Diskusi Tentang Jual Beli Rumah

PERTANYAAAN

mau tanya2 nech...Saya tinggal di Jakarta.saya mau beli tanah di Cibinong. kira2 prospeknya ke depan bagaimana yach ? murah2 sih, luas tanah 300m2 gak nyampe 50jt.

dokumen2 apa aja yg perlu saya periksa dari si penjual biar tidak terjadi masalah di waktu yg akan datang ? biaya2 apa aja yg bakal keluar? dan berapa kira2 total biaya untuk tanah yg 300m2 itu?

Thanks

JAWABAN

Kalo baru jadi pembeli : paling mudah adalah dokumen Sertifikat (SHGB/SHM)

Kalo dokumen itu tidak ada:

Gunakan jasa notaris:
Notaris akan menyaratkan:
Surat jual beli, keterangan tidak sengketa (lurah/kades), riwayat tanah (lurah/kades), letter c/girik/pecah girik/rincikan desa (lurah/kades), SPPT PBB tahun sekarang, Bukti Lunas PBB ini semua berkas yang merupakan tanggung jawab penjual. Kalo nama pemilik tanahnya udah meninggal, makin panjang suratnya: (keterangan waris, surat kuasa)

Setelah itu notaris akan membuat Akte Jual Beli (paling fee notaris 1-2% dari nilai NJOP PBB) bayar dah pajak penjual dan pembeli (bukti lunas SSP PPh-penjual dan SSB BPHTB-pembeli) Bayar juga Uang pungli dari Lurah/Kades; saat dia menandatangani AJB, selaku saksi ahli (10-15% dari xxxx )

Yang perlu dicek dan recheck, pastikan tidak ada penggarap atau pihak ketiga yang secara fisik menguasai atau pernah menggarap tanah tersebut yang berbeda dengan nama pemilik tanah yang tercantum dalam surat.

KPR di Bank Syariah Masih "Tipis"

Di saat bank konvensional dan kalangan pengembang resah akibat akan diberlakukannya aturan loan to value (LTV) pada 15 Juni 2012, justru bank syariah masih tenang. Pasalnya, aturan kenaikan uang muka atau down payment sebesar 30 % itu belum diberlakukan untuk bank syariah.

Kami membutuhkan waktu, karena dari portofolio saja masih kecil dibandingkan seluruh pembiayaan. Tapi, kami yakin perumahan memiliki potensi yang berkembang luar biasa.

-- Kukuh Rahardjo

"Kredit pemilikan rumah (KPR) di bank syariah itu masih sangat tipis dari total seluruh pembiayaan," kata Directorate of Banking Research and Regulation Bank Indonesia (BI), Yunita Resmi Sari, di acara diskusi Siasat Bank dan Pengembang untuk Menopang Daya Beli Konsumen di Jakarta, Rabu (2/5/2012).
Meski belum diberlakukan, kata Yunita, pihak BI akan terus melakukan pengawasan apabila terjadi pergeseran pembelian properti berlebihan melalui bank syariah.
Executive Vice President PT Bank BNI Syariah Kukuh Rahardjo mengatakan, pihaknya sebagai bank syariah masih cukup baru membiayai sektor properti. Pembiayaan yang telah dilakukan masih berkisar Rp 250.000 - Rp 400.00 juta dengan segemen menengah ke bawah. Apabila nantinya aturan LTV diberlakukan juga ke bank syariah, Kukuh mengusulkan agar ketentuannya berlaku secara khusus.
"Kami membutuhkan waktu, karena dari portofolio saja masih kecil dibandingkan seluruh pembiayaan. Tapi, kami yakin perumahan memiliki potensi yang berkembang luar biasa," ujarnya.
Seperti diberitakan, Bank Indonesia memberlakukan peraturan bagi calon pembeli rumah tipe minimal 70 meter persegi. Pembeli melalui fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR) harus menyiapkan uang muka minimum 30% dari harga jual rumah. Peraturan ini akan mulai diberlakukan pada 15 Juni 2012 mendatang.
BI menerapkan aturan ini karena melihat harga jual rumah dengan kredit pemilikan apartemen (KPA) dan kredit pemilikan rumah (KPR) mengalami kenaikan 10 % -15 % setiap bulannya. Kenaikan harga ini tidak sesuai dengan harga riil rumah sehingga perbankan perlu melakukan antisipasi untuk mencegah terjadinya penggelembungan harga (bubble).

BAGI BAGI PENGALAMAN WAKTU DAPAT-IN KPR LEWAT BANK SYARIAH ( DKI SYARIAH )

Mau bagi2 pengalaman waktu dapetin KPR lewat bank Syariah (DKI Syariah)

Note: DKI syariah mau nerima KPR untuk rumah kontrakan (saya KPR rumah kontrakan 2 pintu, lain ma bank BTN ato BRI, mereka ga mau nerima)

Memang saya dapet kemudahan untuk memenuhi syarat2 yg diminta oleh Bank (lebih cepat realisasi KPR nya)...secara yang saya beli itu rumah mertua.sebagai contoh, bank mensyaratkan pengecekan sertifikat rumah yg dibeli dicek oleh notaris bank, dalam syarat ini saya tinggal bilang ke mertua n mertua ngambil dari kamarnya, dikasih ke saya..saya kasih deh kebank buat dicek ma notaris. note:biaya cek rp. 150rb..nah klo beli ma orang lain kan ga mungkin dikasih aja tuh sertifikat ke kita...ya gak?

ok lanjut soal pengurusannya..

masukin persyaratan KPR seperti biasa..slip, Sk, copy sertfikat,dll...3 hari kemudian disurvey ma orang banknya sendiri (harga diatas 150jt baru pake independent appraisal)

note : kita akan ditanya ma bank jumlah KPR yg kita minta berapa...ntar dicocokin sama kemampuan kita(dilihat dari besar gaji) untuk dki syariah mang mantap, besar cicilan yg bisa kita ambil sampai 60% dari penghasilan, sementara bank lain cuman 35%

1 minggu kemudian dapet kabar bahwa KPR saya disetujui..tapi cuman 60% dari harga penawaran

note :saya pake teknik mark-up harga, walapun yg saya minta memang 90% dari harga. (ini juga karena mertua, klo ga susah juga minta dia tandatangan surat penawaran penjual yang udah di mark-up) tapi..bila sesuai mark up..saya bisa dapet 105% dari harga deal..tapi karna mang ga mau nyicil banyak ya minta 90% dari harga deal aja..

saya tolak...saya mau sekian (90% dari harga, tapi jgn bilang ke bank itu 90% dari harga deal)..ok pak saya coba ajuin lagi kepimpinan, kata CS bank

3 hari kemudian dikabarin kalo jumlah kpr yg saya minta disetujui...horeeee

dilanjutin dengan proses akadnya 3 hari kemudian...bank nggak minta tuh yg namanya kwitansi DP...nggak nanya juga harga dealnya berapa...(lagi butuh orang kredit ato lupa????)

BTW, syariah pake bunga Hitungan FLAT...DKI syariah terakhir saya akad 9,75% p.a untuk 15 tahun. besar cicilan tetap selama masa cicilan

Note:hati2 dalam perjanjian kreditnya...kebanyakan syariah, termasuk dki, juga muamalat, menetapkan akad kredit dengan akad ijarah (sewa), dalam perjanjian tertulis harga sewa (cicilan kita) bisa naik bila bank mau....dalam kasus saya redaksi ini saya minta hapus, karena sesuai dgn promosinya cicilan tetap sampe lunas. Akhirnya setelah konsultasi sama orang legal nya...redaksi itu dihapus. Kalau  muamalat tidak...redaksi itu memang syarat dari akad ijarah, jadi mang dia bisa ngerubah kapan aja (walaupun diinfokan dah 5 tahun mereka belum pernah naikin)...but...tetap bukan cicilan tetap kan???

gitulah singkatnya

sumber : kaskus/promedia/novena/manguns

Tips LOLOS KPR

Untuk Apraisal mana yang terbaik, agak susah ditentukan. yang penting bagi kita yang ngajuin kpr adalah BANK MANA YANG MEMBERI KREDIT PALING BANYAK.

 TIP DAN TRIK DALAM MENGAJUKAN KPR:

1. Ajukan permohonan KPR anda lebih dari 1 bank.3 maksimal. jangan terlalu banyak nanti kebingungan sendiri memutuskan. pilih yang memberikan kredit besar bagi anda jika anda saat ini minim dalam dana untuk DOWN PAYMENT, tapi sebaliknya jika dana DP tidak masalah, maka pilih yang angsurannya ringan atau bunga murah. semua terserah kebutuhan anda masing-masing.

2. usahakan dalam rekening anda , ada paling tidak 20% dari harga rumah yang mau anda beli, agar ketika anda mengajukan KPR, dan bank memeriksa rekening anda, maka mereka bisa mempunyai keyakinan lebih bahwa anda memang kompeten

3. USAHAKAN TIDAK MEMPUNYAI TUNGGAKAN DALAM BENTUK APAPUN 1 tahun atau 6 bulan kebelakang. MUNGKIN TUNGGAKAN KARTU KREDIT , KTA, MOBIL, CICILAN ELEKTRONIK,MOTOR , Dll. sebab anda menunggak atau SERING TELAT BAYAR ANGSURAN bisa mempengaruhi kredibilitas anda di mata BANK pembeiri KPR. mungkin BISA ditolak atau KPR keluar namun nilainya kecil.

4. USAHAKAN ANDA TIDAK MELAKUKAN MARK UP NILAI RUMAH DENGAN berKOLUSI sama PENJUAL. SAMA-SAMA BERBOHONG AGAR NILAI KREDIT TINGGI. MUngkin bisa lolos sekali, namun jika sampai suatu ketika ketauan maka NAMA ANDA AKAN MASUK BLACK LIST BANK INDONESIA, DAN AKIBATNYA ANDA AKAN KESULITAN UNTUK PROSES PENGAJUAN KREDIT BAIK ITU KPR MAUPUN KREDIT KERJA, dll.

5. BERDOA SUPAYA KPR ANDA GOAL!!!!!

OK semoga tips ini membantu anda mendapatkan KPR

Harga Rumah Tiap Tahun Naik? Ini Penjelasan Pengembang

Tiap tahun harga rumah pasti naik. Ini menyebabkan masyarakat makin susah punya rumah. Para pengembang perumahan merasa terus disudutkan oleh pemerintah untuk menaikkan harga.

Ketua Umum Real Estate Indonesia (REI), Setyo Maharso mengatakan pemerintah harus memahami kalau harga properti tiap tahun naik karena naiknya tarif Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan juga kenaikan harga bahan baku bangunan.

"Sehingga jangan dikatakan kita menaikkan harga properti. Kalau asosiasi menaikkan harga dan itu naik tiap tahun itu pasti. Harga semen juga naik dan komponan harga rumah juga naik dan memang ini kondisi di lapangan," sebut Setyo di Jakarta, Selasa (2/5/2012).

Setyo juga mengkritik kerast soal kebijakan Bank Indonesia (BI) yang menaikkan uang muka kredit pemilikan rumah (KPR) menjadi 30% untuk rumah tipe 70 ke atas.

"Agak kurang setuju dengan BI, kalau di Singapura itu tabungan perumahan, jadi DP (uang muka) besar tidak masalah. Tapi BI harus paham, bahwa ketertinggalan rumah (masyarakat belum memiliki rumah) setara dengan 13,6 juta," ungkapnya.

Setyo juga merasa resah dengan nasib masyarakat Indonesia yang akan kesulitan memiliki rumah dengan dikeluarkannya aturan kenaikan uang muka tersebut.

"Saya khawatir banyak masyarakat Indonesia yang tidak punya rumah, ini jangan dipandang sebelah mata, banyak sekali masyarakat yang tidak punya rumah dengan adanya batas uang muka ini, di luar Jawa yang jadi massalah," tutupnya.

Gagal Jual Lumpia, Sukses Jualan Properti

KOMPAS.com - Sebelum sukses menjadi eksportir kayu jati, Basuki Kurniawan bekerja di perusahaan orang lain. Sembari bekerja, ia mencari usaha sampingan seperti jualan lumpia, kacang goreng, hingga mobil bekas.

Itu pengalaman berkesan bagi saya.

-- Basuki Kurniawan

Namun, usaha itu berujung pada kegagalan. Meski begitu, Basuki pantang menyerah. Keberuntungan ia peroleh saat berbisnis properti. Basuki mulai berbisnis mebel kayu jati yang juga tidak semudah membalikkan tangan.
Pemilik PT Indoexim International itu melewati jalan panjang untuk bisa menjadi eksportir kayu jati ke 74 negara. Satu hal yang pasti, jiwa kewirausahaannya sudah tampak sejak masih duduk di bangku SMP. Saat itu, ia memproduksi prakarya sekolah yang kemudian ia gandakan dan dijual di salah satu toko di kota Semarang.
"Itu pengalaman berkesan bagi saya," kenang Basuki.
Lulus SMP, Basuki lantas menyelesaikan sekolah di SMA di Kota Semarang. Setelah itu, ia lantas masuk Universitas Gajah Mada (UGM), Yogyakarta dengan jurusan teknik elektro. Tahun 1988, Basuki resmi menyandang gelar insinyur. Berbekal gelar itu, Basuki lantas merantau ke Jakarta untuk bekerja.
"Beruntung, saat itu tenaga insinyur banyak dibutuhkan untuk pembangunan," ujarnya.
Perusahaan pertama tempat Basuki bekerja adalah anak perusahaan Lippo Group. Di perusahaan itu, ia dipercaya menjadi staf teknisi untuk perangkat teknologi informasi. Karena tidak betah bekerja di perusahaan itu, Basuki memutuskan pindah ke perusahaan lain.
"Sampai 1998, saya itu berpindah-pindah kerja," katanya.
Meski sering berpindah kerja, jiwa dagang Basuki tetap menggelora. Ia misalnya, menyempatkan diri membuka usaha. Usaha pertamanya berjualan lumpia, makanan khas dari Semarang. Menyewa gerai mungil di salah satu supermarket di Jakarta, Basuki berbisnis lumpia. Sayangnya, penjualan lumpia itu tak sesuai dengan harapan Basuki. Memasuki usia enam bulan, usaha itu gulung tikar.
"Untungnya pemilik gerai sungkan menagih uang sewa ke saya," ujarnya dengan tawa berderai.
Masih sembari bekerja, Basuki lantas mencoba peruntungan lain dengan berjualan kacang goreng. Kacang itu ia titipkan ke warung pedagang kaki lima. Namun bisnis itu juga tidak berumur panjang, Basuki kesulitan menagih hasil penjualan kepada pedagang.
Dua kali gagal merintis usaha sampingan tidak membuat Basuki menyerah. Kali ini, ia melirik usaha penjualan mobil bekas. Tapi usaha itu juga berujung kegagalan. Ia lantas meninggalkan bisnis otomotif setelah tertipu lantaran membeli mobil dalam kondisi rusak berat.
Walaupun berulang kali gagal, Basuki tak patah arang untuk menjadi wirausahawan. Kali ini, pilihan usahanya adalah jual beli properti. Saat itu, Basuki menjadi tenaga pemasaran di salah satu perusahaan properti Jakarta. Ketika menjadi tenaga pemasaran itu Basuki bersua dengan pendamping hidupnya, Theresianawati. Kala itu Theresianawati menjabat sebagai general manager di salah satu perusahaan otomotif.
"Kami memutuskan menikah tahun 1994," urai Basuki.
Walaupun jabatan istri Basuki itu terbilang tinggi, istrinya rela mengundurkan diri dan memilih membantu Basuki berbisnis properti. Di sela-sela bisnis properti, ia juga menyempatkan diri mencoba peruntungan dengan membuka warung mi ayam di daerah Slipi, Jakarta.
"Saat itu, istri saya yang cuci mangkuk meski hamil tua," terang Basuki.
Dari deretan panjang pengalaman bisnis itu, Basuki menuai sukses berjualan properti milik rekan bisnisnya. Ia pun dipercaya menjadi pemimpin perusahaan properti bernama PT Wirakarya Bumi Pertiwi itu. Namun, saat itu, krisis ekonomi datang. Walhasil, penjualan properti pun ikut lesu.
"Jadi perusahaan properti itu vakum, tidak ada kegiatan," terang Basuki.
Namun, Basuki tidak kehilangan akal. Ia melihat ada potensi ekspor saat nilai mata uang dolar menguat terhadap rupiah. Bersama rekan bisnisnya itu, Basuki memutuskan mengekspor mebel kayu jati super dengan membawa bendera PT Wirakarya Kharisma, milik rekan bisnisnya.
Tahun 2006 Basuki memilih mengundurkan diri. Bersama istrinya, ia mendirikan PT Indoexim International yang kemudian sukses mengekspor jati kelas dua.
"Modal perusahaan itu berasal dari tabungan kami ditambah modal dari rekan bisnis kami," ujar Basuki bangga.

Setrika Online, Kereen Abiiis Dah....

Terinspirasi dari keluhan temen-temen dekat soal baju setrika yang menumpuk, Ary Putri nekad mengembangkan bisnis yang seharusnya offline, dicoba untuk dikibarkan secara online. Dengan latar belakang pengalaman mengelola outlet binatu miliknya lebih dari 5 tahun, ia menciptakan aplikasi layanan binatu bernama Setrika.in.

“Sekarang ini harga mesin cuci semakin murah, ibu-ibu rumah tangga semakin gampang untuk beli mesin cuci dan memilih mencuci sendiri di rumah. Tapi, untuk urusan setrika mereka rata-rata enggan, dan memilih untuk memanggil tetangga atau mantan pembantu rumah tangga di sekitar rumahnya untuk merapikan pakaian ” tandas wanita berjilbab ini.

Permasalahan lain adalah banyaknya tukang setrika yang kurang profesional sehingga hasil setrikaan terlihat kurang rapi, kadangkala ada yang gosong. Di tambah lagi mahalnya harga mesin cuci. “Kami jamin pakaian tidak akan gosong, karena kami menggunakan setrika uap standar laundry professional sehingga anti gosong.“ ungkapnya. Harga yang dipatoknya sekitar Rp 1000,- ber baju. Sistem pembayarannya bisa online sistem atau COD (bayar di tempat).

Setrika.in memberikan kemudahan dalam mengantar baju ke outlet. Cukup masuk ke aplikasi, pesanan akan masuk dalam bentuk push email, yang otomatis masuk ke ponsel pintar yang menjadi bawaan wajib kurir setrika.in. “Jadi ibu-ibu tidak perlu repot meninggalkan kerjaan ataupun meninggalkan anak-anak mereka sendirian di rumah .

Target bisnis yang dirintis Ary adalah ibu rumah tangga yang familiar dengan internet, sehingga mereka tidak canggung dalam mengoperasikan. Aplikasi Setrika.in akan dikembangkan dalam pasar android. Dengan begitu, pelanggan akan semakin mudah menikmati layanan setrika, tinggal buka ponsel, isi aplikasi, setrika.in mengarahkan outlet terdekat dari pelanggan, kurir datang, pekerjaan setrika selesai.

Menurutnya, layanan setrika via online masih sangat terbuka luas. Bisnis semacam ini tidak akan menggegoti pasar binatu karena segmen yang diambil berbeda. Ary mengklaim, setrika.in secara operasional tidak rumit seperti binatu, ada pakaian kotor. Di setrika.in pakaian semuanya bersih, pengeluaran hanya parfum setrika saja sehingga margin juga lebih besar lebih dari 50% dibandingkan dengan laundry.

Dalam mengupayakan agar aplikasi ini bisa dinikmati seluruh ibu rumah tangga. Setrika.in siap menggandeng beberapa binatu profesional di seluruh Indonesia untuk menjadi mitranya. Selain itu, pihaknya juga membuka peluang usaha jasa setrika online yang dibanderol mulai Rp 10 jutaan, sudah termasuk bonus smartphone.

“Sekarang kami masih fokus untuk daerah Malang saja, namun tidak menutup kemungkinan untuk mitra di luar Malang, sudah ada beberapa mitra yang tertarik ikut, masih kami seleksi untuk keseriusannya, tutur wanita yang tinggal di Malang. Sementara ini ada beberapa daerah yang berniat gabung dengan setrika.in antara lain Madiun , Surabaya, Jember, Solo dan beberapa kota di Jawa timur.