Wednesday, September 5, 2012

Diskusi Bangun Rumah DI Lahan Luas 500 HA

Sekarang saya ( arif ) berencana bisnis developer dari lahan kecil, tanahnya 20mx25 meter.rencana bangun 4 buah RSH, ukuran 9x5m (saya awam banget , untuk tipe2 rumah..).Lahan kosongnya punya paman, dan beliau mau kerjasama...paman saya memasang harga @300rb/meter untuk lahannya Bagaimana negosiasi yang benar untuk bisa menurunkan harga tsb, apakah harus ada data2 harga lahan setempat, dll untuk menguatkan argumen. Ada teknik ampuh?

Saya percaya kalo ukuran rumah 9x5 layak jual, soalnya saya liat disekitar lahan ada juga yang sedang membangun rumah2 mini. Bagaimana pendapat anda ? ada saran ? Design rumah tersebut benar2 ide dari saya yang disesuaikan dengan luas lahan.

JAWABAN

Nawar tanah: lihat NJOP
Argumentasi: Biasanya saya mulai dari harga jual RSH T22/60 : RSH harga jual rumah @1 Juta/meter = Rp 22 juta (nggak ada untung dari bangunan), tanah 0.5 juta/meter = 30 Juta =52 Juta + listirk air dll

Konsumen mau beli RSH T22/60 di perumahan seharga 60 juta, dan margin kita sudah cukup disitu. Tapi dlm kondisi pengembangan RSH: harga beli tanah maks Rp125.000/m (krn pengaruh: fasum(lahan untuk fasilitas umum ), ijin, legal, calo, land development maksimum cost tanah Rp 250.000)

Dalam kondisi saudara arif: unsur penambah cost tanah seperti fasum, ijin, legal, calo, land development: adalah nihil. (Tanah tidak terpotong jalan, dgn kata lain menggunakan jalan umum yg sudah ada) Sehingga maksimal harga beli tanah Rp250.000 (analog dg RSH)

Tapi pertanyaan utama adalah:
Dg harga beli tanah tsb: taksiran harga jual:
Bangunan 9x5 x 1.000.000=45jt
Tanah (20x25=500m/4= 125m/unit @500.000= 62,5jt
Sarana: listrik air rp2jt = Rp110jt

Pertanyaannya: dg konsep RSH akan terbentuk harga Tipe 45/125 Rp110.000.000, (kalo bayar tanah paman Rp 250.000/meter ) Adakah konsumen yg mau membeli (Tunai- karena tidak berfasilitas KPR) seharga tsb ????

Pertanyaan lanjutan: bagaimana modal?, adakah pembeli yg mau membayar di depan?? atau sudah ada pemodal yg untuk kontruksi (45x1.000.000 x 4 unit = 180jt).
Bisa saja sih: bangun 1, jual, kalo laku, baru bangun berikutnya. Tapi cost bangunan pasti naik diatas Rp 1juta / meter

Semoga tidak makin mumet

No comments:

Post a Comment

Post a Comment