Belajar Jadi Developer Rumah

PELAJARAN DASAR :
- Koefisien dasar bangunan ( KDB )  60% : 40% ada yang bisa menjelaskan ?
- Ambil brosur rumah sederhana harga jual 55 jt, amati spesifikasinya dan
cari tahu berapa borongan/m2 ( bahan + upah + fee ) bila diborongkan ke kontraktor. Jangan malu tanya ke mandor atau siapapun yang tahu


aku coba bantu kasih penjelasan secara garis besarnya :
( dan ini tidak harus berurutan dikerjakan )

1. lakukan cma ( comparative market analysis ) lakukan perbandingan apple to apple terhadap kompetitor yang ada di sekitar lokasi anda mulai dari desain rumah,spesifikasi bangunan,fasilitas rumah, harga jual dll setelah data dapat mungkin dari 3 lokasi perumahan kompetitor maka tentukan milik anda supaya bersaing dengan kompetitor.

2. cek ke pemda setempat untuk kdb ( koefisien dasar bangunan ) dan cek juga ijin peruntukkannya serta biaya perijinannya mulai dari ijin prinsip, hgb induk, imb induk dll

3. cek harga borongan ke kontraktor setempat, cek juga biaya2 koordinasi setempat

4. cek juga harga tanah mentah anda yang berlaku disana

5. setelah semua data mentah anda dapati maka buatkan budgeting/rab ( rencana anggaran biaya ) untuk lokasi yang ada miliki

BIASANYA BUDGETING TERDIRI DARI

- biaya perijinan
- biaya konstruksi bangunan rumah
- biaya sarana dan prasarana ( jalan utama, jalan lingkungan, saluran, pagar cluster, pos jaga, taman, trafo gantung/gardu, jaringan listrik dll )
- biaya promosi,marketing,gaji karyawan, adm dll ( biaya operasional + overhead )
- pajak penjualan bangunan 5% dari harga jual rumah excl. ppn 10%
buat secara detail dan usaha dalam rab (rencana anggaran biaya) biaya tak terduga maximum 3% dari total rab
cek apakah layak profit yang ada terima ???? kalo tidak layak maka harga jual perlu dinaikkan atau biaya2 lainnya dikurangi...
kalo harga jual dinaikkan ? bagaimana harga jual pesaing...kalo anda yang paling mahal dari pesaing terdekat anda maka susah anda menjual produk anda
dan kalo biaya2 lain anda kurangi maka kualitas berkurang dan ini tentu kurang menjual dimata konsumen

kalo profitnya menurut anda layak maka anda harus menentukan dana awal untuk memenuhi 2 kriteria berikut ini :
1. layak legalistas
2. layak tampil

1. layak legalitas
anda membuat perseroan terbatas ( PT ) baru, buat ijin prinsip ( lebih jelasnya anda tanya ke pemda setempat ) untuk lokasi yang anda miliki, pajak2,

2. layak tampil
coba lakukan pematangan lahan, gerbang masuk, pos jaga, taman depan, jalan utama, rumah contoh, pagar cluster, promosi, marketing

kalo dana awal tsb anda sanggup penuhi maka
- baiknya ada ukur ulang lokasi anda
- buatkan site plannya yang jelas sesuai desain arsitek
- ajukan ijin prinsip dan ijin lainnya sebatas supaya anda bisa maju
- sebelum ijin disetujui anda sebaiknya mempersiapkan desain tapak,desain rumah
desain lainnya, rencana promosi/marketing/penjualan
jangan lupa untuk merekrut orang2 yang berdedikasi dan jujur
- selebihnya anda yang aktif....


yang pernah ikut kursus bisnis properti dan atau memiliki sertifikat tolong jawab pertanyaan ini :

- berapa harga borongan rumah sederhana standard / m2 dan upah borongannya per meter persegi  ?

- berapa harga borongan rumah re ( real estate ) standard /m2 dan upah borongannya/m2 ?

- berapa harga borongan rumah tingkat re standard /m2 dan upah borongannya/m2 ?

kalo anda bisa menjawab seluruhnya maka saya akan ajukan lagi pertanyaan yang berikutnya ?

- darimanakah asalnya harga borongan tsb ? bisakah dianalisa ? dan bagaimana cara menganalisanya secara detail untuk masing2 jenis rumah tsb diatas ??

- untuk anda yang ingin tahu tentang prosedur KPR rumah dan syarat2nya serta biaya proses kpr, gampang tinggal ke bank dan pura2 jadi developer yang ingin kerjasama kpr dengan bank yang bersangkutan ( buat mou )

- untuk anda yang ingin tahu prosedur pembelian rumah ke developer dan syarat2 apa saja yang diperlukan, gampang tinggal datang aja ke kantor marketing developer dengan percaya diri dan tanya se-detail detailnya tentang cara pembayaran, apa itu SPR, PPJB dan minta contoh salinannya,AJB,BPHTB dan perhitungannya

- untuk anda yang ingin tahu ijin apa saja yang diperlukan untuk menjadi developer dan biaya2 serta waktunya, gampang tinggal datang ke kelurahan/kecamatan/pemda/kantor bpn setempat dan agan harus pd dan pura2 jadi developer baru minta harga resminya...lalu biarkan calo2 pada datang dan tanyakan biaya perijinannya untuk jalur cepatnya krn harga resmi yang didapat biasanya tidak terpakai

ini semua untuk yang serius mau jadi developer....dan dan tolong dicoba dicoba...

contoh satu kasus yang mantan big bos gw terapkan ( kira2 alurnya ) :
- rencana bangun rumah sederhana
- cari pemilik tanah atau perantara yang punya info tanah yang mau kerjasama
- target lokasi : bekasi....demand rumah sederhana banyak
- target harga tanah mentah max. 80rb/m2
- ketemu perantara dan dipertemukan dengan pemilik tanah
- negoisasi dengan pemilik tanah, beberkan bisnis plan kita yang jelas dan menarik

- deal harga tanah mentah 70rb/m2 dengan return of investmen 50% per tahun jadi nanti pemilik tanah terima uangnya = ( 70rb/m2+50%x70rb/m2)x50.000 m2 dan ternyata pemilik tanah   beserta keluarga punya tanah 50.000 m2 ( 5 ha ) dengan pola pembayaran dicicil selama 4x   selama masa perjanjian kontrak untuk pengembangan lahan 5 ha - asumsikan selesai dalam 1   thn pembayaran 1 dibayarkan sejumlah 100-150 jt saat perjanjian ditandatangani dan surat   tanah pemilik diserahkan ke kita didepan notaris dan kita serahkan ke notaris

- untuk sementara minta ke pemilik tanah surat kuasa bahwa tanah tsb dikuasakan ke kita untuk  dikembangkan

- sempurnakan lagi cash flow,bisnis plan dan adakan comparative market analysis yang sifatnya   apple to apple dengan kompetitor sekitar dan tentukan dana awal untuk memenuhi 2 kriteria

yaitu : layak legalitas dan layak tampil...dianalisa dana awal cukup dgn 1 milyar bayangkan kalo  kita beli semua tuh tanah yang 50.000 m2 maka butuh modal 3,5 milyar belum termasuk ijin2  dsb wah...

- bosku mencari investor club yang kebanyakan teman2nya lalu undang teman2nya di  cafe/restoran yang menyediakan ruang meeting dan presentasikan bisnis plan....investor setuju  dengan roi ( return on investment ) 60% per tahun dari dana yang ditempatkan

- buat perjanjian terpisah antara pihak management dengan land owner dan antara pihak   management dengan investor
 

- penuhi 2 kriteria yang diatas

1. layak legalitas...buatkan pt baru bila perlu, buat ijin prinsip dan ijin2 lainnya yang bisa perumahan itu maju, ukur ulang tanah tsb, buat site plan ( untuk lebih jelasnya lebih baik tanya pemda/bpn setempat )

2. layak tampil...lakukan cut n fill/pematangan lahan, buat gerbang masuk dan pos jaga dan taman depan,jalan utama,rumah contoh bila perlu pagar cluster yach jangan 100% untuk yang ini
 

- hire marketing yang pengalaman menjual rumah sederhana atau .....


untuk anda yang serius mau bisnis properti/developer tolong lakukan hal ini :

- buat kartu nama yang cukup keren dan pampang nama anda dengan jabatan direktur...buatkan nama perumahannya dan logonya...lalu jiwai...he..he..he..visualisasikan...he...he...mantap...deh   anda kelihatannya..weleh gw bisa bayangkan

- tanya2 ke bank soal kpr...bilang aje kita mau kerjasama KPR
- tanya2 ke kelurahan/kecamatan/pemda/bpn soal perijinan dan biayanya
- tanya2 ke kontraktor untuk borongan rumah ambil aja brosur rumah yang sudah ada
- tanya2 lagi...amati lagi dll
- kumpulkan semua data sebanyak2nya karena ini yang terjadi di lapangan

SAMBUNGAN

- cari tanah yang mau kerjasama luas min 3500 sampai berapa aja yang penting harus kerjasama

- pemilik tanah ok mau kerjasama...kasih uang muka berapa..negoisasi
misal lahan 5 ha kerjasama hrg tanah mentah 70rb/m2 total 3,5 milyar mantan bosku nego dan deal uang panjar 500 jt..ini uang panjar max yang mantan bosku berikan untuk kelas semacam ini

- nego dgn pemilik tanah masalah return of investment ( roi )...setuju di angka 50% per tahun..setuju juga pengembalian pokok + roi misal dalam 1 tahun

- lakukan cma,budgeting,bisnis plan,forecast cash flow,desain....wah..ini cukup alot..banyak pihak yang terlibat tapi tetap mantan bosku yang mengkoordinir....selesai semua

- undang investor,kebanyakan teman2 atau kenalan dari bos ku atau juga dari siapapun yang tahu informasi tentang investasi ini...lakukan presentasi..tanya jawab...bla..bla..investor setuju dengan roi misal 50%/tahun dari total dana yang ditempatkan...investor setuju kapan menyetor dananya...

- mantan bosku beserta orang yang mendapatkan nich tanah bertindak sebagai management dari developer tsb...and land owner dan investor boleh dibilang sebagai pengawas atau dewan komisaris

- buatkan perjanjian tertulis......semua setuju
- pemilik tanah menyerahkan semua sertifikat tanahnya dan investor mengumpulkan dana awal yang dibutuhkan
- panggil konsultan surveyor, konsultan perijinan,konsultan arsitek,marketing,bentuk tim proyek dll
- pasi layak legalitas ok...segera mulai layak tampil...
- promosi......juga undang semua agen/broker properti secara resmi kemukakan product knowledge dll....persiapan...persiapan...
- GRAND OPENING......GRAND OPENING....JUALAN...JUALAN....
- DST...DST...DST...

tim pencari lahan/proyek
- tim pembebasan,land risk aquisition
- tim perijinan
- investor club
- tim arsitek
- tim surveyor
- tim keuangan,akuntansi,pajak
- tim legal
- tim security
- tim marketing,promosi ...bisa kerja sama dengan para broker properti
- tim proyek ( project manager,site manager,supervisor dll )
- dan tim lainnya

( BATAS WAKTU 1-2 BULAN )
- TEKADKAN BULAT MAU MULAI BELAJAR PROPERTI DAN MAU MULAI BISNIS PROPERTI

- BUAT KARTU NAMA YANG KEREN..CANTUMKAN NAMA AANDA MASING-MASING DENGAN JABATAN : DIREKTUR...BUATKAN LOGO PERUSAHAAN DAN LOGO TUH PERUMAHAN YANG ANDA INGINKAN..BUAT YANG MENARIK ..CANTUMKAN NO HP ANDA AJA DAN JUGA ALAMAT PERUSAHAAN..JADI DECH ANDA DEVELOPER FIKTIF

- AJAK TEMAN YANG JUGA MAU MAJU SEPERTI ANDA KARENA BIASANYA BERDUA LEBIH AFDOL UNTUK TUGAS-TUGAS DIBAWAH INI :

- POKOKNYA SEBELUM ANDA BERKUNJUNG...COBA PAKAI PAKAIAN YANG MENDUKUNG BAHWA ANDA ITU DEVELOPER..MULAI DARI SEPATU YANG MENGKILAP,RAMBUT RAPI,WANGI,LENGAN PANJANG DIGULUNG,BAWA AGENDA KEREN,TARUH BOLPEN YANG KELIATAN MEWAH WALAUPUN BELINYA CUMA 15RB,PURA2 AGAK SIBUK AJA TAPI JANGAN TERLALU SIBUK TERIMA TELEPON "YA ADA APA" "HMM..HMM" "100 JT YACH..OK NANTI SAYA PIKIR2"... ...WALAUPUN ANDA DATANGNYA PAKAI BIS,MOTOR,MOBIL

- DATANGI 2 LOKASI AGEN PROPERTI MISAL RAY WHITE DAN 21ST CENTURY YANG JAUH DARI RUMAH ANDA DENGAN PERCAYA DIRI ( BERTINDAK SEBAGAI PRIBADI ) PURA-PURANYA ANDA MAU JUAL RUMAH...TANYA AJA SEMUA SELUK BELUK CARA JUAL RUMAH MELALUI BROKER...SYARAT ADM YANG DIPERLUKAN,PPJB,BPHTB,AJB, DLL ANDA AMATI CARANYA MEREKA MELAYANI ANDA....INI DARI SISI BROKER

- DATANGI LAGI 2 LOKASI AGEN PROPERTI YANG JAUH DARI RUMAH ANDA (BERTINDAK SEBAGAI PRIBADI)..PURA-PURANYA MAU BELI RUMAH...TANYA AJA LAGI SELUK BELUK CARA BELI RUMAH BLA...BLA..BLA...

- DATANG KE KANTOR MARKETING DEVELOPER..BAIK YANG JUAL RUMAH RSH, RE ( REAL ESTATE ) STANDAR,KELAS MENENGAH,KELAS ATAS...DATANGI KIRA2 5-10 LOKASI PERUMAHAN..SAAT PERTAMA KALI ANDA DATANG MEMANG CANGGUNG DAN BINGUNG MAU NANYA APA DAN MULAI DARI MANA..PERCAYA DIRI AJA ...TANYA AJA SEMUA TENTANG LUAS PERUMAHAN, FASILITAS ,SPESIFIKASI BANGUNAN, HARGA, CARA PEMBAYARAN ,TAHAPAN-TAHAPAN YANG HARUS ANDA LAKUKAN SEBAGAI PEMBELI..LIHAT RUMAH CONTOH ...KELILINGI TUH PERUMAHAN...BILA PERLU FOTO2..TANYA AJA  SEBANYAK-BANYAKNYA...AMATI CARA MEREKA MELAYANI ANDA...INI DARI SISI DEVELOPER AMBIL SEMUA BROSUR BERIKUT PRICE LIST NYA...BUATKAN DATABASENYA MISAL

PERUMAHAN A
TIPE RUMAH YANG ADA ( LT/LB )
HARGA JUAL...CASH KERAS...CASH BERTAHAP...HARGA KPR DAN DP NYA
SPESIFIKASI BANGUNAN
FASILITAS SOSIAL DAN FASILITAS UMUMNYA DAN LAIN LAIN
BANDINGKAN DENGAN PERUMAHAN LAINNYA...INGAT APPLE TO APPLE...
MAKSUDNYA BANDINGKAN DENGAN YANG SEJENIS
MISAL ...YACH KALO KAMBING HRS DIBANDINGKAN JUGA DENGAN KAMBING
JANGAN DIBANDING DENGAN KEBO..
KALO TIPE 22/60 JANGAN DIBANDINGKAN DENGAN TIPE 60/150 GITU DECH


- UNTUK MENGETAHUI PERIJINAN..PROSES DAN BIAYANYA..COBA DATANGI 3 KANTOR PEMDA DAN BPN SETEMPAT ( BERTINDAK SEBAGAI DEVELOPER )...MISAL DI BEKASI,DEPOK,BOGOR...TANYA-TANYA AJA  SYARAT-SYARAT UNTUK PERIJINAN PERUMAHAN BARU...TANYA-TANYA AJA ...PERTAMA TAMA LIHAT LIHAT DULU..TANYA2 SEKELILING SEBELUM TANYA YANG KE RESMI GITU...BILA PERLU AJAK MAKAN SIANG ATAU NGOPI NGOPI TUH ORANG YANG BISA KASIH KITA INFO....SIAPKAN MODAL ...GW JAMIN JAUH LEBIH MURAH BIAYANYA DIBANDING ANDA IKUT KURSUS/SEMINAR BISNIS PROPERTI

- DATANGI KANTOR PLN SETEMPAT...TANYA-TANYA MASALAH PERIJINAN KELISTRIKAN..JUGA WAKTU DAN BIAYA...ADA AJA TUH CALO DISANA..BAHKAN ORANG DALAM PLN SENDIRI BORONGIN SENDIRI UNTUK JARINGAN LISTRIK + GARDU DI PERUMAHAN..CARI TAHU PROSEDURNYA..SAAT PB ( PEMASANGAN BARU ), JUGA PDR ( PENYAMBUNGAN DARURAT ) DLL

- DATANGI ANTARA 5-10 BANK YANG KIRA2 LAGI HOT MEMBIAYAI KPR..MISAL BTN,PERMATA,NIAGA,MANDIRI,BNI DLL BAIK YANG BERSIFAT KONVESIONAL MAUPUN YANG SYARIAH...PURA-PURANYA ANDA MAU KERJA PEMBIAYAAN KPR DENGAN BANK TERSEBUT...BUAT MOU/PERJANJIAN..TANYA SYARAT-SYARAT ( MOU ) NYA...SYARAT2 DARI KONSUMEN YANG MAU KPR DARI BANK BERSANGKUTAN..MAXIMUM NILAI KPR...PERSENTASE UANG YANG CAIR SAAT KONSUMEN MELAKUKAN AKAD APA 60%ATAU 70% ATAU 80% DARI NILAI KPR YANG DISETUJUI...LALU SAAT BAST ( BERITA ACARA SERAH TERIMA ) PERTAMA RUMAH DARI DEVELOPER KE KONSUMEN ( INI ADA DOKUMENNYA ) DAN SETELAH DIBUATKAN SI ( STANDING INSTRUCTION ) BERAPA PERSEN DANA YANG CAIR DARI NILAI KPR APA 10% ATAU 20% ATAU 30%...LALU UANG JAMINAN YANG DITAHAN BANK BERAPA PERSEN YANG BISA DICAIRKAN SAAT BAST KEDUA DILAKUKAN ANDA TANYA AJA...LEBIH BAIK SEBELUM KE BANK TANYA2 SAMA ORANG2 YANG MENGETAHUI TENTANG INI

- DATANGI KANTOR PPAT...TANYA2 AJA
- DATANGI NOTARIS....
- SEARCH KONSULTAN ARSITEK...TANYA2 WAKTU DAN BIAYA UNTUK DESAIN PERUMAHAN..MULAI DARI MAKET...TOPOGRAFI...DESAIN RUMAH+DENAH+TAMPAK+POTONGAN...SITE PLAN...BLOK PLAN...DLL
- LAKUKAN HAL YANG SAMA KE
KONTRAKTOR BANGUNAN RUMAH
KONTRAKTOR BANGUNAN RUKO
KONTRAKTOR TAMAN
KONTRAKTOR SARANA ( PERKERASAN JALAN,SALURAN,KANSTIN )
KONTRAKTOR TANAH/URUGAN
SUPLIER BAHAN BANGUNAN
EVEN ORGANIZER, WAKTU DAN BIAYA KALO MAU ADAKAN OPEN HOUSE....GATHERING..GRAND OPENING...ATAU ACARA APA KEK..
KUNJUNGI PROYEK YANG SEDANG BERJALAN SAAT ISTIRAHAT...COBA MAKAN DI WARUNG TEMPAT TUKANG DAN KENEK MAKAN...AJAK BICARA..TANYA SIAPA MANDORNYA...KETEMUIN MANDORNYA..PURA2 ANDA ADA PROYEK PERUMAHAN..TANYA2 WAKTU DAN UPAH BORONGAN UNTUK RUMAH ATAU RUKO..

info yang diperlukan untuk beli  tanah

Yang paling penting datanya lengkap ya.
misal untuk tanah:
Luas tanah
Luas Bangunan
Dimensi tanah
Hadap mana tanah itu
Keunggulan dan kelemahan (mesti survey lokasi)
Harga berapa penawarannya
contact person pemilik
dan kalo memungkinkan minta FOTOCOPY SERTIFIKAT agar sewaktu waktu ada calon pembeli yang minat bisa lihat.

Fokus utama tentu masih pada tanah yang sudah melakukan negosiasi.