Cara Menghitung Mahal/Tidaknya Property Ruko

numpang nanya,saya baru ingin beli ruko dari developer..gmana caranya kita tahu harga rumah yang kita beli itu kemahalan atau tidak dibandingkan lingkungan sekitarnya?saya kan udah check harga pasaran tanah penduduk sekitar 5 juta per meter persegi kalo NJOP nya hanya 3 juta saja.harga ruko nya di jual 2,6 M, 3 tingkat, di depan ruko ada tempat parkir lebar 50 meter.gmana cara praktis saja utk menghitung harga suatu ruko kemahalan atau tidak dari developer ? data-data apa saja yg diperlukan? dan bagaimana cara menghitungnya ? thanks


gw estimasi kasar aja yach
- luas kavling per unit ruko 5 x 15 m = 75 m2
- luas bangunan ruko = 5 x 13 x 3 lantai = 195 m2 ( anggap 2 m untuk teras)
biaya2 per unit ruko

1. ppn 10% : 10% x 2,6 m = 260 jt
2. pph 5% : 5% x 2,34 m = 117 jt ( = 2,6 m - 0,26 m = 2,34 m )
3. kavling : 75 m2 x 5 jt/m2 = 375 jt
4. bangunan ruko : 195 m2 x 2 jt/m2 = 390 jt (termasuk pancang,pln dll)
5. land development ( anggap aja gitu ) : 75 m2 x 1 jt/m2 = 75 jt
6. fee broker : 3% x 2,34 m = 70,2 jt
7. promosi : 2% x 2,34 m = 46,8 jt

total semua biaya produksi ( anggap aja gitu ) = 1,334 m ( hitung sendiri yach )
nah bro putuskan sendiri...developer suka dengan optimasi apalagi kalo lokasi ruko tsb ok punya
bagi yang lebih tahu silahkan koreksi...

tambahan :

- diatas sana ada satu komponen biaya yang kurang dan bro2 harus cari tahu sendiri....

- gw asumsikan lagi lebih jauh...anggap aja ukuran tanah 50 x 25 m yang lebar 50 meter sejajar jalan didepannya sedang yang 25 meter tegak lurus dengan jalan tsb

- diketahui KDB (koefisien dasar bangunan ) 60:40 maka luas kavling efektif 50 x 25 x 60% = 750 m2

- rencana lebar kavling ruko 5 meter dan panjang 15 meter maka bisa dibangun 10 unit ruko ( 750 m2 / (5x15 m2 ))

- land development asumsikan 1 jt/m2 ( ini biaya2 cut and fill ( perataan tanah ), perkerasan jalan,saluran,perijinan,pagar,biaya operasional,gardu gantung,overhead dll )

DARI TUJUH KOMPONEN BIAYA TSB DIATAS BIAYA APA LAGI YANG KURANG ?

silahkan anda jawab ??? setelah ada yang tahu coba tambahkan dengan total biaya yang baru 1,334 milyar. Lalu jawab sendiri mahalkah ruko 3 lantai yang berdiri diatas kavling 5 x 15 m2 dengan luas bangunan ruko 195 m2 dan harga tanah pasaran disana 5 jt/m2 ????

KOMPONEN BIAYA APA YANG BELUM MASUK ??????