman lunas. Namun, jika saat suku bunga turun, angsuran tetap akan tinggi.
3. Seringkali kredit renovasi hanya diartikan sebagai penambahan atau perbaikan bagian rumah
Solusinya, Anda dapat mengajukan pinjaman dalam bentuk kredit konstruksi, bukan renovasi. Persyaratannya sama dengan KPR rumah sudah jadi, kavling siap bangun, dan siap huni dari developer. Bedanya, syarat pengajuan kredit ditambah dengan Rencana Anggaran Biaya (RAB).
Pencairan dana umumnya 70 persen – 100 persen dari nilai RAB dan dilakukan bertahap sesuai progres pembangunan rumah. Umumnya, nilai pinjaman kredit renovasi lebih besar dari konstruksi dengan rata-rata kredit nilainya 80 % dari RAB atau 150 % dari appraisal rumah. Sedangkan kredit renovasi nilainya 70 % dari RAB atau 120 % dari appraisal rumah.
4. Dalam pengajuan kredit, menggunakan nama orang lain untuk pengajuan kredit karena belum memenuhi syarat.
Hal ini umumnya bisa dilakukan dengan meminta bantuan orang yang bisa dipercaya, contohnya saudara kandung. Setelah kondisi memungkinkan, baru bisa dilakukan proses pemindahan tangan. Proses tersebut dilakukan saat kredit renovasi belum lunas dengan sistem jual beli biasa atau sudah lunas. Ini akan membantu menghindari konflik yang mungkin terjadi di kemudian hari. Selain itu, biasanya pihak bank juga sudah mengetahui kondisi tersebut.
5. Dana yang diterima tidak mencukupi semua biaya kebutuhan renovasi rumah.
Hal ini terjadi umumnya karena dana dari kredit renovasi sebesar 70 % - 80 % dari nilai RAB. Dana tersebut kadang tidak termasuk biaya bongkar, bayaran kontraktor, serta arsitek.
Solusinya, Anda bisa mendapatkan tambahan dana jika besar agunan dan gaji pokok masih memenuhi untuk menutupi total kredit yang diajukan. Namun, pengajuan hanya dapat dilakukan setelah kredit awal berjalan minimal 6 bulan atau 1 tahun sebagai bukti kinerja.
Anda juga dapat menambah jumlah pinjaman dengan memanfaatkan jenis kredit lain, misalnya kredit multiguna atau Kredit Tanpa Agunan (KTA). Hanya, kedua kredit ini umumnya memiliki bunga lebih besar dengan jangka waktu lebih pendek.
Untuk menghindari kekurangan dana, Anda dapat mengalihkan RAB setidaknya 10 % - 30 %. Dengan rencana ini, Anda dapat mengatasi kenaikan harga bahan maupun molornya jadwal kerja.
Namun, jika dana tidak didapat, solusi lain bisa Anda lakukan adalah menurunkan spesifikasi bangunan. Tetapi, spesifikasi bangunan yang diturunkan bukan pada struktur, melainkan finishing luar seperti bahan granit diganti keramik, cat kualitas 1 diganti kualitas 2, dan lainnya.

Pilih Kredit Multiguna atau Kredit Renovasi?

Tak perlu pusing mencari pinjaman bila Anda hendak merenovasi rumah, karena berbagai bank telah menyediakan banyak pilihan kredit untuk renovasi. Dua pembiayaan dari bank yang bisa menjadi referensi adalah kredit renovasi dan kredit multiguna.

Kredit multiguna merupakan pinjaman dari bank yang dapat digunakan bergam keperluan, seperti biaya pendidikan, kesehatan, renovasi rumah bahkan untuk kebutuhan konsumtif seperti pembelian barang elektronik, mobil, pernikahan, dan traveling.

Plafon dana antarbank dalam pemberian kredit multiguna ini berbeda-beda, tapi rata-rata plafon dipatok berkisar Rp 2 juta – Rp 2 Milyar. Pada bank di daerah, plafon dana biasanya bisa lebih rendah dari kisaran tersebut. Sedangkan untuk persyaratan, setiap bank umumnya memberi aturan sama yakni peminjam harus Warga Negara Indonesia (WNI), berpengahsilan tetap dengan masa kerja minimal 2 tahun, usia minimal 21 tahun dan batas pelunasan kredit maksimal usia 55 tahun untuk karyawan dan 60 tahun untuk pengusaha atau pensiunan.

Masa pinjaman kredit multiguna biasanya tidak lama, hanya sekitar 1 – 10 tahun. Namun, ada pula bank dengan masa pinjaman hingga 20 tahun. Untuk bunganya, ada beragam variasi suku bunga antara 9 % - 12 %. Bunga ini diberlakukan oleh bank konvensional, berlaku tetap selama 6 bulan – 2 tahun, selanjutnya mengikuti suku bunga bank.

Dibandingkan dengan kredit renovasi, bunga kredit multiguna lebih tinggi bunganya yaitu terpaut 1 - 1,5 %. Plafon pinjaman dari KPR renovasi bisa lebih lebar sampai Rp 5 Milyar. Begitu pula dengan jangka waktu pengembalian pinjaman, umumnya KPR renovasi lebih panjang hingga 20 tahun.

Namun, kelebihan kredit multiguna ialah lebih fleksibel, dimana jaminannya tidak harus tanah dan bangunan. Anda bisa menjaminkan kendaraan dengan usia di bawah lima tahun. Selain itu, nilai agunan juga lebih besar 30 % dari nilai pinajman. Keuntungan lainnya, pencairan Kredit renovasi umumnya tidak diberikan penuh 100 % tetapi kredit multiguna akan dikeluarkan 100 % sesuai kebutuhan Anda.

Dengan melihat  paparan kredit renovasi dan kredit multiguna, kini pilihan ada di tangan Anda. Sebelum memilih, ada baikny Anda bersikap bijak dengan menilik kelebihan dan kekurangan keduanya.

Sahid Hotel Management Kelola Empat Hotel Baru

PT Sahid International Hotel Management & Consultant, jaringan pengelola hotel dan apartemen yang merupakan anak usaha PT Hotel Sahid Jaya International, Tbk (SHID), saat ini sudah memiliki kontrak dengan empat pemilik hospitality dengan total 458 kamar.

Jumlah itu termasuk kontrak kerjasama pengelolaan The Rich Jogja yang ditandatangani hari ini di Yogyakarta. The Rich Jogja adalah hotel berbintang tiga yang memiliki 181 kamar.

Budianto Prakoso, Corporate Analyst & Business Development Coordinator Sahid Hotel Management mengatakan, tingkat okupansi The Rich Jogja ditargetkan mencapai 70% pada periode setelah Hari Raya Idul Fitri, karena permintaan untuk hotel di kawasan tersebut cukup tinggi. "Saat ini masih belum sepenuhnya beroperasi, kami masih akan menyelesaikan sejumlah fasilitas di area seluas satu hektar. Kerjasama pengelolaan hotel ini akan dievaluasi setiap dua tahun," kata Budianto kepada Rumah.com, hari ini.

The Rich Jogja terdiri dari delapan lantai yang dilengkapi dengan ball room yang bisa menampung tiga ribu orang, kolam renang, spa, restoran dan kafe, serta sembilan ruang pertemuan. Tarif kamar The Rich Jogja mulai dari Rp488 ribu per malam hingga Rp1 juta per kamar.

23 Apartemen dan Hotel di 15 Kota
Selain The Rich Jogja, Sahid Hotel Management mengelola tiga hotel lainnya, yaitu Plaza Semarang sebanyak 78 kamar yang mulai dikelola pada April 2012. Plaza Semarang saat ini berbintang dua dan akan diubah menjadi bintang tiga pada periode enam bulan mendatang.

"Kami bantu memperbaiki fasilitas seperti kolam renang. Kami menargetkan tingkat okupansi mencapai 75% dari saat ini di angka 68%,” tutur Budianto yang mengatakan tarif hotel saat ini mulai Rp350 ribu.

Dua hotel lainnya masih dalam proses pembangunan yaitu sebuah kondotel di Surabaya sebanyak 170 unit kamar yang mulai dikelola pada Desember 2012 dan di Padang (29 kamar) yang akan dimulai pada September atau Oktober. "Masih ada beberapa hotel lainnya, tetapi baru akan dikelola pada 2013, seperti dua hotel di Bali masing-masing 60 dan 80 kamar serta di Blitar sebanyak 100 kamar hotel," jelasnya.

Hingga 31 Desember 2011, Sahid Hotel Management mengelola sebanyak 3.320 kamar, terdiri dari 23 hotel dan apartemen yang tersebar di 15 kota di seluruh Indonesia. Perusahaan menargetkan penambahan sebanyak 2.680 kamar hotel hingga tahun 2013. Bagi pendapatan keseluruhan perusahaan yang berada di bawah naungan Sahid Group, Sahid Hotel Management memberi kontribusi 20%-30% untuk total pendapatan yang dicatatkan perusahaan.

Tips Mengadakan Open House

Pilihlah waktu yang tepat. Biasanya, open house dilakukan di akhir pekan, di luar hari kerja. Namun, jika klien hanya dapat berkunjung di hari kerja, coba atur waktunya agar tercapai kompromi.

Rapihkan rumah dan pastikan keadaannya baik. Jaga agar kondisi properti baik dan patut dipertunjukkan. Sebelum mengadakan open house, Anda mungkin perlu merenovasi rumah Anda terlebih dahulu. Jangan lakukan open house jika kondisi properti tidak memadai, karena kesan buruk akan sulit dihilangkan, dan mungkin cepat menyebar ke calon pembeli yang lain.

Batasi durasi open house. Walaupun Anda tidak ingin menekan calon pembeli, berikan batasan waktu jika Anda menerima lebih dari 1 calon pembeli di hari yang sama. Beritahu calon pembeli, bahwa pesaing nya ingin berkunjung di hari yang sama. Boleh saja, ini dapat mendorong mereka untuk membuat keputusan yang lebih cepat.

Berikan ruang gerak. Ketika menemani calon pembeli ketika open house, pastikan Anda memberikan cukup ruang agar mereka merasa nyaman menginspeksi rumah  dan tidak merasa terus-menerus dibuntuti. Biarkan mereka menjelajahi ruangan-ruangan, namun tetap siaga ketika mereka memiliki pertanyaan yang perlu dijawab langsung.

Posisikan Anda dengan baik. Jika ditanya alasan Anda menjual properti, jangan berikan impresi kalau Anda diburu waktu, dalam keadaan terpaksa, atau karena kondisi rumah tidak baik. Ini semua akan membuat posisi Anda lemah ketika merundingkan harga. Yang dapat Anda katakan kepada mereka adalah “Sedang mencari rumah lain”.

Trik Bertanya. Biasanya, pihak yang lebih banyak bertanya, lebih dapat mengontrol situasi. Namun, dalam situasi Open House, ada trik-trik tertentu agar pertanyaan-pertanyaan Anda tidak terkesan interogatif. Selingi pertanyaan properti Anda dengan topik-topik ringan. Mulai dengan pertanyaan yang lebih mudah, berlanjut ke topik yang lebih serius. Dengarkan respon mereka. Amati dan perhatikan ketika menjalani percakapan dengan mereka. Jika Anda dapat melakukan ini dengan baik, maka hubungan yang baik akan terjalin dan Anda tetap mendapatkan informasi yang diinginkan.

Jangan membicarakan hal-hal yang negatif tentang agen atau agensi real estate mereka. Jika calon pembeli mengatakan mereka menyewa agen tertentu atau agensi tertentu, jangan berikan komentar yang negatif tentang hal tersebut. Kunci dari komunikasi ini adalah menemukan kesamaan, dan selanjutnya kesepakatan, dan menghilangkan faktor-faktor yang dapat meruncingkan perbedaan

Jangan pernah menegosiasikan harga secara verbal. Terakhir, adalah tips yang terpenting. Calon pembeli Anda mencoba mencari tahu kisaran harga jual properti Anda, dan akan mencoba menegosiasikan harga tersebut agar sesuai dengan keinginan mereka. Hindari ini. Pastikan semua perundingan harga dilakukan secara tertulis agar runtutannya tercatat dengan baik. Jika hanya melakukan tawar-menawar secara verbal, ada kemungkinan terjadinya salah paham, salah ucap yang dapat mendatangkan masalah. Oleh sebab itu, semua negosiasi harga, sebaiknya dilakukan secara tertulis.

Fathi Bawazier, (Owner Percetakan Cipta Grafika) Iseng-Iseng Berhadiah (Lima Usaha Percetakan Besar)

Sekembalinya dari petualangan di Amerika Serikat, rutinitas sebagai manajer keuangan di sebuah proyek pasar kota Karawang membuat Fathi Bawazier jenuh. Ia pun iseng-iseng mendirikan usaha jasa desain grafis di garasi rumahnya. Siapa sangka, dari usaha pengisi waktu luang itulah kini ia bisa memiliki lima percetakan besar


Di sebuah halte menuju kota Los Angeles, Amerika Serikat, di situlah Fathi Bawazier bersama sepupunya diturunkan sopir bis antar-kota negara itu. Pemuda kelahiran Bogor, Jawa Barat, yang baru saja datang dari Indonesia mengadu nasib di negera Paman Sam itu, kagetnya bukan kepalang. Ia ternyata turun di sebuah wilayah gembel, seperti yang kerap ditontonnya diberbagai film-film produksi Holywood.
Tak mengenal siapa pun di sana, uang sejumlah 400 dollar AS disakunya hanya bisa menyewa penginapan murah di wilayah tersebut. Tak sedikit pun rasa takut menghinggapi dirinya saat itu. Pengalaman merantau empat bulan di negara Australia setamat SMK di usianya yang ke 19 tahun, membuatnya sedikit familiar dengan kondisi di negara orang lain. Tekadnya jauh lebih kuat saat kedua orang tuannya menahannya untuk hidup di Indonesia saja.
Setiap hari di kota itu, ia bolak-balik ke sebuah Masjid untuk berdoa. Seperti sudah menjadi jalannya, ia akhirnya bertemu dengan orang Indonesia yang membantunya mencarikan pekerjaan. Mulailah ia bekerja dari tukang bersih-bersih, tukang antar pizza hingga akhirnya diterima di sebuah pompa bensin. Di pompa bensin itulah karirnya menanjak hingga menjadi manajer. Ia pun disekolahkan, tetapi kabar tak baik pun datang dari kampung halamannya.
“Bapak saya sakit berat,” ujarnya sembari melanjutkan, kuliahnya belum sempat kelar di negara tersebut. Awalnya ia bercita-cita, bila tak lulus tes masuk perguruan tinggi negeri di Indonesia, ia harus kuliah di luar negeri. Saat ia pulang dari Amerika, ia tidak mendapati ayahnya dalam kondisi terkulai lemas, melainkan segar bugar karena kedatangannya ternyata menyembuhkan ayahnya dalam sekejab. Singkat cerita, ia pun menikah dan kemudian dipanggil mertuanya di kota Karawang untuk membantu financial sebuah proyek pasar di kota itu.
“Awalnya saya dimintai bantuan untuk financial manager selama enam bulan, tetapi ternyata proyeknya ditambah bukan hanya di satu blok pasar saja,” tukasnya yang akhirnya meninggalkan pekerjaannya di Bogor sebagai guru. Ia pernah mengajar di sebuah lembaga kursus bahasa Inggris, di sebuah bank dan toko furniture. Alhasil, kesibukannya sebagai financial manager itu, membuatnya jenuh. Hobinya ngutak-ngatik komputer adalah kegiatannya sepulang kerja untuk mengatasi rasa jenuhnya.
“Akhirnya saya berpikir alangkah sayangnya, punya barang mahal di rumah, gak saya manfaatkan jadi duit,” ceritanya yang kemudian memiliki ide untuk membuka usaha desain grafis. Karena hanya sebagai pengisi waktu, ia pun memanfaatkan garasi rumahnya untuk usaha tersebut. Tetapi sayangnya, ia belum memiliki kemampuan desain grafis, sehingga memaksanya untuk belajar beberapa program desain secara otodidak.
“Kuncinya adalah bahasa Inggris, dengan bantuan menu help, saya sudah bisa menguasai program correl draw saat itu,” ujar bapak tiga anak ini. Saat dia sudah fasih dengan program itu, ia pun men-transfer-kan ilmunya kepada karyawannya yang saat itu hanya satu orang. Sebuah komputer pentium miliknya saat itu, masih langka di daerah Karawang, sehingga antrean pengguna jasa desainnya pun kian panjang di depan garasinya.
“Karena pentium itu baru saya yang punya di Karawang waktu itu. Saat jasa desain lainnya bisa ngeprint memakan waktu 30 menit, saya hanya dalam 2 menit saja,” ujarnya berbahak seraya menunjukkan bahwa saat ini ngeprint dalam hitungan detik bukan hal yang langka lagi di daerah Karawang. Saat itu, hanya usahanyalah yang bisa membuat logo sebab telah memiliki peralatan scanner.
Di luar dugaannya, permintaan akan jasa desainnya pun melesat tajam. Satu orang karyawannya nyaris tak bisa menyelesaikan sendiri pekerjaannya. Ia pun mulai menambah karyawan. “Setelah satu karyawan, tambah lagi menjadi dua, tiga dan empat akhirnya saya membeli mesin cetak,” sebutnya. Ia membeli mesin cetak berlabel Toko saat itu. Layanannya pun melebar ke jasa sablon.
“Akhirnya, mulai padatlah garasi rumah saya itu,” ujarnya melanjutkan, ruko milik mertuanya yang juga merupakan seorang pengusaha sukses di kota itu dipakainya untuk kemudian membuka usaha percetakan. Ia memberikan nama usaha percetakannya Cipta Grafika. “Mertua saya bilang, kalau mau maju pinjam uang di bank,” kisahnya, yang sempat berpikir, kenapa mertuanya yang kaya itu tak memberikan uang begitu saja kepadanya.
Mertuanya yang ternyata membangun usahanya dari nol, ia melanjutkan, ingin mengajar pahitnya membangun usaha dari bawah. “Dan ternyata beda rasanya kalau pinjam uang orang lain, rasa takutnya ada dan memakainya dengan hati-hati sekali,” tandasnya. Waktu pun berjalan, ruko mertuanya ia tinggalkan, ia pun membeli lahan sendiri untuk dijadikan usaha percetakan, di sebuah jalan kota Karawang.
Gedung tiga lantai dibangunnya, di dalamnya di bagi per devisi. Bukan hanya itu, ia juga menambah cabang-cabang percetakannya, hingga jumlahnya menjadi lima percetakan besar. Diantaranya di Cikarang, Cianjur dan Purwakarta. “Saya juga akan membuka kesempatan franchise percetakan, dan bisa dibilang sebagai franchise percetakan pertama di Indonesia,” lanjutnya. Kini karyawannya berjumlah 62 orang yang tersebar di seluruh percetakannya.
Usaha percetakan yang bermula dari tahun 1994 itu tak pernah goyang. Saat krisis moneter tahun 1998 silam, percetakan yang melayani semua kebutuhan cetak itu tetap bertahan, sementara para pesaingnya bertumbangan. Ia Tidak bersaing dengan harga, tetapi kualitas pelayanan. “Saya ingin menyampaikan bahwa rejeki yang halal itu masih ada bila dikejar,” pungkas pria yang menolak mentah-mentah segala bentuk mark up dalam usahanya itu.


BOKS
Fathi Bawazier adalah seorang yang tak mengenal rasa takut dalam hidupnya. Setamat SMK di kota Bogor tahun 1982, ia berani kursus bahasa Inggris hanya karena ingin menjadi tukang cuci piring di Australia. Ia pun berangkat ke negara itu bekerja di sebuah perusahaan sepeda. Empat bulan di negara itu, karena tak mengantongi ijin resmi, ia pun kembali ke Indonesia. Beberapa usaha dilakoninya, tetapi akhirnya nekat berpetualang ke luar negeri lagi. Ia tak main-main, negara yang dipilihnya adalah Amerika Serikat. Di negara itu ia tak memiliki kenalan sama sekali, di kantongnya pun hanya ada uang 400 dollar AS. Saat pertama kali tiba di bandara negara itu, ia langsung mencari hotel murah namun dalam perjalanan oleh sopir ia diturunkan di sebuah halte. Di daerah itu, ternyata dikenal sebagai daerah gembel. Setelah ia mendapatkan hotel murah, ia pun mendapatkan kenalan orang Indonesia yang kemudian membantunya mencari pekerjaan. Mulai dari tukang bersih-bersih, tukang antar pizza, ia akhirnya bekerja di sebuah pompa bensin. Karirnya pun menanjak hingga akhirnya diangkat sebagai manager. Tetapi akhirnya ia pulang ke Indonesia karena ayahnya sakit berat. Mulailah ia bekerja di Indonesia, dan dipercayakan sebagai manajer financial di sebuah proyek pasar kota Karawang. Di sela-sela kesibukannya itu, ia membuat usaha desain grafis memanfaatkan komputernya yang lagi nganggur di garasi rumahnya. Siapa sangka, dari usaha desain grafis itu, ia kebanjiran pelanggan. Akhirnya ia mendirikan usaha percetakan dengan label Cipta Grafika. Dari satu ruko, kini ia memiliki lima percetakan besar di berbagai kota. Ia pun berencana akan mewaralabakan percetakannya.

Kuch2hotahu, Peluang Hot Waralaba Tahu yang Banyak Diburu

Sebagai salah satu makanan khas tanah air, jajanan tahu tentu sudah sangat lumrah untuk disantap. Lantas, apa yang membuat kehadiran usaha tahu berlabel Kuch2hotahu setahun silam di Kudus, Jawa Tengah, banyak diburu pembeli atau pun calon franchisee-nya?


Selain sebagai lauk yang biasa disantap bersama nasi, tahu hanyalah salah satu pilihan jajanan gorengan yang sering dijajakan tukang gorengan bergerobak di pinggir jalan. Pun inovasi yang melahirkan makanan olahan tahu masih terbilang minim. Padahal, hampir semua orang Indonesia segala usia, yang jumlahnya ratusan juta jiwa umumnya menyukai tahu.
Pasar yang demikian besar, tak sebanding dengan suksesnya para pengusaha tahu itu sendiri. Bukan hanya lantaran pebisnis tahu yang telah sesak di pasaran, tetapi daya tarik usaha tahu itulah yang akhirnya menjadi penentu keberhasilan pengusahanya. Hal inilah yang membuat usaha tahu berlabel Kuch2hotahu tumbuh pesat, sejak diluncurkan setahun silam di Kudus, Jawa Tengah.
Apa pasal? Selain lebih spesifik menjajakan tahu saja, baik konsep produk, kemasan hingga pelayanannya dikemas lebih moderen dan berbeda dengan usaha tahu umumnya. “Kami memberikan level pedas pada tahunya,” ujar Ilpidas, pemilik tahu Kuch2hotahu tentang konsep produk yang memberikan sebuah daya tarik tersendiri bagi pembelinya tersebut. Level pedas diberikan mulai dari level 1 hingga level 7.
Memberikan level pedas, ia melanjutkan bukan berarti setiap tahu diberikan cabe yang banyaknya sesuai dengan banyaknya jumlah level pedas. “Sebab pedas yang dihasilkan adalah pedas dari bubuk cabe yang kami produksi sendiri,” tukas pria kelahiran Kudus ini. Setiap level pedas, sudah tersedia bubuknya masing-masing, bukan menambah lebih banyak bubuk agar semakin pedas.
Lantaran level pedas itu, Ilpidas melanjutkan, terciptalah cerita pengalaman berpetualang makan tahu. Bahkan, di kalangan anak muda merebak cerita petualangan makan tahunya. “ Sama anak-anak SMA misalnya, makan tahu pedas dibuat taruhan, siapa yang berani makan tahu level 7 tanpa minum maka akan dibayar uang sejumlah sekian…,” ujarnya. Selain itu, di berbagai media sosial akhirnya juga membicarakan keunikan pengalaman menyantap tahunya.
Apalagi, tahu-tahu yang digoreng di outletnya masih dalam keadaan fresh, sesuai dengan permintaan pembelinya. Sekitar 12 jenis bumbu ia ciptakan untuk menambah citarasa tahu itu. “Saat ini ada 20 bumbu yang belum kita luncurkan,” imbuhnya. Sementara bagi yang tak kuat pedas, menyantap tahu beraneka rasa tanpa ditambahi bubuk pedas juga sudah cukup nikmat.
Semua rasa itu juga bisa di-mix satu sama lainnya. Misalnya, pizza pedas level 5 dicampur dengan teriyaki pedas level 7,” jelas suami Laili ini. Demikian juga dengan rasa lainnya seperti rasa keju, BBQ dan sebagainya. Kendati rasa yang menggoda selera, ia tak main-main dengan kualitas tahunya. Image tentang tahu yang pernah miring, ditangkisnya dengan mendapatkan tahu putih lokal Indonesia tanpa pengawet dan dari kedelai murni.
Alhasil, keunikan tahunya bukan hanya disukai konsumennya, tetapi juga menarik minat calon franchisee untuk menjadi mitranya. Maka tak heran, dalam waktu satu tahun ia telah memiliki lebih dari 60 mitra di seluruh Indonesia. “Itu yang eksis 50 mitra, yang waiting akan membuka cabang ada 10 mitra lagi,” ujarnya. Ia juga sudah deal dengan seorang master franchise di wilayah Kalimantan Timur, yang kini sudah mendapatkan kurang lebih 20 mitra di wilayah tersebut.
Untuk memiliki franchise Kuch2hotahu, kata dia, ia mensyaratkan investasi bagi calon mitra di pulau Jawa sebesar Rp7,5 juta dan mitra di luar Jawa sebesar Rp8,5 juta. “Mitra akan mendapatkan satu unit gerobak, satu set perlengkapan standart, seragam, training karyawan serta SOP,” urainya tentang dukungan yang akan diberikan kepada mitra. Sementara untuk menjadi mitra ia tak mensyaratkan mitra membayar royalti.
“Untuk tepung dan bumbu-bumbu semuanya wajib dibeli dari kita, tetapi untuk bahan baku tahu silahkan mitra membeli di daerahnya masing-masing, yang terpenting sesuai dengan standar tahu Kuch2hotahu,” katanya. Seperti pengalamannya, menjalankan usaha ini bahkan bisa balik modal dalam satu bulan. Tetapi ia tetap memberikan standar balik modal selama kurang lebih 4 bulan.
“Target per mitra per hari itu bisa mencapai 60 bungkus, tetapi pada prakteknya biasanya bisa mencapai 200 bungkus. Itu artinya bisa BEP dalam waktu satu bulan saja,” ceritanya. Harga per bungkus, sebesar Rp3 ribu, sementara di luar Jawa Rp 3500 per bungkus. Di beberapa daerah seperti Kalimantan bahkan bisa mencapai Rp5 ribu per bungkus.
Mendukung kelancaran usahanya, selain pabrik bumbu ia juga mendirikan workshop di Cibubur, Jakarta, selain juga workshop untuk pembuatan gerobak di kota Yogyakarta. Lebih dari itu, per Juli 2012 calon mitra akan semakin mudah memiliki franchise usahanya, sebab ia telah bekerjasama dengan sebuah bank swasta untuk pembiayaan franchisenya.
“Mitra yang ingin memiliki franchise Kuch2hotahu bisa meminjam ke bank tersebut, lalu menyicilnya setiap bulan,” ujarnya melanjutkan, mengoperasikan usahanya sangatlah mudah, sebab tak membutuhkan keahlian khusus. Selain itu, kesempatan untuk membuka lapangan kerja juga sangatlah besar, sebab di setiap outlet bisa mempekerjakan dua orang karyawan bila ingin menggenjot omset lebih tinggi lagi. Berminat?



Perkiraan Pendapatan
Kuch2hotahu dalam 1 Bulan

Pendapatan
60 bungkus per hari (60xRp3000x30 hari) Rp5.400.000

Biaya
Sewa tempat 1 bulan Rp300.000
Gaji karyawan 1 bulan Rp400.000
Tahu, tepung dan minyak Rp3.000.000
Total Biaya Rp3.700.000

Laba Bersih Rp1.700.000

BEP 3 bulan

NB :
- Perhitungan di atas adalah gambaran dengan asumsi 60 bungkus perhari
- Omset penjualan tergantung tingkat keramaian tempat.
- Biaya Operasional ( seperti pembelian tahu ) disesuaikan dengan harga pembelian di kota mitra masing-masing.

Fitrianto, Sukses Meraih Kepercayaan Semua Bengkel Resmi

roduk perawatan mobil sangatlah banyak di pasaran. Lantas, mengapa hanya produk berlabel autofit saja yang dipakai semua bengkel mobil resmi di tanah air? Itulah sukses yang bertahun-tahun telah diraih Fitrianto, pemilik usaha yang memproduksi, mengirimkan serta memasarkan produk-produk tersebut.

Dunia otomotif tanah air bisa dibilang “tak ada matinya”. Jumlah mobil terus bertambah hari demi harinya. Kebutuhan akan perawatan mobil pun ikut naik sejurus pertambahan mobil tersebut. Peluang itulah yang melahirkan banyak usaha bengkel umum.

Sementara itu, perwakilan produsen berbagai merek mobil di Indonesia atau yang dikenal sebagai agen tunggal pemegang merek (ATPM) juga memiliki bengkel resmi sebagai bentuk pelayanan kepada setiap pembeli mobilnya. Di bengkel resmi inilah, berbagai produk perawatan mobil benar-benar diuji standar kualitasnya.

Tak seperti di bengkel umum yang hanya bermain besar kecilnya harga, nama besar dari merek mobil adalah taruhan yang harus dipertahankan bengkel resmi. Benar saja, hanya perusahaan yang memenuhi standarnya-lah yang bisa menjadi mitranya, seperti produk-produk berlabel autofit, buatan PT Vitechindo Perkasa.

Adalah Fitrianto, itulah pria hebat dibalik suksesnya perusahaan itu. Ia merintis usahanya dari sepetak ruangan kecil di Ciracas, Jakarta Timur. Dari tempat yang tak layak disebut kantor itu ia lalu mendapat kepercayaan dari sebuah bank untuk membesarkan usahanya. Dari sanalah usahanya mulai mengukir sukses.

Sepuluh tahun bekerja di dunia otomotif merupakan modal utamanya terjun sebagai pengusaha turunan otomotif alias berbagai produk perawatan mobil. “Bahkan saya juga pernah sebagai sales di perusahaan makanan,” lanjut pria yang mengawali perjuangan di Jakarta sebagai pekerja serabutan ini. Ia pernah bekerja di pabrik elektronik, kuli bangunan, office boy dan berbagai pekerjaan kasar lainnya.

Dunia otomotif seperti sudah menjadi jalannya menuju miliarder. Perjalanan karirnya terbilang mulus. Tahun 1993 ia mulai melakoni berbagai profesi di dunia tersebut. Sebut saja sebagai sales hingga bekerja di bagian chemical untuk perawatan mobil. “Tahun 2001 saya resign, saya pegang produk import dari Jerman selama satu tahun,” cerita pria kelahiran Purbalingga ini melanjutkan, setelah keluar dari perusahaan itu ia kembali dipanggil untuk bekerja hingga tahun 2006.

“Akhirnya tahun 2006 saya resign dan buka usaha sendiri,” imbuhnya. Segudang ilmu berhasil ia timba dari perusahaan chemical perawatan mobil. Urusan pembelian bahan baku import ia kuasai semuanya. Pemilik usaha tempatnya bekerja tak pelit ilmu kepadanya. Ia dipercayakan meracik produk sehingga ia mengetahui berbagai seluk-beluk produk perawatan mobil berikut peralatan pendukungnya.

Kliennya di perusahaan lama umumnya dari bengkel-bengkel resmi. Ia ikat hubungannya hingga tak pernah putus lantaran ia keluar dari perusahaan tempatnya bekerja. “Saya pun mendapatkan proyek satu demi satu dari mereka untuk produk perawatan mobil yang saya produksi sendiri,” imbuh bapak dua anak ini. Berbekal pengalamannya selama ia bekerja, ia akhirnya mampu membuat mesin produksi sendiri, bahkan peralatan untuk penggunaan produk perawatannya pada mobil.
|
Fitrianto juga berhasil menciptakan sebuah mesin untuk penggunaan chemical perawatannya. Ia labeli produk tersebut dengan nama injection tube. Alat tersebut merupakan pengganti pompa bensin yang berfungsi memberikan tekanan ke dalam sistem bahan bakar agar cairan injection purgenya mengalir dengan sempurna. Alat ini dipakai pada saat proses dengan produk injection purge yang merupakan salah satu varian produknya.

“Sejauh ini, saya memproduksi setidaknya 30 lebih produk perawatanmobil,” jelasnya melanjutkan, yang spesifik tak dimiliki pesaing pesaing adalah, produk brake part cleaner, injection purge, diesel purge hingga power engine conditioner. Untuk autofit brake part cleaner misalnya, bisa membersihkan dengan cepat rem tanpa harus membongkarnya.
Tidaklah heran, atpm beberapa merek mobil di Indonesia menggunakan produknya. Sebut saja, Daihatsu,Isuzu, Toyota, Honda, Nissan, Hyundai,Mazda, Suzuki hingga Kia. “Saat ini bahkan total proyek sudah bertengger di angkat delapan miliar rupiah selama satu tahun,” ucapnya bangga.

Usaha Bidang Pendidikan

Selain otomotif, Fitrianto juga memiliki ketertarikan di dunia pendidikan. Dua tahun silam ia mendirikan TK yang diberinama TK Almaidah di bilangan jalan Malaka, Jakarta Timur. Bukan hanya TK, awal Juni lalu ia membuka sebuah lembaga kursus bahasa Inggris dan Komputer di wilayah yang sama dengan nama English House.

Menurutnya, usaha bidang pendidikan merupakan usaha yang tahan krisis dan patut untuk ia coba. “Saya yakin ini prospeknya sangat bagus,” tukasnya. ia tak salah, TK yang ia rintis berawal dari dua kelas saja, di tahun ini sudah berkembang menjadi empat kelas. Lembaga kursus pun demikian, ia kedatangan banyak peserta disaat-saat awal pembukaan.

Informasi Lebih Lanjut
PT Vitechindo Perkasa
Panorama Residence
Jalan Raya Munjul Bok B1
Cipayung-Jakarta Timur
021 84300335,fax 021 84300334
www.autofit-indonesia.com

Dedy Kushendriyatno, Memulai Usaha Dengan Pengalaman dan Modal Nol

Ingin merasakan jabatan direktur, Dedy Kushendriyatno harus resign dari posisi terakhirnya sebagai supervisor di sebuah perusahaan IT bank. Lantas, Ia wujudkan impiannya dengan menjadi pengusaha laundry meski tanpa pengalaman dan nol modal. Apakah ia sudah gila?
*
Dedy Kushendriyatno, Memulai Usaha Dengan Pengalaman dan Modal Nol

Ingin merasakan jabatan direktur, Dedy Kushendriyatno harus resign dari posisi terakhirnya sebagai supervisor di sebuah perusahaan IT bank. Lantas, Ia wujudkan impiannya dengan menjadi pengusaha laundry meski tanpa pengalaman dan nol modal. Apakah ia sudah gila?

Sebagai karyawan kontrak, sebenarnya Dedy Kushendriyatno masih terhitung beruntung dibandingkan ribuan pencari kerja di kota Yogyakarta empat tahun silam. Pendidikannya yang mumpuni membuatnya diterima di sebuah perusahaan IT bank. Selain fasilitas mobil, empat belas kali gajian berikut berbagai tunjangan menambal kantongnya. Saat itu posisinya mulai menanjak dari karyawan biasa menjadi supervisor maintenance IT di perusahaan tersebut.
Prestasinya sudah mulai diperhitungkan. Namun, impiannya untuk merasakan posisi direktur tetap saja sulit tercapai di perusahaan yang penuh kompetisi antara sesama karyawan itu. “Pengen sekali ngerasain jadi direktur, ya, cuma satu jalannya mesti keluar dari perusahaan itu,” sebutnya tentang cara kilatnya menjadi direktur.
Genap empat tahun sebagai karyawan, ia berani resign dari perusahaan itu. Sayangnya, bukan dukungan penuh yang diperoleh dari orang-orang terdekatnya, tetapi justru ejekan, cemoohan hingga berujung menyepelekannya. “Kok kemarin jadi IT bank, sekarang jadi tukang cuci. Belum punya pengalaman sok-sokan jadi pengusaha lagi,” ujar pria kelahiran Pati ini tergelak.
Ia tepis rasa mindernya saat itu dengan tetap fokus pada tujuannya menjadi pengusaha. ”Biarin jadi tukang cuci, yang penting sekalian jadi direkturnya para tukang cuci,” gumamnya dalam hati, tak berani dengan tegas mengatakannya, sebab belum bisa menunjukkan bukti. Namun tetap saja bagi siapa pun saat itu, keputusan yang dia ambil sangatlah konyol.
Usaha jasa laundry membutuhkan total modal sebesar Rp50 juta. Sementara ia hanya memiliki modal satu kali gaji terakhir, sebesar Rp1,5 juta. Ia juga masih harus memikirkan kelangsungan hidup rumah tangganya. Usaha yang dibangunnya itu pun belum tentu bisa langsung untung, sebab ia masih nol pengalaman menjadi pengusaha.
“Mau bisnis, ya, jangan pakai duit sendiri, pakai duit orang lain saja,” ia berargumen soal ulahnya yang dianggap tak masuk akal itu. Ia kemudian mulai mendekati mantan teman-teman kantornya yang dinilai bisa menjadi bankir usaha tersebut. Ditawarkannya sebuah kerjasama bisnis bagi hasil. Singkat cerita masalah modal akhirnya teratasi.
Modal sudah terkumpul, Dedy, begitu sapaan akrabnya, mendirikan usaha jasa laundry di kota Yogyakarta. Ia berani menjadi tukang cuci buat usahanya itu bersama istri dan kedua karyawannya. Namun, persaingan antara sesama usaha laundry di kota itu tak bisa dibendung, sehingga pendapatan bulan pertama cukup tipis. Ia putar akal sehingga tercetus ide mencari pasar lebih besar dengan kontrak kerja tahunan.
“Alhamdulillah strategi pema-saran saya berhasil jitu. Bulan kedua saya mendapatkan kontrak kerja laundry service dari EO-nya PPE FE UGM yang bergerak di bidang sentra pendidikan kilat daerah Indonesia Timur, instansi dan Departemen Keuangan dengan kontrak service laundry tiap tahunan,” ujar suami Tri Setyaningsih ini bangga. Dari situ arus cash flow-nya pun mulai moncer bulan-bulan berikutnya.
Sukses dengan usaha layanan jasa laundry, otaknya terus mencari celah bisnis. Ia mulai mengincar peluang baru yang masih luput dari perhatian pengusaha laundry tanah air, yakni usaha laundry management business support, berikut melayani pengadaan kebutuhan mesin-mesin laundry. Ia mengemas mesin-mesin laundry itu dalam beberapa paket waralaba yang bisa dijalankan oleh pengusaha laundry baru. Di dalamnya sudah terdiri dari standart operasi hingga pendampingan saat menjalani usahanya.
Lantas, pasarnya mulai mapan, setahun kemudian ia mulai main sebagai dealer atau penyalur mesin-mesin laundry baik skala kecil mau pun industri, semisal untuk hotel atau laundry-laundry profesional besar. “Hingga sekarang saya dipercaya menjadi distributor oleh principal salah satu merek mesin laundry built-up impor dan principal salah satu merk mesin laundry lokal,” kata pria yang mengaku dipercaya investor atau principal karena selalu menjaga komitmen ini.
Di bawah fr3sh Group, kini ia telah memiliki lebih dari 260-an member outlet laundry di seluruh Indonesia. “Saya dan tim manajemen mau launching laundry booth drive thru on SPBU pada bulan Mei ini,” lanjutnya tentang inovasi selanjutnya. Kini semua usahanya menjadi keran uang yang tak henti-hentinya mengalirkan laba ke kantongnya.
Omset bruto dikantonginya sebesar ratusan juta rupiah setiap bulan. “Kalau dulu kerja 4 tahun jadi employer cari uang apalagi mau menabung sampai terkumpul 200 juta nggak mungkin sekali,” tukasnya. Sementara sebagai entrepreneur dalam 4 tahun sudah bisa menghasilkan aset seperti mobil, rumah, toko, outlet, karyawan, dan sebagainya senilai lebih dari Rp1 miliar.
“ Tentu enakan jadi pengusaha,” tandasnya seraya menyebutkan, bukan hanya bisa merasakan posisi direktur, tetapi juga lebih bahagia dunia akhirat sebab bisa membantu siapa pun yang membutuhkan. Bukan hanya itu, apa pun yang diinginkannya bisa didapatkan sebab memiliki lebih banyak uang ketimbang hanya menjadi karyawan. Alhasil, orang-orang terdekatnya kini justru banyak belajar darinya untuk menjadi pengusaha.


BOKS
Tak kunjung menjadi direktur di perusahaan orang lain, Dedy Kushendriyatno akhirnya hengkang dari perusahaan tempatnya bekerja. Jabatan supervisor yang diembannya saat itu, diturunkan gengsinya dengan menjadi tukang cuci. Namun ia tak bekerja pada orang lain, tetapi menjadi tukang cuci di perusahaannya sendiri. Kendati sempat diprotes orang-orang terdekatnya, ia tetap fokus pada tujuan usahanya. Ia pun berhasil membawahi dua ratusan lebih member laundry di tanah air dengan perputaran omset ratusan juta setiap bulannya.


Informasi Lebih Lanjut :
Fr3sh Group
Jl. Tribrata No 11 kav. 5
Balapan - Yogyakarta, Indonesia
Telp. (0274)6819522,
Fax: 0274 - 375143
E-mail : freshdedyjaya@yahoo.co.id
http://www.laundrychemical.com/

Membangun Showroom Mobil Bermodal Zero Dua kali

Membangun Showroom Mobil Bermodal Zero Dua
kali mengalami kebangkrutan membuat Olivia harus menerima kenyataan
pahit: kehilangan harta benda dan orang yang dicintainya. Tapi ia
kini mampu bangkit dan membangun kembali usahanya yakni showroom
mobil yang sukses dikembangkan lewat sistem waralaba. Menjadi
seorang en...trepreneur harus menyimpan nyawa cadangan.
Bagitu joke yang sering dilontarkan oleh orang-orang yang terlebih
dulu memilih status ini. Resiko yang dihadapi memang tidak ringan.
Kebangkrutan dan kegagalan seolah menjadi hal biasa yang bisa datang
sewaktu-waktu. Padahal, dampak yang ditimbulkan bisa sangat serius,
habis modal dan harta benda yang kita miliki. Salah satu yang
pernah mengalami kisah pahit ini adalah Olivia Antoni, pemilik
Franchise Showroom Aldo Mobilindo. Tapi ia tidak menyangka jika kegagalannya
dalam berbisnis itu harus dibayar mahal. Semua aset miliknya
tiba-tiba ludes yang menyisakan timbunan hutang. Bahkan biduk rumah
tangga yang telah dibangun selama bertahun-tahun pun akhirnya hancur.
"Rumah tangga saya hancur karena suami saya tidak bisa menerima kondisi
demikian. Kami sering bertengkar sampai akhirnya dia meninggalkan
kami," kenang Olive yang merasa cukup terpukul dengan kejadian
tersebut.. Tapi Olivia terdidik menjadi wanita tangguh.
Keberaniannya dalam menghadapi resiko bahkan melebihi kaum lelaki.
Sedari awal –meski kurang mendapat dukungan dari sang suami--, ia
punya keinginan bisa menggeluti bisnis di bidang otomotif, yakni
membuka showroom mobil. Padahal, semua mahfum bisnis ini biasanya
hanya bisa dilakukan dengan dukungan atau back up dana yang besar.
Uniknya, Olive berani bertarung hanya bermodalkan pengalaman dan data
based customer dari tempat sebelumnya. Sebagai seorang sales girl
di perusahaan otomotif Tunas Daihatsu, Cilegon prestasi yang
ditorehkan wanita kelahiran 19 Agustus 1976 selama 8 tahun bekerja
tergolong mengkilap. Ia selalu mampu membukukan angka penjualan yang
tinggi. Bahkan Olive sempat diganjar sebagai The Best Sales Penjualan
Terbanyak dan meraih bonus dari ASTRA untuk keliling dunia.
“Awalnya jika ada orang yang mau jual mobil, saya tawarkan ke customer
saya. Saya dapat uang fee. Ini berlangsung cukup lama dan ternyata
perputaran tabungan uang saya sampai Rp1-2 miliar. Itu tidak saya
duga padahal uangnya bukan dari uang saya. Tapi selisihnya menjadi
hak saya,” jelasnya. Kepiawaiannya sebagai sales inilah yang semakin
menebalkan keyakinannya bisa berhasil membuka usaha showroom mobil.
Ia kemudian menyewa sebuah tempat ukuran 4 x 5 meter yang disulap
menjadi sowroom sederhana tanpa display unit. Biar terlihat layak
saat didatangi customer, Olive terpaksa memajang mobil sendiri dan
beberapa mobil temannya. Pendek kata, ia benar-benar membuka
showroom mobil dengan modal zero! “Tahun 2005 saya buka. Sampai
suatu ketika saya dipercaya Blue Bird untuk menjual mobil bekas
taksi mereka. Walaupun ada teman-teman yang menghina showroom tanpa
modal, nggak punya duit saya nggak peduli. Toh, saya bisa julan 35
unit-40 unit per bulan. Untungnya kurang lebih 100 juta per bulan,
jelas Olive. Tenyata kepiawaiannya sebagai marketing memberi
andil besar untuk kemajuan bisnisnya. Ia lalu memutuskan membuka
cabang baru di Kota Serang. Statusnya meningkat dari seorang
‘makelar’ yang hanya menjual mobil titipan menjadi ‘bos’ yang juga
membeli mobil untuk kemudian dijual kembali. Ternyata keputusan ini
menjadi bumerang. Jika sebelumnya dengan menjual mobil titipan ia tidak
terbebani bunga, tapi kini ia harus menanggung bunga yang jumlahnya cukup
besar. “Dan keuntungan saya tersedot kesana. Tahun 2006 saya bangkrut
dan meninggalkan hutang sampai Rp 200 juta. Padahal saya hanya punya
rumah yang masih kreditan,” kenangnya. Ibu tiga anak ini baru menyadari
jika ternyata setiap orang memiliki kelebihan dan kekurangan masing-masing.
“Saya mungkin bisa memasarkan tapi tidak tahu seluk beluk mobil
termasuk ke mesin-mesinnya," kata Olive. Sadar dengan kesalahan tersebut,
Olive kembali bangkit. Ia banyak melahap buku-buku bisnis dan motivasi.
Sampai akhirnya dalam sebuah seminar entrepreneur university, ia
diajarkan bagaimana caranya membangun aset. Sejak tahun 2007
Olive membangun 3 aset yang nilainya cukup besar dan di tahun 2008
ia mendapat kepercayaan dari Bank BRI dengan memperoleh kucuran
modal hingga Rp2 miliar. Modal sebesar itu, ia digunakan untuk membayar
hutang dan dipakai untuk membeli kendaraan yang ia sendiri belum
tahu produk knowledgenya. "Seharusnya pinjaman dari BRI ini saya
gunakan seluruhnya untuk modal usaha. Baru keuntungannya saya pakai
untuk mencicil hutang yang ada," tambahnya. Rupanya keputusan itu
melemparkannya ke titik nadir yang kedua. Kebangkrutan yang ia alami
di tahun 2008 kali ini lebih parah. Selain, bsinisnya mandek, orang-orang
kepercayaanya menyingkir. Bahkan sang suami yang selama ini
mendampinginya pun tidak mau menerima kondisi pahit ini. Alhasil,
Olive seperti dihempaskan ke dalam jurang yang paling dalam.
Kejadian itu alih-alih mematahkan semangat tapi justru memperbesar
keinginannya untuk bangkit. Baginya, kebangkrutan itu bukan suatu
pilihan tapi proses untuk sukses ke tahap selanjutnya. Jadi, grafik
turun naik dalam hidup buat Olive adalah hal yang biasa. ”Saya tidak
pernah memikirkan besarnya beban tapi saya memikirkan berapa besar
pemasukan yang masuk ke kantong saya. Tidak selamanya akan musim
salju terus, pasti akan ketemu dengan musim panas,” begitu ia
mengilustrasikan. Pada saat bangkrut, seseorang seharusnya keluar
dari bisnis itu untuk mencari peluang bisnis lain. Keberhasilan baru
ini diharapkan bisa mensupport bisnis yang pertamanya agar bisa
kembali berjalan. Seperti yang dilakukan Olivia, ketika tidak punya
modal untuk jual beli mobil ia memperkenalkan konsep baru yakni
membuat showroom mobil yang dijual dengan sistem waralaba.
Memperkenalkan konsep ini tidak gampang, tapi ia berusaha memberi
pemahaman yang mudah dan sederhana. Olive melihat peluang banyak
orang yang menginginkan diajarkan membuka showroom mobil tanpa
display. “Jika saya butuh waktu 8 tahun untuk bisa mendapatkan
pengalaman bagaimana merakasakan kesuksesan dan kebangkrutan
termasuk faktor-faktor penyebab kegagalan, maka mereka bisa
meguasainya cukup butuh waktu dua tahun,” jelasnya. Untuk
franchise Aldo Mobilindo, Olive mematok harga sebesar Rp45 juta
diamana franchisee akan mendapatkan berbagai fasilitas antara lain
pendampingan selama 3 tahun, free training marketing, free
konsultasi bisnis, free desain outlet dan promosi termasuk membantu
melayani pengadaan kendaraan yang dibutuhkan. Ia optimis bisnis
waralabanya bakal berkembang. Pasalnya, hanya dalam waktu 4 bulan,
ia mampu membuka 24 cabang. Bahkan pihak franchisee yang pertama
kini sudah bisa BEP pada bulan kedua. Tak hanya sampai disitu,
Olive juga mulai merambah ke bisnis Spa. “Kenapa saya bikin ini,
karena saya melihat spa kan susah ditemui dan rata-rata mahal. Tapi
dengan dibawah 100 ribu mereka bisa melakukan berbagai perawatan
disitu,” tambahnya. Usaha yang digeluti kurang dari dua bulan ini
sudah memiliki lima outlet. ‘The Family Spa’ milik Olive ini juga dikembangkan
dengan konsep waralaba. “Dengan membayar 35 juta, mitra mendapat 10
terapis yang sudah ditraining serta mendapat pendapingan hingga
bisnisnya benar-benar bisa jalan,” punkasnya seembari berpromosi.
website aldomobillindo http://www.aldomobillindo.com/ Tulisan
ini dapat di baca/lihat di http://www.majalahpengusaha.com/

Koma Untoro, “Iri” Teman Lulusan SD, Rela Tinggalkan Gaji Ratusan Juta

Demi bekerja di Bursa Efek Jakarta – sekarang Bursa Efek Indonesia, Koma Untoro harus kuliah pasca sarjana Universitas Indonesia. Ia pun berhasil mendapat tiga ijazah terkait Bursa Efek. Tiga divisi manajer didudukinya dengan penghasilan besar. Namun semuanya berakhir dengan keputusan gilanya menjadi pengusaha. Benarkah ia gila?

Siapa yang tak mengenal Bursa Efek Jakarta (BEJ)? Setiap hembusan napas, ratusan juta transaksi terjadi di gedung pencakar langit, jalan Sudirman Jakarta itu. Sedikitnya Rp 5 triliun total transaksi terjadi sepanjang hari di sana. Yang bekerja di dalamnya bukan orang sembarangan. Selain pintar, harus sekolah setinggi mungkin. Apalagi untuk posisi manajer, seperti yang pernah diemban Koma Untoro.
Untuk jabatan tersebut, Koma – sapaan akrabnya, rela meninggalkan pegawai negeri sipil di Tegal, daerahnya berasal. Ia kemudian melanjutkan S2 di Universitas Indonesia. Hingga, di tahun 1992 ia diterima di BEJ – kini namanya Bursa Efek Indonesia. Beberapa divisi manajer BEJ gonta-ganti didudukinya. Cita-citanya tercapai. Tunjangan, bonus, asuransi, general check up dan berbagai fasilitas wah lainnya pantas dinikmatinya. Penghasilan anak petani ini bertengger di atas ratusan juta rupiah.
Jabatan itu, membuatnya sering bolak-balik ke luar negeri. Tak terhitung berapa kali ia berkeliling Indonesia untuk edukasi tentang Bursa Efek. Bahkan, pernah berlama-lama di sebuah hotel mewah membuat buku panduan keuangan untuk BEJ. Orang tuanya bangga, keluarganya bahagia. Dirinya kini bukan hanya kaya, tetapi juga pintar dan disegani di BEJ. Hanya karena jabatan direktur di perusahaan itu adalah jabatan politis, ia sebenarnya terhitung yang layak mendudukinya.
“Namun akhirnya saya dianggap gila,” cetus Koma. Apa pasal? Ibarat membakar tiga ijazahnya, yang bahkan telah diraihnya melewati sengitnya persaingan, ia mengundurkan diri dari perusahaan itu. Alasan utamanya terasa lucu bagi siapa saja di sekelilingnya saat itu, yakni ingin menjadi pengusaha. Keputusan itu membuat teman-teman maupun keluarganya, membujuk dirinya membatalkan hasrat tak masuk akalnya.
“Mereka bilang ini mungkin keputusan emosional,” ujar pria kelahiran Tegal tahun 1959. Lagi pula, tambahnya, ia sudah memenuhi harapan orang tuanya, sekolah setinggi mungkin dan bekerja di perusahaan besar. Namun begitu, setiap kali mudik ke kampung halamannya, hati Koma kerap terganjal seorang teman SD-nya. Teman itu, memiliki aset miliaran rupiah, hanya usaha jualan ikan.
“Teman SD saya itu memakai sarung setiap hari, jalan dengan cucunya. Waktu luangnya banyak. Ia hanya mengontrol usahanya. Asetnya miliaran rupiah, jauh di atas penghasilan saya sebagai manajer,” katanya tentang teman yang memiliki banyak investasi properti di kota Tegal itu. Untuk bisa seperti temannya, tak mungkin hanya bekerja dengan posisi yang dianggap tinggi di Bursa Efek. Itulah titik balik bagi Koma, sehingga kian membulatkan tekadnya berpindah kuadran menjadi pengusaha.
Lebih gila lagi, setelah resign, Koma belum memiliki usaha. Ia masih mencari-cari peluang yang cocok untuk dijalani. Saat-saat yang mendebarkan pun tiba. Biasanya rutin menerima penghasilan besar saban bulan, kini uangnya terus menipis tanpa pemasukan. Ekonominya turun drastis, sementara dapurnya harus tetap ngebul.
Ia ditekan oleh kondisi itu agar segera menemukan peluang usaha. Jurus ‘The power of kepepet’ muncul secara alamiah. Mau tak mau, ia harus kerjakan semuanya sendiri, tidak lagi dibantu staf seperti di Bursa Efek. Biasanya bekerja di ruangan ber-ac, restoran mewah hingga hotel berbintang, kini hanya di belakang komputer salah satu ruangan kerja di rumahnya. Biaya tetek bengek operasional yang biasanya ditanggung perusahaan, kini terus membolongi kantongnya.
“Bahkan saya sampai menggadaikan rumah saya,” ujarnya. Hingga berjalan beberapa bulan dengan keadaan itu, ia pun menemukan ide untuk mendekati seorang pengusaha sekolah musik ternama: Purwa Caraka. Melalui temannya, ia dipertemukan dengan musisi kondang itu. Lagi-lagi, Koma memang selalu gila. Walau tak mengerti musik sedikit pun, dirinya berani menawarkan sebuah konsep untuk ekspansi sekolah musik tersebut.
Menjadi pengusaha, kata dia, harus bisa bertahan dan sabar. Dirinya dengan penuh kesabaran menunggu keputusan pemilik sekolah musik itu untuk bermitra dengannya. Alhasil, road to be a miliarder terbuka baginya. “Akhirnya saya ditunjuk menjadi partner oleh Pak Purwa Caraka (panggilan pemilik sekolah musik Purwa Caraka red.) untuk pengembangan sekolah musiknya,” ceritanya. Di tangannya, sekolah musik yang tadinya sulit berekspansi itu bertumbuh pesat menjadi 80 gerai.
“Saya yang mengurusi manajemen hingga pengembangan franchise sementara Pak Purwa mengurusi akademik dan kurikulum dan sebagainya,” tandasnya. Koma tak salah dengan keputusannya menjadi pengusaha. Kini, bukan hanya tiga gerai sekolah musik itu ia miliki, tetapi dari kerjasama dengan owner sekolah tersebut dirinya telah memiliki aset bermiliaran rupiah. Secara aset, teman SD yang menjadi sumber inspirasi tadi sudah jauh disalipnya.
Jiwa pengusahanya kian tajam. Kini ia memiliki mainan baru, yakni usaha sate berlabel Sate Virgin, di bilangan Jalan Hasibuan, Bekasi Barat. “Saya ingin mengangkat makanan daerah melalui sate Virgin,” katanya. Sate tersebut, merupakan sate Tegal. Tetapi dimodifikasi dari sisi rasa melalui daging kambing muda, serta racikan bumbu yang membuat rasa dagingnya dominan. Itulah yang memberikan keunikan baginya sehingga menyedot begitu banyak pelanggan.
Koma akhirnya menjadi pengusaha tulen, bukan lagi seorang manajer. Waktunya terbuka luas, tak lagi berkejaran dengan waktu agar sidik jarinya terekam di mesin absen kantor. Pendapatannya kian lama, kian besar, tak seperti nominal gaji yang naiknya hanya puluhan persen setiap tahun. Bila dahulu jumlahnya jutaan, kini miliaran rupiah. “Orang-orang yang bilang saya crazy, akhirnya mengagumi saya. Bahkan, mereka menyesal, mengapa gak dari dulu menjadi pengusaha,” pungkas pria yang memutuskan jadi pengusaha di usianya yang ke 40 tahun itu.



BOKS
Koma Untoro, adalah seorang manajer di Bursa Efek Jakarta – kini Bursa Efek Indonesia. Melalui seleksi ketat tahun 1992 silam, ia berhasil masuk di pasar moderen itu. Kuliah setinggi langit, seperti yang dicita-citakannya dari kecil, berhasil mengangkatnya di posisi yang tak sembarangan orang bisa meraihnya itu. Penghasilan besar, tunjangan, asuransi serta fasilitas mewah ia dapatkan di Bursa Efek.Tetapi semuanya berakhir dengan keputusan gilanya, yakni menjadi pengusaha. Keputusan gila itu kian lucu, sebab ia tak tahu harus berbisnis apa. Akhirnya, dengan ketabahan –sempat terancam ekonominya, ia menjadi partner sekolah musik Purwa Caraka. Ia akhirnya bisa mengembangkan sekolah musik itu menjadi 80 gerai. Ia juga memiliki 3 outlet sekolah itu, di samping pendapatan dari tugasnya di bagian manajemen. Selain itu, ia juga punya usaha Sate Virgin di Bekasi. Dari semua usaha tersebut, ia berhasil mendapatkan aset miliaran rupiah, sangat jauh di atas aset selama ia bekerja di Bursa Efek

Tokoon.com, Peluang Laba dari Puluhan Juta Pengguna Internet Indonesia

Susah berjualan, itulah kendala yang umumnya dihadapi pengusaha pemula. Padahal peluang meraup untung dari setidaknya 50 juta pengguna internet tanah air bisa direguk dari dunia maya. Untuk itu, melalui Tokoon.com, Indosat Mega Media (IM2) memberikan solusi. Seperti apa?


Agar mendapatkan lebih banyak customer, sebagian pengusaha rela membayar sewa tempat yang mahal di lokasi strategis. Itulah yang membuat pengusaha kecil bermodal cekak sulit berjualan. Padahal, tak harus menyewa lokasi strategis, di dunia maya ternyata jauh lebih strategis. Apa pasal? Di sana, calon customernya tak bisa dihitung dengan jari. Di Indonesia saja, kurang lebih 50 juta pengguna internet yang juga nantinya bisa saja menjadi calon customernya.
Namun apa daya, sebagian besar pengusaha kecil “gaptek” alias gagap teknologi. Sudah mengerti internet pun, belum tentu bisa memaksimalkan manfaatnya untuk berjualan. Paling banter misalnya, promosi melalui berbagai situs jaringan sosial. Atau lebih keren, memajang barangnya di toko online atau di website sendiri. Hanya saja, sudah mengeluarkan banyak uang untuk website-nya, tetap saja tak kunjung mendongkrak penjualan.
Lantas, hal itulah yang kemudian membuat PT Indosat Mega Media (IM2) meluncurkan sebuah produk baru bernama Tokoon.com. “Di web hosting kita ini orang yang gaptek pun bisa membuat website. Minimal dia bisa pakai komputer saja, maka sudah bisa membuat website-nya sendiri,” tukas Hermanudin, Business Planning Development General Manager, PT Indosat Mega Media (IM2), sebuah perusahaan penyedia layanan internet terbesar di Indonesia.
Menurut dia, sejumlah 500 template atau Content management tinggal dipilih sesuai dengan selera. “Misalnya dia ingin buat domain atau website perbaikan ac di Depok. Dia isi semua instruksinya dalam content manajemen yang telah kami siapkan. Lebih mudah sebab instruksinya dalam bahasa Indonesia,” jelas Hermanudin tentang cara simpel membuat website atau toko online di Tokoon.
Menurutnya, setelah isi ulang seperti halnya I-pay yang selama ini telah diterapkan IM2 untuk pembelian game online dan lain-lain, maka website atau toko online tersebut sudah bisa langsung digunakan. “Harganya memang belum kita release. Tetapi yang jelas sangatlah terjangkau. Mungkin sebesar Rp10 ribu atau Rp20 ribu per bulan dia sudah bisa memiliki website ini,” tandasnya tergelak.
Bahkan, kata dia, Tokoon juga memungkinkan siapa pun bisa memiliki website atau toko online gratis, tetapi kapasitasnya dibatasi. Lagi pula, bila gratis tak bisa menggunakan nama website sendiri atau sesuai dengan yang diinginkan. Hitung-hitung, itulah bentuk kepedulian IM2 dalam membantu pengusaha pemula yang baru ingin terjun menjadi pengusaha.
Lantas, begitu saja tentu belum cukup. Toko online atau website tersebut harus bisa dilihat siapa pun calon pembeli di halaman pertama mesin pencari dunia maya. Untuk itu, pihaknya pun tak hentinya berbagi tips kepada UKM. Bahkan jauh sebelum Tokoon diluncurkan, pihaknya sudah mulai memberikan edukasi melalui road show di beberapa kota tanah air. “Kami mengajarkan bagaimana teknik search engine optimization kepada mereka,” terang pria kelahiran Lampung ini.
Segala kemudahan tersebut, juga belum cukup menyelesaikan problem ketidakpercayaan customer yang selama ini menjadi korban penipuan berbagai transaksi online. Sebut saja, di salah satu toko online, setelah si pembeli mentransfer sejumlah uang sesuai dengan harga barang yang dibelinya, barang yang telah dibeli tadi tak kunjung datang. Ternyata si penjual adalah penipu. “Maka untuk itu di dalam Tokoon ini kami menyediakan sebuah cara transaksi yang secure atau aman,” lanjut dia.
Ia mencontohkan, bila di beberapa komunitas memiliki rekening bersama (rekber) untuk transaksi online, di Tokoon justru lebih dari itu. Rekening bersamanya bisa buat siapa pun tak harus menjadi member sebuah komunitas. Sehingga di mana pun posisi penjual dan pembeli, transaksi bisa dilalukan. Maka untuk itu, pembeli atau penjual harus topup atau isi ulang terlebih dahulu I-pay tersebut.
“Saat terjadi transaksi, pembeli bayar barangnya kepada penjual, tetapi uangnya belum bisa ditarik oleh penjual sebelum barangnya sudah diterima di tangan pembeli,” jelasnya. IM2 kata dia, menjamin keamanan transaksi tersebut. Bahkan, misalnya barang yang dibeli tak kunjung sampai, si pembeli bisa menarik kembali uang yang telah ditransfernya.
Hermanudin mengaku, Tokoon berbeda dengan toko online umumnya di Indonesia. Toko online yang kini ada, penjualnya hanya menempatkan barangnya untuk promosi. Sementara di Tokoon, bukan hanya barang tetapi juga lebih sebagai website pemiliknya, di samping solusi transaksi yang secure serta beragam macam keunggulan tadi.
Bila terjadi kendala dalam penggunaan Tokoon, ia melanjutkan, IM2 telah menyiapkan solusinya. “Kami ada support customer service via online. Yang customer service yang telepon juga ada. Semuanya kita layani,” imbuhnya. Hanya saja untuk tahap awal, pihaknya lebih banyak turun ke lapangan untuk edukasi, bekerjasama dengan kementerian UKM.
Alhasil, tak peduli dimana lokasi sebuah usaha, melalui Tokoon tentunya peluang untuk mereguk untung dari minimal 50 ribu pengguna internet di tanah air terbuka lebar. “Toh tidak menghasilkan transaksi juga gak masalah, sebab yang paling penting produknya sudah diketahui oleh calon customernya,” pungkas Hermanudin.

BOKS
Memberdayakan UKM di Indonesia, Indosat Mega Media (IM2), salah satu perusahaan penyedia layanan internet terbesar di Indonesia meluncurkan produk bernama Tokoon.com. Melalui produk tersebut, pelaku UKM yang gaptek sekali pun bisa membuat website sendiri. Bukan hanya itu, di website itu juga sudah disiapkan dengan sistem transaksi yang aman sehingga bisa terhindar dari penipuan yang selama ini sering terjadi dalam bisnis online. Lebih dari itu, IM2 juga memberikan tips agar bisa meningkatkan rangking search engine optimization dari website-nya sehingga saat di-search pertama kali di mesin pencari akan muncul di halaman pertama.

Menentukan Harga Sewa Yang Tepat

Pedoman Penyewaan untuk Pemilik: Menentukan Harga Sewa Yang Tepat
Untuk pemilik, menentukan harga sewa yang tepat mungkin sama susahnya dengan menemukan penyewa yang tepat. Namun, ada pedoman dasar yang dapat anda ikuti untuk membantu anda dalam proses ini.

Lihat properti sewaan yang mirip
Lakukan riset tentang harga sewa properti yang mirip dengan milik anda. Upayakan untuk mendapatkan beberapa buah properti, agar anda memiliki kisaran harga yang masuk akal. Ini akan membantu anda sebagai pedoman umum dalam menentukan harga sewa properti anda.

Pertimbangkan biaya anda.
Jika anda telah menghabiskan banyak biaya untuk memperbaiki atau merenovasi properti anda sebelum disewakan, maka anda perlu memasukkan faktor ini ke dalam penentuan harga sewa. Biaya ini termasuk biaya pengecatan, perbaikan interior, dan lain-lain.

Buat daftar fasilitas yang ada di properti anda.
Dengan membuat daftar, anda dapat lebih mengetahui apa yang anda tawarkan kepada penyewa, sehingga anda dapat mengira harga sewa yang sesuai setelah mempertimbangkan fasilitas-fasilitas tersebut. Fasilitas ini contohnya lemari dapur, alat-alat elektronik, system penghangat air, pendingin ruangan, dan lain-lain.

Nilai lingkungan sekitar.
Anda harus mempertimbangkan pro dan kontra dari lingkungan tempat tinggal anda. Jika properti anda berada di dekat terminal atau pusat transportasi, anda juga boleh memasukkan faktor ini dalam menentukan harga sewa properti anda.

Anda juga perlu mempertimbangkan hal-hal yang tadinya anda anggap sepele, misalnya tentang kebisingan jalan raya, atau apakah tetangga-tetangga akan bersikap ramah kepada penyewa. Penyewa mungkin akan ingin membahas ini dengan pemilik properti.

Dapatkan analisa perbandingan pasar.
Ini adalah salah satu layanan yang disediakan gratis oleh agen real estate, sehingga anda dapat langsung meminta mereka untuk melakukannya. Layanan ini akan memberitahu anda nilai properti dan memberikan masukan kepada anda dalam menentukan harga sewa. Jika memungkinkan, dapatkan lebih dari satu penilaian, sehingga anda mendapatkan analisa yang lebih akurat.

Memahami Kebutuhan Penyewa

Kesulitan dalam mempersiapkan rumah agar menarik penyewa adalah karena setiap penyewa memiliki kebutuhan dan keinginan yang berbeda-beda. Penyewa yang merupakan anak sekolah biasanya akan lebih memilih untuk tinggal di dekat sekolah mereka, sementara penyewa yang berupa keluarga dengan anak keci tentunya akan lebih menyukai lingkungan yang dilengkapi dengan arena bermain, taman dan fasilitas lain yang menunjang perkembangan anak-anak mereka.

Selain itu, permasalahan kedua adalah  jangka sewa. Beberapa penyewa mungkin hanya tertarik untuk menyewa properti untuk jangka pendek, misalnya karena rumah mereka sedang direnovasi, atau mereka sedang dalam proses pindahan rumah namun belum tuntas.

Sekumpulan orang lainnya mungkin memang ingin menyewa untuk jangka yang belum ditentukan. Oleh sebab beragamnya jangka sewa ini, anda sebagai pemilik harus menentukan tipe penyewa yang anda inginkan.

Ada lima panduan dasar yang pemilik harus pertimbangkan ketika mengisi rumah dengan furnitur apabila rumah tersebut hendak disewakan.

Ketika anda mulai mempersiapkan apartemen atau rumah untuk disewa, anda perlu mempertimbangkan apa yang kira-kira akan diperlukan oleh penyewa anda. Biasanya, furnitur dasar yang perlu disiapkan adalah lemari dapur, mesin cuci, dan kompor gas.

Anda juga perlu mengganti alat-alat rumah tangga yang rusak, misalnya semprotan mandi, bohlam, kenop pintu, atau misalnya anda perlu mengganti lampu yang sudah redup. Jika masih dirasa kurang terang, mungkin anda perlu menambah jumlah lampu di ruangan tersebut. Setidaknya, penyewa akan lebih tertarik kepada properti yang fasilitasnya berfungsi baik dan lancar.

Membuat calon penyewa merasa betah sangatlah penting. Mereka harus mampu membayangkan hidup mereka di sana. Simpan barang-barang pribadi dari properti yang anda sewakan dan lakukan pengecatan ulang. Warna-warna netral mungkin akan lebih baik dan fleksibel, karena anda mungkin tidak mengetahui selera calon penyewa.

Selain itu, jika penyewa anda tidak memperbarui kontrak sewa mereka, anda tidak perlu mengecat ulang properti ketika menyewakannya ke penyewa lain.

Persiapkan diri anda untuk menjawab banyak pertanyaan. Penyewa mungkin akan menanyakan berbagai pertanyaan, dari mulai transportasi umum di dekat properti, sekolah-sekolah di area tersebut, sampai bagaimana cara menggunakan alat dapur.

Walaupun sebaiknya anda tidak membuntuti mereka ketika mereka melakukan kunjungan, pastikan anda mudah ditemukan ketika mereka memiliki pertanyaan untuk anda.

Fleksibel dengan kunjungan. Penyewa yang tertarik mungkin akan meminta izin untuk melakukan kunjungan di waktu-waktu yang tidak nyaman untuk anda. Untuk itu, upayakan agar anda tidak mengecewakan penyewa dan coba untuk kompromikan waktu yang tepat untuk berkunjung. Calon penyewa mungkin akan melakukan beberapa kunjungan. Tujuannya adalah untuk mendapatkan suasana lingkungan tempat tinggal anda, atau juga karena calon penyewa bimbang karena ada pilihan properti lain sehingga perlu melakukan kunjungan ulang.

Jangan merasa keberatan jika calon penyewa mengambil foto properti anda. Tujuan mereka adalah untuk mengingat bagaimana properti anda terlihat, karena mungkin saja mereka sedang menimbang lebih dari satu properti. Foto akan membantu mereka mengingat detil-detil yang ingin mereka ketahui tentang properti anda.

Tip Membeli dan Menyewakan Ruko

Investasi rumah toko alias ruko memang menggiurkan. Jika mendapat lokasi dan akses yang baik, ruko bisa disewakan—dan akan mendatangkan capital gain sekaligus yield yang menggiurkan. Berikut ini kiat membeli dan menyewakan ruko bagi Anda.

Pembelian ruko dengan fasilitas KPR, masih menjadi pilihan utama saat ini. Namun, ada beberapa hal yang mesti diperhatikan. “Hal utama yang perlu diperhatikan adalah tingkat cicilan,” kata pengamat properti Ali Tranghanda, “dan jangan terlalu berharap cicilan ruko dapat dibayar oleh uang sewa tahunan ruko.”

Di sisi lain, Panangian Simanungkalit menuturkan, jika ingin membeli ruko menggunakan pembiayaan lewat KPR, investor atau pembeli ruko harus yakin bahwa sertifikatnya di-deliver, karena biasanya pengembang banyak yang tidak tertib atau nakal. “Untuk menghindari kerugian, sebaiknya hindari pembayaran cicilan yang lebih cepat dibandingkan masa konstruksi. Misalnya untuk masa konstruksi 8 - 12 bulan, lakukan cicilan pembayaran 12 – 16 bulan,” kata pendiri Pusat Studi Properti Indonesia ini.

Sementara itu, imbuh Panangian, untuk menentukan harga sewa, harus dilihat dari jumlah pendapatan sewa per tahun dibagi harga beli—dalam istilah investasi hal ini disebut yield—dimana umumnya yield ruko lebih tinggi dari yield rumah. “Semakin mahal harga ruko, biasanya memiliki yield yang semakin rendah,” katanya.

Menurut Ali, umumnya ruko disewakan ke pihak ketiga dengan yield berkisar 5% - 6%. “Yang tertinggi dari investasi ruko biasanya adalah tingkat capital gain atau kenaikan harga ruko itu sendiri. Sebagai invetasi, ruko akan lebih baik disewakan kepada lembaga keuangan, termasuk bank atau kantor franchise, karena umumnya mereka akan menyewa dalam jangka waktu cukup lama, dengan uang muka yang besar,” jelas Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch ini, panjang lebar.

Empat Lokasi Ruko untuk Investasi

Dalam membeli ruko (rumah toko), lokasi adalah yang terpenting. Jika salah memilih lokasi, ingin untung malah jadi buntung.

Pengamat properti Panangian Simanungkalit menjelaskan, ruko bisa dibagi menjadi empat lokasi. Pertama, di kawasan perumahan yang menjadi bagian komersial perumahan tersebut. Investasi ruko di sini layak, sepanjang perumahan tersebut telah hidup (mature). “Artinya, jumlah penghuninya telah membutuhkan fasilitas komersial. Tetapi, demand terhadap ruko pun tergantung pada lokasi perumahan,” kata Panangian.

Kedua, ruko di jalan-jalan besar. Biasanya semakin banyak kantor cabang bank atau ATM yang ada di lokasi tersebut, semakin bagus untuk investasi ruko. Keberadaan bank oleh sebagian pihak dinilai menandakan banyaknya transaksi. Perhatikan juga lalu-lintas yang lewat di jalan tersebut. Umumnya, perusahaan-perusahaan kecil atau perusahaan penyedia jasa ritel selalu mencari lokasi kantor atau toko di kawasan yang dilewati banyak orang.

Ketiga, ruko yang berlokasi di kompleks trade centre. Dan keempat, ruko yang berada di kawasan ruko, seperti Grand Wijaya.

Panangian mengingatkan para investor agar tidak membeli ruko di lokasi yang belum berkembang, karena sifatnya masih spekulatif. Misalnya ruko di kompleks perumahan yang baru dibangun, di trade center yang sifatnya masih uji coba, atau di jalan yang jauh dari pusat keramaian. “Ruko-ruko seperti ini perkembangannya agak lambat,” tuturnya.

Sebelum membeli ruko untuk investasi, harus diprediksi segmen bisnis apa yang akan menjadi penyewanya. “Utamakan perusahaan yang bisnisnya sudah established, seperti bank, bakery, fast food franchise, atau outlet yang memiliki brand. Sebaliknya, hindari penyewa yang bisnisnya belum established, seperti rumah makan atau bisnis yang sifatnya hit and run,” tutup Panangian.

Rumah Hantu kok Diiklankan?

"Dijual, rumah dengan luas bangunan 90 meter persegi (dua lantai),  luas tanah 72 meter persegi, tiga kamar tidur, dan dua kamar mandi, serta satu hantu gentayangan."

Iklan seperti itu bisa muncul--tapi mungkin tidak di Indonesia--karena hukum di beberapa negara bagian di Amerika Serikat, mewajibkan penjual rumah menyertakan keterangan kalau rumah memiliki "cacat emosi". Keterangan itu dimasukkan dalam formulir yang juga mendaftarkan cacat fisik pada rumah.

Cacat emosi yang dimaksud termasuk keterangan apabila rumah pernah menjadi tempat pembunuhan, bunuh diri, dan aktivitas paranormal, termasuk penampakan-penampakan hantu.

Di California misalnya, penjual harus memberikan keterangan bahwa pernah ada kematian di rumahnya jika kejadian tersebut mengambil waktu tiga tahun sebelum rumah dijual. Akan tetapi, penjual rumah wajib memberikan informasi lengkap, termasuk kejadian yang lebih lama dari tiga tahun, ketika diminta oleh calon pembeli.

Sementara itu di Virginia, cacat emosi wajib diumumkan kalau hal tersebut memengaruhi kondisi fisik bangunan. "Seperti darah merembes dari tembok. Anda harus memberi tahu pembeli," tulis Mental Floss.

Di beberapa aturan di negara bagian lain, para penjual rumah seolah boleh menyamarkan kondisi cacat mental dengan menggunakan kata-kata yang lebih halus. Penjual rumah yang cerdik sebisa mungkin tak mengucapkan (atau menuliskan) kata-kata "berhantu" atau "TKP".

Tiga Jurus Bangun Rumah Murah

Di tengah kondisi ekonomi yang belum stabil seperti sekarang ini, membangun rumah ideal dengan biaya murah tampaknya sebuah impian. Tetapi di mata arsitek sekaligu penulis buku “Mimpi Rumah Indah”, Yu Sing, membangun rumah berbiaya minim bukanlah sesuatu yang mustahil.

Untuk mewujudkan sebuah rumah murah, Yu Sing memberi sejumlah panduan penting yang merupakan hasil pengalamannya dalam mendesain beberapa rumah murah, baik yang sudah terbangun,yang sedang dibangun, maupun yang masih dalam proses desain.

"Tentunya pengalaman mendesain rumah murah ini tidak dapat menjadi acuan akhir, tapi sebagai pemberi dorongan semangat bagi mereka yang ingin membangun rumah dengan biaya terbatas," ungkapnya.

Setidaknya ada tiga hal penting menurut Yu Sing yang harus dipenuhi untuk mewujudkan rumah murah yakni penggunaan tenaga arsitek, perencanaan struktur rumah dan penggunaan material yang tepat.

Untuk hal pertama, Yu Sing mengakui masih banyak masyarakat yang terjebak pada anggapan keliru soal arsitek. Masyarakat menilai jasa arsitek itu selalu mahal sehingga pembangunan dirasa murah tanpa arsitek.

"Padahal itu tidaklah benar, memang arsitek masih terkesan eksklusif, tetapi ada juga yang tidak menetapkan tarif mahal," ujar Yu Sing.

Ia menegaskan, tidak semua arsitek menetapkan tarif yang tinggi. Tak sedikit arsitek yang siap memberikan jasanya dengan tarif yang sesuai dengan kantong.

Dengan menggunakan jasa arsitek, lanjut Yu Sing, masayarakat dapat menghemat biaya karena arsitek bisa membantu dalam membuat struktur, ruangan, dan pemilihan material yang efisien dan efektif. Menggunakan jasa arsitek juga membantu Anda dalam membuat desain rumah yang baik.

"Rumah yang didesain dengan baik, dapat mempengaruhi hidup seseorang menjadi lebih positif dan berkualitas. Begitu juga dalam konteks sebaliknya. Kalau ruang-ruang hidup sehari-hari sumpek, sikap hidup juga dapat terpengaruh menjadi sumpek," ujar Yu Sing.

Hal kedua yang harus dipenuhi adalah perencanaan struktur. Agak berbeda dengan desain rumah beranggaran dana longgar, desain rumah murah justru dimulai dengan desain sistem strukturnya terlebih dahulu, bukan dimulai dari desain arsitekturnya.

"Sistem struktur yang efisien sangat menentukan anggaran konstruksi rumah, karena biasanya biaya struktur rumah sekitar 40-50 persen dari biaya keselururuhan," ungkap Yu Sing.

Salah contohnya adalah merencanakan struktur atap. Untuk bagian ini, penggunaan atap fiber semen (tanpa kandungan asbestos) misalnya akan jauh lebih murah bila dibandingkan dengan atap genteng, karena tidak diperlukan kaso dan reng.

Selain itu, kalau lebar rumah tidak lebih dari 400 cm, maka tidak diperlukan struktur kuda-kuda. Jarak antara lantai satu dengan dua sebenarnya cukup 250 cm jika memiliki bukaan dan ventilasi cukup untuk ukuran ruangnya. Hal ini bisa menghemat biaya dinding, struktur kolom, dan tangga.

Struktur lantai dua juga dapat menggunakan struktur rangka multipleks yang dapat dilapisi cor semen tipis dengan pelapis keramik. Struktur lantai ini akan lebih ringan dibandingkan lantai beton sehingga kolom dan balok penyangganya bisa jauh lebih kecil.

Poin terakhir yang tak kalah penting dalam menekan biaya pembangunan rumah adalah penggunaan material atau bahan bangunan dengan harga relatif murah. Cukup banyak material mendasar atau murah yang dapat dieksplorasi pemakaiannya atau cara pemasangannya untuk membentuk sensasi ruang yang menarik.

Misalnya bata merah saja dapat memiliki banyak sekali kemungkinan cara penyusunannya. Dapat dipasang seperti biasa, atau diberi jarak antara bata merahnya sehingga dindingnya berlubang-lubang, atau bata dipasang dengan variasi susunan satu bata dan setengah bata, dan lain-lain.

Contoh lain material murah adalah bambu. Biasanya bambu dipandang sebagai bahan sekunder, tapi saat ini sedang menjadi material yang digemari karena kekuatan seratnya yang dapat menggantikan baja tulangan. Dengan sistem pengawetan yang baik, bambu dapat menjadi material primer rumah yang mampu bertahan puluhan rumah. Selain itu, juga bisa memanfaatkan material bekas atau daur ulang seperti kusen atau daun pintu.

Tipe-Tipe KPR

PR dapat membantu meringankan beban biaya pembelian rumah karena orang bisa membayar dengan cara mencicil. Ketika pengajuan KPR disetujui, bank akan memegang hak milik properti sampai pengangsur melunasi kreditnya. Akan tetapi, orang yang mengajukan KPR dapat menggunakan properti tersebut, tak ubahnya membeli secara kontan.
Kini di Indonesia dikenal 3 jenis KPR, yaitu:

KPR Bersubsidi

• Ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah yang ingin memiliki atau merenovasi rumah.
• Bentuk subsidinya adalah subsidi keringanan kredit atau subsidi tambahan dana perbaikan atau pembangunan rumah.
• Kredit subsidi diatur oleh pemerintah dan tidak setiap orang yang mengajukan permohonan dapat menikmati fasilitas ini.
• Beberapa batasan untuk KPR ini di antaranya penghasilan pemohon dan maksimum kredit diberikan. 
• Biasanya suku bunga berdasarkan suku pasar, namun bank swasta mungkin akan menawarkan suku bunga yang sedikit berbeda untuk menarik pemohon.

KPR Non-Subsidi

• Diperuntukkan untuk seluruh masyarakat.
• Jenis properti yang bisa diajukan adalah Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana
• Ketentuan KPR ditetapkan oleh setiap bank. Hal itu termasuk besar kredit dan suku Bunga disesuaikan dengan kebijakan setiap bank.
• Subsidi dalam bentuk suku bunga bersubsidi.
• Bebas PPn (VAT).

KPR Syariah

• Menggunakan prinsip akad Murabahah (jual-beli)
• Properti yang bisa diajukan adalah rumah, ruko, rukan, rusun, atau apartemen

Setiap bank menawarkan produk-produk kredit yang bermacam-macam. Mereka boleh membedakan jenis KPR berdasarkan jenis suku bunga, tujuan KPR, atau jenis rumah yang ingin dibiayai. Persyaratan pemohonan KPR pun mungkin berbeda.

Kredit Ditolak, Pantang Putus Asa!

Pengajuan kredit untuk investasi di sektor properti tak selalu mulus disetujui oleh bank. Bisa jadi, bank menilai kriteria Anda kurang tepat sebagai penerima kredit.
Namun, meskipun ditolak, Anda sebaiknya tidak langsung putus asa. Anda masih bisa mencoba pengajuan kredit kembali di bank lain.
Tetapi, tentu Anda harus mempelajari kegagalan sebelumnya. Bersikap negatif setelah proposal kredit ditolak bank hanya akan merugikan diri sendiri. Tampilkan, diri sendiri adalah seorang entrepreneur yang tidak gampang menyerah.
Menurut Supriyadi Amir dalam bukunya 'Sukses Membeli Rumah Tanpa Modal', setelah ditolak bank Anda dapat memilih layanan kredit tanpa agunan atau pinjaman tanpa agunan yang tidak memberatkan. Namun, sebaiknya perhatikan surat-surat perjanjian pinjamannya.
Anda pun sebaiknya jangan berlebihan ketika mengisi permohonan pinjaman. Karena pihak bank dapat dengan mudah melakukan verfikasi data dari permohonan Anda. Apabila tidak mampu memberikan keterangan tanpa dukungan data yang kuat, maka jangan sertakan dalam lembar permohonan.
Selanjutnya, cobalah Anda mencari kredit atau pinjaman dana tunai sampai berhasil. Ketika ditolak, segera ajukan ke bank lainnya. Namun sebelum ke bank tersebut, cari tahu terlebih dulu seputar bank kepada teman, rekan kerja, atau kenalan. Bank senang bila Anda datang atas rekomendasi pelanggan mereka.
Agar proposal pengembangan usaha Anda diminati pihak bank, ada beberapa hal patut dipersiapkan.
- Buatlah proposal pengajuan pinjaman dengan detail dan realistis
- Siapkan bahan presentasi secara singkat namun komprehensif
- Jelaskan tujuan pengembangan usaha Anda
- Apa target kenaikan penjualan dan aset yang Anda harapkan
- Kekuatan, kelemahan serta peluang apa dalam pengembangan usaha tersebut
- Jadwal dan target waktu penyelesaian rencana kerja, serta rencana penggunaan fasilitas kredit dan jadwal pengembalian pinjaman.
Selamat mencoba!

Ambil KPR dari Developer? Simak Langkahnya!

Untuk menambah fasilitas kemudahan serta kenyamanan konsumennya, beberapa pengembang bekerjasama dengan pihak bank berupa pemberian layanan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Karena melalui pengembang, sudah bisa dipastikan bahwa untuk mendapatkan KPR tersebut melalui mekanisme khusus.
Supriyadi Amir dalam bukunya 'Sukses Membeli Rumah Tanpa Modal' mengatakan, mekanisme KPR yang disiapkan pengembang ini biasanya tidak jauh berbeda dengan mekanisme KPR dari perbankan. Lalu, apa bedanya?
Konsumen yang tertarik memanfaatkan KPR dari pengembang tentu perlu mengetahui beberapa syarat terkait fasilitas yang diberikan. Simak berikut ini:
Rumah baru
Untuk konsumen yang membeli rumah baru, dan KPR-nya telah disetujui oleh bank, maka konsumen akan memberikan sejumlah uang sebagai uang muka rumah kepada pengembang.
Dalam proses tersebut, konsumen akan menunggu keluarnya surat persetujuan perjanjian kredit atau SPPK dari bank. Setelah itu, langkah selanjutnya adalah memastikan, bahwa bank akan mencairkan dana kredit.
Rumah bekas
Seandainya konsumen memilih rumah bekas, pengajuan KPR dapat dilakukan setelah ada kesepakatan harga. Kemudian, bank akan melakukan penilaian (appraisal) terhadap harga rumah, sekaligus juga memberi kuasa kepada notaris.
Tidak hanya itu. Bank juga akan melakukan pengecekan keabsahan surat-surat dokumen rumah dan tanah seperti sertifikat tanah, IMB, serta PBB. Sementara itu, pemohon KPR dan penjual melakukan akad perjanjian kredit di depan notaris.
Namun, selain langkah-langkah tersebut di atas, pemohon kredit perlu menyiapkan anggaran untuk biaya-biaya terkait proses KPR. Persiapan biaya itu meliputi biaya penilaian harga properti, biaya notaris, biaya provisi bank, biaya asuransi kebakaran, biaya asuransi jiwa, dan biaya perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB).

Lima Pertimbangan Memilih "Town House"

Mengadopsi gaya rumah-rumah bandar abad ke-19, kini banyak berkembang pembangunan perumahan berkonsep town house. Rumah berderet-deret dengan halaman bersama ini banyak diterapkan di perkotaan untuk memaksimalkan fungsi lahan, mengingat harga tanah semakin mahal.
Berbeda dengan apartemen yang memiliki ketinggian lebih dari empat lantai, konsep town house memiliki ketinggian maksimal empat lantai. Intensitas lahan dan penghuni di dalamnya lebih rendah dibanding apartemen, sehingga privasi tersebut lebih terjaga.
Untuk itu, jika Anda tertarik tinggal di sebuah town house, berikut lima hal patut Anda simak:
Aturan khusus
Seperti halnya di apartemen, tinggal di town house memiliki aturan dan ketentuan khusus. Seperti tidak boleh mengubah tampak luar bangunan, memiliki lanskap bersama, serta tidak diperkenankan menambah atau mengganti pohon sesuai kemauan.
Asosiasi
Town house memiliki asosiasi penghuni yang mengatur segala sesuatunya dan ditaati setiap penghuni.
Keamanan
Dari sisi keamanan, tinggal di rumah town house lebih terpadu karena seperti sistem klaster, hanya memiliki akses satu pintu keluar masuk area hunian. Setiap tamu yang hendak berkunjung bisa terpantau dengan baik melalui sistem dan satuan keamanan town house.
Pinggir kota
Kebanyakan, pengembangan town house dibangun di daerah perkotaan dan komplek perumahan pinggir kota. Alasannya, karena harga di kota lebih mahal sehingga pengembang memanfaatkan pembangunan di lahan lebih murah secara optimal serta memaksimalkan jumlah unit bangunannya.
Sebagai hunian ekslusif, pengembang memiliki alasan tertentu membangun town house ketimbang apartemen. Untuk itu konsumen harus melihat alasan dan kelebihan dari town house yang ditawarkan. Karena, jika dilihat dari sisi keuntungan, pengembang akan lebih untung membangun apartemen lantaran pembangunan unitnya lebih banyak.
Hijau
Dengan tinggal di town house, Anda bisa memperoleh area hijau lebih luas ketimbang di dalam perumahan atau apartemen. Selain itu hubungan dan komunikasi antarpenghuni bisa terjalin baik. Ini dikarenakan konsep town house dikonsentrasikan bangunan infrastruktur di satu area yang diugunakan secara bersama-sama.
Tertarik?

Segera, Pastikan Status Hukum Kepemilikan Tanah Anda!

Hal terpenting sebelum kita memutuskan untuk membeli properti, baik tanah, rumah, maupun apartemen, adalah status hukum atas properti tersebut. Status hukum atas properti yang kita beli biasanya dibuktikan melalui sertifikat.

Sangat penting bagi siapa pun yang memiliki dan menguasai tanah untuk mendapatkan sertifikat. Sertifikat menjadi bukti penguasaan yang sah atas hukum atas tanah.

-- Doli Manahan Panggabean

Sertifikat menjadi bukti kepemilikan atau penguasaan atas tanah atau lahan. Tak hanya memastikan status hukum atas hak kepemilikan atau penguasaan atas tanah/lahan, sertifikat juga memiliki fungsi lain.
Namun, fungsi utama sertifikat tetap sebagai alat bukti kepemilikan atau penguasaan yang sah atas tanah atau lahan. Secara administratif, selain menjadi bukti kepemilikan sah secara hukum, sertifikat juga menjadi syarat jika kita ingin mendirikan bangunan di atas tanah yang kita kuasai.
Syarat penerbitan izin mendirikan bangunan (IMB) salah satunya adalah sertifikat tersebut. Secara ekonomis, sertifikat juga digunakan sebagai jaminan pembiayaan jika kita membutuhkan pinjaman dari bank.
"Sangat penting bagi siapa pun yang memiliki dan menguasai tanah untuk mendapatkan sertifikat. Sertifikat menjadi bukti penguasaan yang sah atas hukum atas tanah," ujar Kepala Bidang Humas Badan Pertanahan Republik Indonesia, Doli Manahan Panggabean.
Ada beberapa macam sertifikat hak atas tanah yang dikenal dalam tindang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria, yakni sertifikat hak milik (SHM) dan sertifikat hak guna bangunan (SHGB). Dalam perkembangannya, atas kebutuhan perumahan di perkotaan yang memerlukan bangunan perumahan dalam bentuk vertikal, ada jenis sertifikat baru, yakni sertifikat hak atas satuan rumah susun (SHSRS).
SHM
SHM merupakan jenis sertifikat dengan kepemilikan hak atas penuh oleh pemegang sertifikat tersebut. SHM juga menjadi bukti kepemilikan paling kuat atas lahan atau tanah karena tidak ada lagi campur tangan ataupun kemungkinan kepemilikan pihak lain.
Status SHM juga tak memiliki batas waktu. Sebagai bukti kepemilikan paling kuat, SHM menjadi alat paling valid untuk melakukan transaksi jual beli maupun penjaminan untuk kepentingan pembiayaan perbankan.
Sertifikat tanah jenis kedua adalah SHGB. Secara sederhana, pemegang SHGB berhak mendirikan bangunan di atas tanah yang memiliki sertifikat jenis tersebut. Akan tetapi, kepemilikan tanah atau lahan menjadi milik negara.
SHGB
SHGB memiliki batas waktu tertentu, biasanya 20 tahun. Pemilik SHGB bisa saja meningkatkan status kepemilikan atas tanah yang mereka kuasai dalam bentuk SHM. Biasanya peningkatan status sertifikat dari SHGB ke SHM karena di atas tanah itu didirikan bangunan tempat tinggal.
"Sepanjang bidang tanah tersebut terdapat bangunan yang dipergunakan untuk rumah tinggal, dapat ditingkatkan menjadi hak milik. Biaya peningkatan itu sebenarnya tidak ada. Hanya cukup mendaftarkan diri untuk peningkatan hak milik dengan ketentuan yang berlaku, ada IMB, jika tak ada IMB cukup diganti surat Model PNI dari kelurahan di atas tanah bidang tersebut yang menyatakan untuk rumah tinggal," kata Doli.
SHSRS
Adapun SHSRS berhubungan dengan kepemilikan seseorang atas rumah vertikal, rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan kepemilikan bersama. Hak milik atas satuan rumah susun bersifat perorangan dan terpisah.
Akan tetapi, selain atas kepemilikan atas satuan rumah susun, hak milik satuan rumah susun tersebut juga meliputi hak kepemilikan bersama atau yang disebut sebagai bagian bersama, tanah bersama, dan benda bersama, terpisah dari kepemilikan satu rumah susun. Inilah yang sering disebut sebagai strata title.
Strata title merupakan sistem yang memungkinkan pembagian tanah dan bangunan dalam unit-unit yang disebut satuan, dalam hal ini satuan rumah susun. Secara sederhana, bangunan vertikal untuk perumahan ada tiga jenis, yakni rumah susun, apartemen, dan kondominium. Namun, untuk memudahkan, karena pengaturan undang-undang, yakni Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, digunakan istilah rumah susun untuk mengacu pada bangunan vertikal yang digunakan sebagai tempat tinggal.
Pengaturan kepemilikan bersama dalam satuan rumah susun digunakan untuk memberi dasar kedudukan atas bench tak bergerak yang menjadi obyek kepemilikan. Bench bersama tersebut, antara lain, taman, tempat parkir, tempat bermain, dan tempat ibadah yang sifatnya terpisah dari struktur bangunan rumah susun. Adapun tanah bersama adalah tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan lain izin bangunan.
Jangka waktu strata title biasanya mengikuti status tanah di mana bangunan rumah susun itu berdiri. Jika status tanahnya masih merupakan HGB, pada akhir masa haknya pemilik sertifikat strata title harus bersama-sama memperpanjang HGB atas tanahnya.
Namun, akan berbeda jika status tanahnya SHM. Perbedaan status tanah ini penting karena hanya warga negara Indonesia (WNI) yang berhak mendapatkan SHM. Jadi, orang asing tak boleh membeli rumah susun atau apartemen jika status tanah di atas bangunan rumah susun atau apartemen tersebut adalah SHM.
Menurut Doli, sebenarnya negara juga mengakui hak atas tanah yang statusnya belum disertifikasikan, seperti girik, letter C, dan eigondem verponding atau verponding Indonesia.
"Semua diakui. Hanya saja, sertifikat adalah bentuk peningkatan dari berbagai macam pengakuan hak atas tanah, seperti letter C, eigendom verponding, yang tidak tercatat di kantor pertanahan. Pemegang girik atau letter C bisa mencatatkannya ke kantor pertanahan untuk disertifikasi sehingga kepemilikan atau penguasaan atas tanah-tanahnya teregistrasi dan sah secara hukum," kata Doli.

Hindari Pungli, Ikuti Tahapan Mengurus Sertifikat

Sertifikat menjadi bukti kepemilikan atau penguasaan atas tanah atau lahan. Tak hanya memastikan status hukum atas hak kepemilikan atau penguasaan atas tanah/lahan, sertifikat juga memiliki fungsi lain.
Namun, fungsi utama sertifikat tetap sebagai alat bukti kepemilikan atau penguasaan yang sah atas tanah atau lahan. Secara administratif, selain menjadi bukti kepemilikan sah secara hukum, sertifikat juga menjadi syarat jika kita ingin mendirikan bangunan di atas tanah yang kita kuasai (Baca: Segera, Pastikan Status Hukum Kepemilikan Tanah Anda!).
Untuk mendapatkan sertifikat atas tanah, seseorang harus melewati tiga tahap, yakni permohonan hak. Mereka yang berhak memohonkan haknya adalah para penerima hak atas tanah negara berdasarkan surat keputusan pemberian hak yang dikeluarkan pemerintah cq direktur jenderal agraria atau pejabat yang ditunjuk, yakni para ahli waris, yaitu mereka yang menerima warisan tanah, baik tanah bekas hak milik adat maupun hak-hak lain; para pemilik tanah, yaitu mereka yang mempunyai tariah dari jual-beli, hibah, lelang, konversi hak, dan sebagainya; dan terakhir pemilik sertifikat yang hilang.
Tahap kedua untuk mendapatkan sertifikat adalah pengukuran dan pendaftaran hak. Setelah seseorang melengkapi semua berkas permohonan sertifikat dan diserahkan ke kantor pertanahan setempat, oleh kantor pertanahan akan dilakukan pengukuran, pemetaan, dan pendaftaran haknya.
Pada hakikatnya, kegiatan pengukuran merupakan penetapan batas-batas tanah. Untuk itu, dalam tahap pelaksanaannya, penting untuk mengajak orang lain yang memiliki tanah berbatasan dengan yang hendak diukur. Pengukuran tanah dilakukan oleh juru ukur dan hasilnya dipetakan serta dibuat surat ukur dan gambar situasinya.
Tahap ketiga adalah penerbitan sertifikat. Pada tahap terakhir ini yang dilakukan adalah membuat salinan buku tanah dari hak-hak atas tanah. Salinan buku tanah beserta surat ukur dan gambar situasinya kemudian dijahit/dilekatkan menjadi satu dengan kertas sampul yang telah ditentukan pemerintah. Hasil akhir itulah yang disebut dengan sertifikat yang kemudian diserahkan kepada pihak pemohon.
Pungli
Menurut Kepala Bidang Humas Badan Pertanahan Republik Indonesia, Doli Manahan Panggabean, Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebenarnya tak pernah mempersulit para pemohon mendapatkan sertifikat tanah. Anggapan bahwa permohonan sertifikat tanah berbelit, menurut Doli, lebih karena masyarakat kurang memahami bagaimana prosesnya.
Proses mendapatkan sertifikat tanah tidak semuanya diselesaikan di BPN. Ada berkas persyaratan yang harus dilengkapi sebelum mendaftar ke BPN Salah satunya adalah akta peralihan tanah, seperti akta jual beli, riwayat tanah dari kecamatan, surat keterangan tidak ada sengketa dari kelurahan, serta Pajak Bumi dan Bangunan.
"Semua persyaratan tersebut kan harus diselesaikan di instansi lain, bukan di BPN. Tapi, orang menghitungnya sejak saat mengurus persyaratan sehingga kesannya sertifikasi itu rumit dan berbelit," kata Doli.
Biaya sertifikat juga sudah ditetapkan secara khusus tergantung pada pelayanan yang ingin didapatkan. Pemohon untuk balik nama, hak tanggungan, pencatatan surat keputusan atau permohonan hak tanah yang berasal dari tanah adat dan tanah negara tentu berbeda-beda.
"Semua daftar biayanya terpampang jelas di kantor BPN. Biaya-biaya tersebut juga tercatat dalam SPS (surat perintah setor) sehingga tak mungkin ada pungli," katanya.
Jika masih ada pungutan liar, Doli melihat hal tersebut karma masyarakat enggan mengurus sertifikasi tanahnya sendiri tetapi melalui pihak ketiga.
"Kan kalau lewat pihak ketiga pasti ada biaya tambahan. Tetapi, kalau mengurus sendiri, otomatis maya yang dikeluarkan sesuai ketentuan tarif yang ada di BPN," katanya. (KHAERUDIN)