Dalam menjalankan bisnis ini sudah menggunakan Instrument pihak kedua (
lembaga keuangan ) karena sebagian besar kita menjual proyeksi
pendapatan untuk beberapa tahun ke depan dan dibelikan aset rumah.
Asumsi bapak A membeli rumah tipe 45/110 m2
Harga = Rp 170.000.000
DP = Rp 20.000.000
Sisa hutang Rp 150.000.000 dibeli secara KPR selama 10 tahun / 120
bulan dengan asumsi bunga sebesar 15 % diambil tertinggi dan asumsi
angsuran Rp 2.250.000/bulan. Selama kurun waktu 10 tahun total
pembayaran sampai lunas = Rp 2.250.000 x 120 bulan = Rp 270.000.000.
Jadi total harga rumah selama 10 tahun adalah:
DP = Rp 20.000.000.
Total angsuran = Rp 270.000.000. +
Total = Rp 290.000.000
Harga rumah untuk kredit 10 tahun kita harus memberi keuntungan kepada
pihak bank sebesar = Rp 290.000.000 – Rp 270.000.000 = Rp
120.000.000
Asumsi harga mengalami kenaikan 3 x lipat = Rp 510.000.000,- ( harga
rumah 10 tahun kemudian rata-rata kenaikan adalah 3 x lipat biasanya
sampai dengan 4 x lipat khusus untuk rumah harga dibawah Rp
100.000.000,- semakin rendah harga rumah akan mengalami kenaikan harga
yang lebih tinggi atau sebaliknya contoh lihat rumah RSH sepuluh
tahun yang lalu harga yang dulu dibandingkan dengan harga sekarang)
Keuntungan = Rp 510.000.000,- – Rp 290.000.000
= Rp 220.000.000
Maka untuk mengetahui keuntungan perbulan
Keuntungan = Rp 2.200.000.000 :
120 bulan
= Rp 1.833.000,-/ bulan
Mungkin anda tidak pernah bayangkan dengan modal awal 20 juta dan
dengan cicilan perbulan Rp 2.250.000 perbulan dapat memperoleh
keuntungan perbulan Rp 1.833.000,- perbulan dengan kata lain
sebenarnya pada saat mengansur bulanan di bank tadi sebenarnya kita
tidak membayar Rp 2.250.000,- melainkan jumlah yang sebenarnya kita
bayar adalah Rp 2.250.000, - Rp 1.833.000,- = Rp 417.000,- atau
menabung dan kita bisa mendapat keuntungan Rp 220 juta dengan tanpa
melakukan aktifitas apapun untuk mendapatkan keuntungan ini. Jadi
kumulatif pada tahun ke 10 maka kita mempunyai tabungan kurang lebih Rp
510 juta.
Apabila rumah tersebut dikontrakkan maka akan mendapatkan nilai
keuntungan tersendiri sebagai contoh rumah dikontrakkan selama 10
tahun dengan asumsi rumah yang dikontrakkan hanya Rp 7.500.000./ tahun
atau Rp 625.000/ bulan. Maka nilai rumah yang dikontrakkan = Rp
75.000.000 selama 10 tahun.
Sehingga real cicilan rumah perbulan menjadi gratis dari hasil
kenaikan rumah dan dari hasil rumah yang dikontrakan, inipun tidak
menutup kemungkinan untuk mengalami kenaikan harga kontrak rumah tiap
tahunya, biasanya harga kontrak rumah naik antara 5 sampai dengan 10 %
pertahun.
No comments:
Post a Comment