Melirik Depok, Meraup Untung di Rumah Kos

Usaha rumah kos bisa menjadi bisnis yang menggiurkan. Salah satu panggung bisnis ini ada di Kelurahan Kukusan, Kecamatan Beji, Kota Depok.

Dilihat dari fasilitas dan harga kamar, rumah kos saya termasuk kelas menengah. Sejak saya buka sampai sekarang tidak pernah kosong, selalu ada yang menempati.

-- Bahrudin

Gambaran paling jelas terlihat di Jalan H Amat, Jalan Rawa Pule, dan Jalan Palakali. Di kawasan ini, bisnis kos semakin kreatif, mulai dari konsep kos sederhana sampai yang menyediakan fasilitas mirip hotel.
Saat ini para pelaku usaha rumah kos memanfaatkan lokasi yang ada di sekitar kampus Universitas Indonesia (UI) di Kota Depok. Selain fasilitas, usaha ini juga dipengaruhi oleh lokasi. Semakin dekat dengan kawasan kampus, tarif kamar kos semakin tinggi.
Bahrudin (40), misalnya, mengaku tertarik membuka usaha ini setelah melihat bisnis serupa yang dijalankan orangtuanya di kawasan Beji. Pada 2003, pegawai negeri sipil Pemerintah Kota Depok ini memanfaatkan lahannya seluas 80 meter persegi untuk usaha rumah kos.
Lokasi kos milik Bahrudin terletak 200 meter dari area Kampus UI. Di lahan itu, dia membangun empat kamar dengan ukuran 3 meter x 3 meter. Adapun fasilitas yang disediakan: kamar mandi di dalam dan dapur kecil.
"Dilihat dari fasilitas dan harga kamar, rumah kos saya termasuk kelas menengah. Sejak saya buka sampai sekarang tidak pernah kosong, selalu ada yang menempati," kata Bahrudin.
Dari empat kamar tersebut, Bahrudin mendapatkan penghasilan kotor Rp 1,2 juta per bulan. Adapun biaya operasional untuk listrik rata-rata hanya Rp 100.000 per bulan.
Mahal tetap laris
Beberapa pengusaha rumah kos menyediakan fasilitas serupa hotel dengan tarif di atas Rp 500.000 per bulan. Walau begitu, hampir tidak pernah ada kamar yang kosong, seperti di rumah kos Wisma Anggraini di Kelurahan Kukusan, Kecamatan Beji, Depok.
Bambang, penjaga Wisma Anggraini, mengatakan, semua kamar selalu terisi penuh. Rumah kos berkapasitas 36 kamar itu disewakan dengan harga mulai Rp 650.000 per kamar sampai Rp 900.000 per kamar per bulan.
Setup bulan, sedikitnya Bambang memungut pendapatan kotor Rp 23,4 juta. Dia menyerahkan kepada pemilik rumah kos, warga Jakarta yang datang ke tempat itu sesekali.
Wisma Anggraini berada di lokasi strategis, hanya kurang dari 10 meter dari tembok pembatas area Kampus UI. Alhasil, wajar jika semua penghuni kamar kosnya adalah mahasiswa UI yang berasal dari sekitar Jakarta, Bekasi, Bogor, dan Tangerang.
Karina, mahasiswa semester I Fakultas Matematika dan Ilmu Pengetahuan Alam UI, mengaku merasa nyaman tinggal di Wisma Anggraini. Dia menilai, ngekos lebih di tempat itu lebih praktis daripada tinggal di rumah kontrakan yang harus memikirkan biaya telepon dan listrik.
"Ke kampus juga dekat, tinggal jalan kaki. Saya tak perlu pulang ke rumah jika ada kegiatan kampus dua kali dalam sehari," kata mahasiswi asal Ciledug, Tangerang, ini.
Regulasi
Pertumbuhan bisnis rumah kos di kawasan Beji membawa dampak melambungnya harga tanah. Era 1980-an, harga tanah di kawasan ini hanya Rp 100.000 per meter persegi. Namun, saat ini harga tanah mencapai Rp 4 juta per meter persegi.
Lantaran besarnya potensi bisnis kos dan sejenisnya, Pemerintah Kota Depok berupaya menjaring pendapatan dari sektor ini dengan menerapkan Peraturan Daerah Nomor 7 Tahun 2010 tentang Pajak Daerah. Perda ini mengacu pada Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak dan Retribusi Daerah.
Sesuai ketentuan itu, usaha rumah kos disamakan dengan usaha pada sektor perhotelan. Adapun nilai pungutan rumah kos sebesar 10 persen dari harga kamar per bulan.
Kepala Bidang Pendapatan, Dinas Pengolahan Pendapatan Keuangan dan Aset Kota Depok, Ahmad Helmi mengatakan, usaha rumah kos di Depok terus tumbuh. Sampai Oktober 2011, pendapatan sektor rumah kos mencapai Rp 600 juta. Nilai pajak ini berasal dari pungutan rumah kos yang memiliki sepuluh kamar lebih. Helmi mengaku yakin, nilai pendapatan itu jauh lebih kecil daripada potensi yang sebenarnya ada.
Sementara itu, Pemkot Depok baru mendata 33.900 kamar dari 2.490 rumah.kos kontrakan, dan rumah petak. Menurut Helmi, banyak pemilik rumah kos yang belum jujur melaporkan usahanya.
Usaha rumah kos, kontrakan, dan rumah petak di Kota Depok hampir ada di semua wilayah. Hal ini memungkinkan karena lokasi Depok yang dekat dengan Jakarta. Konsumen dapat menikmati human nyaman dengan udara segar dengan harga terjangkau.
Kini, dari semua wilayah yang ada, pertumbuhan usaha rumah kos paling tinggi ada di Kecamatan Beji. Kenyataan ini beralasan karena Beji berbatasan langsung dengan wilayah Jakarta Selatan. Wilayah ini juga berdekatan dengan stasiun kereta api, Jalan Margonda (jalan utama di Depok), Kampus Universitas Indonesia, dan Universitas Gunadarma.
Belum banyak terjaring 
Wing Iskandar, Ketua Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Kota Depok, mengakui, bisnis kos tumbuh subur di Depok. Bisnis tersebut meledak pada era 1990-an ketika aktivitas Kampus UI dan Universitas Gunadarma semakin ramai.
Hal itu didukung pula oleh maraknya pusat perbelanjaan di kawasan tersebut. Menurut dia, bisnis rumah kos merupakan usaha yang memiliki prospek cerah di Depok. Peluang usaha ini sangat terbuka seiring perkembangan kota.
"Ini fenomena positif. Namun, seharusnya juga memberi dampak baik bagi pendapatan negara. Saya yakin, banyak potensi pendapatan dari sektor ini yang belum terjaring pajak," ungkap Iskandar.
M Mudhofir, Lurah Kukusan, Kecamatan Beji, Kota Depok, membenarkan kesulitan mendata rumah kos di wilayahnya. Hal ini terjadi karena pemilik rumah kos tak mengurus langsung usahanya. Bahkan, untuk mengundang pemilik kos bertemu bersama juga sulit.
Sejauh ini, pihak kelurahan lebih sering berhadapan dengan penjaga kos. Maka, yang terjadi adalah, mereka hanya dapat mendengarkan penjelasan pihak kelurahan tanpa bisa mengambil keputusan mengenai rumah kos.

Melongok Konsep Rumah Tumbuh

Dalam beberapa kesempatan, Mantan Menteri Negara Perumahan Rakyat, Cosmas Batubara, selalu mengusung konsep rumah tumbuh sebagai jalan bagi masyarakat berpenghasilan rendah bisa memiliki rumah. Dengan konsep rumah tumbuh, tipe rumah yang dibangun bisa lebih rendah atau lebih besar dari tipe 36.
"Masih banyak orang beranggapan, bahwa rumah terdiri dari banyak kamar. Padahal, awalnya bisa satu kamar lalu berkembang dengan banyak kamar," ujar Cosmas, pada sebuah kesempatan berbincang dengan Kompas.com beberapa waktu lalu.
Konsep rumah tumbuh, katanya, merupakan formula terbaik karena kenyataan saat ini pendapatan masayarakat tidak menjangkau harga rumah tipe 36 ke atas. Meski demikian, formula ini masih sulit dipraktikkan, apalagi saat ini kontroversi ukuran rumah tipe 36 masih menunggu putusan di Mahkamah Konstitusi (MK).
Melongok rumah tumbuh, konsep ini bisa dikatakan sebagai alternatif pembangunan rumah apabila mengalami kendala keterbatasan dana. Sesuai namanya, desain rumah tumbuh dirancang secara bertahap.
Namun, dalam pembangunannya dilakukan berkesinambungan. Hal ini bisa dilakukan untuk mengurangi risiko bongkar pasang yang berujung pada penggelembungan dana.
Rumah tumbuh juga berbeda dengan rumah setengah jadi. Bedanya, meski dibangun secara bertahap, namun eksteriornya tetap perlu diperhatikan, sehingga rumah tetap tampak elok ketika dipandang.
Struktur
Ada dua jenis rumah tumbuh, yakni rumah tumbuh vertikal dan rumah tumbuh horizontal. Rumah tumbuh vertikal adalah rumah dengan penambahan ruang yang dilakukan ke atas. Untuk menerapkan konsep ini, kekuatan struktur wajib diperhatikan sejak kali pertama rumah dibangun.
Sementara rumah tumbuh horizontal adalah penambahan ruang secara menyamping atau ke belakang. Konsep ini bisa dilakukan dengan syarat luas lahan masih luas dan memadai. Untuk menerapkan konsep ini, desain awal rumah perlu memprioritaskan kebutuhan ruang utama, seperti ruang tamu, kamar tidur, kamar mandi, dapur, dan ruang makan.

Kesalahan Umum Dalam Berinvestasi Property

Pada artikel sebelumnya, telah di bicarakan bagaimana cara cerdas mengelola uang dengan salah satunya adalah dengan berinvestasi di properti. Juga dalam artikel berikutnya, dibahas tentang 2 jenis investasi di properti, berinvestasi untuk cash flow dan berinvestasi untuk capital gain.
Nah, sebelum anda bener bener memulai, karena mungkin saking antusiasnya, ada baiknya baca yang satu ini dan pikirkan baik baik. Saya rangkumkan tips ini dari seseorang yang sudah bertahun tahun bergerak di bidang properti dan menjadi investor properti sampai saat ini di tambah dengan sedikit pengalaman pribadi.
Berikut adalah 8 Kesalahan Umum dalam Berinvestasi Properti:
1. Tidak ada rencana tujuan yang jelas dan tertulis.
Hal ini yang paling dari apapun yang kita lakukan, entah itu sekolah, kerja, usaha, investasi, dsb. Jikalau apa yang kita lakukan ini tujuan tidak begitu jelas, maka hasil yang akan di dapat juga tentunya tidak akan jelas. Maka di sarankan untuk memiliki suatu tujuan yang jelas dalam berinvestasi properti. Adalah perlu  dan baik untuk menuliskan tujuan itu dengan jelas sehingga mudah untuk diingat ingat. Misalnya, saya ingin punya kos kos an 2 buah dengan jumlah kamar 20 di tahun 2011. Atau juga misalanya, saya mau punya apartemen didaerah depok yang dekat dengan beberapa universitas yang bisa saya sewakan dan memberikan uang sewa sebesar 1.5 juta perbualn di tahuan 2011, dan seterusnya dan seterusnya, ini hanya contoh saja.
2. Tidak mencari nasehat dari pakar properti atau investor properti yang sukses
Hal ini keliatan sepele, mungkin kita akan bilang kan gampang, udah jelas jelas kok gimana caranya, tetapi kalau kita tidak mendapatkan masukan masukan dari pakarnya atau orang yang sudah suskes di bidangnya, maka kemungkinan besar kita akan melakukan kesalahan kesalahan yang semestinya bisa kita hindari. Contoh saja, dulu ketika saya belum belajar tentang investasi properti, saya kira membeli rumah itu pasti ga akan rugi asal bisa bayar angsuran bulannya. Namun setelah saya belajar, itu saja tidak cukup, apalagi kalau kita membeli karena keindahan rumahnya semata dan tidak melihat prospek kedepanya gimana, nah bisa bisa kita akan berhenti pada membayar angsuran per bulan sementara harga properti kok sepertinya bertumbuh sangat lambat, mau dijual juga peminatnya kok sepertinya tidak banyak alias susah.
3. Membeli rumah sebagai investasi properti yang tidak menghasilkan cash flow positif
Ini persis yang saya alami pertama kali membeli rumah dan memang belum menghasilkan cash flow yang positif. Jadi ketimbang kita mendapatkan uang tiap bulannya, eh malahan kita masih harus membayar angsuran tiap bulannya. Memang seringkali, pertama kali kita membeli rumah biasanya memang bukan untuk investasi, namun jika pertama kali kita ingin membeli rumah untuk berinvestasi juga, maka sebaiknya memperhatikan bagaimana cash flownya. Atau, jikalau cash flow bukan merupakan tujuan investasinya , karena memang mau di tempatin sendiri, maka capital gain merupakan hal yang perlu sangat di perhatikan.
4. Membeli properti hanya sesuai keinginan anda dan bukan melihat keinginan calon pembeli atau penyewa di masa datang
Harus hati hati di sini. Seringkali kita bilang akan membeli properti untuk investasi, namun akhirnya yang ternjadi adalah kita membeli sesuai dengan harapan pribadi, mau yang begini dan begitu dan tidak mempertimbangkan keinginan calon pembeli atau penyewa nanti. Seringkali kita hanya mementingkan design yang bagus, terpikat dengan interior yang wah, namun dari lokasi misalnya, properti ini sangat sulit bagi orang yang akan menyewa misalnya. Tentu saja hal ini akan mejadi sangat susah kalau kita akan menyewakan properti itu kepada calon penyewa kita.
5. Membeli properti yang murah tetapi di lokasi yang salah
Salah satu prinsip investasi properti adalah untung ketika membeli, bukan untung ketika menjual. Ini artinya ketika kita membeli sebenernya kita membeli di bawah harga pasar sehingga ketika kita akan menjual dengan harga pasar saja kita akan mendapat untungnya. Tetapi, jangan kita terjebak pada harga saja, jikalau memang lokasi properti tersebut sangatlah tidak bagus. Hal ini akan membuat sulit ketika nanti akan menjual properti tersebut meskipun harga di bawah harga pasar.
6. Membeli rumah impian dan merenovasinya secara berlebihan ketika anda menikah
Biasanya bagi orang yang pertama beli rumah penginnya tentu yang semenarik mungkin, hingga kadang kadang renovasi di lakukan dengan gila gila an. Pokoknya demi kepuasan sementara karena memang ini baru pertama kali membeli rumah. Namun yang terjadi setelah itu, akan tiba pada giliran untuk membayar angsuran rumah yang tidak kecil, dan itu rupanya cukup membebani. Apalagi kalau itu dengan kenyataan bahwa rumahnya tidak berada pada lokasi yang bagus dan di beli dengan harga yang bagus, maka jelas rumah itu akan sangat sulit menjadi sebuah investasi.
7. Membeli rumah di luar kemampuan keuangan
Saking semangatnya untuk memiliki rumah yang bagus dan mewah, akhirnya perhitungan kemampuan tidak di pertimbangkan. Hasilnya tentu akan memiliki komitmen keuangan yang melebihi kemampuan keuangannya. Baik pada awalnya di pertimbangkan kemampuan keuangannya. Termasuk di sini kita harus mempertimbangkan besarnya biaya biaya lain selain uang muka, seperti biaya pajak, balik nama, notaris, asuransi, angsuran bulanan dengan bunga yang kemungkinana naik secara drastis, biaya operasional tiap bulannya termasuk listrik air dan perawatan, juga termasuk renovasi yang di perlukan pada tahap awal.
8. Anda masih membayar cicilan uang rumah anda sampai anda pensiun
Tadinya berfikir untuk membeli rumah dengan biaya awal sekecil kecilnya. Namun ternyata cicilan yang di ambil begitu sangat lama sehingga selama masa pensiun pun tetap harus membayar cicilan rumah itu. Jika rumah ini hanya di tempatin sendiri, tentu ini akan menjadi beban sampai masa pensiun. Kecuali memang rumah ini di sewakan dan memberikan cash flow yang positif, sehingga cicilan sampai masa pensiun pun tidak masalah tentunya.
Nah, coba cermati dan pertimbangkan hal hal diatas sebelum kita mengambil keputusan untuk berinvestasi di properti, supaya kesalahan kesalahan umum di atas jika perlu tidak usah terjadi.

Membeli Rumah dulu atau Mobil dulu…?

Mana yang sebaiknya dibeli lebih dahulu antara mobil dan rumah tentu harus dijawab dengan mana yang menjadi prioritas Anda untuk memilikinya lebih dahulu. Keduanya memang penting, namun dengan kondisi keuangan Anda sekarang ini, nampaknya Anda hanya sanggup untuk membayari uang muka salah satunya saja.
Dari sudut pandang keuangan, mari kita lihat satu-persatu alternatifnya:
Membeli Mobil
Dengan uang tabungan sebesar Rp 16 juta sepertinya memang cukup jika digunakan untuk membayar uang muka pembelian mobil. Apalagi sering sekali ada penawaran kredit mobil dengan uang muka yang sangat rendah. Beda dengan rumah dimana pembelian kredit mengharuskan uang muka setidaknya 20% – 30% dari harga rumahnya. Namun saya ragu apakah permohonan kredit pembelian mobil Anda bisa disetujui atau tidak. Ini mengingat bank atau perusahaan pembiayaan menetapkan cicilan maksimum adalah sebesar 30% dari penghasilan Anda. Dengan penghasilan berdua sebesar Rp 5 juta per bulan, maka besarnya cicilan maksimum yang akan diperbolehkan adalah Rp 1,5 juta. Apakah ini cukup untuk membayar cicilan mobil selama 2 tahun? saya rasa tidak, kecuali jika Anda memilih mobil yang harganya hanya Rp 50 jutaan saja. Solusinya adalah Anda terpaksa harus memilih mobil yang harganya bisa lebih rendah atau mengambil masa kredit yang lebih panjang, 3 tahun misalnya. Atau Anda bisa memperbesar uang mukanya saja, tapi tentu saja Anda harus sedikit bersabar untuk menambah dahulu tabungan Anda sampai cukup jumlahnya.
Itu kalau dilihat dari pembeliannya, bagaimana dengan biaya operasional dan perawatannya? Hampir dapat dipastikan bahwa biaya perawatan mobil akan jauh lebih mahal daripada biaya perawatan rumah. Saya harap Anda sudah memperhitungkannya kedalam anggaran bulanan Anda. Memang Anda bisa menghemat transportasi untuk bis, tapi jangan lupa adanya pengeluaran baru seperti bahan bakar, parkir, perawatan dan asuransi.
Membeli Rumah
Dengan tabungan sebesar Rp 16 juta, Anda bisa membayar uang muka untuk mencicil rumah dengan ukuran yang sedang di lokasi seputar Jakarta. Cicilannya pun relatif murah, bisa dicicil dengan kurang dari Rp 1 juta rupiah selama maksimal 10 tahun. Ini tentu akan lebih ringan untuk kondisi keuangan Anda.
Namun biaya pembelian rumah juga tidak berhenti sampai disitu saja. Tidak cukup hanya dengan membeli rumah, Anda juga harus mengisinya dengan perabotan dan kelengkapan tempat tinggal lainnya. Pastikan pengeluaran untuk ini juga sudah disiapkan dalam anggaran Anda.
Kita sudah melihat kedua alternatifnya, lalu yang mana sebaiknya didahulukan. Membeli rumah dulu atau membeli mobilnya dulu? Saran saya sih, beli saja rumahnya dulu, mobilnya bisa menyusul belakangan. Karena tempat tinggal, bagaimanapun juga, wajib dimiliki oleh setiap keluarga. Dan walaupun Anda mengambil keputusan untuk tetap tinggal bersama mertua saja. Kan rumahnya bisa disewakan pada orang lain. Uang hasil sewanya bisa digunakan untuk membeli mobil di kemudian hari.

Begini , khan saya punya kios di salah satu mall di depok tapi sampai skrg masih sepi aja jadi mau buka usaha juga susah..berat buat operasionalnya, status kios itu sekarang kosong surat dari developer baru ppjb, nah permasalahannya kan tiap bulan pengelola nagih service charge sementara kios tsb sampe skrg blm menghasilkan apa2 otomatis tagihan buat service charge tsb lama2 jadi numpuk.nah saya minta saran gimana sebaiknya soal kios itu klo saya jual/rent juga peminatnya susah, mau dipake sendiri berat modal dan operasionalnya karena masih sepi. pertanyaannya:

1. Bisa nggak ya kalo surat baru ppjb untuk jaminan pinjaman ?

2. supaya nutup buar bayar service chargenya aja gimana ya caranya? maksudnya diapain tuh kios?

Thanks yah


JAWAB

Ya memang agak repot ya, si developer ngga mau ngerti kalo mallnya sepi dan ngga peduli tetap nagih service charge ke kita. mestinya mereka perbaiki dulu trafic pengunjung baru service charge.

Di surabaya, malah ada mall yang ngasih gratis SEWA. selama 1 tahun . hanya bayar sevice charge. kalo 1 tahun selesai bisa lanjutin dengan uang sewanya.

Mungkin anda bisa pake cara diatas. buat pancingan ke calon penyewa. sewakan saja GRATIS tapi dengan catatan SERVICE CHARGE dan pln , penyewa anda yang tanggung.

Jadi anda kan terhindar dari beban service charge. nanti setelah 1 tahun anda liat bagaimana penyewa anda kalo udah jalan, ya kenakan biaya sewa tapi bertahap dari yang murah dulu, sesuaikan kemampuannya supaya penyewa anda ngga kabur dan tetap bisa mengcover service charge anda

Untuk dijadikan JAMINAN , kayaknya bank ngga mau kalo masih dalam bentuk SPJB.

Mau Balik Nama, Sertifikatnya Mana?

Membeli rumah secara oper kredit tentu bukan tanpa masalah, tidak terkecuali membeli di sebuah perumahan yang dimiliki oleh pengembang besar. Urusan balik nama adalah salah satunya.
Pengalaman Wardi ini, misalnya. Ia telah membeli rumah secara oper kredit di perumahan yang tergabung dalam salah satu grup pengembang besar. Dia mengaku, ada sedikit permasalahan dihadapinya. Karena sampai sekarang, semua rumah di satu komplek tempatnya tinggal belum satu pun yang bersertifikat.
Wardi bilang, dirinya sudah berulang kali menanyakan ke bank. Tapi, pertanyaannya selalu dijawab, bahwa sertifikat belum dipecah.
"Maksud saya, kalau sudah ada sertifikatnya, saya ingin segera balik nama walaupun angsuran baru berjalan 3 tahun dari total 15 tahun waktu cicilan," kata Wardi.
Dalam jual beli tersebut, lanjut Wardi, dirinya hanya memegang surat akad kredit dari pemilik rumah terdahulu yang dilakukan dengan bank, kuitansi uang muka rumah, dan surat Perjanjian Jual Beli rumah di kertas segel.
Langkah-langkah
Kira-kira, apa yang harus dilakukan oleh Wardi agar bisa segera balik nama sertifikat rumah tersebut? Sebelum berbicara lebih jauh dan agar memperoleh gambaran yang jelas, inilah urutan pelaksanaan transaksi jual beli rumah yang biasanya dilakukan pengembang:
- surat pemesanan
- pembayaran uang muka
- pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli
- penandatanganan Akad Kredit bank
- penandatanganan Akta Jual Beli (setelah bangunan rumah selesai) di depan Notaris/PPAT
- dan, pemecahan sertifikat induk dan balik nama ke atas nama masing-masing pembeli.
Jika melihat pengalaman Wardi, sepertinya kondisi saat ini pengembang telah menyelesaikan pembangunan rumah dan bangunan rumah sudah diserahterimakan. Akan tetapi, Akta Jual Beli di hadapan Notaris/PPAT belum dilaksanakan sehingga belum bisa dilakukan pemecahan sertifikat induk dan balik nama atas nama masing-masing pembeli.
Oleh karena itu, hal yang bisa dilakukan adalah sebagai berikut:
- Sebaiknya, pelajari terlebih dahulu isi ketentuan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang mengatur kapan dan persyaratan apa yang harus dipenuhi agar dapat dilakukan Akta Jual Beli tersebut.
- Anda dapat meminta konfirmasi tentang hal tersebut kepada pengembang, baik secara lisan maupun tertulis. Anda sebenarnya tidak perlu khawatir, karena dalam permasalahan ini posisi hukum Anda cukup aman.
Dalam perjanjian kerjasama antara pengembang dengan bank pemberi KPR telah diatur batas waktu penyelesaian pemecahan sertifikat induk dan balik nama sertifikat atas nama masing-masing pembeli. Konsekuensinya, pengembang baru menerima 100% dana KPR dari Bank yang bersangkutan jika telah berhasil menyelesaikan pemecahan dan balik nama sertifikat ke masing-masing pembeli. Dengan demikian, sebenarnya kondisi tersebut (sertifikat belum dipecah) merugikan pihak pengembang.

Segera, Pastikan Status Hukum Kepemilikan Tanah Anda!

Hal terpenting sebelum kita memutuskan untuk membeli properti, baik tanah, rumah, maupun apartemen, adalah status hukum atas properti tersebut. Status hukum atas properti yang kita beli biasanya dibuktikan melalui sertifikat.

Sangat penting bagi siapa pun yang memiliki dan menguasai tanah untuk mendapatkan sertifikat. Sertifikat menjadi bukti penguasaan yang sah atas hukum atas tanah.

-- Doli Manahan Panggabean

Sertifikat menjadi bukti kepemilikan atau penguasaan atas tanah atau lahan. Tak hanya memastikan status hukum atas hak kepemilikan atau penguasaan atas tanah/lahan, sertifikat juga memiliki fungsi lain.
Namun, fungsi utama sertifikat tetap sebagai alat bukti kepemilikan atau penguasaan yang sah atas tanah atau lahan. Secara administratif, selain menjadi bukti kepemilikan sah secara hukum, sertifikat juga menjadi syarat jika kita ingin mendirikan bangunan di atas tanah yang kita kuasai.
Syarat penerbitan izin mendirikan bangunan (IMB) salah satunya adalah sertifikat tersebut. Secara ekonomis, sertifikat juga digunakan sebagai jaminan pembiayaan jika kita membutuhkan pinjaman dari bank.
"Sangat penting bagi siapa pun yang memiliki dan menguasai tanah untuk mendapatkan sertifikat. Sertifikat menjadi bukti penguasaan yang sah atas hukum atas tanah," ujar Kepala Bidang Humas Badan Pertanahan Republik Indonesia, Doli Manahan Panggabean.
Ada beberapa macam sertifikat hak atas tanah yang dikenal dalam tindang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria, yakni sertifikat hak milik (SHM) dan sertifikat hak guna bangunan (SHGB). Dalam perkembangannya, atas kebutuhan perumahan di perkotaan yang memerlukan bangunan perumahan dalam bentuk vertikal, ada jenis sertifikat baru, yakni sertifikat hak atas satuan rumah susun (SHSRS).
SHM
SHM merupakan jenis sertifikat dengan kepemilikan hak atas penuh oleh pemegang sertifikat tersebut. SHM juga menjadi bukti kepemilikan paling kuat atas lahan atau tanah karena tidak ada lagi campur tangan ataupun kemungkinan kepemilikan pihak lain.
Status SHM juga tak memiliki batas waktu. Sebagai bukti kepemilikan paling kuat, SHM menjadi alat paling valid untuk melakukan transaksi jual beli maupun penjaminan untuk kepentingan pembiayaan perbankan.
Sertifikat tanah jenis kedua adalah SHGB. Secara sederhana, pemegang SHGB berhak mendirikan bangunan di atas tanah yang memiliki sertifikat jenis tersebut. Akan tetapi, kepemilikan tanah atau lahan menjadi milik negara.
SHGB
SHGB memiliki batas waktu tertentu, biasanya 20 tahun. Pemilik SHGB bisa saja meningkatkan status kepemilikan atas tanah yang mereka kuasai dalam bentuk SHM. Biasanya peningkatan status sertifikat dari SHGB ke SHM karena di atas tanah itu didirikan bangunan tempat tinggal.
"Sepanjang bidang tanah tersebut terdapat bangunan yang dipergunakan untuk rumah tinggal, dapat ditingkatkan menjadi hak milik. Biaya peningkatan itu sebenarnya tidak ada. Hanya cukup mendaftarkan diri untuk peningkatan hak milik dengan ketentuan yang berlaku, ada IMB, jika tak ada IMB cukup diganti surat Model PNI dari kelurahan di atas tanah bidang tersebut yang menyatakan untuk rumah tinggal," kata Doli.
SHSRS
Adapun SHSRS berhubungan dengan kepemilikan seseorang atas rumah vertikal, rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan kepemilikan bersama. Hak milik atas satuan rumah susun bersifat perorangan dan terpisah.
Akan tetapi, selain atas kepemilikan atas satuan rumah susun, hak milik satuan rumah susun tersebut juga meliputi hak kepemilikan bersama atau yang disebut sebagai bagian bersama, tanah bersama, dan benda bersama, terpisah dari kepemilikan satu rumah susun. Inilah yang sering disebut sebagai strata title.
Strata title merupakan sistem yang memungkinkan pembagian tanah dan bangunan dalam unit-unit yang disebut satuan, dalam hal ini satuan rumah susun. Secara sederhana, bangunan vertikal untuk perumahan ada tiga jenis, yakni rumah susun, apartemen, dan kondominium. Namun, untuk memudahkan, karena pengaturan undang-undang, yakni Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, digunakan istilah rumah susun untuk mengacu pada bangunan vertikal yang digunakan sebagai tempat tinggal.
Pengaturan kepemilikan bersama dalam satuan rumah susun digunakan untuk memberi dasar kedudukan atas bench tak bergerak yang menjadi obyek kepemilikan. Bench bersama tersebut, antara lain, taman, tempat parkir, tempat bermain, dan tempat ibadah yang sifatnya terpisah dari struktur bangunan rumah susun. Adapun tanah bersama adalah tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan lain izin bangunan.
Jangka waktu strata title biasanya mengikuti status tanah di mana bangunan rumah susun itu berdiri. Jika status tanahnya masih merupakan HGB, pada akhir masa haknya pemilik sertifikat strata title harus bersama-sama memperpanjang HGB atas tanahnya.
Namun, akan berbeda jika status tanahnya SHM. Perbedaan status tanah ini penting karena hanya warga negara Indonesia (WNI) yang berhak mendapatkan SHM. Jadi, orang asing tak boleh membeli rumah susun atau apartemen jika status tanah di atas bangunan rumah susun atau apartemen tersebut adalah SHM.
Menurut Doli, sebenarnya negara juga mengakui hak atas tanah yang statusnya belum disertifikasikan, seperti girik, letter C, dan eigondem verponding atau verponding Indonesia.
"Semua diakui. Hanya saja, sertifikat adalah bentuk peningkatan dari berbagai macam pengakuan hak atas tanah, seperti letter C, eigendom verponding, yang tidak tercatat di kantor pertanahan. Pemegang girik atau letter C bisa mencatatkannya ke kantor pertanahan untuk disertifikasi sehingga kepemilikan atau penguasaan atas tanah-tanahnya teregistrasi dan sah secara hukum," kata Doli.

Yuk, Mengubah Surat Girik ke Sertifikat Hak Milik!

Meningkatkan status tanah menjadi hak milik sangat penting. Namun, bagaimana dengan tanah girik atau kerap disebut tanah adat atau tanah-tanah lainnya yang belum dikonversi sehingga memiliki salah satu hak tertentu?
Mengalihkan hak atas tanah girik biasanya dilakukan di depan lurah atau kepala desa. Namun, banyak pula yang melakukan berdasarkan kepercayaan pihak-pihak tertentu, sehingga tidak ada surat-surat resmi yang bisa menelusuri kepemilikannya.
Perubahan tanah girik menjadi tanah bersertifikat resmi disebut pendaftaran tanah pertama kali. Proses pembuatan sertifikat ini dapat ditempuh dalam waktu 6 bulan sampai 1 tahun. Adapun tahapan prosesnya sebagai berikut:
- Mendapatkan surat rekomendasi dari lurah atau camat perihal tanah yang bersangkutan. Isinya menyatakan bahwa tanah tersebut belum pernah mengalami proses sertifikasi serta riwayat pemilikan tanah dimaksud.
- Pembuatan surat yang menyatakan bahwa tanah tersebut tidak dalam keadaan sengketa dari Rt, Rw, dan kelurahan.
- Dilakukan peninjauan lokasi dan pengukuran tanah oleh kantor pertanahan.
- Penerbit gambar situasi atau surat ukur yang dilanjutkan dengan pengesahannya.
- Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sesuai dengan luas yang tercantum dalam Gambar Situasi atau Surat Ukur. Pembayaran BPHTB tersebut dilakukan apabila tanah yang dimohon berasal dari tanah negara atau tanah garapan. Pada proses pelaksanaan, Akta Jual Beli (AJB) dulu, BPHTB belum dibayarkan.
- Proses pertimbangan pada panitia A.
- Pengumuman di kantor pertanahan dan kantor kelurahan setempat selama lebih kurang 2 bulan.
- Pengesahan pengumuman.
- Penerbitan sertifikat tanah.

Diskusi Propek Investasi di Condotel

PERTANYAAN

Nah kebetulan dapet info untuk INVESTASI beli HOTEL (Kamarnya hotel) di Quest Hotel di Kuta- Bali. harga sekitar 700-1M an *tergantung dari kamar apa yang mau di beli (standart/superior/deluxe/suite)... terus Brosur nya bilang: Return Minimal 40% dari Investment.

Kira2 yang di maksud apa ya dari 40% dari investment? kira kira ada yang tau gak cara kerja investing dalam bentuk hotel room seperti ini?

JAWABAN

jadi mirip kayak beli apartemen tapi dalam hal ini berujud condotel terus disewa kelolakan sama manajemen dan anda akan mendapat profit yg dijamin (guaranteed return) sebesar x% selama y thn(biasanya 5thn).tapi hati2 yah kalau mau masuk bisnis kayak gini.

pertama :anda harus tau prospek/outlook untuk bisnis perhotelan di bali, sekedar info aja....tawaran kayak gini sekarang banyak banget menjamur di bali....aturan lokasi lokasi lokasi amat sangat perlu diperhatikan....jangan tergiur dl sama profit yg dijanjikan.bisnis perhotelan erat kaitannya sama stabilitas poleksosbudhamkam rentan sama isu terorisme, wabah penyakit, kondisi perekonomian dunia dll sekali terkena dampak....bisa nangis...lambat pulihnya

keduax : jangan tergiur ama profit...coba anda investigasi lebih lanjut masalah ini....kadang perusahaan/developer menggunakan trick ini hanya untuk sekedar marketing gimmick aja...profit tsb tidak lebih hanya sekedar DISKON...jadi anda harus check nilai wajar/harga pasar properti disekitar proyek biasanya lebih murah ....karena nantinya diakuntansi pembukuan perusahaan...profit yg anda dapat hanya merupakan diskon atas pembelian unit condotel....yg nantinya akan diamortisasi/disusutkan selama beberapa tahun...misal jaminan profit sebesar x% selama 5thn.....jd bukan murni keuntungan hasil kinerja usaha dari manajemen hotel.(manajemen hotel belum tentu developer itu sendiri) misal : developer PT.XXX, Manajemen bisa Accors, Novotel dll

ketiga : konsekuen dari masalah kedua adalah ketika perjanjian besaran profit x% selama misalnya 5thn tersebut telah selesai akan terlihat kinerja manajemen yg sebenarnya......kalau memang selama 5thn pertama kinerja dia bagus maka profit tahun setelahnya atau tahun ke-6 pasti bagus...kalopun turun nggak turun2 amat. tapi berdasar pengamatan....rata2 hotel masih pada rugi....mungkin bisa sampai 7-10 tahun. jadi kemungkinan thn ke-6 dan seterusnya dpt profit kecil.

KUNCINYA:
1. survey harga wajar property disekitar proyek

2. pilih developer yg kredibilitasnya

3. cari tau nanti manajemen hotel dipegang sapa ( misal accors, best western dlll)---->pilih yg dr asing dan punya jaringan international.....kalau manajemen orang lokal lupain aja bosss.....bisa2 cepet bangkrut abis dikorup hehehe.....point ini yg kadang dilupain sama calon2 investor.....jgn asal ada tawaran profit terus matanya langsung ijo

INTI BISNIS MODEL GINIAN:
DEVELOPER MISKIN YANG GAK PUNYA MODAL ---->PAKE MODAL ANDA BUAT ONGKOS BANGUN HOTEL ----->DIKASIH JANJI PROFIT SUPAYA ANDA PADA TERTARIK + NGINEP GRATIS +++ dll ------> PERUSAHAAN IRIT BIAYA OPERASIONAL KARENA ENTAR PENYUSUTAN BOS YANG TANGGUNG

10 Tips Sebelum "Make Over" Ruang

Diskusi bersama keluarga begitu penting untuk menyatukan persepsi perihal desain, biaya, dan pembagian kerja. Waktu yang terbatas bukan halangan melakukan tata ulang di akhir pekan.
Banyak tantangan saat Anda melakukan tata ulang sendiri bersama keluarga. Terlebih jika waktu yang tersedia hanya dua hari di akhir pekan, Sabtu dan Minggu. Tak hanya itu, kurangnya pengalaman dan ide mendesain terkadang bisa jadi hambatan.
Namun, segala kekurangan tersebut jangan membuat Anda mundur. Ingat kembali, tata ulang akhir pekan adalah sebuah rekreasi. Penuh kegembiraan dan gotong-royong antaranggota keluarga. Bonusnya, ruangan lama berubah baru, dan suasananya lebih nyaman ditinggali.
Agar semua kegiatan yang diimpikan berjalan lancar, kuncinya hanya dua, yaitu rencana matang dan koordinasi di lapangan. Demi kemudahan Anda, berikut 10 rencana yang kami sajikan untuk Anda persiapkan.
1. Tentukan tema
Tema berkaitan dengan konsep ruang yang Anda mau. Fungsi apa saja yang ingin diwadahi? Bagaimana pola interaksi serta suasana yang ingin dibangun?
Konsep tentu berguna untuk memberi panduan pada pekerjaan yang akan dilakukan, material yang ingin dibeli, hingga elemen dekorasi ruangan.
2. Referensi desain
Untuk mendapatkan desain sesuai tema, Anda dapat mencari referensi dari buku, majalah, serta internet. Anda dapat menandai desain yang dipilih untuk menjadi panduan ketika menata ulang. Ingat, yang ada dalam gambar belum tentu cocok untuk rumah. Sebaiknya, Anda berkonsultasi pada arsitek atau desainer terlebih dahulu.
3. Merancang anggaran tambahan
Jauh sebelum merencanakan dekorasi, ada Anda sudah harus mengetahui plafon dana maksimal yang akan dianggarkan. Siapkan juga biaya tak terduga, sekitar 10% - 20% dari budget yang ditetapkan. Hal ini penting agar fokus Anda saat mencari ragam elemen interior dan material salah satunya adalah tidak melewati batas anggaran.
4. Buat daftar barang
Setelah tema dan biaya ditetapkan, kini Anda dapat membuat daftar barang yang harus dibeli. Buat skala prioritas dengan jelas dan utamakan barang-barang yang mampu mengubah suasana dalam sekejap. Jika harga barang melambung, Anda dapat pula membuat furnitur atau elemen dekorasi yang bisa disesuaikan.
5. Detail daftar pekerjaan
Buat daftar pekerjaan apa saja yang mesti dilakukan ketika menata ulang. Tuliskan secara rinci dengan keterangan material dan peralatan yang dibutuhkan. Selain memperlancar proses renovasi, daftar ini akan mempermudah Anda dalam membuat anggaran yang biasanya dianggarkan per pekerjaan.
6. Pastikan pelaksana proyek
Pekerjaan telah ditentukan, kini saatnya Anda menentukan pelaksananya. Bagi tugas sesuai kapabilitas dan minat, mulai dari yang berat untuk ayah, dekorasi untuk ibu dan anak, hingga pekerjaan yang membutuhkan keahlian tukang. Agar lebih tertata dalam pengerjaan, jangan lupa menunjuk satu pemimpin proyek untuk bertanggung jawab memantau garis besar pekerjaan.
7. Pilih tukang yang tepat
Untuk membantu tata ulang rumah, Anda dapat memilih "tukang junior" untuk pekerjaan yang tidak krusial, sehingga biaya dapat ditekan. Namun, jika pekerjaan butuh ketrampilan dan ketelitian tinggi, tukang berpengalaman bisa Anda jadikan andalan. Namun, perlu diingat, jangan sampai penggunaan tukang menjadi berlebih dan justeru memboroskan biaya.
8. Manajemen waktu pengerjaan
Agar pekerjaan lebih efisien, Anda perlu buat manajemen waktu. Berkonsultasilah kepada kontraktor atau tukang agar Anda dapat memperkirakan waktu penyelesaian pekerjaan. Jangan lupa, masukkan tenggang waktu kemunduran untuk berjaga-jaga. Yang harus Anda ingat adalah, waktu tenggat jangan membuat kendur semangat untuk menyelesaikan pekerjaan secara tepat waktu.
9. Alokasi dana
Ada baiknya mengalokasikan dana secara lebih detail. Dari keseluruhan dana yang Anda anggarkan, bagilah ke bagian-bagian pekerjaan untuk mempermudah dalam urusan belanja. Dari situlah Anda dapat mengetahui jumlah dana yang melebihi, sama, atau bahkan dapat disimpan. Detail alokasi ini sebagai "alarm" pengeluaran pula bagi Anda.
10. Belanja material
Catat peralatan dan bahan apa saja yang belum Anda miliki, kemudian luangkan waktu untuk membelinya. Belanja material dapat dilakukan di sentra bahan bangunan sehingga lebih hemat waktu. Namun, tak ada salahnya jika Anda mengunjungi berbagai toko untuk mendapatkan barang paling sesuai dengan selera dan biaya.
Selamat bekerja di akhir pekan Anda!

Wah...BII Fasilitasi KPR Bebas Bunga!

PT Bank Internasional Indonesia Tbk (BII) meluncurkan fasilitas baru kredit pemilikan rumah (KPR) bernama "BII KPR Bebas Bunga". Fasilitas kredit ini dapat menjadi solusi pembiayaan alternatif bagi nasabah dalam mengakses produk KPR.
Direktur PT. Bank Internasional Indonesia Tbk (BII), Stephen Listyo mengatakan, inovasi kredit bebas bunga ini merupakan wujud komitemen bank dalam pelayanan produk di bidang KPR. Ia berharap, produk ini dapat menjadi solusi pembiayaan alternatif bagi nasabah dalam mengakses produk KPR secara lebih efektif dan efisien.
"Serta dapat memberikan nilai tambah berupa manfaat yang lebih optimal bagi nasabah," katanya dalam siaran pers yang diterima Kompas.com di Jakarta, Jumat (11/5/2012).
Stephen mengatakan, BII KPR Bebas Bunga merupakan fasilitas kredit pemilikan properti yang dihubungkan dengan rekening tabungan nasabah dan rekening tabungan anggota keluarga. Nantinya, kata dia, saldo tabungan nasabah dan saldo tabungan orang tua atau keluarga dapat meringankan beban bunga KPR hingga bebas bunga dan dapat mengurangi sisa pokok pinjaman dan memperpendek jangka waktu pinjaman.
Selain terhubung dengan rekening tabungan nasabah, BII memberikan keleluasaan kepada nasabah untuk menambah enam rekening lainnya yang terdiri dari rekening pasangan, orang tua dan anak. Melalui program ini, 75% dari saldo rekening diperhitungkan sebagai pengurang pokok pinjaman. Semakin besar saldo rekening, maka makin kecil beban bunga KPR sehingga KPR akan cepat lunas.
Fasilitas pembiayaan ini dapat digunakan untuk pembiayaan pembelian tanah, rumah, dan apartemen. Selain itu, kredit dapat digunakan untuk refinancing atau kredit multiguna dengan jaminan tanah, rumah dan apartemen.
Untuk jangka waktu pemilikan rumah maksimal 15 tahun, apartemen maksimal 10 tahun, dan tanah maksimal 5 tahun. Sedangkan, untuk refinancing maksimal 10 tahun. Besarnya nilai pembiayaan pembiayaan tanah, rumah dan apartemen yang dapat dimanfaatkan nasabah berkisar dari Rp 100 juta - Rp 5 miliar, sedangkan untuk refinancing berkisar dari Rp 100 juta - Rp 2,5 miliar.
Stephen mengatakan, fasilitas pembiayaan ini dikembangkan demi mendukung pertumbuhan konsumer. BII berhasil mencatat pertumbuhan kredit konsumer sebesar 28% setara Rp 25,7 triliun per 31 Maret 2012 atau memberikan kontribusi sebesar 37% dari total kredit.

Siap-Siap Biaya Sebelum Beli Rumah

Selain menyiapkan anggaran untuk membeli rumah idaman, Anda perlu mengetahui biaya lain yang harus disiapkan. Biaya lain ini kepentingannya terkait perizinan rumah.
Anda dapat menyiapkan besaran biaya ini untuk enam keperluan, seperti untuk BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), biaya balik nama, notaris, provisi, asuransi dan akta pemberian hak tanggungan.
BPHTB - Mengacu pada pasal 5 UU No 21 tahun 1997, tarif BPHTB yang dibebankan ke pembeli adalah 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOKP) setelah dikurangi Nilai perolehan Objek Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP ini berbeda-beda tiap wilayah.
Balik nama - Biaya balik nama adalah biaya untuk perubahan status kepemilikan dari penjual ke pembeli. Jika Anda membeli rumah dari pengembang, biasanya biaya balik nama sudah diurus oleh pengembang. Anda cukup menyiapkan dana, yang besarannya bisa berbeda-beda di tiap daerah.
Notaris - Ada baiknya setiap transaksi yang menyangkut tanah dan bangunan dilakukan di depan notaris atau pejabat pembuat akta tanah (PPAT). Hal ini karena menyangkut aspek legalitas. Umumnya notaris akan melakukan pengecekan sertifikat dan mengurus legalitas rumah. Biayanya juga berbeda di tiap kota.
Provisi - Jika Anda membeli rumah dengan KPR, ada biaya provisi yang harus dibayarkan ke bank. Biaya ini meliputi biaya administrasi yang dibebankan ke pembeli. Besarnya berbeda-beda tiap bank, berkisar antara 1 persen dari total pinjaman yang disetujui.
Asuransi - Setiap rumah yang Anda beli dengan KPR, mendapatkan perlindungan asuransi. Ini penting untuk menghindari kredit macet di kemudian hari. Umumnya asuransi yang ditawarkan hanya melindungi aset bank yang masih dalam proses pembayaran (cicil). Sedangkan aset yang sudah Anda miliki (sudah dicicil) tidakk diganti apabila sewaktu-waktu mengalami kerugian. Untuk itu, Anda dapat menambah polis untuk melindungi aset yang dimiliki.
Akta pemberian hak tanggungan - Akta ini adalah jaminan pelunasan hutang pembeli kepada bank. Besar biayanya tergantung dari nominal KPR yang dicairkan oleh bank. Biaya akta tergantung dari daerah masing-masing. (Devi Yuliwardhani/ Majalah Renovasi)

INvestasi Tanah

Kali ini saya mau share pengalaman saya dan klien-klien saya para investor property khususnya sewaktu mereka JUAL-BELI TANAH.

Tanah memang menarik untuk digunakan sebagai alat investasi, apalagi jika kita berencana untuk investasi jangka panjang, dan seharusnya memang demikian. bagi siapa saja yang ingin ber investasi di tanah, PASTIKAN anda memang bertujuan untuk LONG TERM INVESTMENT. Tanah bukan untuk investor yang short term artinya dibawah 5 tahun anda expect jual itu tanah. tanah untuk investasi diatas 5 tahun. Alasan tanah itu investasi long term adalah bahwa kenaikan tanah tidak bisa secepat rumah, dikarenakan harga tanah mengikuti perkembangan daerah sekitar dan faktor demand (PERMINTAAN) yang relatif lebih kecil dibandingkan permintaan akan rumah tinggal.

TAPI SAYA ADA CERITA yang ANOMALI (berbalikan) dengan Prinsip yang saya ceritakan diatas soal tanah, dan ini pengalaman REAL dan saya tidak BOMBASTIS atau melebih-lebihkan.saya menceritakan pengalaman berikut ini dengan tujuan agar anda juga tidak terlalu PESIMIS dan TAKUT dalam ber-investasi tanah. berikut share saya:

Sekitar tahun 2003-2005, terjadi hal hal yang FANTASTIS dalam pergerakan harga tanah di SURABAYA BARAT. bagaimana saya tidak menyebut itu fantastis. harga tanah yang semula berkisar 700 ribuan melonjak sampai sekitar 3 jutaan dalam waktu 2 tahun itu. bayang kan berapa banyak orang kaya bertambah kaya karena hal ini.

mengapa bisa terjadi hal demikian? saya ambil contoh saja di kawasan citraland, saya masih ingat betul sebelum tahun 2003 saya membantu klien menjual tanah miliknya dengan luas 300 m seharga hanya 700 ribu per m. dan ketika memasuki tahun 2003 ( tahun dimana booming property terjadi lagi dengan LUAR BIASA di Indonesia). harga-harga mulai merangkak naik dan YANG LEBIH LUAR BIASA LAGI dalam HITUNGAN MINGGU harga per m tanah bisa naik 50.000/m!!!!. semakin GILA lagi naiknya, karena FAKTOR 'Gorengan' (istilah broker saham yang saya pinjam untuk menggambarkan peranan broker dalam mengerek suatu harga jual). Broker-broker property turut menggoreng harga dengan rame-rame memberi advise kepada kliennya untuk mempertahankan harga pada level tertentu dan menaikkannya 25.000 s/d 50.000 per m. dan FANTASTISNYA Demand selalu TINGGI, dan harga berapapun MARKET akan menyerapnya. Developer CIPUTRA melaunching harga berapapu dalam hitungan jam , semua KAVLING TANAH LUDES, bahkan malam sebelumnya udah di beri tanda jadi oleh para investor. saya pernah menangani klien yang punya KOLEKSI tanah sampai 30 kavling tanah dan semuanya di citraland, satu per satu dia lepas dan ambil lagi pada harga murah dan jual lagi pada harga yang lebih tinggi. jadi gambarannya sudah seperti TRANSAKSI SAHAM, Sampai saya sendiri tidak percaya akan terjadi peristiwa seperti ini.

bahkan saya teringat,ada klien saya yang beli pada launching pagi hari.dengan harga 1,500,000/m dan siangnya udah laku dibeli investor lain, dengan keuntungan 50.000m. pada waktu itu tanah yang dibeli luasnya 240m, jadi keuntungan dalam hitungan jam adalah 12.000.000!!!!. padahal dia hanya baru keluar tanda jadi 10 juta paginya dan siangnya uang 10 juta udah kembali plus ditambah keuntungan 12.000.000... ENAK KAN. (apa ini termasuk ilmu membeli property tanpa banyak uang seperti seminar-seminar di koran itu ?.he...he..., kayaknya ngga perlu ikut seminar begituan kalo kondisinya seperti cerita saya kan?)

Cerita diatas real dan developer citraland benar-benar UNTUNG BESAR sampai perusahaan yang listing di BEJ dengan kode CTRS, harga sahamnya ikutan naik karena penjualan yang fantastis. bahkan karena besarnya untung yang diraih dan ramenya penjualan , rekan saya yang bekerja sebagai marketing di citraland diberi bonus laptop plus diberi tiket holiday ke EUROPE. wah luar biasa.

Tapi bagaimana kondisi sekarang ini. sebetulnya ketika memasuki awal 2006 sudah banyak dari kalangan investor dan broker yang was-was karena harga tanah yang sudah tinggi di SURABAYA BARAT, pasti suatu saat akan menyentuh level tertinggi ( atau level RESISTENCE-bagi para trader forex dan saham pasti lebih ngerti deh maksudnya). sehingga harga sulit lagi naik bahkan cenderung STATIS dan sekarang malah TURUN!!!..... YA HARGA TANAH TURUN!!!! JAngan anda kira harga property ngga bisa JATUH. KENYATAANYA kalo pasar udah jenuh dan harga udah terlampau tinggi, dan demand menurun pastilah para pemilik tanah akan berlomba-lomba menjual tanahnya dengan harga murah sehingga harga tanah akan turun.(untuk trader forex dan saham ini berarti tekanan dari seller kuat dan kondisi bearish...he...he...).

ya kondisi sekarang tanah-tanah di citraland cenderung statis dan bahkan ada beberapa yang dijual rugi. karena demand yang sangat kecil saat ini.

Jadi kalo anda beli tanah short term dan dana anda terbatas (alias menggunakan hot money(uang dari bank)untuk investasi anda), maka anda akan kelimpungan dan ngga kuat membayar cicilan pinjaman dan pada gilirannya anda akan menjual rugi itu tanah.

Bagi yang tau resiko investasi tanah dan siap long term dia akan mempertahankan tanahnya karena dalam properti (dalam semua produk) ada yang namanya PLC (product life cycle), ada saat saat naik, booming, decline lalu berulang lagi siklusnya. saat-saat ini udah pada posisi decline dan menuju ke bottom dan dalam tahun-tahun ke depan sektor property akan booming lagi seperti tahun 2003-2005.

sebaliknya saya ada cerita lagi , klien saya dia dulu membeli tanah di jalan mayjen sungkono-surabaya, dulu jalan ini adalah 1 jalan saja. dan berada pada pinggiran surabaya. sepi dan tanah masih murah. tapi dia berpikiran long term dan ia menginvestasikan uangnya ke tanah di mayjen sungkono ini. dia membeli dengan harga hanya 50 ribu per m dengan luas 1500m. dalam jangka waktu 20 tahun sekarang mayjen sungkono adalah JALAN KEMBAR UTAMA akses ke SURABAYA BARAT dan harga tanah yang mencapai 10 juta ke atas per m-nya.

Jadi INVESTASI TANAH :
OK=kalo anda siap longterm investment
OK=kalo lokasi tanah anda punya prospek bagus (bisa cek di tata kota untuk pengembangan area sekitar tanah yang anda beli. bilang aja ke petugas mau cek tanah apakah tanah yang mau dibeli terkena pelebaran jalan. bebas biaya)
OK=jika suatu saat mau dibangun rumah baik dijual lagi atau ditempati
NO=jika modal anda dari hot money
NO=jika anda bersifat short term

KARATERISTIK TANAH YANG IDEAL UNTUK INVESTASI:
1. Bentuk dimensi tanahnya beraturan , misal berbentuk bujur sangkar atau persegi panjang
2. Semakin lebar tanahnya semakin bagus
3. Jangan pilih tanah yang terlalu pendek panjangnya. panjang ideal minim kalo perumahan 15m ke atas. kalo komersial minim 20m
4. lebar favorit orang untuk perumahan menengah 8 m, 9m 10m. untuk kelas atas 15m, 30 m lebarnya. PANJANG biasanya mengikuti asal bentuknya persegi panjang
5.jangan sempit belakang.
6.jangan pada posisi hook (kavling pojok), karena demand sedikit, sulit nanti jualnya
7. jangan tusuk sate, hadap barat, ataupun setengah tusuk sate (maksudnya separoh lebar tanah pada posisi tusuk sate)
8.jangan pilih yang di depannya ada tegangan tinggi listrik, sulit jualnya
9.ROW depan tanah semakin lebar semakin baik.
10.jangan pada lingkungan kampung/gang. sebaiknya pada perumahan, atau area komersil(tapi mahal biasanya)

itu beberapa hal yang mesti diperhatikan waktu investasi tanah. poin-poin diatas juga bisa diterapkan dalam pemilihan rumah yang ideal untuk anda.

ok. berikutnya saya coba membahas hal-hal mistis seperti nomor rumah, hongsui, dll yang percaya atau tidak percaya anda harus tau paling tidak supaya sebagai investor, kita tidak kesulitan menjual kembali investasi kita.ok

---

Last edited by NovenaRealty; 29-10-2009 at 03:49 PM..

INVESTASI DI MALL / TRADE CENTER......MENGUNTUNGKAN???

Ya, sebagian dari kita bertanya mungkin bagaimana prospek investasi di mall dan trade center. sebelum kita melangkah jauh kita mesti punya parameternya dulu untuk investasi di mall/trade center: 1. kita cek SUPPLY DAN DEMAND. cara simpel adalah coba anda jalan jalan ke beberapa mall di kota anda, penuhkah tenant disana? apakah pengunjung di mall A sama banyak pengunjungnya di mall B? jika jawabannya tidak maka SUPPLY dan DEMAND sudah tidak seimbang. banyak mall dan trade center yang toko-tokonya kosong dan pengunjung sepi. biasanya ini terjadi di mall/trade center kota-kota besar. seperti JAKARTA-SURABAYA-BANDUNG-Dll (sory saya ngga tau dengan MEDAN-MAKASAR-BALIKPAPAN-SOLO-SEMARANG bagaimana apa sama kondisinya???). kalo udah begini yang terjadi JANGAN INVESTASI di mall/trade center di kota-kota itu KECUALI anda mempunyai usaha dan mau membuka usaha di kota-kota itu (tapi saran saya sih kalo mau buka usaha di mall dan trade center mending sewa dulu saja, karna kalo ngga jalan bisa sewaktu waktu angkat kaki kalo kita beli kita akan MATI BERSAMA-SAMA DENGAN MATINYA MALL /TRADE CENTER itu......) di Surabaya ada beberapa trade center yang disewakan GRATIS, hanya bayar service charge saja. kalo udah begini berarti istilahnya dibuang pun ngga ada yang mau kan?? kalo demand banyak supply sedikit ,ini yang kita cari. ini biasanya untuk mall/trade center yang dibangun di kota-kota peringkat 2 di INDONESIA yang notabene belum ada mall/trade center modern , misal LAMONGAN dan GRESIK yang sedang membangun mall/trade center. KEDIRI yang sudah ada. coba anda cek kesana, tenant akan full, dan pengunjung banyak. 2.Bagaimana desain denah di dalam area mall/trade center itu. banyak lorong (koridor) yang memisahkan antara satu blok dengan blok lain atau hanya sedikit bahkan tidak ada. yang terbaik adalah tidak ada lorong atau koridor karena dengan adanya lorong dan koridor traffic pengunjung akan terpecah dan pada gilirannya toko-toko yang berada pada lorong-lorong akan sulit dilewati pengunjung. jadi kalo anda ber investasi di mall/trade center pilih stand pada lokasi lorong utama, sehingga traffic pengunjung tinggi. 3.Ada ANCHOR TENANT TIDAK??? ( anchor tenant adalah penyewa utama di mall/trade center itu dengan jangka waktu 10thn ,25thn atau lebih). APA SAJA ANCHOR TENANT???. yang ideal adalah jika di mall/trade center tsb terdapat: HYPERMARKET , BISOKOP , Dept STORE, Anchor tenant FOOD franchise . semua ini akan mendatangkan pengunjung . khusus untuk hypermarket , JANGAN PILIH LOKASI DI DEPAN KASIRnya langsung, malah barang dagangan anda kurang laku. PILIH pada stand-stand yang berada pada JALUR UTAMA menuju HYPERMARKET tersebut. klo mall/trade center tsb tidak ada anchor tenant, segera anda PASANG LANGKAH SERIBU untuk LARI DAN JANGAN INVEST DISANA.......(kadangkala para marketing berkata hypermarket udah masuk, tapi anda harus cek sendiri apa benar-benar masuk. saya sendiri akan lebih baik menunggu sampai mendekati mall/trade center tersebut buka baru memutuskan. karena semakin mendekati opening maka bisa semakin jelas dilihat wajah tenant-tenant besar yang masuk dalam mall itu. memang resikonya lokasi bagus pasti udah diambil orang , tapi tidak semua, pasti anda akan ada 1, 2 lokasi bagus yang belum terjual/tersewa.) 4.berapa return investasi anda dari sewa mall/trade center. ngga bisa ditentukan sebelum buka. anda baru bisa tentukan setelah opening dan tau berapa harga yang ditawarkan developer. anda buka harga dibawahnya. sebagian mall ada yang menyewakan. 3 juta per m/bln(Luas 4-6m) termasuk service charge dan listrik untuk open counter, ada yang 6 juta per m/bulan ada juga stand food court di salah satu trade center di malang, dengan luas 5 m, dulu investor beli 120 juta satu unitnya, sekarang laku disewakan sekitar 15 juta per thn, good investment. lebih dari 10% per tahun. tapi ini foodcourtnya rame sekali.jadi demandnya banyak. investasi di mall/trade center menjanjikan return yang lebih tinggi dari rumah tapi dengan resiko yang besar. kalo saya prefer TIDAK karena saya cari yang aman untuk investasi property(dana saya terbatas, tapi kalo dana anda melimpah dan anda siap menanggung lamanya stand anda terjual pada saat anda akan menjualnya lagi, invest di sini juga tak apa)., kecuali saya mau membuka usaha di mall/trade center. kalaupun saya investasi di mall/trade center saya HANYA AKAN PILIH stand untuk ZONING MAKANAN DAN MINUMAN, karena demandnya banyak. Tips: Para anchor tenant dan FOOD franchise ASING saja mereka ngga berani beli, mereka SISTEM SEWA dan PROFIT SHARE dengan pihak mall/trade center. SEBAB MEREKA TIDAK MAU TURUT MATI BERSAMA-SAMA DENGAN MATINYA MALL ITU. mereka cukup angkat kaki saja kali prospek mall/trade center itu semakin lama semakin menurun. kalo mereka beli maka mereka akan kesusahan menjual stand itu. Jadi pilih yang mana???? Invest di mall/trade center: OK= kalo mau buka usaha sendiri (sarannya sewa dulu_ OK=kalo tau mall/trade center itu rame (tapi ambil yang zoning makanan&minuman) NO= jika anda invest sebelum mall itu buka atau masih jauh-jauh hari sebelum opening NO= jika dana anda terbatas. NO= jika anda NGGA MAU STRESSSSSS!!!!! (he...he,....)

Cara Nego Harga Dengan Developer

Sebenarnya cara nego developer itu simpel saja. sebab para developer sudah punya patokan yang tidak mungkin mereka langgar dalam menjual barang dagangannya. misalkan anda berminat beli rumah di sebuah developer. harga rumah 500 juta dengan 3 cara pembayaran:
1. KPR, Dp 10%,sisanya KPR , harga discount menjadi 400 juta
2. Tunai keras 1 bulan, harga rumah menjadi 450 juta
3. Inhouse developer (cicilan developer),misal dp 10% sisa 90% dibagi 24 bulan, harga rumah tetap 500 juta.

Akan saya jelaskan satu per satu kenapa harga bisa berbeda antara poin 1,2 dan 3. untuk harga rumah dengan DISCOUNT TERBANYAK adalah ketika anda membeli rumah itu dengan KPR, kenapa karena pihak developer mempunyai PRINSIP UTAMA (jangan lupa ya), YAITU: SEMAKIN AWAL TERIMA PELUANSAN DAN MENERIMA UANG TUNAI AKAN SEMAKIN BAIK. artinya dengan KPR dia akan menerima pelunasan dari pihak BANK 100% di depan. yang artinya dia bisa mempunyai dana segar dan resiko gagal bayar dari pembeli telah dialihkan ke bank pemberi KPR oleh karenanya dia berani memberikan diskon BANYAK asal terima UANG TUNAI LEBIH CEPAT.

Untuk poin 2 , memang tunai keras 1 bulan dia terima uang cepat juga, tapi sangat jarang ada orang yang membeli rumah tunai keras 1 bulan apalagi rumah masih dalam tahap pembangunan, oleh karena itu bagi dia sama saja manfaatnya dan dia lebih merekomendasikan pembeli ambil KPR di bank ( bisa juga faktor karena ada fee yang akan didapat developer ketika mereferensikan pembelinya untuk mengambil KPR, makanya diskon untuk KPR lebih BESAR daripada tunai keras)

Untuk poin ke3, Angsuran inhouse. developer bilangnya sih CICILAN TANPA BUNGA , tapi setelah kita tau skemanya seperti diatas berarti sama saja cicilan inhouse dikenakan bunga sebesar 100 juta dalam waktu 24 bulan(contoh kasus diatas). cicilan ini cocok buat anda yang tidak mau mengangsur lama, dan juga ngga mau repot akan syarat-syarat KPR. anda akan langsung disetujui oleh developer untuk model angsuran inhouse ini. tidak ada proses yang berbelit-belit seperti misalnya minta rekening 3 bulan terakhir, surat ket.gaji, dan tetek bengek lainnya.

Nah dari penjelasan diatas cara nego yang efektif dan untuk mendapatkan potongan harga dari developer adalah anda pake cara TAKE AND GIVE, apa itu TAKE AND GIVE.

Pada saat anda menawar rumah di developer jangan pernah BUKA SEMUA KARTU anda, artinya jangan keburu nafsu ingin beli itu rumah (walaupun anda udah cocok dan kebelet ya). Tunjukkan sikap seolah-olah netral dan tidak terburu-buru. misal contoh kasus rmh diatas anda minat dengan angsuran inhouse, maka cara TAKE AND GIVE adalah:

1. Developer minta harga 500 juta, dp 10% , bulan depan sisanya boleh diangsur 24 bulan, maka anda COUNTER penawaran dia , dengan bilan OK saya terima skema penbayaran anda, tapi saya minta DP 10 % dibagi 2 bulan( jadi 5%, bulan ke 2=5% lagi, bulan ke 3 dst, angsur 24X) bisa tidak.

2. Jika dia bilang tidak bisa. anda jangan putus asa, NAIKKAN DP anda menjadi 30% ( ini tergantung dari dana tunai anda ya, misal sanggup naik 15 % ya dicoba saja). dan minta dp 20 % dibagi 2 bulan dan sisanya tetap 24 kali.

3.Kalo masih menolak, anda tanya ke dia bagaimana penawaran terbaik dari developer, katakan anda minat. mreka pasti akan sampaikan best offer mereka pada anda.misal dia berkata OK pak , kami minta maaf 20 % dp dibagi 2 kali belum bisa tapi kalo bapak bisa kasih 20 % dalam 1 bulan, angsuran tidak perlu 24 bulan, bapak bisa angsur 30 kali.

4.Nah, sesuai prinsip UANG TUNAI DI DEPAN TADI. makanya developer mengajukan penawaran itu kepada anda. sekarang semua terserah anda bagaimana TAKE IT or TRY AGAIN! he....he... (kalo saya , saya akan try again sebab pihak developer sudah angkat bicara dan mau luwes).

5. Saya akan tawar (sesuai prinsip TAKE and GIVE) maka saya berkata OK saya terima DP 20% sisa angsuran 30 kali sesuai permintaan anda, tapi saya minta harganya jangan 500 juta. diskon dong.......

Biasanya sampai titik ini developer akan bilang. kita udah mepet pak, tadi penawaran terbaik. tapi kalo bapak mau diskon bisa tapi ya itu tadi paling-paling bapak harus tambah uang untuk DP, jadi tidak 20 % dan nanti kami kalkulasi lagi , ketemunya harga berapa.

6.Bilang aja anda TAMBAHIN DP-nya menjadi 30% (asumsi anda punya cukup dana ya untuk DP-nya). anda lihat responnya bagaimana. developer-pun akan TAKE and GIVE terhadap anda, mreka terima DP lebih besar dari anda yaitu 30% maka dia pasti diskon harganya mungkin menjadi 470 Juta(lumayan lah diskon 30 juta lagi kan). nah sekarang terserah anda. dan kalo udah tahap begini terserah anda bagaimana , semua tergantung kondisi keuangan anda. kalo merasa penawaran bagus. deal aja.

Jadi anda deal rumah itu dengan angsuran INHOUSE , dp 30%, sisa 70% dibagi menjadi 30 kali, dan harga rumah 470 juta.

Ada juga kasus dimana pembeli ingin angsuran yang panjang , maka otomatis DP lebih besar lagi.(HANYA TARIK ULUR SAJA PRINSIPNYA). jika anda . kalo anda mau angsuran yang panjang tetap DP akan menjadi pertimbangan developer sesuai PRINSIP UANG TUNAI DI DEPAN.

Jadi kurang lebih seperti itu nego dengan developer. diatas hanya contoh. akan banyak sekali variasi nego dengan developer, tapi itu semua tergantung anda. yang penting anda ingat: bahwa jika anda INGIN MINTA LEBIH MAKA ANDA HARUS MEMBERI LEBIH. Ingin DISKON BANYAK, UANG TUNAI DI DEPAN LEBIH BANYAK...........


Ok, I hope it helps!

Faktor-faktor Penghambat Lakunya Rumah Yang Mo Dijual

Quote: Originally Posted by aliasing sekalian nanya lagi ya jika TS ahli di surabaya. keluarga saya punya 2 kos2an di daerah gubeng kertajaya dalam dekat UNAIR. kok gak laku ya... ini yg tanahnya nyewa ke pemkot itu lo... trus saya juga ada rumah 2 lantai di darmo permai selatan dekat belakang SPBU. itu udah 2 tahunan gak laku2 dijual. padahal baru aja di renovasi. keliatannya pasar rumah di sby sudah jenuh mungkin ya ? ( terlalu banyak suplai dan promo / janji2 surga yg terlalu banyak melebihi kenyataan... sehingga akhirnya mencapai titik puncak dan lesu ) rumah kos di gubeng kertajaya ya. banyak pekerja yang kos pastinya. ya memang sulit laku sebab tanahnya milik KMS ,jadi ngga banyak yang mau. karena kita ngga bisa memiliki tanahnya, hanya bangunan saja. kalo ngga laku-laku sementara ya dibuat kos aja dulu. siapa tahu (sambil berdoa ya) tahun-tahun ke depan ada kebijakan baru dari PEMKOT Surabaya untuk merubah semua status tanah KMS menjadi sertifikat HGB/SHM. Trus kalo masalah rumah di darmo permai selatan (DPS) mestinya lokasi udah OK. karena berada di kawasan SURABAYA BARAT yang berkembang pesat. tapi suatu rumah bisa cepat atau lambat laku tergantung dari banyak faktor, anatara lain: 1. Harga rumah anda, apakah lebih mahal dari rumah sejenis di lingkungan anda? sebab motivasi seseorang menjual rumah hanya dapat diukur oleh 2 hal, yaitu WAKTU atau UANG. Waktu artinya penjual lebih mementingkan kecepatan terjualnya rumah miliknya , mungkin karena faktor butuh uang , mau pindah rumah, pindah luar kota atau alasan lainnya TENTU SAJA KONSEKUENSINYA adalah HARGA JUAL yang jangan dipatok lebih tinggi dari harga pasar yang ada, pasang harga sedikit di bawah harga pasar. Kalo daro segi UANG tentu kebalikannya, si penjual rumah sangat CONCERN dengan harga, dia tidak peduli waktu yang penting rumah saya laku sekian ratus juta/miliar rupiah.konsekuensi tentu waktu yang lama. karena harga yang dipasang lebih tinggi dari harga pasar untuk rumah sejenis di kawasan itu. si penjual ingin concern dengan UANG sebab mungkin dia investasi rumah sudah pada harga yang tinggi sehingga harus jual lebih tinggi lagi, atau minta untung gede tanpa menghiraukan kondisi harga sekitar, apa bisa laku.....BISA saja, karena dalam jual-beli rumah semua dimungkinkan, seperti saya jelaskan pada posting-posting sblmnya, bahwa PROPERTY adalah KASAT MATA dan RUMAH bisa berbicara sendiri kepada calon pembelinya, artinya kalo seseorang calon pembeli udah merasa cocok dengan rumah yang dilihatnya walaupun harga lebih mahal,maka dia tetap memilih itu rumah (makanya ada yang bilang RUMAH ITU JODOH-JODOHAN) 2. Selain harga, adalah masalah POSISI DAN HADAP RUMAH, hadap arah mata angin mana rumah anda , apakah SELATAN atau BARAT , sudah barang tentu kalo hadap BARAT akan lebih susah jualnya. begitu pula dengan rumah tusuk sate, rumah hook , rumah pada jalan 'cul de sac' (rumah pada jalan yang buntu). ini semua berpengaruh,jika ada pilihan yang lain maka calon pembeli akan memilih rumah lain yang tidak memiliki kelemaha diatas ini. 3.LEBAR JALAN DEPAN RUMAh (ROW), berapa row rumah anda, row diukur dari pagar rumah anda sampai pagar rumah tetangga depan anda. semakin lebar row semakin cepat laku dan harga rumah semakin mahal. row biasanya mulai 6m, 8m, 10m, 12m, 22m, 30m(jalan kembar). 4.Kondisi fisik rumah anda. jangan biarkan rumah anda kusam dan cat terkelupas serta taman yang amburadul. rapikan rumah anda terlebih dahulu sebelum menjual. maka akan meningkatkan persentase lakunya rmh tersebut.bersihkan dalam rumah secara rutin, walaupun anda tidak tinggal disitu (mungkin 2minngu sekali) supaya nampak terawat dan calon pembeli merasa feel at home. ok mungkin ini bisa membantu. oh ya kalo mau pasang iklan saja di forum ini siapa tau ada yang melihat dan bisa laku rumahnya. Harap data lengkap ya,seperti misalnya: ALAMAT MINTA HARGA JUAL BERAPA LUAS TANAH LUAS BANGUNAN DIMENSI TANAH (misal 10 x 20) HADAP RUMAH (utara atau timur) LISTRIK (berapa watt) TELP (berapa line) Jumlah Kmr.TIDUR +K.Mandi Lantai rumah ( keramik, teraso, Granitile, MARMER (lokal/impor), GRANIT (lokal/impor) GARASI atau CARPORT, bisa berapa mobil. Fasilitas lain ( ac, perabot,pompa, genset, tandon atas, dll) Daftar ceklis diatas adalah hal yang biasanya ditanyakan calon pembeli, jadi lengkapi data anda. kalo anda investor ada baiknya gunakan cek list diatas untuk mencari info data rumah yang anda incar

Bisnis Properti Masih "Booming" Sampai 2014

Merujuk pada siklus bisnis properti di Indonesia dari tahun 1996 hingga 2014, sektor ini diprediksi masih booming. Investasi properti dinilai cerah karena faktor pertumbuhan ekonomi di Indonesia relatif lebih tinggi dari pertumbuhan ekonomi dunia.
"Indonesia seolah tidak terpengaruh krisis ekonomi yang tengah terjadi di Eropa dan Amerika. Bahkan, pertumbuhan ekonomi tahun 2011 mencapai 6,5 % lebih tinggi dari angka pertumbuhan ekonomi dunia yang hanya mencapai 4,4 %," kata Alvin Kurniawan, Business Development PT Bangun Properti Indonesia di Jakarta, Rabu (9/5/2012).
Alvin mengatakan, bisnis properti diminati karena nilainya tidak pernah surut. Dari sisi inflasi, properti tidak akan terpengaruh begitu juga dengan sisi bunga bank pengaryhnya rendah. Seperti pada 2012 ini, lanjutnya, pengaruh inflasi stabil kurang dari 6 %, suku bunga SBI stabil, serta suku bunga untuk KPR turun.
"Kondisi ekonomi kita baik, maka bila dibandingkan investasi di bidang lainnya, resiko berbisnis properti masih rendah," ujarnya.
Ia menambahkan, faktor lainnya yang membuat investasi properti di Indonesia masih solid adalah kepercayaan orang-orang kaya di Indonesia lebih percaya berinvestasi pada properti daripada uang bentuk rupiah.
"Apalagi, harga properti disini masih murah di kawasan Asia, tetapi tingkat pengembaliannya tertinggi," katanya.

Stop...Jangan Tertipu Agen Properti "Nakal"!

Salah satu masalah sering dihadapi orang yang pindah tempat tinggal ke kota lain adalah menjual properti miliknya. Sesulit apa menjualnya?
Saat ini, meskipun tren bisnis properti terus menanjak, menjual rumah tidaklah segampang yang diperkirakan. Oleh karena itu, beberapa orang memilih menggunakan agen properti untuk membantu menjual rumah.
Tingginya keuntungan bisnis ini membuat agen properti tumbuh subur. Namun, sayangnya tidak semua agen properti itu punya track record baik, bahkan beberapa ada yang "nakal". Oleh karena itu, berarti-hatilah dalam memilih agen properti untuk membantu menjual rumah Anda. Berikut ini beberapa poin perlu Anda perhatikan sebelum memilih agen properti:
Lisensi
Untuk mengetahui agen tersebut profesional atau tidak, Anda perlu mengecek lisensi dari agen tersebut, apakah mereka sudah terdaftar atau belum. Agen profesional biasanya mendapat dukungan penuh dari kantor agen berupa kerja sama dengan lembaga hukum, appraisal, periklanan, dan bank.
Mengetahui pasar
Agen jual profesional mengetahui pasar properti lokal. Biasanya mereka akan menganalisis nilai investasi properti Anda secara riil dan memasukkannya ke listing pasar mereka. Selain itu, mereka juga memiliki pengetahuan luas mengenai area tersebut, baik kelemahan maupun kelebihan investasi di daerah bersangkutan.
Database
Agen jual profesional harus memiliki database mengenai pembeli potensial. Hal ini untuk memudahkan mereka mencocokkan calon pembeli dengan nilai rumah Anda yang ingin dijual. Semakin banyak cabang mereka di beberapa kota, berarti database pembelinya juga banyak.
Mengetahui minat
Mereka biasanya membawa langsung pembeli ke lokasi properti Anda dan menjelaskan kepada calon pembeli. Tentunya, hal ini setelah mencocokkan profil konsumen dengan nilai rumah Anda. Kemampuan ini memang dasar dari seorang agen profesional. Perlu dicatat, agen properti yang baik tidak hanya pintar bicara, tetapi juga bisa memberikan bukti.
Membantu negosiasi
Biasanya, agen properti akan bertindak sebagai penasihat, bukan sebagai perantara. Agen properti yang baik akan berusaha memberikan yang terbaik untuk menjual properti Anda dengan bernegosiasi dengan pembeli. Nah, jika sudah terjual, mereka akan mengatur dari pembayaran sampai dengan sertifikasi. (VTO)

Delapan "Peluru" Menjadi Pebisnis Properti

Kunci utama menjadi seorang pebisnis properti adalah kepercayaan diri dan niat besar untuk maju. Selain dua modal utama ini, masih ada delapan langkah awal menuju kesuksesan di bidang properti.
Hermawan Wijaya dalam bukunya "77 Rahasia Cepat untung Bisnis Properti" mengatakan, delapan langkah awal tersebut terdiri dari; mencari listing atau menjaring klien, melakukan promosi, mendekati konsumen, mempelajari public relation, belajar kesekretariatan dan hukum, memahami rencana tata ruang kota, bekerjasama dengan agen properti, serta bersikap sabar. Tertarik memahaminya lebih jauh?
Mencari "listing"
Mendapatkan listing tidak harus memohon-mohon. Anda dapat melakukannya lewat taktik penjualan yang halus. Demi menjaring klien, Anda bisa memanfaatkan kesempatan bertemu, berkenalan dan berteman untuk semua orang yang baru ditemui.
Apa yang dimaksud dengan listing? Listing di sini adalah pemilik yang berniat menjual atau menyewakan propertinya, sekaligus orang yang hendak membeli properti dalam jangka waktu dekat. Listing dapat dimiliki dari relasi, teman, kerabat, iklan baris di koran, majalah, dan lainnya.
Setelah mendapatkan mereka, langkah selanjutnya adalah menawarkan kerjasama, misalnya apakah mereka mau menjual rumahnya lewat Anda. Jika harga terlalu tinggi, Anda dapat menawarkan untuk melakukan transaksi dua kali pembayaran.
Anda juga dapat menanyakan, kapan penjual akan menggunakan uanganya. Jangan lupa, minta fotokopi sertifikat rumahnya dan pasang iklan mencari pembeli.
Melakukan promosi
Kegiatan mencari pembeli dapat dilakukan dengan memasang iklan, baik lewat koran, majalah atau memanfaatkan mailing list. Promosi dari mulut ke mulut juga efektif dan memudahkan membentuk jaringan.
Dewasa ini, iklan properti di koran segera beralih ke internet melalui bermacam website. Anda dapat memanfaatkan kemudahan ini dengan menyajikan informasi menarik ditambah foto-foto pendukungnya.
Mendekati konsumen
Anda dapat melakukan pendekatan kepada calon konsumen setelah mendapat respon dari promosi yang sebelumnya telah Anda lakukan. Lakukan pendekatan seoptimal mungkin, sehingga Anda tahu properti apa yang benar-benar tepat bagi calon pembeli. Gali sebanyak-banyaknya informasi, kemudian lihat buatlah daftar properti yang Anda punya dan carikan yang sekiranya tepat untuk mereka.
Mempelajari public relation
Saat mendekati konsumen, berbicara secara meyakinkan merupakan keterampilan mutlak harus Anda miliki. Keterampilan ini menyangkut kemampuan sosial, interpersonal, komunikasi dan kepercayaan. Untuk itu, ada baiknya Anda mengambil beberapa ilmu dari bidang public relation, seperti meningkatkan kemampuan bicara, belajar teknik persuasif, mempelajari karakter orang, mempelajari hubungan antarmanusia, serta kemampuan menjual dan pemasaran.
Belajar kesekretariatan dan hukum
Bisnis properti rawan terhadap beragam masalah, terutama legalitas sertifikat tanah. Meskipun nantinya kegiatan transaksi dilakukan di depan notaris dan para saksi, Anda harus mampu memahami seluk beluk perizinannya. Ini merupakan kemampuan dasar agar Anda tidak terperangkap dalam kasus-kasus tanah serta properti yang kerap bersengketa.
Memahami rencana tata ruang kota
Rencana tata ruang kota sangat mempengaruhi harga jual tanah dan bangunan di wilayah bersangkutan. Ada baiknya Anda melakukan survei ke dinas tata kota suatu daerah untuk mengetahui pengembang wilayah, apakah akan dikembangkan menjadi daerah industri, permukiman, berbasis pendidikan, atau perdagangan untuk beberapa tahun ke depan.
Lalu, apa manfaat nyatanya? Tentu saja, informasi yang Anda dapatkan itu bisa menjadi pertimbangan mencari properti yang tepat bagi calon-calon klien Anda.
Bekerja sama dengan agen properti
Salah satu cara berkecimpung dalam dunia properti adalah dengan menjadi agen properti atau broker. Sebagai perantara antara penjual dan pembeli, seorang agen properti memiliki keterampilan mengenai teknik negosiasi, kekuatan jaringan, bahkan keahlian pembalikan transaksi. Kekuatan ini dapat dimanfaatkan untuk membuka sistem baru yang lebih kompetitif. Namun, tentu saja, kekuatan itu harus dengan standar pelayanan tinggi bagi pengguna jasa Anda, kelak bila Anda sudah mampu berdiri sendiri dan memiliki jaringan cukup kuat.
Nah, bagaimana jika belum kuat? Jangan khawatir! Anda dapat "belajar" terlebih dahulu dengan bergabung di salah satu agen properti. Caranya, Anda bisa menemukan informasinya melalui iklan baris surat kabar atau internet. Setelah menemukan yang tepat, proses menjadi anggota agen properti bisa Anda tanyakan. Jangan lupa, tanyakan kontraprestasi, gaji, serta sistem kerjanya.
Bersikap sabar
Jangan anggap sepele langkah yang terakhir ini. Karena sikap sabar sangat diperlukan terutama saat menjalankan bisnis properti. Dari langkah listing sampai closing dibutuhkan kesabaran ekstra. Misalnya, pembeli yang tidak tertarik listing Anda bisa dengan seenaknya berlaku tidak menyenangkan. Atau, saat Anda menelepon, pembeli tidak mau mengangkatnya. Sikap sabar yang tinggi pun diperlukan agar hubungan dengan relasi Anda tetap selalu terjaga.

Melirik Peluang "Franchise" Pengembang Properti

Istilah franchise tentu tak asing lagi dalam dunia bisnis, mulai pusat perbelanjaan, barang mewah, sampai broker properti. Kini, ada lagi satu franchise baru yang menjual sistem pengembang perumahan.

Kami bisa mengajari orang awam sekali pun dengan tanah atau modal minim menjadi developer.

-- Bambang Subagio

"Peluang ini dapat menjadikan Anda seorang business owner dari sebuah pengembang perumahan dengan bermodalkan luas tanah dan kapitalisasi relatif minim, bahkan bagi orang awam sekali pun," kata Presiden Direktur PT Bangun Properti Indonesia, Bambang Subagio, di Jakarta, Rabu (9/5/2012).
Dengan nama franchise Bahana Paramarta, Bambang mengatakan, pihaknya menyediakan satu paket sistem manajemen dan Sumber Daya Manusia (SDM) untuk mengembangkan tanah dan kapital.
"Selama ini yang dikenal oleh publik untuk franchise adalah profesi broker seperti ERA, Ray White, dan lainnya. Kami bisa mengajari orang awam sekali pun dengan tanah atau modal minim menjadi developer," imbuhnya.
Bambang menjelaskan, dengan sistem autopilot management, mitra yang ingin bergabung dapat memilih paket franchise, mulai Rp 250 juta untuk perumahan sederhana, Rp 350 juta untuk perumahan menengah, dan Rp 500 juta untuk perumahan menengah ke atas. Untuk menjadi mitranya, calon mitra perlu menyiapkan tanah di awal 1 sampai 5 hektare. Selain itu, modal minimum paling kecil Rp 250 juta dan menyiapkan modal strata capital sebesar Rp 750 juta, sehingga total Rp 1 miliar.
"Nilai 1 miliar ini hitungannya kecil untuk developer. Tapi, pada kenyataannya mitra kami tidak semua memiliki tanah, maka kami bisa melakukan kombinasi dengan mitra lainnya," katanya.
Hasil dalam kemitraan ini, lanjut Bambang, omset yang didapatkan mulai Rp 35 miliar sampai Rp 55 miliar dalam rentang 5 tahun. Sementara, pihak Bahama akan mendapatkan royalti fee sebesar 5 % setelah ada penjualan dari proyek perumahan. Bambang mengaku yakin, franchise pengembang perumahan ini bakal diminati, karena pihaknya tidak head to head dengan pengembang besar.
"Tapi, kami telah memiliki pengalaman cukup lama sebagai pengembang. Servis kami seperti pengembang besar meski tanahnya hanya 1 sampai 5 hektare," katanya.

Gak Kerja..Gak Punya Usaha Besar...TApi BISA BELI RUMAH RATUSAN JUTA, BISAAA...!!!

Pertanyaan :
Untuk pengusaha  kecil2an yang tidak punya tdp/siup gimana caranya dapat kredit,gan?
Mohon petunjuk cara mendapatkan siup/tdp. Ambil contoh saja, pengusaha kos/kontrakan yg tidak punya sampingan lain. Bagaimana caranya untuk mendapat kpr untuk ekspansi kontrakan.?

Jawab :
Mendapatkan siup/tdp bisa dengan jalan ke kantor pajak (kalo mau repot dan hemat biaya) , tapi kalo ngga mau repot cari jasa pengurusan surat-surat. biasanya siup+tdp adalah satu paket dengan biaya sekitar 1 jutaan.

setau saya untuk pengusaha syaratnya harus itu. memang susah karena diharuskan. saya ada rekan juga dulu kerjanya udah lama dan tidak ada siup dan tdp. dia pengusaha. dia mau kpr tapi ngga mau repot ngurus siup dan tdp (karena begitu kita punya siup dan tdp kita harus membuat SPT perusahaan dan membayar pajak perusahaan tiap bulan). jadi caranya adalah:

Dia kebetulan ada teman yang punya perusahaan. dia minta tolong untuk dia dibuatkan surat keterangan gaji dengan jabatan Direktur marketing dengan gaji 20 juta + bonus ( tentunya gaji ini disesusaikan ya bos dengan rekening anda, karena bank akan meminta rekening 3 bulan terakhir. jadi tolong diatur sedemikian rupa agar sesuai dengan pemasukan yang real milik anda). jadi di apply kpr pake jalur karyawan. dan ternyata GOAL kok. dia malah dapat kpr 400 juta.

dicoba caranya ini. moga membantu

BTN Segera Luncurlan KPR Dengan Tenor 25 Tahun

PT Bank Tabungan Negara (persero) Tbk saat ini memiliki pangsa 25 persen kredit perumahan di Indonesia. Untuk kredit perumahan bersubsidi, Bank BTN malah memiliki pangsa 99 persen.
Direktur Utama Bank BTN, Iqbal Latanro, mengungkapkan, sampai dengan 31 Maret 2012, Bank BTN mengucurkan kredit perumahan Rp 58,17 triliun.
"Kami akan tetap mempertahankan posisi sebagai market leader dalam pembiayaan perumahan di Indonesia," kata Iqbal dalam jumpa pers di Jakarta, Selasa (24/4/2012).
BTN bahkan segera meluncurkan kredit pemilikan rumah (KPR) dengan jangka waktu 25 tahun. Jangka waktu ini lebih panjang dibandingkan dengan umumnya kredit rumah, yang hanya sampai 20 tahun.
"Dengan tenor yang semakin panjang, kami harap tidak ada lagi dasar orang tidak bisa beli rumah," ujar Iqbal.
Meski demikian, Iqbal belum menjelaskan rincian kredit berjangka waktu 25 tahun itu. Menurut dia, dengan batas umur maksimal 65 tahun saat kredit berakhir, maka nasabah berumus maksimal 40 tahun dapat mengambil kredit itu.
Adapun tentang kredit perumahan bersubsidi menggunakam skim Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), Direktur Bank BTN, Irman Zahiruddin, berharap 16.000 unit rumah bisa terserap seluruhnya. Saat ini, baru 2.500 unit rumah yang dibiayai dengan skim FLPP, dengan total pembiayaan Rp 140 miliar.

Membeli Property Tanpa DUit Malah Dapet Duit

ulan lalu saya bertemu dengan rekan saya di kota MALANG, dia sempet ikut seminar yang membahas bagaimana membeli PROPERTY TANPA UANG atau yang semacamnya lah saya lupa judulnya apa.

dia bertanya bagaimana menurutmu? saya berkata sama dia, saya tidak antipati terhadap seminar itu, saya tidak pernah ikut dan saya tidak tahu isi seminarnya seperti apa jadi saya tidak ada hak menghakimi sepihak bahwa itu adalah seminar bohongan atau tidak.

saya cuman berkata kalo kamu pengen beli property atau bisnis property tanpa modal kamu bisa sekarang, tidak perlu kamu ikut seminar itu. tapi kamu harus punya DAYA JUANG YANG EKSTRA BESAR, SIAP MENGHADPAI TEKANAN LUAR BIASA dan SIAP BERDOA TERUS AGAR DIMUDAHKAN JALANNYA OLEH YANG KUASA. lalu saya bercerita bahwa sekitar tahun 2007 lalu saya bertemu seseorang dan kebetulan juga turrut membantu memasarkan project property miliknya. Orang ini tidak punya modal untuk menjadi seorang developer, kalaupun ada tidak sebanding dengan modal yang harus disiapkan untuk membangun sebuah MALL di salah satu kota di INDONESIA. tapi kenyataannya sekarang dia adalah seorang PRESIDEN DIREKTUR di MALL TERSEBUT, Punya sebagaian saham dan sekarang dengan pola-pola yang sama di berencana membangun MALL-MALL yang lainnya.

bagaimana bisa NGGA ADA MODAL kok BISA JADI salah satu PEMEGANG SAHAM???

ceritanya begini, dia memang sebelumnya adalah kontraktor yang tentunya wawasan dalam dunia property ngga perlu diragukan lagi. suatu ketika dia mendengar info bahwa di sebuah KOTA di INDONESIA, pemkotnya mau merenovasi dan mengembangkan area pusat kota menjadi sebuah FASUM yang lengkap dengan mall dan entertainment. maka si bapak ini mulai bergerilya mengumpulkan kekuatan untuk bisa memenangkan tender ini, caranya dengan menghubungi network yang sudah ia miliki selama ini untuk mensuport dia dan PARA INVESTOR PROPERTY INI bergabung bersama dengan dia mendirikan sebuah PT. dimana para INVESTOR hanya menyerahkan modal dan si bapak ini yang notabene cekak modalnya hanya PUNYA SKILL dan WAWASAN soal PROPERTY. singkat kata dengan berbekal PT dan support dana dari PARA INVESTOR ini , bapak ini berhasil meyakinkan PEMKOT KOTA itu agar lokasi tersebut dikelola oleh PT yang baru didirikan ini. dan akhirnya Saat ini di lokasi itu udah berdiri sebuah MALL dan FASUM lengkap yang tentunya meningkatkan nilai jual di sekitar kawasan itu.

Nah orang ngga punya modal/modal cekak bisa bisnis property. gambarannya kurang lebih seperti diatas.tapi apakah anda punya SKILL dan WAWASAN yang cukup dalam bidang INI? anda sendiri yang tahu. kalo belum mulailah menambah ilmunya.

Jadi saya bilang sama teman saya di kota MALANG itu, kurang lebih ya seperti itu. itu kalo contoh yang besar, gimana contoh lainnya. anda bisa memulai bisnis property dengan menghubungi orang yang memiliki lokasi strategis di tengah kota / atau hubungi rekan , keluarga, kenalan anda yang kebetulan punya properti yang tidak disewakan atau kosong, anda bisa ajak kerjasama

saya kasih bocoran ya. RESTAURAN-RESTAURAN BESAR , RESTAURAN FAST FOOD itu biasanya membutuhkan lokasi bagus untuk pengembangan bisnis mereka. anda bisa bekerja sebagai penghubung antara pemilik property dengan pemilik restoran. dan tentunya anda harus sepakat dulu dengan pemilik property berapa share untuk anda. PARA PEMILIK RESTAURAN FAST FOOD biasanya enggan membeli, mereka cenderung menerapkan sistem SEWA, ATAU BAGI HASIL dari omzet mereka per bulan. lha disini anda bisa memulai bisnis ini. kedengaran mustahil.... TIDAK, kedengaran SULIT.....YA jika kita tidak tahu caranya.

INFO: FAST FOOD RESTAURANT di mall kebanyakan mereka tidak mau sewa ke developer mereka sistem bagi hasil dengan mall. ada yang 8% dari omzet, ada yang 10% tergantung dari kesepakatan. bayangkan jika rumah anda dikerjasamakan dengan salah satu FAST FOOD RESTAURANT ini, setahu saya omzet per bulan sekitar 400jtan, kalo anda dapat 8% berarti 32 juta itu satu bulan bandingkan dengan harga sewa untuk rumah anda per tahun. (SYARAT RUMAH ANDA AKAN DISURVEY OLEH MEREKA KALO LAYAK BARU ADA PEMBICARAAN LEBIH LANJUT)

BISNIS PROPERTY TANPA MODAL itu bisa tapi butuh perjuangan EKSTRA dan WAWASAN serta SKILL. semoga cerita diatas bisa memperjelas anda

Cermat Membeli Rumah Saat "Launching" Perumahan

Saat launching atau pameran perumahan, pengembang atau agen pemasarannya akan tampil memberikan beragam informasi serta penawaran menarik.
Tak salah memang karena mereka berniat menjual produk-produknya. Namun, Anda sebagai konsumen perlu cermat dan waspada. Jangan sampai, janji manis pengembang saat launching atau pameran berbuah kepahitan.
Membeli rumah saat launching atau pameran, memiliki beberapa kelebihan seperti hadiah langsung dari pengembang misalnya berwujud kendaraan bermotor, perlengkapan rumah tangga, juga voucher belanja.
Selain itu, konsumen bisa mendapatkan potongan harga lebih banyak ketimbang saat produk perumahan sudah dijual sesudah launching atau pameran.
Keuntungan lainnya adalah konsumen bisa memperoleh informasi detail serta leluasa memilih lokasi terbaik.
Di luar segala keuntungan yang bisa didapatkan oleh konsumen saat launching atau pameran perumahan bisa menjadi ajang "jebakan" bila Anda tidak berhati-hati. Oleh karena itu, Anda patut berhati-hati bila mendapati pengembang nakal saat proses transaksi jual beli.
Menurut pakar hukum properti Erwin Kallo dalam bukunya "Perspektif Hukum dalam Dunia Properti", biasanya transaksi dilakukan dalam dua tahap. Nah, cermatilah dua tahapan ini sebelum jatuh dalam "jebakan" pengembang nakal.
Saat pameran, ketika konsumen tertarik, maka ia diminta menandatangani draft surat pesanan. Dalam surat pesanan tersebut terdapat klausul bila konsumen tidak menandatangani PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) sesuai jadwal,maka uang pesanan akan hangus. Padahal saat pameran, agen tidak pernah memperlihatkan draft PPJB.
Sebaiknya, sebelum menandatangani surat pemesanan, konsumen meminta pengembang atau agen agar mencantumkan secara tertulis janji-janji indah tentang perumahan yang dipasarkan. Kalau perlu, ditambahkan pula dalam surat tersebut klausul yang mengamankan posisi konsumen secara hukum.
Kedua, transaksi pada saat penandatanganan PPJB. Konsumen wajib memperhatikan hal-hal seperti perjanjian awal tentang perjanjian jual beli.
Isi PPJB adalah tentang harga jual dan biaya-biaya lain ditanggung konsumen, tanggal serah terima fisik yang tidak boleh lebih dari satu tahun sejak pembayaran, denda keterlambatan bila pengembang telat serah terima, spesifikasi bangunan dan lokasi, hak konsumen membatalkan perjanjian bila pengembang lalai, kepastian penandatanganan akta jual beli beserta dendanya, serta masa pemeliharaan 100 hari sejak serah terima.
Menurut Setyo Maharso, Ketua Umum DPP Realestat Indonesia (REI), kini konsumen sudah mulai cerdas dalam membeli rumah.
Meski banyak tawaran menggiurkan saat launching atau pameran perumahan berlangsung, biasanya pengembang tidak langsung mendapatkan transaksi di waktu yang bersamaan.
Konsumen biasanya menimbang dan membandingkan kelebihan serta kekurangan antarproduk perumahan, kemudian pada rentang waktu dua sampai tiga bulan sesudahnya baru melakukan pembelian.

Ketika Renovasi Lebih Sulit dari Membangun Rumah

Bertambahnya jumlah keluarga menuntut bertambah pula kebutuhan ruang dalam hunian. Hal inilah yang membulatkan tekad Anda untuk merenovasi rumah. Masalahnya, memulai renovasi terkadang lebih sulit daripada membangun rumah dari awal.
Padahal, Anda tidak menginginkan hasil lebih buruk karena direnovasi. Untuk itu, perhatikan kriteria desain renovasi berikut ini.

Pengembangan tidak lebih dari 50 persen
Merenovasi bukan berarti mengganti seluruh bangunan. Ada faktor eksisting yang harus dipertimbangkan. Jika ingin melakukan pengembangan, eksplorasi semua kemungkinan yang ada. Sebaiknya, pengembangan bangunan tidak lebih dari 50 persen bangunan awal.

Pertahankan struktur lama
Sebagai bagian utama sebuah rumah, sebisa mungkin pertahankan struktur yang lama. Mengubah struktur membutuhkan usaha lebih. Selain itu, membutuhkan perhitungan sendiri, juga membuata biaya struktur lebih membengkak. Jika penambahan struktur baru memang sangat diperlukan, percayakan kepada ahli struktur untuk penghitungannya.

Material daur ulang
Pada hakikatnya, renovasi adalah memperbaiki dan meningkatkan kualitas ruang. Jadi, bukan berarti Anda harus mengganti semua material lama di rumah Anda. Material lama bisa menjadi berfungsi lebih. Tinggal bagaimana Anda dengan jeli dan kreatif mengolahnya. Dengan menggunakan material daur ulang, selain ramah lingkungan, Anda pun bisa berhemat.

Rewiring listrik
Merenovasi ruang akan mempengaruhi penambahan kebutuhan listrik. Maka, perhitungkan lagi kebutuhan listrik Anda serta berapa jumlah yang harus ditambahkan. Jika renovasi mengubah tatanan layout atau zona ruang, berarti pengelompokkan listrik yang telah dilakukan sebelumnya tidak sesuai lagi. Jika sudah tidak sesuai, maka Anda harus membuat pengelompokkan baru sesuai kebutuhan.

Apabila rumah Anda yang direnovasi berusia lama, sebaiknya membuat instalasi listrik yang baru, ketidakberesan instalasi yang sudah berusia tua dapat membuat tagihan listrik Anda semakin boros juga rentan kebakaran.

Investigasi pemipaan
Sebelum melakukan renovasi ada baiknya Anda melakukan investigasi saluran pipa yang lama. Periksa apakah masih berfungsi atau terdapat kebocoran sehingga perlu diganti. Untuk membuat saluran pipa baru, pertimbangkan letak pipa lama. Lalu mintalah saran daru arsitek atau kontraktor untuk merencanakan ulang jalur pipa baru.

RTH 40 persen
Renovasi bukan berarti membolehkan Anda untuk membuat bangunan seluas-luasnya. Minimal sisakan 40 persen lahan yang tidak terbangun untuk lahan terbuka hijau. Di lahan tersebut, Anda bisa membuat taman atau apotek hidup. Buat pula sumur resapan di area terbuka ini agar air hujan bisa dengan mudah diserap langsung menuju tanah.

Dana minim renovasi bertahap
Bila dana renovasi terbatas, maka mau tak mau Anda harus berkompromi antara anggaran dan desain. Agar hasilnya tetap maksimal, maka pilihlah renovasi bertahap. Caranya dengan membuat prioritas ruang-ruang yang hendak direnovasi terlebih dahulu. Dengan begitu kebutuhan dan keinginan Anda akan tercapai sesuai anggaran yang ada.

Tampilan visual
Saat renovasi, orang kadang mengidentifikasikan tampilan visual yang berbeda. Ini tidak sepenuhnya benar, karena yang terpenting adalah fungsi. Jika fungsi sudah terpenuhi, maka Anda dapat memberi dekorasi sesuai selera.

Perizinan IMB renovasi
Pekerjaan merenovasi rumah membutuhkan surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) Renovasi. Jika renovasi yang dilakukan sudah sampai mengubah layout atau fasad rumah maka wajib memiliki IMB. Syarat pengurusannya tidak jauh berbeda dengan IMB awal membangun rumah. Anda tinggal menyerahkan kelengkapan dokumen seperti denah sebelum dan sesudah renovasi. (Devi F Yuliwardhani dan Diski Parasayu/ Majalah Renovasi)

Apa itu "Listing" Properti?

Anda mungkin kerap mendengar para agen properti atau broker menyebutkan kata "listing" properti. Apa sebenarnya arti listing itu?
Bagi para agen properti, listing sangat penting karena dari situlah mereka mendapatkan produk-produk properti, baik berupa tanah, rumah, apartemen, ruko rukan, kantor, dan lainnya. Listing ini kemudian ditawarkan kepada pihak lainnya.
Pengertian listing itu sendiri adalah perjanjian surat kuasa jual atau surat perintah untuk menjualkan properti dari pemilik properti kepada agen properti. Di dalam proses listing ada pemilik yang berminat menjual atau menyewakan propertinya, sekaligus ada orang yang berniat membeli properti dalam jangka waktu dekat.
Ada beberapa istilah dalam proses listing yang biasanya digunakan oleh para agen properti atau broker. Istilah tersebut meliputi:
Eksklusif
Ini merupakan satu bentuk listing yang sifatnya terkait kepada salah satu agen yang ditunjuk oleh vendor atau pemilik properti. Apabila bersifat eksklusif, vendor tidak boleh memberikan wewenang penjualan kepada agen lainnya, bahkan anggota keluarga atau vendor itu sendiri. Kesepakatan antara vendor dan agen properti berjalan dalam jangka waktu yang telah disepakati.
Sole agent
Ini adalah salah satu bentuk listing yang sifatnya terikat kepada salah satu agen yang telah ditunjuk. Sole agent bisa juga disebut dengan distributor resmi. Berbeda dengan eksklusif, dalam sole agent vendor boleh menjual properti tersebut.
Open listing
Ini salah satu jenis listing yang sangat fleksibel, karena di sini semua agen secara personal maupun dalam nama satu kantor dapat memasarkan penjualan properti tersebut. Listing ini tidak terikat perjanjian dengan vendor.
Net Listing
Ini merupakan salah satu bentuk listing yang membolehkan vendor mematok harga minimal untuk harga jual properti miliknya. Patokan harga di luar biaya yang harus ia keluarkan seperti komisi, pajak penjualan, dan biaya notaris.
Promis
Ini sebenarnya bukan termasuk dalam listing, namun merupakan janji yang diberikan oleh vendor tanpa bukti. Seorang agen atau broker bisa mendapatkan listing dari relasi dengan teman atau kerabat, juga bisa didapatkan dari iklan baris di koran, majalah, brosur, atau tanda patokan di depan rumah yang hendak dijual.
Biasanya, agen atau broker akan mendatangi promis mereka kemudian menawarkan kerja sama. Apabila penjual setuju untuk memakai jasa mereka, kemudian berlanjut pada transaksi. Apabila harga yang ditawarkan terlalu tinggi, agen atau broker dapat membujuk dengan melakukan dua kali pembayaran. Pertama, memberikan uang muka saat proses transaksi berlangsung. Kedua, melunasi saat broker atau agen telah menemukan pembeli yang tepat. Metode ini dikenal dengan metode flip atau pembalikkan transaksi.