KOMPAS.com - Bagi Anda yang awam soal pertanahan,
ketika akan membeli tanah akan terasa rumit dengan proseduralnya. Hal
ini karena tanah termasuk dalam ruang lingkup benda tidak bergerak, yang
pengalihan hak atas tanahnya memerlukan campur tangan pejabat publik
(kantor pertanahan) sebagai pihak pembuat sahnya tanah Anda.
Memang,
cara termudah adalah dengan berkonsultasi dengan Notaris/PPAT setempat
dan menyerahkan semua urusan kepadanya. Namun, agar terhindar dari salah
langkah, checklist atau daftar pemeriksaan tanah berikut mungkin bisa jadi pedoman bagi Anda untuk membeli tanah.
Pemeriksaan sertifikat
Langkah
pertama sebelum membeli tanah adalah memeriksa sertifikat tanah. Jika
tanah yang akan dibeli adalah tanah sudah bersertifikat atau sudah
memiliki status hak atas tanah, Anda perlu memastikan keaslian
sertifikat tersebut.
Pastikan, bahwa pihak penjual adalah pemilik
sah, dalam arti nama yang tercantum dalam perjanjian sesuai nama dalam
sertifikat. Jika nama tercantum dalam sertifikat tidak sesuai dengan
nama dalam Akta Jual Beli (AJB), maka perlu dipastikan bahwa lawan
transaksi Anda mendapatkan kuasa sah dari pemilik tanah sebenarnya
berdasarkan surat kuasa notaris yang sah.
Pemeriksaan di kantor pertanahan
Pemeriksaan
di kantor pertanahan sangat berguna, terutama untuk memeriksa
kesesuaian antara data fisik dan yuridis di dalam sertifikat dengan data
fisik dan yuridis di buku tanah.
Dalam proses jual beli tanah,
untuk melakukan pemeriksaan ke kantor pertanahan biasanya para pihak
menyerahkannya kepada Notaris/PPAT. Jika diperlukan, calon pembeli tanah
juga bisa mengajukan permohonan Surat Keterangan Pemilik Tanah (SKPT)
ke kantor pertanahan yang berisi keterangan mengenai status hak atas
tanah yang akan dibeli dan siapa pemiliknya.
Memastikan tanah tidak dalam jaminan dan terlibat sengketa
Untuk
mengetahui apakah di atas tanah yang akan dibeli terdapat hak-hak pihak
lain, misalnya Hak Tanggungan karena tanah tersebut sedang dijaminkan
kepada bank, Anda dapat memeriksanya melalui sertifikat. Jika suatu hak
atas tanah dijadikan jaminan suatu hutang dengan Hak Tanggungan, maka
dalam sertifikat seharusnya terdapat catatan penjaminan tersebut.
Namun, jika penjaminan itu memang sudah selesai, maka keterangan
mengenai penjaminan tersebut akan dicoret (roya).
Untuk memeriksa
apakah tanah terlibat sengketa hukum di pengadilan, Anda dapat
memeriksanya di pengadilan yang wilayah kekuasaan hukumnya meliputi
wilayah tanah tersebut berada.
Persetujuan suami/istri
Sesuai
hukum perkawinan, maka di dalam suatu perkawinan terjadi percampuran
harta suami dan istri ke dalam harta bersama. Hal ini berarti seluruh
harta kekayaan dalam rumah tangga yang diperoleh baik oleh istri maupun
suami, termasuk tanah, merupakan harta bersama yang dimiliki secara
bersama-sama oleh suami dan istri tersebut, meskipun dalam sertifikat
nama yang muncul hanya salah satunya.
Karena kepemilikan tanah
berada di tangan suami dan istri secara bersama-sama, maka dalam
jual-beli tanah suami/istri juga harus memberikan persetujuannya di
dalam AJB. Atau, jika dalam AJB suami/istri tersebut tidak memberikan
persetujuannya, suami/istri tersebut dapat memberikan kuasa khusus
secara notaril sebagai bentuk persetujuannya.
Persetujuan ahli waris dalam hal tanah warisan
Jika
seseorang meninggal dunia, maka seluruh harta kekayaannya jatuh ke
tangan ahli waris secara hukum, termasuk tanah. Dengan demikian, yang
berhak menjual tanah tersebut adalah seluruh ahli waris.
Dalam
penjualan tanah warisan semacam itu, maka seluruh ahli waris harus
menandatangani AJB. Tidak boleh ada satu ahli waris pun yang diabaikan
dari penandatanganan tersebut. Ahli waris yang tidak dapat hadir untuk
menandatangani AJB dapat memberikan kuasanya kepada ahli waris lain
berdasarkan surat kuasa khusus yang berbentuk notaril.
Menghubungi notaris/PPAT
Jika
berdasarkan pemeriksaan di atas sudah cukup meyakinkan, kini Anda telah
siap menandatangani AJB di hadapan Notaris/PPAT. Transaksi jual-beli
tanah tidak dapat dilakukan hanya dengan akta d ibawah tangan, tetapi
harus dengan akta notaril di hadapan Notaris/PPAT.
Selain itu,
keberadaan Notaris/PPAT juga akan memudahkan penjual dan pembeli untuk
membantu melakukan pemeriksaan tanah dan pembayaran pajak transaksi.
Membayar pajak transaksi
Pajak
transaksi terdiri dari pajak penjual dan pajak pembeli. Pajak penjual
berupa pajak penghasilan (PPh), yaitu pajak atas penghasilan (pembayaran
harga tanah) yang diterima oleh penjual. Besarnya PPh penjual adalah
sebsar 5% dari harga jual beli tanah.
Pajak pembeli berupa Bea
Perolehan Hak Atas Tanah (BPHTB), yaitu biaya yang dibebankan kepada
pembeli karena telah memperoleh hak atas tanah dan bangunan. Besarnya
BPHTB adalah sebesar 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NPOPTKP.
Nah, apabila berdasarkan checklist di atas Anda sudah merasa yakin untuk membeli properti yang Anda idam-idamkan, tunggu apa lagi!
(Penulis adalah praktisi hukum anggota Kompasiana dan penulis di Legalakses.com)
No comments:
Post a Comment