Celah Rejeki Bisnis Property Gedung Kantor

(Vibiznews – Property) - Kita pastinya mengenal produk bangunan gedung yang difungsikan sebagai perkantoran atau biasa disebut gedung perkantoran. Jika kita melihat lebih dalam pengertian dari gedung perkantoran, dapat didefinisikan ; Sebuah tempat yang dapat digunakan untuk kegiatan bisnis atau pekerjaan, yang terpisah dari tempat tinggal, komersil atau pertokoan, industri dan rekreasi. Untuk lebih mengenal mengenai produk perkantoran maka dalam tulisan ini akan diulas beberapa hal mengenai bangunan gedung perkantoran.


Tipe Bangunan

Tipe bangunan suatu gedung perkantoran ada beberapa macam yaitu ; High rise building (bangunan dengan lantai lebih dari 20 lantai), Middle rise building (bangunan 4 lantai sampai dengan 20 lantai), Low rise building (bangunan 1 lantai sampai dengan 3 lantai), Garden office/office park (bangunan 1 sampai 5 lantai dengan lansekap yang ekstensif). Tipe bangunan gedung perkantoran lebih pada jumlah lantai yang ada atau terbangun.


Kepemilikan

Gedung perkantoran berdasar kepemilikannya terbagi menjadi 2 macam yaitu ; gedung perkantoran sewa dan gedung perkantoran Strata Title (milik). Pada tipe gedung perkantoran sewa, yang disewakan adalah besaran atau luasan tertentu dari gedung perkantoran tersebut. Penyewaan dilakukan sesuai dengan jangka waktu yang disepakati bersama. Biaya yang harus dikeluarkan bagi si penyewa adalah biaya sewa dan service charge kepada pengelola yang biasanya dihitung berdasarkan luas ruangan yang disewa dan dibayar perbulan.

Pada tipe gedung perkantoran Strata Title (milik). Sangat berbeda sekali dengan tipe pemilikan sewa. Dalam hal ini ruang bangunan gedung perkantoran dapat dimiliki seperti rumah tinggal ataupun apartemen strata title. Namun pemiliknya harus tetap membayar service charge perbulan sebagai biaya perawatan dan pemeliharaan gedung. Selain itu pula saat ini ada gedung perkantoran dengan tipe kepemilikan campuran dimana dalam gedung perkantoran tersebut ada yang ruang (space) yang disewakan dan ada juga yang menjadi pemilikan perseorangan ataupun perusahaan. Namun yang lebih dominan pada saat ini adalah gedung perkantoran yang ruang (space) nya disewakan.

Kelas

Dilihat berdasarkan kelasnya gedung perkantoran dibedakan menjadi beberapa kelas, antara lain ; Kelas Premium (dengan luas gedung minimal 20.000 m2 serta terletak di Central Business District), Kelas A (Luas minimum gedung 6.000 m2 serta terletak di daerah pusat bisnis, Kelas B (dengan luas berapa saja dan terletak dilokasai mana saja namun memiliki kualitas material yang baik dan cukup modern). Dilihat dari segi kelas ternyata yang lebih diperhatikan adalah dalam hal luas gedung perkantoran, lokasi, fasilitas serta kualitas material bangunan yang digunakan.


Karakteristik Gedung Perkantoran

Dalam membangun suatu gedung perkantoran ada satu karakteristik penting yang harus diperhatikan yaitu lokasi. Dalam suatu lokasi yang akan didirikan sebuah gedung perkantoran ada beberapa hal yang harus diperhatikan, yaitu :

•Dekat dengan gedung perkantoran umum
•Dilalui oleh kendaraan umum
•Merupakan pusat kegiatan finansial
•Dekat dengan gedung pemerintahan

Kunci Sukses Gedung Perkantoran

Di dalam produk properti perkantoran untuk mencapai target pasar ada beberapa faktor yang menjadi kunci suskesnya. Dan hal tersebut harus diperhatikan benar. Beberapa faktor tersebut, adalah :

1. Flexibilitas ruang
Dipengaruhi oleh model dan bentuk bangunan yang memberikan kemudahan bagi penghuni untuk membentuk ruangan menurut selera dan tak membatasi ruang geraknya.

2. Tingkat hunian
Semakin tinggi tingkat hunian maka pendapatan dan keuntungan semakin besar selain itu tingkat hunian yang tinggi juga meningkatkan image pada sebuah gedung perkantoran.

3. Harga sewa
Harus sesuai dengan keadaan pasar permintaan, dapat bersaing dan tak berada di bawah harga pasar yang ada. biasanya untuk harga sewa di hitung per-meter persegi.

4. Service charge
Penentuan service charges yang murah belum tentu efektif bagi penghuni ruang kantor, karena penghuni ruang kantor mengharapkan tingkat pelayanan yang memuaskan. Biasanya biaya jasa ini sangat ditentukan oleh besarnya biaya operasional di gedung perkantoran itu. Dan hitung permeter persegi.

5. Citra/image
Sebuah perkantoran yang telah memiliki nama besar di masyarakat baik dalam bentuk bentuk fisik, fasilitas bangunan, tingkat pelayanan, maupun kelebihan lain yang dimiliki akan lebih mudah menarik pengunjung.

Investasi Gedung Perkantoran

Gedung perkantoran yang begitu pesat perkembangannya mengundang para investor untuk ikut berpartisipasi didalamnya. Walaupun demikian banyak hal yang harus pahami terhadap keuntungan maupun resiko yang dihadapi dalam melakukan investasi pada gedung perkantoran.

Keuntungan investasi pada gedung perkantoran

1.Pengembalian keuntungan yang tinggi jika lokasinya bagus, oleh karena itu penentuan lokasi menjadi sangat diperhatikan
2.Bangunan yang memiliki lebih dari satu tenant akan menghasilkan diversifikasi dalam satu arus kas, sehingga pemasukannya pun akan lebih besar.
3.Penyewa utama dapat menstabilkan arus kas
4.Harga sewa yang cenderung meningkat
5.Tak sering terjadi penggantian penyewa bila dibandingkan rumah tinggal. Karena biasanya adalah perusahaan yang menyewa dalam jangka waktu lama.

Risiko Investasi Gedung Perkantoran

1.Memerlukan investasi yang besar
2.Biaya operasional yang tinggi
3.Biaya tanah yang tinggi
4.Harga sewa yang variatif berdasarkan negosiasi dengan penyewa
5.Biaya manajemen yang tinggi

Melihat peluang investasi di sektor properti perkantoran sepertinya memiliki banyak keuntungan yang lebih. dilihat dari kondisi pasar properti perkantoran saat ini, berdasarkan dari data properti, produk perkantoran memiliki peminat yang tinggi itu terbukti dari tingkat hunian perkantoran saat ini di Jakarta yang rata – rata mencapai 80%, serta tingkat penyerapan produk perkantoran yang masih sangat positif seiring iklim investasi yang kondisif. Namun sebelum terjun di investasi ini akan lebih baik terlebih dahulu mendalami ilmu di bisnis properti lebih lanjut guna menghindari kegagalan dalam bisnis properti.

(M. Grahandaka/MG/VBN)