Kuli Property: 2013

Sunday, May 26, 2013

MarketingSakti.COm. Membeli Rumah itu Mudah

“Peluang bisnis penjualan rumah bersubsidi untuk kalangan bawah masih sangat besar. Namun, bukan perkara mudah menarik minat kalangan tersebut. MarketingSakti.com memiliki trik tersendiri dalam menggaet minat mereka. Seperti apa?”

Bisnis properti masih me-nyimpan potensi besar. Pembangunan proyek hunian tak henti dilakukan para developer. Apartemen mewah, real estate hingga perumahan menengah bawah mulai menjamur di setiap kota besar tanah air. Kue jasa menjualnya pun sangat besar sehingga persaingan antara para broker atau agen property tak terhindarkan dalam menggaet pembeli.

Tak susah mendapatkan pembeli dari kalangan berduit yang telah berminat memiliki rumah. Asalkan informasi dari agen sampai ke telinganya, maka tinggal di-follow up, selanjutkan mereka nyaris tak terkendala dengan berbagai persyaratan untuk memiliki rumah. Namun tidak demikian dengan pembeli di kalangan bawah.

Secara populasi kalangan menengah bawah melampaui jumlah kalangan atas. Mereka selama ini menganggap dirinya tak mampu membeli rumah. Padahal pemerintah telah berbaik hati mengeluarkan kebijakan kredit kepemilikan rumah (KPR) bersubsidi bagi mereka. Untuk itulah agen properti rumah bersubsidi berbendera MarketingSakti.Com melancarkan berbagai pendekatan personal secara agresif dalam menarik minat segmen tersebut.

“Di kota seperti Jakarta banyak orang yang masih ngontrak rumah tetapi sebetulnya punya penghasilan yang cukup untuk memiliki rumah bersubsidi. Makanya di setiap wilayah kami mencari jaringan yang bisa melakukan pendekatan personal untuk menyampaikan informasi tentang rumah bersubsidi ini,” ujar Dery Suandi, pemilik MarketingSakti.com

Selanjutnya, bila ada yang berminat dari lingkungan mitra tersebut, pihaknya turun untuk presentasi memberikan informasi sedetail-detailnya. “Mereka akhirnya yakin dengan kemampuannya ketika kami mengatakan ini loh ada rumah murah, dengan DP (down payment- red) Rp600 ribu, cicilan Rp500 ribu, jarak tempuh dari Jakarta paling lambat 40 menit naik motor,” kata pria kelahiran Padang tahun 1976 ini. Di rumah bersubidi tersebut, juga dilengkapi fasilitas seperti sekolah, pasar dan berbagai prasarana pendukung lainnya.

Mendapatkan hati para pembelinya tak hanya dengan membangun jaringan. Pendekatan personal lainnya juga dilakukan kapan dan di mana pun tim MarketingSakti.Com berada. “Kami tidak gengsi. Saya yang hobi jalan-jalan sambil membawa anak, seringkali sambil menyebarkan brosur. Hobi nongkrong saya manfaatkan membuat pameran. Dan jika ke tempat perbelanjaan, misalnya di sebuah restoran, saya dekatin manajernya. Saya ngobrol dan menawarkan kerjasama agar bisa menyampaikan informasi rumah murah bersubsidi ini kepada bawahannya,” jelasnya.

Dery berpandangan, menjual properti itu sebetulnya mudah seperti halnya menjual barang dagangan lainnya. “Jual apa saja sebenarnya sama saja. Selagi informasinya tersebar, yang butuh pasti merespon, dan selanjutnya tinggal bagaimana kita mengelola respon tadi,” lanjut dia. Latar belakang dirinya sebagai pedagang kaki lima di Tanah Abang dan di Bandung sebelum terjun di sektor ini, membuat MarketingSakti.Com menemukan feel sendiri sehingga bisa masuk menanggapi kebutuhan rumah murah kelas bawah.

Mengelolah respon kalangan bawah, Dery melanjutkan, dilakukan dengan koordinasi antara jaringan dan timnya. Sebut saja, pembeli yang berminat di suatu wilayah tertentu dikumpulkan pada hari Sabtu atau Minggu, dan diberikan fasilitas mobil gratis untuk survei ke lokasi perumahan. “Kami membuka wawasan mereka bahwa dengan MarketingSakti.Com, memiliki rumah itu mudah, karena kita memberikan informasi yang mereka butuhkan secara lebih akurat baik dari lokasi, cara beli, tipe, aspek setelahnya sehingga dia memiliki pemahaman yang cukup,” tukasnya.

Ia mencontohkan, setelah calon pembelinya percaya diri bisa membeli rumah, pihaknya memberikan variasi pilihan. “Tempat tinggal wilayah mana yang paling relevan dikaitkan kemampuan finansial dan jarak tempuh ke tempat kerja. Misalnya kerja di daerah Slipi, tetapi secara finansial tidak mampu membeli rumah di Puri Indah, maka dengan sedikit mengorbankan jarak tempuh mereka bisa memiliki rumah di wilayah Tangerang,” katanya.

Tak salah, dari 6 proyek rumah bersubsidi yang digarapnya sejak 3 tahun silam, terutama di Jabodetabek, MarketingSakti.Com terus berkembang. Omsetnya terus meningkat dan kini dari ribuan unit rumah bersubsidi seharga Rp 50 juta hingga Rp 80 juta pihaknya bisa meraup keuntungan bersih Rp 2,5 juta hingga Rp 3,5 juta per unit rumah yang terjual. “Rumah yang terjual setiap bulan berkisar antara 50 sampai 150 unit. Ya dibilang profit ya sudah profit, karena ini bisnis jasa, tak perlu modal besar untuk memulai,” ungkapnya.

Dengan 22 orang personil, MarketingSakti, nyaris bergerak tanpa ancaman persaingan ketat dari agen properti lainnya. “Kami yang paling tahu cara mendekati kelas bawah dengan pengalaman kami tiga tahun. Agen properti kelas atas boleh saja bermain di kelas ini dengan lebih profesional, tetapi tampaknya kami lebih bisa bermain cantik dalam bergaul dengan kelas bawah,” katanya.

Melalui gaya marketing yang kini bisa membuat usahanya bertumbuh, Dery pun membuka peluang sebesar-besarnya kepada siapa pun yang ingin menambah penghasilan. “Bisa dengan memberikan informasi kepada siapa saja di sekitar lingkungan tempat tinggal, kantor atau di mana saja tentang rumah murah. Dan imbalannya, untuk satu rumah yang telah akad kredit, kami akan memberikan Rp 200 ribu. Karena logikanya, bila satu bulan ada 10 orang yang beli rumah berarti sudah sangat cukup untuk menambah penghasilan,” pungkasnya.

Beli Mobil Tanpa Duit

“Beli mobil tanpa uang!”
“Ah nggak mungkin tuh, memangnya harus bayar pakai apa?”
“Harganyakan mahal!”
“bagaimana caranya?”

Kata-kata diatas sudah sangat sering didengar dan memang tidak masuk akal, namun dengan menggunakan cara otak kanan hal ini bisa terjadi.
Cerita ini saya dapatkan saat mertua saya menjual mobilnya dan dibeli oleh seorang pengusaha rental mobil.
Begini caranya (harus diingat, ini untuk usaha/bisnis):

Pengusaha rental mobil tersebut mencari mobil bekas yang masih bagus atau masih mendekati baru (paling lama 2thn masa pakai), kemudian mobil tersebut dibeli secara kredit, menggunakan jasa perusahan pemberi kredit mobil baru atau bekas yang sekarang banyak bertebaran.
Nah pembayaran cicilan kredit mobil tersebut didapatkan dari hasil penyewaan, berarti yang bayar cicilan adalah penyewa.
Setelah mobil itu lunas (ambil masa kredit terpendek yang memungkinkan), mobil tersebut dijual kembali!!
Nah disinilah kuncinya! Hasil penjualan mobil yang tersebut kemudian digunakan untuk membeli 2 buah mobil bekas yang masih bagus atau mendekati baru. Uang hasil penjualan displit 2, untuk membeli 2 mobil bekas lagi. Kita sebut saja Mobil 1 dan Mobil 2
Mobil 1 diberikan DP yang cukup besar agar cicilannya kecil dan cepat lunas. Sedangkan Mobil 2 dengan DP yang lebih kecil.
Kemudian setelah Mobil 1 lunas lebih dahulu, mobil tersebut dijual lagi dan langkah 1 – 5 diulang dari hasil penjualan Mobil 1. Kemudian Mobil 2 lunas, dan langkah 1 – 5 diulang lagi dari hasil penjualan Mobil 2. Begitu seterusnya sampai mobil anda menjadi banyak.

Kayak usaha MLM ya…

Terbuktikan kata “Beli mobil tanpa uang!”, maksudnya bukan uang sendiri tapi uang orang lain. Namun dalam membeli mobil tersebut sebaiknya anda sudah memiliki pelanggan/ penyewa yang sudah mengenal usaha anda, agar pembayaran cicilan lancar. Jika tidak, anda harus bekerja keras untuk memasarkan/ memperkenalkan usaha anda ini. Dan harus kredit, karena kredit mobil sekarang harus juga dengan asuransi. Jadi jika mobil tersebut rusak (tergores, tersenggol, dll) atau bahkan sampai hilang akan ditutupi oleh asuransi.
Saat ini banyak perusahaan, bank baik swasta maupun bank plat merah yang mencari mobil yang disewakan. Dengan menggunakan mobil sewa, perusahaan tersebut tidak direpotkan perawatan, pajak mobil dimana sekarang sifatnya progressive (kalau tidak salah istilahnya) dimana pajak mobil kedua dst akan semakin mahal. Jadi tugas pemilik mobil adalah pasang mata, telinga, dan hidung untuk mendapatkan informasi penyewa mobil yang potensial…
Demikian cerita beli mobil tanpa uang sendiri, tapi menggunakan uang orang lain. Semoga dapat menjadi inspirasi bisnis…
Saya sendiri belum mempraktekkan cara ini… jadi saya belum tahu bagaimana suka dukanya usaha penyewaan mobil atau Rental Mobil dan membeli mobil tanpa uang tersebut.

Saya tertarik dengan bidang developer & kebetulan sy pengen konsultasi....Jadi gini, Paman saya punya lahan, sekitar 300 meter, SHM. Ada bangunan diatasnya baru jadi sekitar 60%. (ukuran rumah kurang tahu) Pokoknya bangunannya kecil & masih ada bnyk tanah lapangnya. Paman pnya 2 tanah, tanah yg ini yg jarang dihuni. Saya melihat peluang di atas tanah tersebut dibangun rumah2 kecil, sekitar 3 atau 4 rumah.

Ada beberapa pertanyaan..

1. Kalau rmh di atas 4 kapling, kita wajib menempuh perijinan mulai dari fatwa lahan sampai dengan ijin lokasi. Sedangkan maksimal 4 kapling, kita cukup pegang IMB saja. Apa benar ?? Kalo memang benar, ini akan menekan jumlah modal keluar.

2. Layak kah jika kita membangun rumah dengan sistem pre'order??Jadi bangunan mulai dibangun setelah menerima DP dari pembeli, katakan DP 30%. Bagaimana meyakinan pembeli untuk sistem tsb??

3. Jika kita menggunakan murni uang sendiri, untuk membuat rumah readystock, teknik & strategi apa yang bisa dilakukan?Adakah program dari Bank-Bank yang mendukung perumahan sederhana??tentunya dengan persyaratan yang tidak sulit berbelit..

4. Saya pernah denger istilah STANDING INSTRUCTION atau instruksi pencairan KPR dimana menyebutkan sejumlah dana untuk ditransfer ke rekening kita dan kontraktor. Saya kurang mengerti, kalau anda tau, mohon dijelaskan ok..

1. perijinan nya spt nya cukup sampai kelurahan/kecamatan dan buatkan imb untuk masing2 unit rumah kalo memang mo dijual ke umum juga sertifikatnya shm

2. developer yang resmi ( ada izin PT nya gitu apalagi masuk anggota REI (assoasiasi real estate indonesia ) biasanya memakai sistem pre order dan memang katanya nich yang berlaku di developer kalo kita terima DP dari pembeli min 30% baru pesanannya mulai dibangun. untuk kondisi anda kayaknya menyakinkan pembeli agak berat apalagi kalo anda pemain baru dan promosi juga seadanya coba lakukan layak tampilnya lahan anda..juga lakukan kerjasama dengan bank untuk proses KPR nya supaya pembeli yakin karena kan semua surat2 berharga rumah tsb nantinya dipegang oleh bank dan pasti akan bank mengecek kebenarannya..jadi konsumen merasa aman gitu...ini sich menurut gw..buatkan brosur atau flyer yang cukup keren dan sebutkan bank KPR nya..bila perlu ada umbul2 di lahan bro juga cantumkan bank pemberi KPR...pokoknye usahakan supaya pembeli tertarik dan merasa aman..coba anda memainkan peran seperti pembeli rumah...coba juga anda adakan perjanjian dengan agen agen atau broker properti untuk memasarkan produk anda...dimana sebelumnya anda mesti kasih tahu dulu product knowledge nya

3. setahu gw bank yang mendukung perumahan sederhana ( rsh ) baru BTN dan memang lebih bagusnya kalo hanya 4 unit rumah doang yang mau dijual lebih baik anda mulai bangun ketika persyaratannya terpenuhi dan sambil masa konstruksi, anda pasarin deh..tapi setelah dihitung2 uangnya kurang yach cari kontraktor (tumbal) yang mau borong dengan sistem turn key project atau istilah lapangannya full finance ( dibayar setelah bangunannya selesai )..tapi harga borongan turn key project biasanya lebih mahal dan kalo kontraktor tidak kenal baik dgn anda maka biasanya ia meminta bank garansi dari anda yang besarnya sesuai nilai kontraknya..untuk mendapatkan bank garansi ribet prosesnya belum lagi biaya2 yang akan kita tanggung..pokoknya apa yang anda dapatkan di seminar/kursus/training properti dimana anda orang awam lalu mereka cuap2 soal pendanaan dll..pakai sistem turn key project atau apalah...kenyataan di lapangan bagi orang awam sulit sekali kecuali anda punya relasi dan hubungan yang baik dengan orang2 tsb yang anda butuhkan...tapi kan relasi dan hubungan baik aja tidak menjamin anda juga kudu punya modal awal yang cukup..susah gw jelasin nya soal ini...bahayanya tuh o...bangunan sudah selesai tapi rumah kagak laku2 udah gitu sampai 3 bulan lebih dari progres 100% nya kontraktor belum laku2 juga..anda pikirin sendiri dech tuh perasaan kontraktor...jadi memang sebelum melakukan sesuatu hrs dibuat analisa pasar,bisnis plan yang jelas..dan ada target2 serta plan b nya...buatkan simulasi...simulasi...jangan punya prinsip yang penting jalan dulu urusan lainnya kita selesaikan sambil jalan...

4. wah kalo pake fasilitas si dari bank untuk 4 unit rumah gw kurang tahu bisa apa tidak, apakah bank mau terima walaupun bro punya PT dan dari sisi administrasi dan keuangan terpenuhi..coba anda tanya ke BTN untuk RSH

soalnya yang gw tahu waktu bosku bangun rumah RSH luas 7 ha di bekasi dia kerjasama dengan BTN dan dia punya PT dan masuk anggota REI, kontraktornya sistem turn key project dan itu sodaranya sendiri jadi dpt borongan hanya 825rb/m2 gile gak tuh..mantan bosku pernah coba cari kontraktor2 yang tidak dia kenal...dan mereka umumnya minta 900rb-950rb/m2 sudah gitu minta bank garansi...waktu itu total nilai borongan kalo gak salah 4 milyar ...ditolak mentah2 oleh mantan bosku...bank garansi senilai 4 milyar ???

kalo ngurus bank garansi kan jaminannya sertifikat tanah unit rumah bukannya HGB induk ( benar gak nich..gw kurang paham walaupun kakakku kerja di ASKRINDO = asuransi kredit indonesia ...dimana askrindo ini juga melayani bank garansi...soalnya gw pernah tanya2 ke dia ) lah..developer punya lahan 7 ha...wah ngurus sertifikat pecahannya mah bertahap gak lansung semuanya...kalo aman2 aja tuh tanah ok lah tapi uangnya...kan kalo ada perubahan site plan karena demand pasar ternyata suka tipe 36 sementara desain awal hanya tipe 22 dan 29...kan site plannya/block plannya bisa dirubah begitu juga sertifikat pecahannya...tapi kan master site plan nya tidak berubah...soalnya yang dirubah hanya jumlah rumah yang ada dalam satu blok..misal dalam BLOK A1 rencana site plan awal hanya ada rumah tipe 22 jumlah anggaplah 22 unit karena demand pasar tipe 36 maka BLOK A1 tsb tinggal dirubah aja jadi tipe 36 mungkin jumlahnya jadi 14 unit...yach tinggal hitung2 dech biaya2 nya...lalu pantasnya harga tipe 36 ini berapa..supaya profit margin kita tetap bahkan lebih karena adanya optimasi kale...

sumber : kaskus/promedia/novena/manguns

Bisnis Rental Mobil, Pake Strategi"Smart Online Broker"

Hey..guys!!Online lagi nih gue. Gimana kabar long weekendnya? Semoga pada happy and fun semuanya. Kalo gue holidaynya gak semulus apa yang gue rencanain soalnya pas mau jalan-jalan bareng istri tercinta, eh...langit tak bersahabat, hujan deehh....:(
Tapi apapun itu....I always say"ALHAMDULILLAH.....:)"
Well...guys, sore ini gue ngelamun di dalam kamar sambil dengerin alunan titisan hujan di atas genteng(merduuu baget..heheehe) terlintas tentang peluang bisnis Rental Mobil dari saudara gue...
Orangnya sederhana dan biasa-biasa aja, tapi kalo masalah bisnis diaa rajaanya....
Salah satu kisah sukses dianya adalah rental mobil yang dia mulai tanpa modal sama sekali.Tapi sekarang dia dah punya 3 mobil. Walau masih belum seberapa kalai dibandingi TRAC(rental mobil punya astra) tapi perjalanan, perjuangan dan pengorbanan nih anak tidak salahnya boleh kita tiru. Moga-moga ketuleran banyak mobilnya,hehehee...Amiieennnn(Ngarep...hehehehe)

Begini, sebelum mengulas lebih jauh mengenai hal tersebut yang perlu diketahui adalah bahwa bisnis rental mobil memang merupakan sebuah bisnis yang cukup ramai dan tidak sedikit pula saingannya. Lalu apakah kita bisa bersaing dengan para pengusaha rental mobil yang sudah bermain sejak lama? Jawabnya bisa bahkan dengan modal yang sangat minim dan tidak harua beli mobil. Yaitu dengan metode "Smart Online Broker".

Jadi sebenarnya bukan dengan modal tanpa uang sama sekali, namun tetep memakai uang tapi nilainya sangat sedikiti tidak sebanding dengan harga mobilnya. Ada sedikit langkah yang bisa anda ambil diantaranya :

Cari partner / teman / rekan yang sudah menjalani atau memiliki rental mobil. Sebainya yang bisa dipercaya. Dan ajak mereka bekerjasama. Anda yang memasarkannya dan anda bisa sharing profit dari hasil kuntungannya.
Buatlah sebuah website/blog tentang rental mobil tersebut dengan nama usaha anda sendiri tentunya. Jadi seolah-olah memang usaha tersebut milik anda. Jika ada order baru anda ambilkan ke rekan anda yang sudah diajak kerjasama sebelumnya.
Promosikan website anda di social media misal facebook, twitter dan bisa juga iklan koran baris didaerah anda.

Dah sebenernya hanya itu aja sih memulai peluang usaha rental mobil modal nekat ini. Pada prisnispnya kerjasama dengan rekan/partner yang memiliki armada mobil dan anda sebagai broker tapi menggunakan bendera anda sendiri.

Cukup menarik bukan, tidak ada salahnya jika anda melihat kesempatan ini. beli domain (.com) dan hosting cukup 250-300 ribu saja pertahun sudah bisa memiliki sebuah nama website bagi anda. Tapi memang perlu diingat pelayanan juga harus bagus. Ada sedikit tips untuk tahap awal sebaiknya sewa mobil tidak lepas kunci atau hanya mobil saja. Namun sebaiknya satu paket mobil, driver dan BBM supaya aman semuanya.

Semoga Bermanfaat. Thanks

Friday, May 24, 2013

Diskusi Small Perumahan Project,hehhee...

sumber : kaskus/promedia/novena/manguns

Trik Tawar-Menawar Tanah

Ada seorang pemain sepakbola berposisi sayap kiri (winger) bernama FERDINAND SINAGA. Milik klub Pelita Jaya, tapi musim lalu dipinjamkan ke PPSM Magelang. Saya suka gaya main dia yang licin bagai belut dan cepat.

Saat awal musim lalu dia mengikuti turnamen sepakbola yang saya gelar di Semarang, yaitu Piala KAMPOENG SEMAWIS, saya sempat katakan pada dia; Musim depan kamu gabung PSIS Semarang ya?? Dia menjawab; Gak janji deh boss .... Ooh, gak mau janji ternyata. Sayapun gigit jari.

Eh, tak disangka malam ini usai Brazil keok ditangan Kompeni, Ferdinand menghubungiku dan menanyakan apakah masih meminati dia? Kontraknya sudah diputus oleh Pelita Jaya, dan dia ingin segera mendapatkan pekerjaan. Padahal rata rata klub divisi utama di Indonesia saat ini belum melakukan persiapan membentuk tim.

Dia pengin ketemu denganku. Saya jawab kalau sedang sibuk mentraining murid murid Perguruan Kungfu Properti, dan baru lega dimalam hari. Tak masalah bos, anytime saya siap ketemu. Dimana kantor bos saya mau datang kesana, begitu jawabnya .. Wow, benar-benar dia meminta 'dilamar'.

Percayakah anda bahwa saya akan berhasil mengontrak dia dengan nilai murah???

------------------------------------------
Apa hubungan cerita diatas dengan bisnis properti yang kita minati??

Saya menganalogikan kondisi ini dengan proses negoisasi antara kita dengan calon Mitra Pemilik Tanah (MPT). Dan boleh percaya boleh tidak, saya berani mengeluarkan statement sbb;

Saat kita melakukan negoisasi dengan mendatangi kantor atau rumah pemilik tanah, maka sebenarnya kekuatan bargaining kita relatif lemah, karena kondisi tersebut menunjukkan kita yang butuh alias kita sedang 'melamar'. Ada kemungkinan yang dilamar jual mahal.

Saat kita melakukan di negoisasi ditempat netral, misal di cafe, restoran, atau di lobby hotel, maka kekuatan bargainingnya adalah 'fifty-fifty'. Kedua belah pihak saling menghormati dan menjajaki.

Saat pemilik tanah menghubungi kita lebih dahulu dan dengan sukarela menawarkan diri mau datang ke kantor atau ke rumah kita, maka kekuatan bargaining kita diatas angin. Itu adalah bukti bahwa dia sebenarnya 'menunggu lamaran' kita. Hot deal didepan mata. Atau penawaran undervalue yang siap dieksekusi.

sumber : yukbisnisproperti@yahoogroups.com

Celah Rejeki Bisnis Property Gedung Kantor

(Vibiznews – Property) - Kita pastinya mengenal produk bangunan gedung yang difungsikan sebagai perkantoran atau biasa disebut gedung perkantoran. Jika kita melihat lebih dalam pengertian dari gedung perkantoran, dapat didefinisikan ; Sebuah tempat yang dapat digunakan untuk kegiatan bisnis atau pekerjaan, yang terpisah dari tempat tinggal, komersil atau pertokoan, industri dan rekreasi. Untuk lebih mengenal mengenai produk perkantoran maka dalam tulisan ini akan diulas beberapa hal mengenai bangunan gedung perkantoran.

Tipe Bangunan

Tipe bangunan suatu gedung perkantoran ada beberapa macam yaitu ; High rise building (bangunan dengan lantai lebih dari 20 lantai), Middle rise building (bangunan 4 lantai sampai dengan 20 lantai), Low rise building (bangunan 1 lantai sampai dengan 3 lantai), Garden office/office park (bangunan 1 sampai 5 lantai dengan lansekap yang ekstensif). Tipe bangunan gedung perkantoran lebih pada jumlah lantai yang ada atau terbangun.

Kepemilikan

Gedung perkantoran berdasar kepemilikannya terbagi menjadi 2 macam yaitu ; gedung perkantoran sewa dan gedung perkantoran Strata Title (milik). Pada tipe gedung perkantoran sewa, yang disewakan adalah besaran atau luasan tertentu dari gedung perkantoran tersebut. Penyewaan dilakukan sesuai dengan jangka waktu yang disepakati bersama. Biaya yang harus dikeluarkan bagi si penyewa adalah biaya sewa dan service charge kepada pengelola yang biasanya dihitung berdasarkan luas ruangan yang disewa dan dibayar perbulan.

Pada tipe gedung perkantoran Strata Title (milik). Sangat berbeda sekali dengan tipe pemilikan sewa. Dalam hal ini ruang bangunan gedung perkantoran dapat dimiliki seperti rumah tinggal ataupun apartemen strata title. Namun pemiliknya harus tetap membayar service charge perbulan sebagai biaya perawatan dan pemeliharaan gedung. Selain itu pula saat ini ada gedung perkantoran dengan tipe kepemilikan campuran dimana dalam gedung perkantoran tersebut ada yang ruang (space) yang disewakan dan ada juga yang menjadi pemilikan perseorangan ataupun perusahaan. Namun yang lebih dominan pada saat ini adalah gedung perkantoran yang ruang (space) nya disewakan.

Kelas

Dilihat berdasarkan kelasnya gedung perkantoran dibedakan menjadi beberapa kelas, antara lain ; Kelas Premium (dengan luas gedung minimal 20.000 m2 serta terletak di Central Business District), Kelas A (Luas minimum gedung 6.000 m2 serta terletak di daerah pusat bisnis, Kelas B (dengan luas berapa saja dan terletak dilokasai mana saja namun memiliki kualitas material yang baik dan cukup modern). Dilihat dari segi kelas ternyata yang lebih diperhatikan adalah dalam hal luas gedung perkantoran, lokasi, fasilitas serta kualitas material bangunan yang digunakan.

Karakteristik Gedung Perkantoran

Dalam membangun suatu gedung perkantoran ada satu karakteristik penting yang harus diperhatikan yaitu lokasi. Dalam suatu lokasi yang akan didirikan sebuah gedung perkantoran ada beberapa hal yang harus diperhatikan, yaitu :

•Dekat dengan gedung perkantoran umum
•Dilalui oleh kendaraan umum
•Merupakan pusat kegiatan finansial
•Dekat dengan gedung pemerintahan

Kunci Sukses Gedung Perkantoran

Di dalam produk properti perkantoran untuk mencapai target pasar ada beberapa faktor yang menjadi kunci suskesnya. Dan hal tersebut harus diperhatikan benar. Beberapa faktor tersebut, adalah :

1. Flexibilitas ruang
Dipengaruhi oleh model dan bentuk bangunan yang memberikan kemudahan bagi penghuni untuk membentuk ruangan menurut selera dan tak membatasi ruang geraknya.

2. Tingkat hunian
Semakin tinggi tingkat hunian maka pendapatan dan keuntungan semakin besar selain itu tingkat hunian yang tinggi juga meningkatkan image pada sebuah gedung perkantoran.

3. Harga sewa
Harus sesuai dengan keadaan pasar permintaan, dapat bersaing dan tak berada di bawah harga pasar yang ada. biasanya untuk harga sewa di hitung per-meter persegi.

4. Service charge
Penentuan service charges yang murah belum tentu efektif bagi penghuni ruang kantor, karena penghuni ruang kantor mengharapkan tingkat pelayanan yang memuaskan. Biasanya biaya jasa ini sangat ditentukan oleh besarnya biaya operasional di gedung perkantoran itu. Dan hitung permeter persegi.

5. Citra/image
Sebuah perkantoran yang telah memiliki nama besar di masyarakat baik dalam bentuk bentuk fisik, fasilitas bangunan, tingkat pelayanan, maupun kelebihan lain yang dimiliki akan lebih mudah menarik pengunjung.

Investasi Gedung Perkantoran

Gedung perkantoran yang begitu pesat perkembangannya mengundang para investor untuk ikut berpartisipasi didalamnya. Walaupun demikian banyak hal yang harus pahami terhadap keuntungan maupun resiko yang dihadapi dalam melakukan investasi pada gedung perkantoran.

Keuntungan investasi pada gedung perkantoran

1.Pengembalian keuntungan yang tinggi jika lokasinya bagus, oleh karena itu penentuan lokasi menjadi sangat diperhatikan
2.Bangunan yang memiliki lebih dari satu tenant akan menghasilkan diversifikasi dalam satu arus kas, sehingga pemasukannya pun akan lebih besar.
3.Penyewa utama dapat menstabilkan arus kas
4.Harga sewa yang cenderung meningkat
5.Tak sering terjadi penggantian penyewa bila dibandingkan rumah tinggal. Karena biasanya adalah perusahaan yang menyewa dalam jangka waktu lama.

Risiko Investasi Gedung Perkantoran

1.Memerlukan investasi yang besar
2.Biaya operasional yang tinggi
3.Biaya tanah yang tinggi
4.Harga sewa yang variatif berdasarkan negosiasi dengan penyewa
5.Biaya manajemen yang tinggi

Melihat peluang investasi di sektor properti perkantoran sepertinya memiliki banyak keuntungan yang lebih. dilihat dari kondisi pasar properti perkantoran saat ini, berdasarkan dari data properti, produk perkantoran memiliki peminat yang tinggi itu terbukti dari tingkat hunian perkantoran saat ini di Jakarta yang rata – rata mencapai 80%, serta tingkat penyerapan produk perkantoran yang masih sangat positif seiring iklim investasi yang kondisif. Namun sebelum terjun di investasi ini akan lebih baik terlebih dahulu mendalami ilmu di bisnis properti lebih lanjut guna menghindari kegagalan dalam bisnis properti.

(M. Grahandaka/MG/VBN)

Thursday, May 23, 2013

Catat, "Daftar Pemeriksaan" Tanah Sebelum Membelinya!

KOMPAS.com - Bagi Anda yang awam soal pertanahan, ketika akan membeli tanah akan terasa rumit dengan proseduralnya. Hal ini karena tanah termasuk dalam ruang lingkup benda tidak bergerak, yang pengalihan hak atas tanahnya memerlukan campur tangan pejabat publik (kantor pertanahan) sebagai pihak pembuat sahnya tanah Anda.
Memang, cara termudah adalah dengan berkonsultasi dengan Notaris/PPAT setempat dan menyerahkan semua urusan kepadanya. Namun, agar terhindar dari salah langkah, checklist atau daftar pemeriksaan tanah berikut mungkin bisa jadi pedoman bagi Anda untuk membeli tanah.
Pemeriksaan sertifikat
Langkah pertama sebelum membeli tanah adalah memeriksa sertifikat tanah. Jika tanah yang akan dibeli adalah tanah sudah bersertifikat atau sudah memiliki status hak atas tanah, Anda perlu memastikan keaslian sertifikat tersebut.
Pastikan, bahwa pihak penjual adalah pemilik sah, dalam arti nama yang tercantum dalam perjanjian sesuai nama dalam sertifikat. Jika nama tercantum dalam sertifikat tidak sesuai dengan nama dalam Akta Jual Beli (AJB), maka perlu dipastikan bahwa lawan transaksi Anda mendapatkan kuasa sah dari pemilik tanah sebenarnya berdasarkan surat kuasa notaris yang sah.
Pemeriksaan di kantor pertanahan
Pemeriksaan di kantor pertanahan sangat berguna, terutama untuk memeriksa kesesuaian antara data fisik dan yuridis di dalam sertifikat dengan data fisik dan yuridis di buku tanah.
Dalam proses jual beli tanah, untuk melakukan pemeriksaan ke kantor pertanahan biasanya para pihak menyerahkannya kepada Notaris/PPAT. Jika diperlukan, calon pembeli tanah juga bisa mengajukan permohonan Surat Keterangan Pemilik Tanah (SKPT) ke kantor pertanahan yang berisi keterangan mengenai status hak atas tanah yang akan dibeli dan siapa pemiliknya.
Memastikan tanah tidak dalam jaminan dan terlibat sengketa
Untuk mengetahui apakah di atas tanah yang akan dibeli terdapat hak-hak pihak lain, misalnya Hak Tanggungan karena tanah tersebut sedang dijaminkan kepada bank, Anda dapat memeriksanya melalui sertifikat. Jika suatu hak atas tanah dijadikan jaminan suatu hutang dengan Hak Tanggungan, maka dalam sertifikat seharusnya terdapat catatan penjaminan tersebut. Namun, jika penjaminan itu memang sudah selesai, maka keterangan mengenai penjaminan tersebut akan dicoret (roya).
Untuk memeriksa apakah tanah terlibat sengketa hukum di pengadilan, Anda dapat memeriksanya di pengadilan yang wilayah kekuasaan hukumnya meliputi wilayah tanah tersebut berada.
Persetujuan suami/istri
Sesuai hukum perkawinan, maka di dalam suatu perkawinan terjadi percampuran harta suami dan istri ke dalam harta bersama. Hal ini berarti seluruh harta kekayaan dalam rumah tangga yang diperoleh baik oleh istri maupun suami, termasuk tanah, merupakan harta bersama yang dimiliki secara bersama-sama oleh suami dan istri tersebut, meskipun dalam sertifikat nama yang muncul hanya salah satunya.
Karena kepemilikan tanah berada di tangan suami dan istri secara bersama-sama, maka dalam jual-beli tanah suami/istri juga harus memberikan persetujuannya di dalam AJB. Atau, jika dalam AJB suami/istri tersebut tidak memberikan persetujuannya, suami/istri tersebut dapat memberikan kuasa khusus secara notaril sebagai bentuk persetujuannya.
Persetujuan ahli waris dalam hal tanah warisan
Jika seseorang meninggal dunia, maka seluruh harta kekayaannya jatuh ke tangan ahli waris secara hukum, termasuk tanah. Dengan demikian, yang berhak menjual tanah tersebut adalah seluruh ahli waris.
Dalam penjualan tanah warisan semacam itu, maka seluruh ahli waris harus menandatangani AJB. Tidak boleh ada satu ahli waris pun yang diabaikan dari penandatanganan tersebut. Ahli waris yang tidak dapat hadir untuk menandatangani AJB dapat memberikan kuasanya kepada ahli waris lain berdasarkan surat kuasa khusus yang berbentuk notaril.
Menghubungi notaris/PPAT
Jika berdasarkan pemeriksaan di atas sudah cukup meyakinkan, kini Anda telah siap menandatangani AJB di hadapan Notaris/PPAT. Transaksi jual-beli tanah tidak dapat dilakukan hanya dengan akta d ibawah tangan, tetapi harus dengan akta notaril di hadapan Notaris/PPAT.
Selain itu, keberadaan Notaris/PPAT juga akan memudahkan penjual dan pembeli untuk membantu melakukan pemeriksaan tanah dan pembayaran pajak transaksi.
Membayar pajak transaksi
Pajak transaksi terdiri dari pajak penjual dan pajak pembeli. Pajak penjual berupa pajak penghasilan (PPh), yaitu pajak atas penghasilan (pembayaran harga tanah) yang diterima oleh penjual. Besarnya PPh penjual adalah sebsar 5% dari harga jual beli tanah.
Pajak pembeli berupa Bea Perolehan Hak Atas Tanah (BPHTB), yaitu biaya yang dibebankan kepada pembeli karena telah memperoleh hak atas tanah dan bangunan. Besarnya BPHTB adalah sebesar 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NPOPTKP.
Nah, apabila berdasarkan checklist di atas Anda sudah merasa yakin untuk membeli properti yang Anda idam-idamkan, tunggu apa lagi!
(Penulis adalah praktisi hukum anggota Kompasiana dan penulis di Legalakses.com)

Kunci Masalahnya Cuma Satu, BANK TANAH!!

JAKARTA, KOMPAS.com - Saat ini, ketika semakin banyak masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) tidak bisa memiliki rumah, Pemerintah terlihat tidak siap mengantisipasi mekanisme pasar perumahan yang ada. Pemerintah seperti tidak dapat memahami bahwa penyediaan lahan untuk rumah rakyat tidak bisa mengikuti mekanisme pasar yang ada, lantaran daya beli tidak paralel dengan harga rumah. Demikian diungkapkan Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda kepada Kompas.com di Jakarta, Rabu (23/5/2013).

Tanah-tanah yang menjadi bank tanah pemerintah itu tidak akan mengikuti gejolak harga pasar, dan pemerintahlah yang menjadi penentu patokan harga tanahnya agar dapat dibangun rumah murah.

-- Ali Tranghanda

Menurut Ali, UUD 1945 sangat jelas menyebutkan bahwa penyediaan rumah untuk rakyat menjadi tanggung jawab pemerintah sehingga sudah seharusnya pemerintah yang mengambil peran aktif membangun rumah rakyat. "Jadi, target pembangunan rumah yang ditetapkan pemerintah seharusnya bukan menjadi tanggung jawab pihak swasta," ujar Ali.
Pada dasarnya, lanjut dia, pihak swasta tidak pernah keberatan membantu pemerintah dalam penyediaan rumah rakyat. Namun, dalam hal ini, pihak swasta atau para pengembang swasta dalam posisi membantu sehingga hal tersebut tidak bisa serta merta terealisasi.
"Sebab banyak faktornya, antara lain upaya pihak swasta tidak terlepas dari motif bisnis untuk meraup untung. Kedua, hal paling penting, pengembang swasta kesulitan membangun rumah murah karena harga tanah semakin melangit dan kenaikannya sangat tidak terkendali terkait mekanisme pasar yang berlaku di setiap wilayah," kata Ali.
Melihat kondisi ini, menurut Ali, kunci persoalannya adalah pemerintah harus bisa mengatasi permasalahan ketersediaan tanah. Mereka harus siap untuk mempunyai bank tanah (land bank) yang berada di luar mekanisme pasar.
"Artinya, tanah-tanah yang menjadi bank tanah pemerintah itu tidak akan mengikuti gejolak harga pasar, dan pemerintahlah yang menjadi penentu patokan harga tanahnya agar dapat dibangun rumah murah. Dalam hal ini pemerintah menyediakan tanah, nanti pihak swasta yang membangun," kata Ali.
Seperti diberitakan sebelumnya (Baca: Rumah Murah, Mimpi yang Tak Murah...), hingga triwulan I-2013, Januari-Maret, penyerapan rumah bersubsidi untuk masyarakat berpenghasilan rendah sebanyak 22.385 unit senilai Rp 1,121 triliun atau hanya 18,5 persen dari target pemerintah sebanyak 121.000 unit pada tahun ini. Total anggaran untuk penyerapan kredit pemilikan rumah (KPR) bersubsidi sebesar Rp 10 triliun yang dihimpun dari dana pemerintah Rp 7 triliun dan perbankan Rp 3 triliun.
Artinya? Target memenuhi kebutuhan masyarakat bawah untuk bisa punya rumah masih jauh dari harapan. Pada pembukaan pameran properti REI Expo ke-26 2013 di Jakarta, Sabtu (4/5/2013) silam, Deputi Bidang Pembiayaan Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera) Sri Hartoyo mengatakan bahwa rendahnya penyerapan disebabkan pasokan rumah sederhana bersubsidi, baik rumah susun maupun rumah tapak, masih sangat sedikit.
Hal itu antara lain karena masalah mahalnya harga tanah, khususnya di DKI Jakarta. Selain itu, usulan Kemenpera menaikkan patokan harga rumah susun bersubsidi yang bebas Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan Pajak Penghasilan (PPh) final 1 persen hingga kini belum dikabulkan Menteri Keuangan. Patokan harga rumah susun bersubsidi diusulkan naik dari Rp 4 juta per meter persegi menjadi Rp 7 juta per meter persegi. Jika ukuran rumah subsidi 36 meter persegi, harganya diusulkan naik dari Rp 144 juta per unit menjadi Rp 252 juta.