Renovasi Rumah...Untung Pake Take Over Atau Refinance

saya tertarik dengan artikel take over atau refinance KPR yang bapak jelaskan. saya berencana untuk merenovasi rumah saya karena masih ada lahan yang tersisa. mungkin perkiraan dana yang saya butuhkan sekitar 30-40 juta. saat ini KPR saya di bank BTN baru berjalan 1 tahun dengan bunga 12.5% fix dengan nilai kredit 206 juta dan angsuran sekitar 2.6 juta per bulan selama 15 tahun. yang saya ingin tanyakan adalah menurut pak enos, dari alternatif pilihan saya ini mana yang terbaik untuk memperoleh dana renovasi rumah saya?
1. saya berencana mengambil KTA di bank mandiri dengan bunga sekitar 1,5% per bulan
2. take over KPR dari BTN ke mandiri atau bank lain dengan harapan ada dana lebih sebesar yg saya sebutkan diatas.
3. top up atau refinance kembali di BTN
sekedar info, harga rumah yang saya beli dari developer tahun lalu sekitar 240 jt. apakah nilai rumah saya dalam setahun akan bertambah sekitar 30-40 jt?
saat ini saya sudah melunasi semua kewajiban saya sebelumnya seperti KTA & kartu kredit dari bank lain dan saya yakin nama saya tidak termasuk blacklist BI karena saya tidak pernah menunggak tiap bulannya, dengan tujuan agar pengajuan kredit saya nantinya ke bank dapat diterima.
terima kasih

Jawab :
Menurut saya:
1. Jangan menggunakan KTA untuk merenovasi rumah, karena sudah tersedia KPR untuk itu. Bisa menggunakan KPR konstruksi. KTA biasanya bunganya sangat besar karena resiko yang diambil bank sangat besar (tanpa agunan)! Kalau KTA digunakan untuk menghasilkan uang (pasif income) menambah modal bisnis dll tidak masalah.
2. Refinance lebih baik dari takeover, karena biasanya takeover biaya yang dikeluarkan untuk proses ini lebih besar. Kecuali ada keuntungan yang lebih besar yang didapatkan dalam proses takeover tersebut. Saya melakukan takeover karena saat itu, saya gagal dalam usaha me-refinace utang saya. Kemudian saya mencari bank lain untuk takeover, saya mendapatkan “dana” yang lumayan besar dan bunga yang lebih kecil sehingga cicilan saya lebih kecil walaupun dengan tenor cicilan yang lebih pendek (saat itu permohonan takeover, saya dan istri kirimkan ke sekitar 7 bank dalam waktu yang singkat) . (Silahkan dihitung-hitung keuntungan-kerugiannya)
3. Coba refinance terlebih duhulu ke BTN kemudian lihat hasilnya, jika hasilnya memenuhi kebutuhan/harapan bapak silahkan diambil. Jika kurang coba, cari bank lain untuk takeover. Sebelum bapak menandatangani surat apapun juga maka proses refinance/takeover tidak akan berjalan. Jadi diajukan saja dulu permohonan refinance/takeover dan lihat hasilnya, kalau setuju baru tanda tangani perjanjiannya.
BTN biasanya memiliki bunga yang stabil, sekitar 12.5 – 14% walaupun bank lain sampai 16-17% jika bunga sedang tinggi. Kebalikan dari itu, saat bank lain sudah dibawah 12%, BTN masih tetap dikisaran 12.5-14%
Mengenai harga rumah tergantung lokasi dan sarana pendukung, biasanya harga developer sudah melebihi harga pasar sekitar jadi sangat sulit untuk menilai properti dari developer. Karena harga dari developer biasanya dihitung berdasarkan biaya-biaya yang telah mereka keluarkan saat membangun rumah/perumahan ditambah keuntungan yang mereka peroleh dari hasil penjualan rumah/perumahan tersebut.
Hasil appraisal bank terkadang jauh dibawah harga developer, namun semua itu kembali ke lokasi dan sarana. Coba bapak survey daerah sekitar rumah bapak kira-kira berapa harga pasar properti disekitar situ. Memiliki track record yang baik mengenai hutang akan menambah nilai plus kita dimata bank.
Semoga berguna…