Duit pas2..tapi pengen beli rumah??Harga rumah gak terjangkau...kantong
sudah pada tipis?? Nah di posting kali ini coba qta share tentang
"Strategi Negosiasi Harga dengan Developer." Semua..sebenarnya cara nego
developer itu simpel saja. sebab para developer sudah punya patokan
yang tidak mungkin mereka langgar dalam menjual barang dagangannya.
misalkan anda berminat beli rumah di sebuah developer. harga rumah 500
juta dengan 3 cara pembayaran:
1. KPR, Dp 10%,sisanya KPR , harga discount menjadi 400 juta
2. Tunai keras 1 bulan, harga rumah menjadi 450 juta
3. Inhouse developer (cicilan developer),misal dp 10% sisa 90% dibagi 24 bulan, harga rumah tetap 500 juta.
akan saya jelaskan satu per satu kenapa harga bisa berbeda antara poin
1,2 dan 3. untuk harga rumah dengan DISCOUNT TERBANYAK adalah ketika
anda membeli rumah itu dengan KPR, kenapa karena pihak developer
mempunyai PRINSIP UTAMA (jangan lupa ya), YAITU: SEMAKIN AWAL TERIMA PELUANSAN DAN MENERIMA UANG TUNAI AKAN SEMAKIN BAIK.
artinya dengan KPR dia akan menerima pelunasan dari pihak BANK 100% di
depan. yang artinya dia bisa mempunyai dana segar dan resiko gagal
bayar dari pembeli telah dialihkan ke bank pemberi KPR oleh karenanya
dia berani memberikan diskon BANYAK asal terima UANG TUNAI LEBIH CEPAT.
untuk poin 2 , memang tunai keras 1 bulan dia terima uang cepat juga,
tapi sangat jarang ada orang yang membeli rumah tunai keras 1 bulan
apalagi rumah masih dalam tahap pembangunan, oleh karena itu bagi dia
sama saja manfaatnya dan dia lebih merekomendasikan pembeli ambil KPR di
bank ( bisa juga faktor karena ada fee yang akan didapat developer
ketika mereferensikan pembelinya untuk mengambil KPR, makanya diskon
untuk KPR lebih BESAR daripada tunai keras)
untuk poin ke3, Angsuran inhouse. developer bilangnya sih CICILAN TANPA
BUNGA , tapi setelah kita tau skemanya seperti diatas berarti sama saja
cicilan inhouse dikenakan bunga sebesar 100 juta dalam waktu 24
bulan(contoh kasus diatas). cicilan ini cocok buat anda yang tidak mau
mengangsur lama, dan juga ngga mau repot akan syarat-syarat KPR. anda
akan langsung disetujui oleh developer untuk model angsuran inhouse ini.
tidak ada proses yang berbelit-belit seperti misalnya minta rekening 3
bulan terakhir, surat ket.gaji, dan tetek bengek lainnya.
Nah dari penjelasan diatas cara nego yang efektif dan untuk mendapatkan potongan harga dari developer adalah anda pake cara TAKE AND GIVE, apa itu TAKE AND GIVE.
pada saat anda menawar rumah di developer jangan pernah BUKA SEMUA KARTU
anda, artinya jangan keburu nafsu ingin beli itu rumah (walaupun anda
udah cocok dan kebelet ya). Tunjukkan sikap seolah-olah netral dan
tidak terburu-buru. misal contoh kasus rmh diatas anda minat dengan
angsuran inhouse, maka cara TAKE AND GIVE adalah:
1. Developer minta harga 500 juta, dp 10% , bulan depan sisanya boleh
diangsur 24 bulan, maka anda COUNTER penawaran dia , dengan bilan OK
saya terima skema penbayaran anda, tapi saya minta DP 10 % dibagi 2
bulan( jadi 5%, bulan ke 2=5% lagi, bulan ke 3 dst, angsur 24X) bisa
tidak.
2. Jika dia bilang tidak bisa. anda jangan putus asa, NAIKKAN DP anda
menjadi 30% ( ini tergantung dari dana tunai anda ya, misal sanggup naik
15 % ya dicoba saja). dan minta dp 20 % dibagi 2 bulan dan sisanya
tetap 24 kali.
3.Kalo masih menolak, anda tanya ke dia bagaimana penawaran terbaik dari
developer, katakan anda minat. mreka pasti akan sampaikan best offer
mereka pada anda.misal dia berkata OK pak , kami minta maaf 20 % dp
dibagi 2 kali belum bisa tapi kalo bapak bisa kasih 20 % dalam 1 bulan,
angsuran tidak perlu 24 bulan, bapak bisa angsur 30 kali.
4.Nah, sesuai prinsip UANG TUNAI DI DEPAN TADI. makanya developer
mengajukan penawaran itu kepada anda. sekarang semua terserah anda
bagaimana TAKE IT or TRY AGAIN! he....he... (kalo saya , saya akan try
again sebab pihak developer sudah angkat bicara dan mau luwes).
5. Saya akan tawar (sesuai prinsip TAKE and GIVE) maka saya berkata OK
saya terima DP 20% sisa angsuran 30 kali sesuai permintaan anda, tapi
saya minta harganya jangan 500 juta. diskon dong.......
biasanya sampai titik ini developer akan bilang. kita udah mepet pak,
tadi penawaran terbaik. tapi kalo bapak mau diskon bisa tapi ya itu tadi
paling-paling bapak harus tambah uang untuk DP, jadi tidak 20 % dan
nanti kami kalkulasi lagi , ketemunya harga berapa.
6.Bilang aja anda TAMBAHIN DP-nya menjadi 30% (asumsi anda punya cukup
dana ya untuk DP-nya). anda lihat responnya bagaimana. developer-pun
akan TAKE and GIVE terhadap anda, mreka terima DP lebih besar dari anda
yaitu 30% maka dia pasti diskon harganya mungkin menjadi 470
Juta(lumayan lah diskon 30 juta lagi kan). nah sekarang terserah anda.
dan kalo udah tahap begini terserah anda bagaimana , semua tergantung
kondisi keuangan anda. kalo merasa penawaran bagus. deal aja.
jadi anda deal rumah itu dengan angsuran INHOUSE , dp 30%, sisa 70% dibagi menjadi 30 kali, dan harga rumah 470 juta.
ada juga kasus dimana pembeli ingin angsuran yang panjang , maka
otomatis DP lebih besar lagi.(HANYA TARIK ULUR SAJA PRINSIPNYA). jika
anda . kalo anda mau angsuran yang panjang tetap DP akan menjadi
pertimbangan developer sesuai PRINSIP UANG TUNAI DI DEPAN.
Jadi kurang lebih seperti itu nego dengan developer. diatas hanya
contoh. akan banyak sekali variasi nego dengan developer, tapi itu semua
tergantung anda. yang penting anda ingat: bahwa jika anda INGIN MINTA LEBIH MAKA ANDA HARUS MEMBERI LEBIH. Ingin DISKON BANYAK, UANG TUNAI DI DEPAN LEBIH BANYAK...........
Tuesday, April 17, 2012
Monday, April 16, 2012
Celah Bisnis"HOMESTAY"
Bermodal aset yang sudah ada, investasi tambahan Anda akan cukup ringan jika ingin berbisnis homestay. Karena bangunan rumah sudah ada, Anda cuma perlu menyiapkan biaya untuk renovasi dan promosi.
Jika Anda membuka homestay sendiri, tentu akan lebih repot persiapannya. Belum lagi Anda masih harus melakukan promosi dan mengelola sehari-hari sendiri.
Namun, jika Anda ingin memulai usaha ini, ada baiknya mempertimbangkan sistem usaha yang akan digunakan, yakni memilih dengan sistem waralaba atau pengelolaan secara Mandiri. Bila Anda ingin membuka usaha homestay dengan sistem waralaba seperti yang ditawarkan Simply Homy, misalnya, ada beberapa syarat harus dipenuhi. Pertama, Anda harus memiliki rumah dengan fasilitas minimal tiga kamar tidur, kamar mandi, garasi, ruang keluarga, serta tentu saja dapur.
Kedua, Anda harus memiliki modal tunai sekitar Rp 94 juta. Modal ini akan digunakan untuk membayar franchise fee selama lima tahun senilai Rp 60 juta, renovasi dan perlengkapan dengan kapasitas 3 kamar tidur sekitar Rp 30 juta, dan sisanya untuk mengurus biaya perizinan usaha. Adapun renovasi meliputi pengecatan ulang, perbaikan bangunan rusak, membeli perlengkapan tidur, pendingin ruangan, lemari, dan lain-lain. Aset perlengkapan tersebut nantinya menjadi milik mitra.
Tria Meriza, Direktur Operasional Simply Homy mengatakan, besarnya biaya renovasi sebenarnya beragam. Besaran tersebut tergantung kapasitas kamar dan perlengkapan yang dimiliki oleh mitra. "Seandainya kamar lebih banyak dan perlengkapan belum sesuai standar kami, tentu biaya renovasi dan perlengkapannya lebih besar," kata Tria.
Ada dua jenis kerja sama yang sebetulnya ditawarkan Simply Homy, yaitu self management dan full management. Dengan sistem full management, pengelolaan homestay dilakukan oleh tim manajemen Simply Homy. "Mitra tinggal menerima keuntungan setiap bulan sebesar 38% dari omzet," kata Tria.
Dengan sistem ini, mitra dikenai management fee 25%, royalty fee 8%, dan marketing fee 5%. Adapun biaya operasional memakan biaya 24% dari omzet. Biaya operasional tersebut meliputi biaya listrik dan air, karyawan, perawatan perlengkapan, belanja makanan dan minuman untuk tamu, serta belanja perlengkapan mandi.
Namun, apabila mitra menginginkan keuntungan lebih besar, Anda bisa memilih konsep self management. Dengan konsep ini, pengelolaan homestay sepenuhnya diserahkan pada mitra dan Simply Homy hanya menyediakan pelatihan dan pemasaran. Keuntungan yang diperoleh sebesar 50% dari omzet. Keuntungan ini lebih besar dibandingkan konsep full management karena konsep self management bebas management fee.
Selain itu, kewajiban terhadap pewaralaba setiap bulan hanya 8% untuk royalty fee dan 3% biaya pemasaran. Sisanya merupakan biaya operasional yang akan menjadi beban sang mitra.
Tria mengatakan, tingkat hunian homestay Simply Homy rata-rata 15 hari hingga 16 hari per bulan. Dengan biaya sewa Rp 800.000 hingga Rp 1,6 juta per hari, per bulan omzet yang dia dapat bisa mencapai Rp 15 juta–Rp 16 juta. "Daripada rumah Anda hanya dikontrakkan, tentu keuntungan akan lebih besar bila dibuat usaha homestay," kata Tria.
Sekadar perbandingan, sewa kontrakan di Yogyakarta saat ini rata-rata hanya Rp 20 juta per tahun. Belum lagi dengan membuka usaha homestay, bangunan secara otomatis akan lebih terawat ketimbang dikontrakkan.
Tria mengingatkan, sebelum menyetujui proposal mitra, Simply Homy akan melakukan wawancara terkait dengan kelayakan lokasi hunian dan sistem kerja sama yang ditawarkan. "Kami harus memberi tahu mitra, bahwa keuntungan yang akan diperoleh saban bulan tidak akan sama karena semua bergantung pada tingkat okupansi," jelasnya.
Dengan mengikuti program waralaba homestay, mitra tidak perlu pusing menyiapkan segala perlengkapan usaha dan pengelolaannya. "Jika Anda membuka homestay sendiri, tentu akan lebih repot persiapannya. Belum lagi Anda masih harus melakukan promosi dan mengelola sehari-hari sendiri," ujar Tria.
Akan tetapi dengan mengikuti sistem waralaba homestay Anda cukup menyediakan investasi dan akan menerima keuntungan setiap bulan.
Kini, mari bandingkan dengan membuka usaha homestay yang dilakukan secara Mandiri. Dengan sistem ini, investasi yang Anda perlukan tidak terlalu besar. "Anda hanya perlu melakukan renovasi untuk mempercantik bangunan dan ruangan, serta membeli kelengkapan ruangan," kata Satya Dharma, pemilik Athaya Homestay di Yogyakarta.
Untuk itu, modal yang dibutuhkan paling tidak Rp 20 juta. Perlengkapan yang harus Anda beli antara lain ranjang hingga lemari untuk kamar tidur. Selain itu, Anda juga wajib membeli pendingin ruangan.
Namun, besaran investasi tersebut bisa ditekan bila perlengkapan yang Anda miliki sudah memenuhi kelayakan sebagai hunian yang disewakan. Anggaran promosi yang harus Anda sisihkan untuk menawarkan jasa penginapan ini juga terhitung murah, hanya Rp 3,5 juta. Perinciannya, Rp 3 juta untuk memasang iklan di website jaringan pariwisata dan Rp 500.000 untuk pembuatan brosur.
"Beriklan di jaringan pariwisata ini penting karena calon tamu pasti mengakses situs-situs semacam ini untuk membandingkan harga dan layanan," kata Satya.
Biaya Rp 3 juta tersebut berlaku selama tahun pertama, sementara untuk tahun selanjutnya cukup membayar Rp 2 juta. Dengan tingkat hunian 15 hari per bulan dan biaya sewa Rp 1 juta per hari, omzet yang Anda dapat sekitar Rp 15 juta per bulan.
Adapun keuntungan yang Anda peroleh bisa mencapai 70%. Pengeluaran untuk usahanya ini sangatlah mini. Dengan tingkat hunian 15 hari per bulan, pengeluaran hanya Rp 4 juta. Pengeluaran tersebut mencakup gaji karyawan, biaya listrik, perawatan perlengkapan, belanja bahan makanan dan minuman, serta belanja perlengkapan mandi. Tertarik?
Jika Anda membuka homestay sendiri, tentu akan lebih repot persiapannya. Belum lagi Anda masih harus melakukan promosi dan mengelola sehari-hari sendiri.
Namun, jika Anda ingin memulai usaha ini, ada baiknya mempertimbangkan sistem usaha yang akan digunakan, yakni memilih dengan sistem waralaba atau pengelolaan secara Mandiri. Bila Anda ingin membuka usaha homestay dengan sistem waralaba seperti yang ditawarkan Simply Homy, misalnya, ada beberapa syarat harus dipenuhi. Pertama, Anda harus memiliki rumah dengan fasilitas minimal tiga kamar tidur, kamar mandi, garasi, ruang keluarga, serta tentu saja dapur.
Kedua, Anda harus memiliki modal tunai sekitar Rp 94 juta. Modal ini akan digunakan untuk membayar franchise fee selama lima tahun senilai Rp 60 juta, renovasi dan perlengkapan dengan kapasitas 3 kamar tidur sekitar Rp 30 juta, dan sisanya untuk mengurus biaya perizinan usaha. Adapun renovasi meliputi pengecatan ulang, perbaikan bangunan rusak, membeli perlengkapan tidur, pendingin ruangan, lemari, dan lain-lain. Aset perlengkapan tersebut nantinya menjadi milik mitra.
Tria Meriza, Direktur Operasional Simply Homy mengatakan, besarnya biaya renovasi sebenarnya beragam. Besaran tersebut tergantung kapasitas kamar dan perlengkapan yang dimiliki oleh mitra. "Seandainya kamar lebih banyak dan perlengkapan belum sesuai standar kami, tentu biaya renovasi dan perlengkapannya lebih besar," kata Tria.
Ada dua jenis kerja sama yang sebetulnya ditawarkan Simply Homy, yaitu self management dan full management. Dengan sistem full management, pengelolaan homestay dilakukan oleh tim manajemen Simply Homy. "Mitra tinggal menerima keuntungan setiap bulan sebesar 38% dari omzet," kata Tria.
Dengan sistem ini, mitra dikenai management fee 25%, royalty fee 8%, dan marketing fee 5%. Adapun biaya operasional memakan biaya 24% dari omzet. Biaya operasional tersebut meliputi biaya listrik dan air, karyawan, perawatan perlengkapan, belanja makanan dan minuman untuk tamu, serta belanja perlengkapan mandi.
Namun, apabila mitra menginginkan keuntungan lebih besar, Anda bisa memilih konsep self management. Dengan konsep ini, pengelolaan homestay sepenuhnya diserahkan pada mitra dan Simply Homy hanya menyediakan pelatihan dan pemasaran. Keuntungan yang diperoleh sebesar 50% dari omzet. Keuntungan ini lebih besar dibandingkan konsep full management karena konsep self management bebas management fee.
Selain itu, kewajiban terhadap pewaralaba setiap bulan hanya 8% untuk royalty fee dan 3% biaya pemasaran. Sisanya merupakan biaya operasional yang akan menjadi beban sang mitra.
Tria mengatakan, tingkat hunian homestay Simply Homy rata-rata 15 hari hingga 16 hari per bulan. Dengan biaya sewa Rp 800.000 hingga Rp 1,6 juta per hari, per bulan omzet yang dia dapat bisa mencapai Rp 15 juta–Rp 16 juta. "Daripada rumah Anda hanya dikontrakkan, tentu keuntungan akan lebih besar bila dibuat usaha homestay," kata Tria.
Sekadar perbandingan, sewa kontrakan di Yogyakarta saat ini rata-rata hanya Rp 20 juta per tahun. Belum lagi dengan membuka usaha homestay, bangunan secara otomatis akan lebih terawat ketimbang dikontrakkan.
Tria mengingatkan, sebelum menyetujui proposal mitra, Simply Homy akan melakukan wawancara terkait dengan kelayakan lokasi hunian dan sistem kerja sama yang ditawarkan. "Kami harus memberi tahu mitra, bahwa keuntungan yang akan diperoleh saban bulan tidak akan sama karena semua bergantung pada tingkat okupansi," jelasnya.
Dengan mengikuti program waralaba homestay, mitra tidak perlu pusing menyiapkan segala perlengkapan usaha dan pengelolaannya. "Jika Anda membuka homestay sendiri, tentu akan lebih repot persiapannya. Belum lagi Anda masih harus melakukan promosi dan mengelola sehari-hari sendiri," ujar Tria.
Akan tetapi dengan mengikuti sistem waralaba homestay Anda cukup menyediakan investasi dan akan menerima keuntungan setiap bulan.
Kini, mari bandingkan dengan membuka usaha homestay yang dilakukan secara Mandiri. Dengan sistem ini, investasi yang Anda perlukan tidak terlalu besar. "Anda hanya perlu melakukan renovasi untuk mempercantik bangunan dan ruangan, serta membeli kelengkapan ruangan," kata Satya Dharma, pemilik Athaya Homestay di Yogyakarta.
Untuk itu, modal yang dibutuhkan paling tidak Rp 20 juta. Perlengkapan yang harus Anda beli antara lain ranjang hingga lemari untuk kamar tidur. Selain itu, Anda juga wajib membeli pendingin ruangan.
Namun, besaran investasi tersebut bisa ditekan bila perlengkapan yang Anda miliki sudah memenuhi kelayakan sebagai hunian yang disewakan. Anggaran promosi yang harus Anda sisihkan untuk menawarkan jasa penginapan ini juga terhitung murah, hanya Rp 3,5 juta. Perinciannya, Rp 3 juta untuk memasang iklan di website jaringan pariwisata dan Rp 500.000 untuk pembuatan brosur.
"Beriklan di jaringan pariwisata ini penting karena calon tamu pasti mengakses situs-situs semacam ini untuk membandingkan harga dan layanan," kata Satya.
Biaya Rp 3 juta tersebut berlaku selama tahun pertama, sementara untuk tahun selanjutnya cukup membayar Rp 2 juta. Dengan tingkat hunian 15 hari per bulan dan biaya sewa Rp 1 juta per hari, omzet yang Anda dapat sekitar Rp 15 juta per bulan.
Adapun keuntungan yang Anda peroleh bisa mencapai 70%. Pengeluaran untuk usahanya ini sangatlah mini. Dengan tingkat hunian 15 hari per bulan, pengeluaran hanya Rp 4 juta. Pengeluaran tersebut mencakup gaji karyawan, biaya listrik, perawatan perlengkapan, belanja bahan makanan dan minuman, serta belanja perlengkapan mandi. Tertarik?
Kredit Rumah Tanpa DP YAng Masuk Akal
Mengajukan kredit pemilikan rumah tanpa Down Payment (DP), apakah
mungkin? Bukan mungkin lagi, karena sekarang sudah bisa dinikmati.
Namun, sebelum memilih Kredit Perumahan Rakyat (KPR) tanpa uang muka
ini, harus pahami dulu agar tidak keliru.
Berbicara KPR, tidak lepas dari harus tersedianya uang muka yang harus dibayar kepada penjual. Rata-rata DP berkisar 30 % dari harga rumah yang akan dibeli. Ini tentunya tidak bisa dianggap kecil, mengingat harga rumah yang ratusan, bahkan miliaran rupiah saat ini. Padahal, jika dilihat dari sisi kemampuan membayar hutang, banyak calon pembeli yakin dapat mengalokasikan sepertiga penghasilannya untuk cicilan KPR.
Namun, adanya DP membuat calon pembeli harus menyediakan uang kontan sebesar 30 % dari harga rumah. Jumlah itu tentu tidak kecil dan membutuhkan waktu untuk mengumpulkannya.
Jika harga rata-rata rumah yang akan dibeli Rp 300 juta, misalnya, maka calon pembeli harus menyediakan cash Rp 90 juta untuk DP. Padahal, rata-rata penghasilan orang di Jakarta Rp 5 juta per bulan.
Belum lagi jika harus memperhitungkan kenaikan harga rumah per tahun, serta permintaan (demand) terhadap rumah. Bila tidak beli sekarang, kita akan kehilangan kesempatan mendapatkan rumah yang diidamkan. Apalagi, hanya gara-gara tabungan belum cukup untuk membayar uang muka.
KPR Tanpa uang muka, mungkinkah?
Apa yang terlintas di benak Anda, jika saya menyebut kredit rumah tanpa uang muka? Apakah Anda akan berpikir konsumen dapat membeli rumah tanpa membayar uang mukanya dan langsung mencicil setiap bulan?
Sepertinya tidak mungkin. Ternyata ada fasilitas tersebut, walau bukan untuk semua orang. Kenyataannya, ada bermacam-macam kredit rumah tanpa uang muka dengan skema tertentu dan sedikit tricky (jebakan). Sebab, alasannya, hal itu bagian dari promosi. Untuk itulah, Anda harus betul-betul mempelajari jika menemukan penawaran semacam itu.
Plus Minus KPR tanpa DP
Tawaran 1: Developer menawarkan. Konsumen berhubungan langsung dengan developer.
Plus: Anda tidak harus DP. Kredit langsung ke developer, dan biasanya properti sudah jadi (ready stock)
Minus: Harga lebih mahal, konsumen kadang harus mengurus sendiri administrasinya
Keterangan: merupakan strategi marketing dari developer.
Tawaran 2: Kerjasama developer dan bank
Plus: tidak harus DP.
Minus: Harga lebih mahal, untuk kavling siap bangun risiko serah terima tinggi jika developer mengalami kemacatan dana.
Keterangan: strategi marketing, karena developer telah melakukan deposit. Besarannya sesuai DP konsumen (menanggung DP konsumen sampai serah terima).
Tawaran 3: Diskon yang diterima konsumen seolah-olah dijadikan DP.
Plus: Tanpa DP, harga lebih murah, KPR bisa lebih besar.
Minus: tawaran ini sedikit menjebak, karena itu harus berkoodinasi dengan developer. Bisa jadi ditolak karena nilai agunan kurang. Untuk kavling siap bangun risiko serah terima tinggi jika developer mengalami kemacetan dana.
Keterangan: merupakan strategi marketing developer dan strategi marketing sales bank.
Tawaran 4: Konsumen menaikkan harga sesuai nilai DP
Plus: Tanpa DP, harga lebih murah
Minus: Harus berkoordinasi dengan developer. Bisa jadi ditolak, karena agunan kurang.
Keterangan: Menaikkan harga sedikit lebih tinggi sesuai uang muka
Tawaran 5: Deposito sebagai agunan.
Plus: Tanpa DP
Minus: Deposito dijadikan agunan, sehingga tidak bisa digunakan untuk keperluan lain.
Keterangan: merupakan strategi marketing.
Tawaran 6: Program pemerintah FLPP.
Plus: Tanpa DP, subsidi harga murah, bunga murah.
Minus: Nilai yang ditawarkan baru sedikit, baru ada satu bank umum yang menggarap. Ada banyak syarat yang harus dipenuhi.
Berbicara KPR, tidak lepas dari harus tersedianya uang muka yang harus dibayar kepada penjual. Rata-rata DP berkisar 30 % dari harga rumah yang akan dibeli. Ini tentunya tidak bisa dianggap kecil, mengingat harga rumah yang ratusan, bahkan miliaran rupiah saat ini. Padahal, jika dilihat dari sisi kemampuan membayar hutang, banyak calon pembeli yakin dapat mengalokasikan sepertiga penghasilannya untuk cicilan KPR.
Namun, adanya DP membuat calon pembeli harus menyediakan uang kontan sebesar 30 % dari harga rumah. Jumlah itu tentu tidak kecil dan membutuhkan waktu untuk mengumpulkannya.
Jika harga rata-rata rumah yang akan dibeli Rp 300 juta, misalnya, maka calon pembeli harus menyediakan cash Rp 90 juta untuk DP. Padahal, rata-rata penghasilan orang di Jakarta Rp 5 juta per bulan.
Belum lagi jika harus memperhitungkan kenaikan harga rumah per tahun, serta permintaan (demand) terhadap rumah. Bila tidak beli sekarang, kita akan kehilangan kesempatan mendapatkan rumah yang diidamkan. Apalagi, hanya gara-gara tabungan belum cukup untuk membayar uang muka.
KPR Tanpa uang muka, mungkinkah?
Apa yang terlintas di benak Anda, jika saya menyebut kredit rumah tanpa uang muka? Apakah Anda akan berpikir konsumen dapat membeli rumah tanpa membayar uang mukanya dan langsung mencicil setiap bulan?
Sepertinya tidak mungkin. Ternyata ada fasilitas tersebut, walau bukan untuk semua orang. Kenyataannya, ada bermacam-macam kredit rumah tanpa uang muka dengan skema tertentu dan sedikit tricky (jebakan). Sebab, alasannya, hal itu bagian dari promosi. Untuk itulah, Anda harus betul-betul mempelajari jika menemukan penawaran semacam itu.
Plus Minus KPR tanpa DP
Tawaran 1: Developer menawarkan. Konsumen berhubungan langsung dengan developer.
Plus: Anda tidak harus DP. Kredit langsung ke developer, dan biasanya properti sudah jadi (ready stock)
Minus: Harga lebih mahal, konsumen kadang harus mengurus sendiri administrasinya
Keterangan: merupakan strategi marketing dari developer.
Tawaran 2: Kerjasama developer dan bank
Plus: tidak harus DP.
Minus: Harga lebih mahal, untuk kavling siap bangun risiko serah terima tinggi jika developer mengalami kemacatan dana.
Keterangan: strategi marketing, karena developer telah melakukan deposit. Besarannya sesuai DP konsumen (menanggung DP konsumen sampai serah terima).
Tawaran 3: Diskon yang diterima konsumen seolah-olah dijadikan DP.
Plus: Tanpa DP, harga lebih murah, KPR bisa lebih besar.
Minus: tawaran ini sedikit menjebak, karena itu harus berkoodinasi dengan developer. Bisa jadi ditolak karena nilai agunan kurang. Untuk kavling siap bangun risiko serah terima tinggi jika developer mengalami kemacetan dana.
Keterangan: merupakan strategi marketing developer dan strategi marketing sales bank.
Tawaran 4: Konsumen menaikkan harga sesuai nilai DP
Plus: Tanpa DP, harga lebih murah
Minus: Harus berkoordinasi dengan developer. Bisa jadi ditolak, karena agunan kurang.
Keterangan: Menaikkan harga sedikit lebih tinggi sesuai uang muka
Tawaran 5: Deposito sebagai agunan.
Plus: Tanpa DP
Minus: Deposito dijadikan agunan, sehingga tidak bisa digunakan untuk keperluan lain.
Keterangan: merupakan strategi marketing.
Tawaran 6: Program pemerintah FLPP.
Plus: Tanpa DP, subsidi harga murah, bunga murah.
Minus: Nilai yang ditawarkan baru sedikit, baru ada satu bank umum yang menggarap. Ada banyak syarat yang harus dipenuhi.
Cara "SAKTI " Melunasi KPR BTN
Masih bimbang bagaimana caranya bisa segera lepas dari jerat utang KPR (khususnya konvensional)? Di bawah ini akan saya sajikan beberapa alternatif yang bisa membuat Anda berhemat sampai 64% dari Total Bunga dan 33% lebih cepat dari jadwal yang seharusnya.
Kita akan menggunakan kombinasi dari 4 fitur di bawah ini dalam rangka mewujudkan tujuan di atas:
- Tabungan Tetap
- Angsuran Ekstra Berkala
- Take Over ke Bank Syariah
- Pelunasan Dipercepat
Kunci dari cara
cepat melunasi KPR adalah poin pertama, yaitu “Tabungan Tetap”. Metode
pelunasan yang akan saya paparkan sebenarnya adalah standard yaitu mengurangi pokok kredit sehingga berimplikasi pada porsi bunga yang
harus kita bayarkan tiap bulan. Ingat pada KPR Bank Konvensional
(khususnya BTN) berlaku sistem Anuitas dimana konsepnya adalah cicilan
anda akan tetap selama masa kredit (jika tidak terjadi kenaikan tingkat
suku bunga kredit). Di dalam cicilan tetap itu terkandung 2 komponen yaitu pokok dan bunga.
Pada tahun-tahun pertama bank akan mengambil porsi bunga yang sangat besar. Contoh jika anda mengajukan kredit sebesar 136.500.000 dengan tingkat suku bunga 12% maka pada tahun pertama ini bank berhak memperoleh bunga sebesar 12% x 136.500.000 = 16.380.000!
Perhatikan ilustrasi berikut:
- Pengajuan Kredit : 136.500.000 (suku bunga 12%, selama 120 bulan)
- Cicilan Tetap Bulanan : 2.013.200
- Total Cicilan : 2.013.200 x 120 = 241.584.000
- Total Bunga : 241.584.000 – 136.500.000 = 105.084.000
Dari ilustrasi diatas dapat kita lihat, pada tahun pertama saja bank telah mengambil bunga 15.58% dari yang seharusnya dia dapatkan. Dan jangan kaget, pokok utang baru berkurang 7.778.400 saja, sangat-sangat kecil dari total cicilan setahun yang 24.158.400 atau hanya setara 32.19% dari uang yang telah Anda bayarkan ke bank.
Anda merasa tidak adil? Wajar, tapi inilah konsekuensi dari menyepakati perjanjian kredit dengan sistem anuitas.
Bandingkan dengan metode KPR Syariah dibawah ini yang punya perbedaan metode penghitungan:
Bandingkan dengan metode KPR Syariah dibawah ini yang punya perbedaan metode penghitungan:
- Pengajuan Kredit : 136.500.000 (margin 7.57%, selama 120 bulan)
- Keuntungan Bank : 7.57% x 10 x 136.500.000 = 103.330.500
- Total Pembiayaan : 136.500.000 + 103.330.500 = 239.830.500
- Cicilan Bulanan : Total Pembiayaan / 120 = 1,998,587
Catatan : Skema di atas berdasarkan margin Griya iB Hasanah Pembiayaan Rumah yang berlaku diBNI Syariah terhitung Maret 2011, yaitu:
- 15 tahun : 8.91%
- 10 tahun : 7.57%
- 5 tahun : 6.24%
- 3 tahun : 6.10%
Kerugian dari KPR Syariah adalah, pelunasan dipercepat atau angsuran ekstra tidak akan menguranginominal dari Total Pembiayaan.
Jadi seberapa cepat pun anda membayar dan seberapa banyak pun anda
melakukan angsuran ekstra, tetap saja anda akan membayarkan sebanyak
total 239.830.500kepada bank.
Mengakali Porsi Bunga
Berikut adalah
beberapa alternatif yang bisa anda coba untuk mengakali hal diatas.
Tujuan kita kali ini adalah berusaha semaksimal mungkin untuk mengurangi keuntungan bank entah itu dalam bentuk bunga maupun margin (untuk bank syariah).
Kembali kepada poin pertama yang sudah ditegaskan di muka, kita saat ini akan mengandalkanTabungan Tetap. Pada
dasarnya di luar angsuran KPR, jika kita sedikit disiplin, kita bisa
mengalokasikan sekian persen penghasilan kita untuk menabung. Dalam
masalah KPR ini biasanya bank hanya membolehkan cicilan bulanan sebesar maksimum 40% dari penghasilan tetap. Secara teori, kita masih bisa mengalokasikan 10% – 15% dari penghasilan untuk menabung. Nah akumulasi tabungan inilah yang akan kita gunakan untuk mengubah perhitungan KPR.
Nah sekarang coba simak ilustrasi berikut. Bayangkan anda punya penghasilan 10.000.000 sebulan. Jika anda peserta KPR anda bisa mencicil sampai maksimum 4.000.000 per bulan. Atau setahunnya adalah 48.000.000. Dari paparan sebelumnya kita tahu bahwa pada tahun pertama, hanya 32.19% dari total cicilan yang mengurangi pokok utang, ‘sisanya’ yang 67.81% adalah bunga. Sekarang bayangkan jika dana yang 4.000.000 perbulan itu anda bagi dua, 2.000.000 untuk cicilan KPR, 2.000.000 nya lagi anda alokasikan kepada Tabungan Tetap. Secara teori pada tahun pertama ini saja posisi keuangan anda menjadi:
- Telah mencicil KPR sebanyak 24.000.000 ( pokok 7.725.600, bunga 16.274.400)
- Punya Tabungan sebanyak 24.000.000 yang bisa digunakan untuk mengurangi pokok kredit
Artinya anda baru saja membalikkan keadaan! Sekarang porsi bunga yang anda bayar telah berubah menjadi hanya 33.90% dari uang yang anda keluarkan setahun. Penghematan yang luar biasa!
Sekarang anda
telah punya tabungan tetap (plus keuntungan bagi hasilnya). Bagaimana
cara menggunakan dana ini secara efektif? Berikut beberapa alternatif:
- Jika akumulasi tabungan tetap anda ini cukup banyak dan ada tambahan penghasilan lain, anda bisa melunasi sebagian pokok kredit di Bank Konvensional, kemudian sisanya anda take over ke Bank Syariah dengan jangka waktu yang pendek dan margin yang rendah. Contoh: jika setelah melunasi sebagian pokok kredit, masih tersisa sebanyak 80.000.000 anda bisa take over ke BNI Syariah. Dengan jangka waktu 30 bulan dan margin 6.10%, BNI Syariah hanya mengambil keuntungan 12.200.000 saja. Lumayan hemat. Catatan : anda harus mencicil sejumlah 3.073.333per bulan selama 30 bulan kedepan, kemudian LUNAS! Jangan lupa ada biaya-biaya yang muncul dalam proses take over ini seperti biaya notaris, asuransi, administrasi dll.
- Jika akumulasi tabungan tetap dan tambahan penghasilan lain cukup untuk melunasi pokok kredit anda di BTN, anda bisa melunasi sekalian pada saat ini. Catatan : anda akan dikenakan biaya penalti sebesar 1% dari sisa pokok kredit.
- Lakukan Angsuran Ekstra secara berkala. Angsuran Ekstra adalah fasilitas yang disediakan BTN menyimpang dari skema pembayaran cicilan biasa. Angsuran Ekstra ini dapat digunakan untukmengurangi pokok kredit dengan syarat :
- Telah membayar cicilan KPR minimal 12 bulan
- Jumlah angsuran ekstra minimal 5x cicilan bulanan
Supaya efektif,
lakukan pembayaran angsuran ekstra ini setelah membayar kewajiban
cicilan KPR anda pada bulan yang bersangkutan, sehingga nominal ini
tidak digunakan bank untuk membayar bunga bulan tersebut.
- Pengajuan KPR : 140.000.000
- Periode : 10 tahun (120 bulan)
- Suku Bunga : 12.5% pa
- Cicilan KPR : 2.049.266
- Total Cicilan KPR : 120 x 2.049.266 = 245.911.920
- Keuntungan Bank : 245.911.920 – 140.000.000 = 105.911.920
Kita akan mengubah skema awal ini dengan menerapkan tips pada poin #3. Asumsi nasabah KPR ini memiliki penghasilan tetap 10.000.000 per bulan dan sanggup menabung 2.000.000 per bulan di luar angsuran KPR:
- Bulan ke- 12, sisa pokok kredit = 140.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 17.500.000) = 132.908.808. Lakukan angsuran ekstra saat ini sebanyak 22.908.808 sehingga sisa pokok kredit tinggal110.000.000 saja
- Bulan ke- 24, sisa pokok kredit = 110.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 13.750.000) = 99.158.808. Lakukan angsuran ekstra saat ini sebanyak 24.158.808 sehingga sisa pokok kredit tinggal 75.000.000saja
- Bulan ke- 36, sisa pokok kredit = 75.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 9.375.000) = 59.783.808. Lakukan angsuran ekstra saat ini sebanyak 24.783.808 sehingga sisa pokok kredit tinggal 35.000.000 saja
- Bulan ke- 48, sisa pokok kredit = 35.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 4.375.000) = 14.783.808. Lakukanpelunasan dipercepat saat ini sebanyak 14.783.808 anda akan dikenakan biaya penalti sebesar147.838 pada saat ini. Selesai.
Lihat perbedaannya:
- Masa cicilan anda berkurang dari 120 bulan menjadi 48 bulan
- Keuntungan Bank berkurang menjadi 17.500.000 + 13.750.000 + 9.375.000 + 4.375.000 + 147.838 =45.147.838 dari yang seharusnya 105.911.920. Anda baru saja membukukan keuntungan sebesar60.764.082! Ini uang halal dan sah milik anda
- Anda masih punya sisa tabungan tetap sebesar 9.068.354
Skema diatas masih bisa anda buat lebih menguntungkan lagi dengan cara:
- Melakukan pembayaran angsuran ekstra setiap 5 bulan, karena minimal pembayaran adalah 5x cicilan bulanan. Dengan cara ini anda bisa membayar angsuran ekstra lebih sering.
- Menabung di atas jumlah tabungan tetap menurut skema diatas. Karena pada teorinya anda masih bisa menabung 10%-15% lagi dari penghasilan bulanan anda. Dengan cara ini anda bisa membayar angsuran ekstra lebih besar.
Berikut adalah ilustrasi KPR dengan pengajuan kredit 150juta dalam masa 10 tahun. Lihat apa yang terjadi setelah pembayaran angsuran ekstra berkala.
 |
Catatan : Rumus Cicilan KPR Anuitas adalah:
(A*B)/(1-(1/(1+B)^C))
Dimana : A adalah Pengajuan KPR, B adalah Suku Bunga/12, C adalah periode angsuran dalam bulan.
Penulis: Zulfadli (harap cantumkan nama penulis jika mengcopy-paste tulisan ini)
Hunting Property pake KPR, BISAAA....!!!
Bagi anda yang ingin membeli rumah ada beberapa persyaratan yang harus di siapkan ketika akan mengajukan kredit (KPR). Syarat KPR
adalah segala sesuatu atau hal-hal yang harus ada dalam pengajuan
kredit pemilikan rumah. Meskipun sebagian bank memiliki syarat-syarat
spesifik dan hanya berlaku bagi bank tersebut, namun secara umum syarat
KPR dari berbagai bank memiliki berbagai kesamaan. Syarat-syarat KPR antara lain dapat kita ketahui sebagai berikut;
Syarat KPR umum
1. Debitur (orang yang mengajukan KPR) adalah warga negara indonesia.
Sebagian bank bahkan mensyaratkan bahwa debitur harus WNI dan tinggal atau berdomisili di Indonesia.
2. Tidak masuk dalam daftar kredit macet / daftar hitam Bank Indonesia
Syarat kpr ini begitu penting. Sebagaimana yang anda ketahui, seseorang yang masuk dalam daftar hitam Bank Indonesia cukup sulit untuk mengajukan kredit pemilikan rumah. Dan untuk masuk dalam daftar hitam BI ini, "caranya pun sangat mudah". Bahkan saking mudahnya, beberapa literatur mengisyaratkan bahwa terkadang orang tidak sadar bahwa dirinya masuk dalam black list bank Indonesia. Misalnya karena masalah sepele seperti telat membayar kartu kredit.
3. Usia minimum 21 tahun atau sudah menikah (mengacu ketentuan KUHP).
Namun di sebagian buku properti disebutkan bahwa ada bank tertentu yang memperbolehkan usia 18 tahun karena definisi dewasa menurut umur jika ditinjau dari aturan kenotariatan adalah minimal 18 tahun.
4. Maksimal berusia 55 tahun, terhitung pada saat jatuh tempo untuk calon debitur berpenghasilan tetap/ pegawai.
5. Maksimal berusia 60 tahun, pada saat jatuh tempo untuk guru / guru besar / profesor / hakim / jaksa.
6. Maksimal berusia 65 tahun, pada saat jatuh tempo untuk profesional / wiraswasta.
7. Menyerahkan surat permohonan yang dilampiri
* Fotokopi KTP pemohon
* Fotokopi KTP suami/istri
* Fotokopi kartu keluarga (KK)
* Fotokopi Akta Nikah / Akta Cerai / Akta pisah harta
* Fotokopi NPWP
* Fotokopi rekening koran/ Tabungan/ Giro tiga bulan terakhir
* Pas foto suami dan istri masing-masing sebanyak dua lembar ukuran 4x6cm
* Fotokopi dokumen jaminan seperti SHM, AJB, IMB dan PBB
8. Dilengkapi surat-surat penawaran sesuai jenis KPR yang dibeli melalui pihak-pihak tertentu sebagai berikut.
* Jika dari developer / pengembang Surat penawaran dari pengembang berisi luas tanah dan bangunan, spesifikasi bangunan, harga dan uang muka harus dibayar
* Jika dari Kontraktor/ pemborong Rencana pembanguann atau surat penawaran dari kontraktor/pemborong bagi pembangunan atau renovasi
* Jika dari Penjual Surat penawaran penjual yang merupakan penawaran mengenai harga jual rumah bagi pembeli rumah baru / rumah second dari penjual non pengembang.
Syarat KPR khusus
1. Syarat KPR khusus Pegawai / Karyawan
a. Slip Gaji / Surat keterangan Gaji per bulan. Surat keterangan atau rekomendasi dari perusahaan
b. Fotokopi SK (surat keputusan) pegawai tetap dan dilegalisasi oleh perusahaan
Berkaitan dengan kedua syarat diatas, ada pula bank yang mensyaratkan waktu kerja minimal. Yakni, minimal 1 tahun untuk pegawai yang bekerja di perusahaan saat ini atau minimal 1 tahun di perusahaan sebelumnya, tapi bidang pekerjaan sebelumnya itu harus sama dengan bidang pekerjaan di perusahan saat ini.
Ada pula buku properti yang memberikan ulasan tambahan mengenai syarat KPR secara khusus ini. Mungkin sebagai tips agar kredit pemilikan rumahnya mudah diterima. Syarat KPR khusus tambahan tersebut adalah sebagai berikut ini;
* Tempat tinggal atau lokasi bekerja di suatau kota dengan bank
* Membuka rekening tabungan di bank, karena lebih mudah disetujui jika gaji dibayarkan melalui rekening di bank yang bersangkutan.
2. Syarat KPR khusus Pengusaha
Syarat KPR khusus bagi pengusaha/ wiraswasta / berpenghasilan tidak tetap adalah sebagai berikut;
* Izin usaha (SIUP, TDP, dan NPWP)
* Akta pendirian perusahaan
* Menyerahkan laporan keuangan dua tahun terakhir
* Mutasi rekening di bank minimum tiga bulan
3. Syarat KPR khusus Profesional
Yang dimasksud dengan profesional adalah profesi selain pegawai dan pengusaha. Misalnya dokter, apoteker, bidan, pengacara, notaris juga dapat mengajukan syarat KPR disertai dengan beberapa lampiran sebagai berikut;
* Fotokopi Legalitas praktik/surat izin praktik yang masih berlaku.
* Menyerahkan perincian pendapatan praktik perbulan.
* Mutasi rekening di bank
* Memiliki reputasi baik
Khusus untuk pengusaha dan profesional, ada pula bank yang mensyaratkan bahwa waktu minimal di bidang usaha yang tengah dilakoninya adalah 2 tahun berturut-turut. Ini biasanya dibuktikan dengan ijin usaha atau ijin praktek. Demikian informasi yang dapat kami sediakan. Semoga kompilasi artikel yang kami himpun dari berbagai literatur mengenai syarat KPR diatas dapat berguna bagi anda. Jika anda memiliki pandangan lain atau menemukan informasi lain seputar syarat KPR, anda bisa menambahkannya di bagian komentar untuk pengetahuan kita bersama mengenai syarat KPR.
Syarat KPR umum
1. Debitur (orang yang mengajukan KPR) adalah warga negara indonesia.
Sebagian bank bahkan mensyaratkan bahwa debitur harus WNI dan tinggal atau berdomisili di Indonesia.
2. Tidak masuk dalam daftar kredit macet / daftar hitam Bank Indonesia
Syarat kpr ini begitu penting. Sebagaimana yang anda ketahui, seseorang yang masuk dalam daftar hitam Bank Indonesia cukup sulit untuk mengajukan kredit pemilikan rumah. Dan untuk masuk dalam daftar hitam BI ini, "caranya pun sangat mudah". Bahkan saking mudahnya, beberapa literatur mengisyaratkan bahwa terkadang orang tidak sadar bahwa dirinya masuk dalam black list bank Indonesia. Misalnya karena masalah sepele seperti telat membayar kartu kredit.
3. Usia minimum 21 tahun atau sudah menikah (mengacu ketentuan KUHP).
Namun di sebagian buku properti disebutkan bahwa ada bank tertentu yang memperbolehkan usia 18 tahun karena definisi dewasa menurut umur jika ditinjau dari aturan kenotariatan adalah minimal 18 tahun.
4. Maksimal berusia 55 tahun, terhitung pada saat jatuh tempo untuk calon debitur berpenghasilan tetap/ pegawai.
5. Maksimal berusia 60 tahun, pada saat jatuh tempo untuk guru / guru besar / profesor / hakim / jaksa.
6. Maksimal berusia 65 tahun, pada saat jatuh tempo untuk profesional / wiraswasta.
7. Menyerahkan surat permohonan yang dilampiri
* Fotokopi KTP pemohon
* Fotokopi KTP suami/istri
* Fotokopi kartu keluarga (KK)
* Fotokopi Akta Nikah / Akta Cerai / Akta pisah harta
* Fotokopi NPWP
* Fotokopi rekening koran/ Tabungan/ Giro tiga bulan terakhir
* Pas foto suami dan istri masing-masing sebanyak dua lembar ukuran 4x6cm
* Fotokopi dokumen jaminan seperti SHM, AJB, IMB dan PBB
8. Dilengkapi surat-surat penawaran sesuai jenis KPR yang dibeli melalui pihak-pihak tertentu sebagai berikut.
* Jika dari developer / pengembang Surat penawaran dari pengembang berisi luas tanah dan bangunan, spesifikasi bangunan, harga dan uang muka harus dibayar
* Jika dari Kontraktor/ pemborong Rencana pembanguann atau surat penawaran dari kontraktor/pemborong bagi pembangunan atau renovasi
* Jika dari Penjual Surat penawaran penjual yang merupakan penawaran mengenai harga jual rumah bagi pembeli rumah baru / rumah second dari penjual non pengembang.
Syarat KPR khusus
1. Syarat KPR khusus Pegawai / Karyawan
a. Slip Gaji / Surat keterangan Gaji per bulan. Surat keterangan atau rekomendasi dari perusahaan
b. Fotokopi SK (surat keputusan) pegawai tetap dan dilegalisasi oleh perusahaan
Berkaitan dengan kedua syarat diatas, ada pula bank yang mensyaratkan waktu kerja minimal. Yakni, minimal 1 tahun untuk pegawai yang bekerja di perusahaan saat ini atau minimal 1 tahun di perusahaan sebelumnya, tapi bidang pekerjaan sebelumnya itu harus sama dengan bidang pekerjaan di perusahan saat ini.
Ada pula buku properti yang memberikan ulasan tambahan mengenai syarat KPR secara khusus ini. Mungkin sebagai tips agar kredit pemilikan rumahnya mudah diterima. Syarat KPR khusus tambahan tersebut adalah sebagai berikut ini;
* Tempat tinggal atau lokasi bekerja di suatau kota dengan bank
* Membuka rekening tabungan di bank, karena lebih mudah disetujui jika gaji dibayarkan melalui rekening di bank yang bersangkutan.
2. Syarat KPR khusus Pengusaha
Syarat KPR khusus bagi pengusaha/ wiraswasta / berpenghasilan tidak tetap adalah sebagai berikut;
* Izin usaha (SIUP, TDP, dan NPWP)
* Akta pendirian perusahaan
* Menyerahkan laporan keuangan dua tahun terakhir
* Mutasi rekening di bank minimum tiga bulan
3. Syarat KPR khusus Profesional
Yang dimasksud dengan profesional adalah profesi selain pegawai dan pengusaha. Misalnya dokter, apoteker, bidan, pengacara, notaris juga dapat mengajukan syarat KPR disertai dengan beberapa lampiran sebagai berikut;
* Fotokopi Legalitas praktik/surat izin praktik yang masih berlaku.
* Menyerahkan perincian pendapatan praktik perbulan.
* Mutasi rekening di bank
* Memiliki reputasi baik
Khusus untuk pengusaha dan profesional, ada pula bank yang mensyaratkan bahwa waktu minimal di bidang usaha yang tengah dilakoninya adalah 2 tahun berturut-turut. Ini biasanya dibuktikan dengan ijin usaha atau ijin praktek. Demikian informasi yang dapat kami sediakan. Semoga kompilasi artikel yang kami himpun dari berbagai literatur mengenai syarat KPR diatas dapat berguna bagi anda. Jika anda memiliki pandangan lain atau menemukan informasi lain seputar syarat KPR, anda bisa menambahkannya di bagian komentar untuk pengetahuan kita bersama mengenai syarat KPR.
Thursday, April 12, 2012
Lima Trik Mengelola Dana Kredit Renovasi
Anda mempunyai daftar panjang kebutuhan renovasi, misalnya
memperbaiki kamar mandi, memperluas dapur, membuat kamar anak, dan
membuat kanopi carport. Namun ternyata, jumlah tabungan tidak mencukupi untuk semua itu. Pada situasi seperti ini, kredit renovasi bisa menjadi solusi.
Dana pinjaman dari bank sebetulnya bisa digunakan untuk menutupi kebutuhan renovasi. Sejauh ini, kredit dana renovasi disediakan oleh dua jenis bank. Pertama, bank konvensional (bank umum swasta maupun nasional). Kedua adalah bank syariah.
Secara umum, persyaratam dan proses pengajuan kredit renovasi pada dua jenis bank ini hampir sama. Perbedaannya terdapat pada sistem pembayaran, bunga, dan angsuran. Nah, setelah Anda mendapatkan dana kredit renovasi, kira-kira bagaimana pengelolaannya? Simak lima langkah berikut ini:
Hitung kebutuhan dana dengan tepat
Ada baiknya, sejak awal Anda mempertimbangkan kemungkinan kenaikan harga bahan bangunan atau tambahan pekerjaan renovasi. Misalnya, tambahan pengeluaran untuk pemipaan atau instalasi listrik. Dengan begini, Anda tak akan khawatir kehabisan dana di tengah jalan.
Namun, bila saat merenovasi membutuhkan dana tambahan, Anda bisa mengajukan ke bank pemberi pinjaman. Syaratnya, nilai pinjaman baru tidak lebih dari 80 % dari taksiran nilai agunan dan batas cicilan yang ditetapkan bank terhadap penghasilan Anda. Misalnya, Anda mengagunkan rumah dan pihak bank menaksir rumah Rp 300 juta, maka Anda masih bisa menambah pinjaman selama kredit renovasi kurang dari Rp 240 juta (80% dari Rp 300 juta).
Dana urus kelengkapan dokumen dan jasa arsitek
Untuk mengajukan kredit renovasi, dibutuhkan dokumen RAB (Rencana Anggaran Biaya) dan IMB Renovasi. Anda perlu bantuan arsitek atau kontraktor untuk memperoleh kedua dokumen itu. Mereka akan menyiapkan gambar kerja dan perhitungan RAB yang menjadi syarat permohonan IMB. Dengan kata lain, Anda perlu menyediakan dana untuk membayar jasa arsitek.
Harga jasa arsitek bervariasi. Ada yang dibayar per meter persegi, yaitu tergantung kompleksitas desain dan tarif jasa arsitek dan ada yang dibayar berdasarkan persentase nilai proyek, sekitar 5% - 12%.
Sementara itu, untuk pengurusan IMB, besarnya biaya retribusi tergantung luas bangunan. Anda bisa melakukan pengecekan ke kantor kecamatan atau kotamadya terdekat.
Atur distribusi dana renovasi
Setelah persyaratan administrasi dipenuhi, dana KPR renovasi akan cair dalam waktu 3 sampai 10 hari. Prosesnya berbeda pada beberapa bank. Ada yang langsung 100 %, ada pula yang bertahap dalam pencairan 25%, 50%, dan 25%.
Namun demikian, Anda perlu lebih cermat mengatur dana yang cair bertahap itu. Contohnya, Anda mengajukan permohonan renovasi sebesar Rp 200 juta dan bank akan mencairkan dana dalam tiga termin, dengan rincian Rp 25% pertama sebesar Rp 50 juta digunakan untuk pembongkaran dan penguatan struktur, dana 50% berikutnya sebesar Rp 100 juta untuk pekerjaan atap dan dinding, kemudian sisanya senilai Rp 50 juta untuk pekerjaan finishing, seperti pengecatan dan pekerjaan taman.
Adapun pencairan dana dalam tiga termin itu bisa Anda jadikan acuan kesepakatan pembayaran kontraktor. Anda bisa membayar kontraktor setiap kali dana dari bank cair.
Jadwal pekerjaan dan progress report
Beberapa bank akan mencairkan kreditnya sesuai perkembangan renovasi. Maka, Anda perlu memberikan laporan atau progress report kepada pihak bank. Setelah itu, bank akan menilai persentase perkembangan renovasi yang telah berjalan. Persentase tersebut menjadi acuan besarnya dana yang akan dicairkan berikutnya.
Maksimal seminggu setelah proses pengecekan lapangan dan progress report dilaporkan, pihak bank akan mengirimkan dana ke rekening peminjam. Progress report yang diberikan ke bank berupa foto dan berita acara perkembangan proses renovasi.
Sulit? Tentu saja, tidak. Proses ini sederhana, tapi satu kelalaian saja dapat mengganggu keseluruhan proses renovasi.
Denda keterlambatan dan pinalti
Anda harus membayar cicilan kredit renovasi secara tepat waktu. Bila terlambat, maka Anda harus membayar denda yang bakal menambah pengeluaran.
Denda keterlambatan biasanya dihitung berdasarkan jumlah hari keterlambatan dikalikan persentase tertentu dari jumlah cicilan bulanan. Mulai dari 0,5%, 1%, dan seterusnya tergantung peraturan bank.
Membayar cicilan tepat waktu akan menghindarkan Anda dari pengeluaran yang tak perlu. Jika pelunasan kredit dilakukan jauh sebelum masa pinjaman berakhir, umumnya bank akan mengenakan pinalti. Biasanya, besarannya sekitar 3% dari sisa jumlah pinjaman pada masa pinjaman kurang dari dua tahun. JIka Anda ingin mempercepat pelunasan kredit, negosiasikan hal tersebut dengan bank. (Mikael Fredi dan Tigor C.Siahaan/Majalah Renovasi)
Dana pinjaman dari bank sebetulnya bisa digunakan untuk menutupi kebutuhan renovasi. Sejauh ini, kredit dana renovasi disediakan oleh dua jenis bank. Pertama, bank konvensional (bank umum swasta maupun nasional). Kedua adalah bank syariah.
Secara umum, persyaratam dan proses pengajuan kredit renovasi pada dua jenis bank ini hampir sama. Perbedaannya terdapat pada sistem pembayaran, bunga, dan angsuran. Nah, setelah Anda mendapatkan dana kredit renovasi, kira-kira bagaimana pengelolaannya? Simak lima langkah berikut ini:
Hitung kebutuhan dana dengan tepat
Ada baiknya, sejak awal Anda mempertimbangkan kemungkinan kenaikan harga bahan bangunan atau tambahan pekerjaan renovasi. Misalnya, tambahan pengeluaran untuk pemipaan atau instalasi listrik. Dengan begini, Anda tak akan khawatir kehabisan dana di tengah jalan.
Namun, bila saat merenovasi membutuhkan dana tambahan, Anda bisa mengajukan ke bank pemberi pinjaman. Syaratnya, nilai pinjaman baru tidak lebih dari 80 % dari taksiran nilai agunan dan batas cicilan yang ditetapkan bank terhadap penghasilan Anda. Misalnya, Anda mengagunkan rumah dan pihak bank menaksir rumah Rp 300 juta, maka Anda masih bisa menambah pinjaman selama kredit renovasi kurang dari Rp 240 juta (80% dari Rp 300 juta).
Dana urus kelengkapan dokumen dan jasa arsitek
Untuk mengajukan kredit renovasi, dibutuhkan dokumen RAB (Rencana Anggaran Biaya) dan IMB Renovasi. Anda perlu bantuan arsitek atau kontraktor untuk memperoleh kedua dokumen itu. Mereka akan menyiapkan gambar kerja dan perhitungan RAB yang menjadi syarat permohonan IMB. Dengan kata lain, Anda perlu menyediakan dana untuk membayar jasa arsitek.
Harga jasa arsitek bervariasi. Ada yang dibayar per meter persegi, yaitu tergantung kompleksitas desain dan tarif jasa arsitek dan ada yang dibayar berdasarkan persentase nilai proyek, sekitar 5% - 12%.
Sementara itu, untuk pengurusan IMB, besarnya biaya retribusi tergantung luas bangunan. Anda bisa melakukan pengecekan ke kantor kecamatan atau kotamadya terdekat.
Atur distribusi dana renovasi
Setelah persyaratan administrasi dipenuhi, dana KPR renovasi akan cair dalam waktu 3 sampai 10 hari. Prosesnya berbeda pada beberapa bank. Ada yang langsung 100 %, ada pula yang bertahap dalam pencairan 25%, 50%, dan 25%.
Namun demikian, Anda perlu lebih cermat mengatur dana yang cair bertahap itu. Contohnya, Anda mengajukan permohonan renovasi sebesar Rp 200 juta dan bank akan mencairkan dana dalam tiga termin, dengan rincian Rp 25% pertama sebesar Rp 50 juta digunakan untuk pembongkaran dan penguatan struktur, dana 50% berikutnya sebesar Rp 100 juta untuk pekerjaan atap dan dinding, kemudian sisanya senilai Rp 50 juta untuk pekerjaan finishing, seperti pengecatan dan pekerjaan taman.
Adapun pencairan dana dalam tiga termin itu bisa Anda jadikan acuan kesepakatan pembayaran kontraktor. Anda bisa membayar kontraktor setiap kali dana dari bank cair.
Jadwal pekerjaan dan progress report
Beberapa bank akan mencairkan kreditnya sesuai perkembangan renovasi. Maka, Anda perlu memberikan laporan atau progress report kepada pihak bank. Setelah itu, bank akan menilai persentase perkembangan renovasi yang telah berjalan. Persentase tersebut menjadi acuan besarnya dana yang akan dicairkan berikutnya.
Maksimal seminggu setelah proses pengecekan lapangan dan progress report dilaporkan, pihak bank akan mengirimkan dana ke rekening peminjam. Progress report yang diberikan ke bank berupa foto dan berita acara perkembangan proses renovasi.
Sulit? Tentu saja, tidak. Proses ini sederhana, tapi satu kelalaian saja dapat mengganggu keseluruhan proses renovasi.
Denda keterlambatan dan pinalti
Anda harus membayar cicilan kredit renovasi secara tepat waktu. Bila terlambat, maka Anda harus membayar denda yang bakal menambah pengeluaran.
Denda keterlambatan biasanya dihitung berdasarkan jumlah hari keterlambatan dikalikan persentase tertentu dari jumlah cicilan bulanan. Mulai dari 0,5%, 1%, dan seterusnya tergantung peraturan bank.
Membayar cicilan tepat waktu akan menghindarkan Anda dari pengeluaran yang tak perlu. Jika pelunasan kredit dilakukan jauh sebelum masa pinjaman berakhir, umumnya bank akan mengenakan pinalti. Biasanya, besarannya sekitar 3% dari sisa jumlah pinjaman pada masa pinjaman kurang dari dua tahun. JIka Anda ingin mempercepat pelunasan kredit, negosiasikan hal tersebut dengan bank. (Mikael Fredi dan Tigor C.Siahaan/Majalah Renovasi)
Profil Rumah Yang Banyak Diminati
1.Rumah dengan orientasi SELATAN-UTARA-TIMUR_BARAT (urutan dari yang
paling banyak peminat sampai terendah, SELATAN adalah FAVORIT!, kalo
hadap BARAT tidak disukai orang)
2. kamar tidur paling tidak 3 kamar (2 juga ngga apa, tapi ideal 3 kamar)
3. kalo bisa ada k.pembantu
4. kamar mandi utama tidak prioritas tapi ideal
5.garasi kalo ada, tapi car port tidak masalah
6.jarak FLOOR to CEILING minim 3m, semakin tinggi semakin bagus.karena rumah akan terasa lapang dan sirkulasi udara enak
7.Tetangga yang sudah berpenghuni adalah ideal, tapi kalo proyek baru biasanya belum ada tetangga (jadi kalo mau beli rumah second lebih ideal daripada beli di developer, apalagi kalo agak rusak/kusam, bisa dapet harga lebih miring dan bapak bisa renov dan cat lagi.)
8. Tampak depan nampak asri ( kalo mau cepat tersewa, bikin taman yangm murah dan asri, klo bisa tampak depan di cat baru)
9.Perabot tidak penting tapi nilai plus (ada beberapa penyewa senang yang kosong karena mereka bisa pake perabot mereka sendiri)
10.HARGA yang kompetitif. kalo tetangga dengan tipe yang sama menyewakan 20 juta. anda sewakan sama tapi kasih tambahan misal GRATIS TV KABEL BERLANGGANAN atau tanpa fasilitas tapi kasih harga lebih murah.
YANG PENTING PRINSIPNYA HARUS SEGERA DAPAT PENYEWA agar biaya bulanan dan investasi kita menguntungkan.
karena RUMUS INVESTASI RUMAH:
RUMAH = CAPITAL GAIN (kalo rumah dijual lagi di masa yang akan datang) + RENT (uang sewa per tahun)
Inget juga cerita petani sapi yang menyembelih sapinya kalo udah gemuk
Apartemen lebih high risk daripada rumah. tapi memang rate sewa yang lebih tinggi dari rumah bisa mencapai 10% sedangkan rate sewa rumah 3-5% dari HARGA PASAR.
semoga bisa menjadi pertimbangan pak. sory tidak bisa menjawab semua pertanyaan karena saya tidak menguasai apartemen di jakarta. tapi kalo bapak tanya apartemen di surabaya boleh saya bantu.....
ok..........semoga bisa menambah wawasan!
2. kamar tidur paling tidak 3 kamar (2 juga ngga apa, tapi ideal 3 kamar)
3. kalo bisa ada k.pembantu
4. kamar mandi utama tidak prioritas tapi ideal
5.garasi kalo ada, tapi car port tidak masalah
6.jarak FLOOR to CEILING minim 3m, semakin tinggi semakin bagus.karena rumah akan terasa lapang dan sirkulasi udara enak
7.Tetangga yang sudah berpenghuni adalah ideal, tapi kalo proyek baru biasanya belum ada tetangga (jadi kalo mau beli rumah second lebih ideal daripada beli di developer, apalagi kalo agak rusak/kusam, bisa dapet harga lebih miring dan bapak bisa renov dan cat lagi.)
8. Tampak depan nampak asri ( kalo mau cepat tersewa, bikin taman yangm murah dan asri, klo bisa tampak depan di cat baru)
9.Perabot tidak penting tapi nilai plus (ada beberapa penyewa senang yang kosong karena mereka bisa pake perabot mereka sendiri)
10.HARGA yang kompetitif. kalo tetangga dengan tipe yang sama menyewakan 20 juta. anda sewakan sama tapi kasih tambahan misal GRATIS TV KABEL BERLANGGANAN atau tanpa fasilitas tapi kasih harga lebih murah.
YANG PENTING PRINSIPNYA HARUS SEGERA DAPAT PENYEWA agar biaya bulanan dan investasi kita menguntungkan.
karena RUMUS INVESTASI RUMAH:
RUMAH = CAPITAL GAIN (kalo rumah dijual lagi di masa yang akan datang) + RENT (uang sewa per tahun)
Inget juga cerita petani sapi yang menyembelih sapinya kalo udah gemuk
Apartemen lebih high risk daripada rumah. tapi memang rate sewa yang lebih tinggi dari rumah bisa mencapai 10% sedangkan rate sewa rumah 3-5% dari HARGA PASAR.
semoga bisa menjadi pertimbangan pak. sory tidak bisa menjawab semua pertanyaan karena saya tidak menguasai apartemen di jakarta. tapi kalo bapak tanya apartemen di surabaya boleh saya bantu.....
ok..........semoga bisa menambah wawasan!
Subscribe to:
Posts (Atom)