Sharing Cara Menentukan Harga Rumah Second

pertanyaan :

1. bagaimana saya mengetahui harga pasaran rumah di daerah itu ? apa kemahalan atau tidak ? 

2. bagaimana saya mengetahui motivasi si penjual untuk menjual  rumahnya ?

3. bagaimana proses negosisasi untuk rumah tersebut? kira-kira bisa tidak ya rumah bekas ditawar sampai discount hampir 50%?

4. apa aja yg perlu dicek kalo kita survei ke rumah bekas pertama kali?

jawaban :

cara pertama :

Untuk mengetahui pasaran harga rumah dengan metode paling sederhana adalah dengan ilmu apraisal property yaitu menilai harga pasar rumah dengan 3 property pembanding yang sejenis.

maksudnya : anda harus sedikit bersusah-susah dulu cari info rumah lain yang dijual dengan spesifikasi yang mirip dengan rumah yang anda incar, syaratnya rumah pembanding itu:

-luas tanah sama (hampir sama kalo ngga bisa dapet)

-luas banguanan yang hampir sama (kalo 2 lantai , pembandingnya juga harus 2 lantai)

-kualitas bangunan yang hampir sama ( misal kalo granitile ya dibandingkan dengan bahan yang sama , tidak boleh pembandinnya adalah dari MARMER atau KERAMIK biasa misalnya)

-Hadap rumah pembanding (kalo rumah pembanding hadap barat, sedangkan rumah yang diincar hadap utara/selatan juga tidak bisa sebagai pembanding. karena rumah hadap barat cenderung dijual lebih murah karena demand yang lebih kecil)

-posisi rumah yang sama (tusuk sate, cul de sac, dll)

-HARUS PADA SATU AREA YANG SAMA TIDAK BISA BEDA AREA (misal diluar perumahan itu)

itu sebagian poin pentingnya.setelah dapet pembandingnya, cek berapa harga rumah pembanding yang dijual. anda akan menemukan variasi harga dari ketiga rumah itu, dan ambil saja rata-ratanya maka kemungkinan besar itu harga pasar rumah di daerah situ.

cara ke-2:

coba minta brosur atau majalah listing kantor broker terdekat , dan teliti listing rumah-rumah dari kantor broker yang di sekitar rumah yang anda incar, dari situ anda akan tahu harga perkiraan pasaran untuk rumah yang diincar. mengapa cara ini sangat efektif karena para broker biasanya udah sangat memahami harga pasar rumah di sekitar komplek itu dan biasanya sebelum mereka me-listing rumah itu, maka mereka melakukan apraisal terhadap harga rumah yang sesuai pasaran. pasti mereka ngga mau listing rumah mereka dengan harga yang terlampau mahal, karena akan menyulitkan mereka sendiri dalam menjual rumah. mereka pasti memberi advise kepada pemilik rumah untuk menjual sesuai harga pasar.

cara ke-3:
untuk hitung tanah. misal kita ngga tau biasanya saya pake cara umum orang-orang pakai. saya liat harga per meter persegi tanah di PBB ( pajak bumi dan bangunan ). dan saya pakai itu sebagai acuan dasar. dan biasanya harga pbb masih dibawah harga pasar yang semestinya untuk daerah itu. jadi kalo anda bisa beli property dengan nilai dibawah harga PBB berarti murah TAPI hal ini sangat jarang sekali terjadi.


2. Untuk mengetahui motivasi penjual. biasanya kita baru tahu kalo udah bertatapan muka langsung dengan dia. coba tanyakan saja pertanyaan kunci. kenapa dia mau menjual rumahnya. dan dari cara jawab serta alasan yang dia kemukakan anda akan bisa punya feeling sekuat apa dia mau menjual rumahnya.

3.rumah bekas ditawar sampe 50% jarang terjadi , kecuali kejadian khusus, misal si pemilik rumah tersebut kepepet banget butuh uang atau apa sajalah. tapi hal ini sangat jarang. biasanya perbandingan harga permintaan dengan harga yang mau dia lepas adalah sekitar 20-10% dari harga permintaan , misal harga 1 Milyar, berarti kemungkinan dia mau lepas sekitar 800jt-900jt an. harga akan berkisar segitu. begitu pula ketika suatu saat anda mau menjual rumah. tambahkan aja 10-20% dari harga anda ke harga penawaran rumah anda. karena spelling 10-20% adalah untuk negosiasi harga

untuk proses negosiasi, saya akan mulai dengan penawaran yang paling rendah untuk mengetahui responnya bagaimana dulu.. misal rumah 1 M saya akan tawar 800 juta dulu, setelah itu saya akan hanya menaikkan 2 kali penawaran saja dan di-lihat lagi responnya bagaimana. kenaikannya maksimum mungkin sampai 900 juta an. karena perkiraan harga 900 akan dilepas. tapi kalo pas anda tawar 850 juta udah mau dilepas, ya segera saja transaksi. tapi ini case by case ya. tidak semua bisa dipukul rata dengan cara ini. semua tergantung situasi dan kondisi

4. Yang perlu dicek untuk inspeksi rumah bekas:

-kondisi bangunan (bocor/tidak, estimasi biaya untuk renovasi)
-status sertifikatnya shm atau hgb , dijaminkan atau tidak di bank
-banjir/ tidak, tanya satpam atau pembantu sekitar komplek jangan tanya penjual pasti bohong. he...he...he...
-liat kondisi tembok rumah ada tembok yang zip (berair karena lembab) atau tidak.
-jangan liat sekali saja, kalo serius survey lagi pada malam hari bagaimana keadaan komplek situ, amankah, terangkah jalan sekitar rumah, rasakan feelnya, apakah anda merasa at home.
- dll. itu diatas beberapa poin penting saja.

sumber : kaskus/promedia/novena/mangun

Agar Oper Kredit Tak Berujung Penyesalan

Membeli rumah melalui sistem oper kredit KPR atau KPA juga memiliki sisi keuntungan. Paling tidak, ketika melakukan oper kredit, rumah atau apartemen sudah serah terima, atau sudah dibangun, tetapi umurnya belum terlalu lama.

Properti yang menggunakan kredit baru dapat dinyatakan sebagai aset jika sudah lunas. Jadi, perhatikan kewajiban rutin yang ada alias cicilan.

-- Budi Triadi Pratama

Jadi, dengan begitu pembeli sudah langsung punya gambaran kira-kira bentuk rumahnya seperti apa, kekurangan rumahnya di mana, bahkan bisa menghitung kemampuan membayar cicilan. Lantas, bagaimana cara bijak membeli rumah atau apartemen melalui sistem oper kredit?
Berikut ini beberapa tips yang harus Anda perhatikan ketika ingin membeli KPR atau KPA lewat oper kredit, seperti dirangkum dari sejumlah perencana keuangan:
Hitung biaya transaksi pembelian
Langkah pertama harus diketahui ketika membeli rumah atau apartemen melalui oper kredit KPR atau KPA adalah menghitung terlebih dulu biaya yang akan dikeluarkan untuk proses ini, seperti biaya pembelian ke pihak penjual dan biaya-biaya oper kredit ke bank.
"Ini untuk memastikan, apakah KPR atau KPA yang ditawarkan secara oper kredit sepadan atau tidak dibandingkan membeli baru atau tunai," kata Rakhmi Pematasari, perencana keuangan dari Safir Senduk & Rekan.
Mike Rini, perencana keuangan dari MRE Financial & Bussines Advisory menambahkan, sebelum membayar sejumlah uang untuk KPR atau KPA dari pemilik lama, seyogianya Anda melakukan negosiasi terlebih dahulu. Paling tidak, negosiasi tersebut terkait harga jual properti yang mau dialihkan.
Jadi, Anda harus bertanya kepada pemilik lama, berapa tahun sudah mengangsur cicilan rumah. Jika baru membayar cicilan rumah 24 bulan dari jangka waktu 15 tahun cicilan, berarti negosiasi harga rumah di sekitar angka yang sudah dicicil si pemilik lama.
"Karena, selama dua tahun itu, dia sudah mendapatkan manfaat rumah yang akan kita beli," kata Mike.
Lihat biaya cicilan
Budi Triadi Pratama, perencana keuangan dari Akbar's Financial Check Up mengingatkan, biar bagaimanapun, sistem oper kredit adalah skema berutang. Jadi, Anda perlu memperhatikan kemampuan keuangan. Khususnya, kemampuan dalam mencicil KPR atau KPA.
Setelah disetujui memakai fasilitas KPR ataupun KPA, properti tersebut belum langsung menjadi hak nasabah sepenuhnya. Nasabah masih memiliki kewajiban melunasi utang tersebut.
"Properti yang menggunakan kredit baru dapat dinyatakan sebagai aset jika sudah lunas. Jadi, perhatikan kewajiban rutin yang ada alias cicilan," saran Budi.
Yang ideal, besar biaya cicilan tidak menambah besar total utang Anda. Total cicilan utang yang boleh dimiliki maksimal 30% dari penghasilan rutin bulanan," ujarnya.
Jika total keseluruhan utang lebih dari 30%, sebaiknya besar utang dikurangi. Caranya, bisa dengan melunasi sebagian utang yang ada atau memperpanjang jangka waktu utang tersebut. Ini dengan ekspektasi nilai cicilan utang bisa berkurang.

Mau Balik Nama, Sertifikatnya Mana?

Membeli rumah secara oper kredit tentu bukan tanpa masalah, tidak terkecuali membeli di sebuah perumahan yang dimiliki oleh pengembang besar. Urusan balik nama adalah salah satunya.
Pengalaman Wardi ini, misalnya. Ia telah membeli rumah secara oper kredit di perumahan yang tergabung dalam salah satu grup pengembang besar. Dia mengaku, ada sedikit permasalahan dihadapinya. Karena sampai sekarang, semua rumah di satu komplek tempatnya tinggal belum satu pun yang bersertifikat.
Wardi bilang, dirinya sudah berulang kali menanyakan ke bank. Tapi, pertanyaannya selalu dijawab, bahwa sertifikat belum dipecah.
"Maksud saya, kalau sudah ada sertifikatnya, saya ingin segera balik nama walaupun angsuran baru berjalan 3 tahun dari total 15 tahun waktu cicilan," kata Wardi.
Dalam jual beli tersebut, lanjut Wardi, dirinya hanya memegang surat akad kredit dari pemilik rumah terdahulu yang dilakukan dengan bank, kuitansi uang muka rumah, dan surat Perjanjian Jual Beli rumah di kertas segel.
Langkah-langkah
Kira-kira, apa yang harus dilakukan oleh Wardi agar bisa segera balik nama sertifikat rumah tersebut? Sebelum berbicara lebih jauh dan agar memperoleh gambaran yang jelas, inilah urutan pelaksanaan transaksi jual beli rumah yang biasanya dilakukan pengembang:
- surat pemesanan
- pembayaran uang muka
- pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli
- penandatanganan Akad Kredit bank
- penandatanganan Akta Jual Beli (setelah bangunan rumah selesai) di depan Notaris/PPAT
- dan, pemecahan sertifikat induk dan balik nama ke atas nama masing-masing pembeli.
Jika melihat pengalaman Wardi, sepertinya kondisi saat ini pengembang telah menyelesaikan pembangunan rumah dan bangunan rumah sudah diserahterimakan. Akan tetapi, Akta Jual Beli di hadapan Notaris/PPAT belum dilaksanakan sehingga belum bisa dilakukan pemecahan sertifikat induk dan balik nama atas nama masing-masing pembeli.
Oleh karena itu, hal yang bisa dilakukan adalah sebagai berikut:
- Sebaiknya, pelajari terlebih dahulu isi ketentuan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang mengatur kapan dan persyaratan apa yang harus dipenuhi agar dapat dilakukan Akta Jual Beli tersebut.
- Anda dapat meminta konfirmasi tentang hal tersebut kepada pengembang, baik secara lisan maupun tertulis. Anda sebenarnya tidak perlu khawatir, karena dalam permasalahan ini posisi hukum Anda cukup aman.
Dalam perjanjian kerjasama antara pengembang dengan bank pemberi KPR telah diatur batas waktu penyelesaian pemecahan sertifikat induk dan balik nama sertifikat atas nama masing-masing pembeli. Konsekuensinya, pengembang baru menerima 100% dana KPR dari Bank yang bersangkutan jika telah berhasil menyelesaikan pemecahan dan balik nama sertifikat ke masing-masing pembeli. Dengan demikian, sebenarnya kondisi tersebut (sertifikat belum dipecah) merugikan pihak pengembang.

Jual Beli Rumah

entang proses jual beli rumah sampai ke notaris dan biaya biaya yang diperlukan sebelum melakukan transaksi , sebab biaya-biaya ini cukup besar dan harus menjadi pertimbangan  sebelum berinvestasi atau membeli dan menjual rumah / property

1. Jika sudah terjadi kesepakatan harga, selalu berikan / minta tanda jadi dari pihak penjual / pembeli, agar kesepakatan ini bukan hanya di mulut saja (gentlemen agreement) tapi lebih FIX dengan adanya uang ikatan tanda jadi yang besarnya kurang lebih 5-10% dari harga rumah , kenapa besar , sebab untuk menghindari salah satu pihak menggagalkan proses transaksi yang berlangsung.

2. setelah proses diatas. siapkan data -data anda untuk dibawa ke notaris. sebaiknya proses ini didahului dengan telp ke pihak notaris yang mau anda pakai, dan tanyakan perlu data apa saja untuk proses jual beli ,

Data penjual :
KTP SUAMI - ISTRI (bagi yang sudah menikah , bagi yang belum siapkan SURAT KETERANGAN BELUM MENIKAH (s.ket.LAJANG) minta di urus di rt/rw dan kelurahan anda.
SURAT NIKAH
Data rumah: PBB rumah, tagihan pln, telp, air 3 bulan terakhir,sertifikat, IMB
NPWP

DATA pembeli:
KTP pembeli
NPWP

3. Data terkumpul , lalu bawa ke notaris yang sudah anda hubungi, lalu serahkan sertifikat ASLI dan anda akan diberi tanda terima (JANGAN SAMPAI HILANG). lalu sertifikat anda akan dilakukan proses checking di kantor BPN (BADAN PERTANAHAN NASIONAL), maksud checking disini adalah melihat ke aslian sertifikat, ada tidaknya sertifikat ganda, sertifikat yang bermasalah ,dll. tunggu 3 hari sampai 1 minggu. dan jika COPY SERTIFIKAT ANDA DITEMUKAN DI BPN dan tidak ada MASALAH maka proses jual beli siap dilanjutkan.

4. satu hari sebelum tanda tangan , anda akan diminta melunasi pajak PEMBELIAN RUMAH (BPHTB) bagi pembeli dan PPH (pajak penghasilan) bagi penjual ke kantor pajak, atau bisa titip di notaris untuk bayarkan. besarnya pajak adalah 5 % dari NJOP dalam PBB atau dari nilai transaksi rumah (dilihat mana yang lebih besar itu yang dipakai), untuk pembeli besarnya pajak lebih ringan sekitar 2 juta dari PENJUAL.

rumus hitung BPHTB (pajak pembeli)
NJOP - 40 juta (untuk Surabaya, untuk JKT, Bandung, dan kota lain coba cek ke notaris anda) X 5%

rumus hitung PPH (pajak penjual)
NJOP x 5%

5. setelah bayar maka, pada hari H. penjual wajib menghadirkan SUAMI/ISTRI untuk tanda tangan menjual rumahnya. sedangkan bagi pembeli hanya yang bersangkutan saja

6. Cek setiap pasal dan tanyakan pada notaris jika anda tidak mengerti ketika dibacakan.

7. setelah selesai, anda harus membayar biaya BALIK NAMA yang besarnya tergantung besarnya rumah dan biaya jasa notaris. selain balik nama ada biaya untuk jasa pembuatan akte notaris(BAGI PEMBELI)

8. SELESAI. tunggu 3 bulan kurang lebih untuk sertifikat selesai atas nama anda( BAGI PEMBELI)

9. Bagi penjual setelah selesai tanda tangan, ajak pembeli ke bank untuk segera mentransfer sisa uang ke rekening anda. dan setelah anda cek , uang itu masuk ke rekening anda. segera hubungi notaris bahwa anda sudah terima uang pelunasannya dan order notaris untuk segera men SAH-kan akte jual beli itu.

OK. sekian tahapannya., semoga membantu.

Catat...4 Masalah Kerap Menimpa Pembeli Rumah!

KOMPAS.com - Perlindungan konsumen properti, terutama bagi pembeli rumah di Indonesia, dinilai masih sangat lemah. Hal ini karena sistem transaksi dan aturan hukum yang berlaku belum berpihak pada konsumen.
Pakar hukum properti, Erwin Kallo, mengatakan, setidaknya ada empat masalah umum yang paling sering dialami konsumen di Indonesia. Yakni, serah terima yang mundur, masalah spesifikasi bangunan, sertifikasi, dan balik nama yang lama di notaris.
Serah terima mundur
Erwin mengatakan, penyerahterimaan yang mundur atau hand over masih banyak dialami konsumen. Mundurnya jadwal serah terima ini, misalnya, karena pengembang menyatakan belum menyelesaikan pembangunan seluruh kavling, sementara konsumen sudah membayar lunas.
Tak hanya mundur. Erwin bahkan menyayangkan, banyak konsumen harus menderita karena rumahnya tidak ada kepastian terbangun sehingga mangkrak.
Spesifikasi bangunan
Dalam klausul perjanjian antara pengembang dengan pembeli disebutkan, bahwa pengembang bertanggung jawab untuk perawatan dalam jangka waktu tertentu. Namun, kata Erwin, klausul ini masih lemah karena pengembang hanya bertanggung jawab pada apa yang tampak. Lalu, bagaimana dengan hal-hal yang tidak tampak seperti fondasi bangunan, rangka, struktur dan lainnya?
Menurut Erwin, hal tak tampak itu tidak mungkin satu persatu diperiksa oleh konsumen. Garansi pengembang yang terbatas ini menurutnya tidak adil.
Sertifikasi
Masalah konsumen lainnya adalah tentang sertifikasi yang belum diterima. Di Indonesia, kerap terjadi penyerahan rumah sudah berlangsung, namun sertifikatnya tidak jelas kapan.
Penyebabnya bisa bermacam-macam. Sebutlah misalnya, pengembang masih menjaminkan sertifikat ke bank dan belum dilunasi. Saat ditanyakan, pengembang bisa berkilah, bahwa dalam perjanjian pihaknya menyerahkan rumah, tapi bukan sertifikatnya.
Alasan lainnya, pengembang hendak berlaku irit, yaitu menunggu semua kavling terbeli dan kemudian baru menebus sertifikatnya di bank. Tentu saja, hal ini ini tidak adil bagi pembeli yang telah menempati lahan lebih lama.
Erwin menilai, hal ini bukan semata-mata persoalan hak fisik rumah milik konsumen. Sertifikat rumah memiliki dasar yuridis konsumen.
Balik nama yang lama di notaris
Lamanya sertifikat tanah tidak sampai di tangan konsumen ternyata bukan berasal dari pengembang nakal saja. Karena, bisa saja proses sertifikasi terhambat di saat balik nama di notaris.
Erwin menceritakan pengalamannya yang harus menunggu balik nama selama 8 bulan. Padahal, kata dia, sertifikat sudah diserahkan oleh pengembang.
Notaris, katanya, merasa rugi harus mengurus satu persatu Akta Jual Beli (AJB) ke BPN. Dia menunggu dulu sampai banyak, baru kemudian mengurusnya. Padahal, dalam ketentuan Badan Pertanahan Nasional (BPN), proses balik nama hanya memakan waktu 1 - 2 minggu saja.

Selain Lokasi, Perhatikan Ketujuh Pertimbangan ini!

KOMPAS.com - Investasi properti selalu menekankan pada faktor lokasi, lokasi, dan lokasi. Penekanan berulang-ulang ini menandakan keberadaan lokasi sebelum memutuskan membeli properti sangat penting.
Alasannya, tentu saja, dengan lokasi strategis Anda akan mendapatkan keuntungan berlipat-lipat. Meskipun demikian, pertimbangan berinvestasi di bidang properti tak hanya masalah lokasi saja. Ada banyak faktor lain tidak kalah pentingnya.
Hermawan Wijaya dalam bukunya '77 Rahasia Cepat Untung Bisnis Properti' terbitan Pustaka Grhatama memaparkan tujuh pertimbangan lain tersebut. Simak berikut ini:
Memperhitungan nilai properti
Misalnya untuk investasi rumah, semakin banyak fungsinya, maka harganya akan semakin tinggi. Memperhitungkan nilai properti yang berujung pada harga jual rumah sudah menghitung berapa nilai dan manfaat yang akan diperoleh pembeli.
Mempertimbangkan fasilitas umum
Dalam menentukan tempat tinggal, baik itu rumah atau apartemen, pembeli kerap menjadikan aspek akses jalan dan fasilitas umum sebagai pertimbangan. Mereka akan merasa senang dan jatuh hati pada rumah atau apartemen yang dekat pusat perbelanjaan, bank, sekolah, tempat ibadah, dan sarana rekreasi. Bila Anda menemukan rumah atau apartemen dengan fasilitas umum seperti ini, maka jangan segan untuk membelinya. Properti di kawasan seperti ini cenderung naik harganya dari waktu ke waktu.
Menilai aspek perpajakan
Pertimbangkanlah aspek perpajakan untuk mengetahui besarnya pengeluaran tambahan Anda pada saat membeli. Karena transaksi tanah atau bangunan merupakan obyek pajak. Sebagai pemilik tanah dan bangunan, maka Anda akan dikenai Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Melihat RTRW
Sebelum memutuskan membeli, ketahuilah pola pengembangan kawasan atau renovasi besar yang akan atau sedang dilakukan di wilayah tersebut. Gunanya ialah untuk memprediksi pembangunan apa saja di seputar lokasi. Anda dapat mengecek ke Dinas Tata Ruang Kota atau pejabat berwenang lainnya.
Tanggap risiko bencana
Apakah lingkungan lokasi rumah atau bangunan yang hendak Anda beli mudah tertimpa bencana banjir, kebakaran, dan tanah longsor? Jika ya, maka rumah tersebut termasuk dalam kategori rawan bencana, sebaiknya urungkan niat Anda membeli rumah atau bangunan tersebut. Meski bisa mendapatkan asuransi, perhitungkan bagaimana Anda mengatasi bencana ini secara emosional.
Meneliti tingkat hunian
Bila Anda membeli rumah dengan lokasi di kawasan perumahan, perhatikan apakah semua rumah sudah terisi atau belum? Jika rumah-rumah tersebut banyak yang kosong, maka waspadalah karena bisa diartikan lingkungan perumahan tersebut kurang diminati.
Pilihah lokasi perumahan dengan tingkat hunian di atas 50 %. Untuk mendapatkan kualitas prima dalam bangunan, pertimbangkanlah nama baik pengembang serta portofolionya.
Menaksir biaya renovasi
Nilai properti ditentukan dari penaksiran biaya renovasi atau dengan cara membandingkan antara properti sejenis yang sama fungsinya lalu dikurangi penyusutan. Penyusutan sendiri ditentukan tiga faktor, kemunduran fisik, kemunduran fungsional, dan kemunduran eknomis.

Tahap Proses Jual Beli RUmah

Urutan proses jual beli rumah sampai ke notaris dan biaya biaya yang diperlukan sebelum melakukan transaksi , sebab biaya-biaya ini cukup besar dan harus menjadi pertimbangan  sebelum berinvestasi atau membeli dan menjual rumah / property

1. Jika sudah terjadi kesepakatan harga, selalu berikan / minta tanda jadi dari pihak penjual / pembeli, agar kesepakatan ini bukan hanya di mulut saja (gentlemen agreement) tapi lebih FIX dengan adanya uang ikatan tanda jadi yang besarnya kurang lebih 5-10% dari harga rumah , kenapa besar , sebab untuk menghindari salah satu pihak menggagalkan proses transaksi yang berlangsung.

2. setelah proses diatas. siapkan data -data anda untuk dibawa ke notaris. sebaiknya proses ini didahului dengan telp ke pihak notaris yang mau anda pakai, dan tanyakan perlu data apa saja untuk proses jual beli ,

Data penjual :
KTP SUAMI - ISTRI (bagi yang sudah menikah , bagi yang belum siapkan SURAT KETERANGAN BELUM MENIKAH (s.ket.LAJANG) minta di urus di rt/rw dan kelurahan anda.
SURAT NIKAH
Data rumah: PBB rumah, tagihan pln, telp, air 3 bulan terakhir,sertifikat, IMB
NPWP

DATA pembeli:
KTP pembeli
NPWP

3. Data terkumpul , lalu bawa ke notaris yang sudah anda hubungi, lalu serahkan sertifikat ASLI dan anda akan diberi tanda terima (JANGAN SAMPAI HILANG). lalu sertifikat anda akan dilakukan proses checking di kantor BPN (BADAN PERTANAHAN NASIONAL), maksud checking disini adalah melihat ke aslian sertifikat, ada tidaknya sertifikat ganda, sertifikat yang bermasalah ,dll. tunggu 3 hari sampai 1 minggu. dan jika COPY SERTIFIKAT ANDA DITEMUKAN DI BPN dan tidak ada MASALAH maka proses jual beli siap dilanjutkan.

4. satu hari sebelum tanda tangan , anda akan diminta melunasi pajak PEMBELIAN RUMAH (BPHTB) bagi pembeli dan PPH (pajak penghasilan) bagi penjual ke kantor pajak, atau bisa titip di notaris untuk bayarkan. besarnya pajak adalah 5 % dari NJOP dalam PBB atau dari nilai transaksi rumah (dilihat mana yang lebih besar itu yang dipakai), untuk pembeli besarnya pajak lebih ringan sekitar 2 juta dari PENJUAL.

rumus hitung BPHTB (pajak pembeli)
NJOP - 40 juta (untuk Surabaya, untuk JKT, Bandung, dan kota lain coba cek ke notaris anda) X 5%

rumus hitung PPH (pajak penjual)
NJOP x 5%

5. setelah bayar maka, pada hari H. penjual wajib menghadirkan SUAMI/ISTRI untuk tanda tangan menjual rumahnya. sedangkan bagi pembeli hanya yang bersangkutan saja

6. Cek setiap pasal dan tanyakan pada notaris jika anda tidak mengerti ketika dibacakan.

7. setelah selesai, anda harus membayar biaya BALIK NAMA yang besarnya tergantung besarnya rumah dan biaya jasa notaris. selain balik nama ada biaya untuk jasa pembuatan akte notaris(BAGI PEMBELI)

8. SELESAI. tunggu 3 bulan kurang lebih untuk sertifikat selesai atas nama anda( BAGI PEMBELI)

9. Bagi penjual setelah selesai tanda tangan, ajak pembeli ke bank untuk segera mentransfer sisa uang ke rekening anda. dan setelah anda cek , uang itu masuk ke rekening anda. segera hubungi notaris bahwa anda sudah terima uang pelunasannya dan order notaris untuk segera men SAH-kan akte jual beli itu.

OK. sekian tahapannya., semoga membantu.