PERTANYAAN
2. Sebagai broker perjanjian seperti apa yang anda buat dengan client
ketika akan menjualkan propertynya, kan bisa saja si client ketika sudah
menyerahkan ke kita, menjualnya ke orang lain tanpa sepengetahuan kita.
3. Berapa besar fee yang anda dapat dari menjual property milik orang lain.
4. Bagaimana caranya supaya kita lebih aman ketika membayar DP, untuk jaga-jaga si penjual tidak mungkir.
JAWABAN
2. KERJASAMA JASA PEMASARAN PROPERTY , SECARA UMUM TERBAGI ATAS 3 JENIS PERJANJIAN:
- EKSLUSIF LISTING, perjanjian kerjasama pemasaran property yang
ditanganai oleh HANYA SATU BROKER yang ditunjuk oleh pemilik property.
dan pemilik property MENYERAHKAN SEPENUHNYA HAK UNTUK MENJUAL KEPADA
BROKER / AGEN YANG DITUNJUK.
Periode perjanjian ini biasanya 3 bulan dan bisa diperpanjang sesuai kebutuhan.
Kelemahan : Karena ini perjanjian ekslusif, maka jika ada pembeli yang
minat dengan rumah kita dan menelepon kita langsung, ada baiknya kita
mereferensikan pembeli itu LANGSUNG ke broker/agen yang menangani rumah
kita. sebab dalam perjanjian ini kita TETAP DIHARUSKAN MEMBAYAR KOMISI
KE AGEN TIDAK PEDULI SIAPAPUN YANG MEMBELI RUMAH KITA, ENTAH ITU
SAUDARA, REKAN, ATAU PEMBELI YANG MENELEPON KITA SENDIRI. DAN TENTUNYA
KOMISI DIBAYAR JIKA SI BROKER MEMBAWA PEMBELI KE TEMPAT KITA.
Keuntungan: Broker/ agen akan lebih TERMOTIVASI untuk menjualkan
property kita dan merasa lebih BERTANGGUNG JAWAB sehingga menjadi SKALA
PRIORITAS DALAM PEKERJAAN SERTA SERVICE YANG DIBERIKAN dibanding dengan
rumah-rumah yang dititipkan kepadanya BUKAN dengan SISTEM EKSLUSIF
LISTING. Broker / agen juga TIDAK KHAWATIR akan di bypass oleh pembeli
yang dia bawa untuk langsung menghubungi anda, sehingga Broker/agen
lebih fokus lagi.
Perjanjian ini biasanya disukai oleh orang-orang yang ngga mau repot
dalam urusan menjual propertynya, atau orang-orang yang kurang paham
seluk beluk tentang menjual property. juga orang-orang sibuk yang
mempunyai urusan yang lebih penting dari sekedar mengurusi penjualan
propertynya sendiri. sebagian besar penjualan di Luar negeri menggunakan
sistem ini, sedangkan di INDONESIA kisarannya mungkin 50% menggunakan
perjanjian ini dan sisanya adalah perjanjian yang jenis ke dua di bawah
ini:
2. OPEN LISTING
Perjanjian ini KEBALIKAN DARI yang EKSLUSIF LISTING, perjanjian ini
memperbolehkan semua pihak menjual rumah ini, broker manapun, pemilik
sendiri, ataupun tetangga , saudara, dan pihak manapun. perjanjian ini
juga menganut PAHAM SIAPA CEPAT DIA DAPAT, artinya siapa yang cepat
menjualkan ini rumah/property maka akan cepat pula mendapatkan komisi.
Keuntungan : semua pihak bisa menjualkan rumah kita, sehingga tidak ada
keterikatan dan kita bebas dalam menjual rumah kita dan komisi hanya
diberikan pada yang berhasil menjual kan rumah kita. beruntung jika kita
sendiri yang bisa jual rumah itu, kan tidak perlu keluar komisi.
kelemahan: BISA MEMBUAT CALON PEMBELI KEBINGUNGAN. kenapa saya mengatakan begitu. saya kasih contoh ya:
misal kita hendak menjual rumah kita , dan kita menetapkan harga sebesar
500 juta nett, artinya kita terima bersih 500 juta masuk ke kantong
kita diluar komisi ,tapi pajak penjual tetap kita yang tanggung.
secara logika mungkin kita akan BUKA HARGA PENAWARAN di 550 juta, dengan 50 juta untuk spelling NEGO.
dan ketika anda memasang iklan di koran, maka ada BROKER A telp dan
menawarkan bantuan untuk memasarkan rumah anda, anda mempersilakan
dengan sistem open listing. dan ada kemungkinan si broker A setelah
mengetahui permintaan BOTTOM PRICE anda yang 500 juta, dia akan
berhitung komisinya, misal komisi adalah 10 juta, maka bagi broker A
bottom price dari rumah ini adalah 510 juta, sehingga dia akan membuka
penawaran di harga 560 juta, dimana 50 juta adalah sebagai spelling
nego.
lalu ada broker B yang juga sudah mengontak anda, karena nih broker
pengen rumah ini cepet terjual maka dia menetapkan harga penawaran di
harga 535 juta, dengan spelling yang pendek untuk nego dengan harapan
harga 535 juta bisa memancing pembeli untuk menawara itu rumah. walaupun
bottom price masih sama di 510 juta bagi broker B.
Dan ada broker yang lebih'gila' lagi. , yaitu broker C, karena dia
mungkin punya trik khusus dan lagi bUTUH KOMIS CEPAT maka dia buka harga
penawaran langsung NETT 510 juta!!! tanpa nego.
dan ada broker D, E, F , G.................Dst...............Dstnya.
Pembeli anda akan kebingungan, mengetahui rumah yang sama dengan harga
yang berbeda. sehingga menimbulkan kekhawatiran dan TANDA TANYA Di
pikirannya , ADA APA DENGAN NIH RUMAH?
Selain karena FAKTOR HARGA , ada juga faktor -faktor lain yang bisa membingungkan calon pembeli.
3. MULTI AGEN, perjanjian ini biasanya dipakai oleh DEVELOPER yang
memasarkan proyek-proyek miliknya. MISAL apartemen 'A' dengan agen
pemasarannya adalah RAY WHITE, ERA dan CENTURY21.
3. jawaban untuk pertanyaan no.3:
FEE untuk BROKER PROPERTY, pada umumnya saja:
SEWA 5%
JUAL
s/d 500 juta = 3%
1-3 M = 2,5%
3M keatas = 1%
Dari HARGA JADI BUKAN DARI HARGA PENAWARAN.
4. JIka anda melakukan transaksi JUAL BELI MELALUI AGEN /BROKER PROPERTY
MAKA MASALAH INI TIDAK PERLU ANDA KHAWATIRKAN, SEBAB DP anda sebagai
pembeli akan di transfer ke rekening kantor BROKER (misal ERA). lalu ERA
akan membuatkan tanda terima untuk anda dan PENJUAL rumah. sehingga
jika suatu saat , ada masalah ,maka DP Ini bisa diselamatkan dulu.
Tapi jika tidak melalui broker/ Agen, memang paling aman adalah begitu
anda melakukan DP dengan jumlah biasanya 10 % dari nilai transaksi,
langsung ajak penjual anda ke kantor notaris untuk dibuatkan IKATAN JUAL
BELI (tanpa SURAT KUAS), dan ikatan ini hanya mengikat sampai proses
transaksi berjalan dan akte jual beli ditanda tangani. biaya pembuatan
ikatan jual beli mungkin sekitar 750 ribuan.
dengan ikatan jual beli notaris ini diharapkan si penjual dan pembeli
merasa terikat secara hukum sehingga bisa meminimalkan resiko
permasalahan yang mungkin terjadi pada saat proses pengurusan
surat-surat untuk transaksi.
NAMUN ada juga yang DP langsung tanpa ikatan ini, ini semua tergantung kepercayaan anda dengan penjual dan sebaliknya saja.
semua terserah pada anda.
sumber : kaskus/promedia/novena/mangun
No comments:
Post a Comment