Strategi KPR Dua Rumah Satu Nama Bersamaan

Saya ada pertanyaan mengenai “Take Over KPR” dan “Refinance”. Saat ini saya mempunyai KPR di Bank BTN, cicilan baru berjalan 2 tahun dan masih sisa 13 tahun lagi (masa KPR 15 tahun). Rumah saya di Bandung, sedangkan saya kerja di jakarta. Rencananya 3 tahun lagi (masuk tahun ke-6) saya mau mencari rumah lagi di Jakarta dengan fasilitas KPR dan sekarang sedang menabung untuk biaya DP-nya (tapi rumah di Bandung tidak saya jual). Saya mungkin punya masalah di rasio gaji 30% nantinya, menurut Bapak kira-kira mana yang terbaik dari pilihan berikut:
1. Memasuki tahun ke-6, saya melakukan Take Over KPR dari BTN ke Bank Lain dengan masa cicilan diperpanjang menjadi 15 tahun atau 20 tahun sehingga cicilannya menjadi lebih murah dengan harapan rasio gaji saya menjadi cukup untuk mengambil KPR di Jakarta.
2. Meminta Refinance di BTN dengan masa cicilan menjadi 15 tahun kembali dengan harapan rasio gaji saya menjadi cukup untuk mengambilKPR di Jakarta.
3. Dari segi biaya-biaya yang mesti dikeluarkan, mana yang lebih murah? Karena menurut saya tingkat suku bunga di masing-masing Bank pasti tidak jauh berbeda.
Demikian pertanyaan dari saya, semoga Pak Enos berkenan memberikan jawaban yang lengkap.
Terima Kasih.
Hormat saya,

Jawab:
Menurut yang saya mengerti dari tulisan/pertanyaan bapak, untuk poin 1 & 2 sepertinya masalah kecukupan 30% rasio gaji untuk persyaratan KPR nantinya. Untuk itu seharusnya mulai dari sekarang bapak sudah memikirkan bagaimana caranya untuk menambah income diluar kerjaan jika bapak tidak bisa memastikan bahwa dalam 3 tahun kedepan kecukupan rasio 30% dapat terpenuhi melalui pekerjaan bapak yang sekarang. Cacatan: harga rumah/properti 3 tahun kedepan bisa meningkat sangat tinggi loh!
Saran saya: Bagaimana kalo rumah bapak di Bandung di refinance (topup) atau takeover sekarang karena setelah 2 tahun, kemungkinan property bapak nilainya sudah naik banyak (ini bergantung lokasi juga sih), kemudian dana tambahan yang didapatkan digunakan untuk memulai usaha agar dapat menambah income bapak. Mulai sekarang bapak harus sudah mencaritahu bisnis apa yang akan digeluti, bisa disesuaikan dengan dana yang tersedia dan yang akan tersedia, kemampuan (keahlian) bapak, ataupun hobi. Atau jika susah mencari ide bisa mengambil franchise yang telah memiliki sistem dan pasar. Jika sudah memiliki usaha, dana tambahan tersebut bisa digunakan untuk menambah modal memperluas usaha…
Untuk no 3, saya tidak bisa menentukan mana yang lebih murah karena semua itu bergantung kepada keadaan dan situasi bapak. Jika tujuannya hanya untuk mendapatkan kecukupan ratio gaji 30% nantinya mungkin refinance lebih baik karena biaya-biaya pengurusan akan lebih murah. Jika ingin memperoleh tambahan dana untuk memulai/memperluas usaha harus dilihat dari banyak faktor (bunga bank, hasil appraisal bank thd property bapak, perkiraan dana yang bapak butuhkan, jenis usaha, biaya-biaya yang timbul dari proses takeover/topup). Dalam memilih bank-pun tiap orang berbeda, ada yang suka karena layanan mudah dan cepat, atau karena bunga kecil, atau karena faktor kedekatan dengan lokasi bank tersebut dengan tempat tinggal, dll. Sebaiknya bapak memasukkan aplikasi ke banyak bank secara bersamaan, sehingga bapak memiliki pilihan yang dapat disesuaikan dengan kebutuhan bapak dan kalo ditolak oleh satu bank bapak tidak langsung putus asa … karena tiap bank memiliki kebijakan sendiri dalam memutuskan pemberian pinjaman.
Semoga berguna…