Friday, August 31, 2012

STRATEGI DAGANG SALAH SATU DEVELOPER YANG UNIK DAN BERBEDA DENGAN DEVELOPER YANG LAINNYA


aku pernah ketemu seorang ibu rumah tangga dan juga bekerja di salah satu bank pemerintah dan dia juga buka developer properti..ibu ini hebat menurutku karena pola kerjanya beda dengan ilmu yang saya tahu ibu ini mencari pesanan rumah dulu ke perusahaan2 dengan hanya modal brosur padahal tanah masih dalam tahap nego. Lalu kalo dia sudah dapat MOU dengan perusahaan tsb maka dia kerjasama dengan salah satu bank pemerintah tapi sifatnya SYARIAH dan dana bisa cair 50% dari total harga jual dari pemesanan rumah. Tapi memang dia sudah punya PT dan masuk anggota REI dan juga proyek perumahan yang sudah jalan 2 buah. Nah nanti uang pencairan yang 50% ini dia gunakan untuk pembayaran ke land owner dan mengurus legalitas dan layak tampilnya selebihnya tinggal mengikuti proses spt developer properti lainnya. ADA YANG TAHU TENTANG PROSEDUR TSB DIATAS ???? karena saya juga sedang mencari info dan akan mencontoh ibu ini

JAWABAN

Ini mirip dgn salah satu jurus Cipto Junaedy (yg seminar beli properti tanpa uang itu). Jadi kita ikat dulu yg punya tanah dgn PPJB, minta waktu pelunasan sampai 3 bln misalnya (atau jika ada cacat pada surat tanahnya, kita beri waktu segitu kpd penjual tanah untuk membereskan itu dulu). Setelah itu langsung kita jualan pake brosur. Kpd pembeli rumah kita minta DP sd 30% (dari harga "roti") untuk melunasi 100% harga "tepung". Lalu kita ke bank ajukan kredit konstruksi untuk biaya bangun. Teorinya sih begitu

Tapi apa ada konsumen yg mau beli cuma liat brosur tok padahal di lokasi pos satpam aja belum ada (belum "layak tampil") dan belum berizin apapun. Nah penasaran juga saya gimana caranya dgn kondisi yg sama (plus tanah pun belum jadi milik si ibu), si ibu bisa meyakinkan perusahaan untuk teken MOU. Bank syariahnya juga apa gak minta sertifikat tanahnya dulu sebagai jaminan sebelum bank cairkan yg 50%?

Belajar Jadi Developer Rumah

PELAJARAN DASAR :
- Koefisien dasar bangunan ( KDB )  60% : 40% ada yang bisa menjelaskan ?
- Ambil brosur rumah sederhana harga jual 55 jt, amati spesifikasinya dan
cari tahu berapa borongan/m2 ( bahan + upah + fee ) bila diborongkan ke kontraktor. Jangan malu tanya ke mandor atau siapapun yang tahu


aku coba bantu kasih penjelasan secara garis besarnya :

( dan ini tidak harus berurutan dikerjakan )

1. lakukan cma ( comparative market analysis ) lakukan perbandingan apple to apple terhadap kompetitor yang ada di sekitar lokasi anda mulai dari desain rumah,spesifikasi bangunan,fasilitas rumah, harga jual dll setelah data dapat mungkin dari 3 lokasi perumahan kompetitor maka tentukan milik anda supaya bersaing dengan kompetitor.


2. cek ke pemda setempat untuk kdb ( koefisien dasar bangunan ) dan cek juga ijin peruntukkannya serta biaya perijinannya mulai dari ijin prinsip, hgb induk, imb induk dll


3. cek harga borongan ke kontraktor setempat, cek juga biaya2 koordinasi setempat


4. cek juga harga tanah mentah anda yang berlaku disana


5. setelah semua data mentah anda dapati maka buatkan budgeting/rab ( rencana anggaran biaya ) untuk lokasi yang ada miliki


BIASANYA BUDGETING TERDIRI DARI


- biaya perijinan

- biaya konstruksi bangunan rumah
- biaya sarana dan prasarana ( jalan utama, jalan lingkungan, saluran, pagar cluster, pos jaga, taman, trafo gantung/gardu, jaringan listrik dll )
- biaya promosi,marketing,gaji karyawan, adm dll ( biaya operasional + overhead )
- pajak penjualan bangunan 5% dari harga jual rumah excl. ppn 10%
buat secara detail dan usaha dalam rab (rencana anggaran biaya) biaya tak terduga maximum 3% dari total rab
cek apakah layak profit yang ada terima ???? kalo tidak layak maka harga jual perlu dinaikkan atau biaya2 lainnya dikurangi...
kalo harga jual dinaikkan ? bagaimana harga jual pesaing...kalo anda yang paling mahal dari pesaing terdekat anda maka susah anda menjual produk anda
dan kalo biaya2 lain anda kurangi maka kualitas berkurang dan ini tentu kurang menjual dimata konsumen

kalo profitnya menurut anda layak maka anda harus menentukan dana awal untuk memenuhi 2 kriteria berikut ini :

1. layak legalistas
2. layak tampil

1. layak legalitas

anda membuat perseroan terbatas ( PT ) baru, buat ijin prinsip ( lebih jelasnya anda tanya ke pemda setempat ) untuk lokasi yang anda miliki, pajak2,

2. layak tampil

coba lakukan pematangan lahan, gerbang masuk, pos jaga, taman depan, jalan utama, rumah contoh, pagar cluster, promosi, marketing

kalo dana awal tsb anda sanggup penuhi maka

- baiknya ada ukur ulang lokasi anda
- buatkan site plannya yang jelas sesuai desain arsitek
- ajukan ijin prinsip dan ijin lainnya sebatas supaya anda bisa maju
- sebelum ijin disetujui anda sebaiknya mempersiapkan desain tapak,desain rumah
desain lainnya, rencana promosi/marketing/penjualan
jangan lupa untuk merekrut orang2 yang berdedikasi dan jujur
- selebihnya anda yang aktif....


yang pernah ikut kursus bisnis properti dan atau memiliki sertifikat tolong jawab pertanyaan ini :


- berapa harga borongan rumah sederhana standard / m2 dan upah borongannya per meter persegi  ?

- berapa harga borongan rumah re ( real estate ) standard /m2 dan upah borongannya/m2 ?

- berapa harga borongan rumah tingkat re standard /m2 dan upah borongannya/m2 ?

kalo anda bisa menjawab seluruhnya maka saya akan ajukan lagi pertanyaan yang berikutnya ?

- darimanakah asalnya harga borongan tsb ? bisakah dianalisa ? dan bagaimana cara menganalisanya secara detail untuk masing2 jenis rumah tsb diatas ??

- untuk anda yang ingin tahu tentang prosedur KPR rumah dan syarat2nya serta biaya proses kpr, gampang tinggal ke bank dan pura2 jadi developer yang ingin kerjasama kpr dengan bank yang bersangkutan ( buat mou )


- untuk anda yang ingin tahu prosedur pembelian rumah ke developer dan syarat2 apa saja yang diperlukan, gampang tinggal datang aja ke kantor marketing developer dengan percaya diri dan tanya se-detail detailnya tentang cara pembayaran, apa itu SPR, PPJB dan minta contoh salinannya,AJB,BPHTB dan perhitungannya


- untuk anda yang ingin tahu ijin apa saja yang diperlukan untuk menjadi developer dan biaya2 serta waktunya, gampang tinggal datang ke kelurahan/kecamatan/pemda/kantor bpn setempat dan agan harus pd dan pura2 jadi developer baru minta harga resminya...lalu biarkan calo2 pada datang dan tanyakan biaya perijinannya untuk jalur cepatnya krn harga resmi yang didapat biasanya tidak terpakai


ini semua untuk yang serius mau jadi developer....dan dan tolong dicoba dicoba...


contoh satu kasus yang mantan big bos gw terapkan ( kira2 alurnya ) :

- rencana bangun rumah sederhana
- cari pemilik tanah atau perantara yang punya info tanah yang mau kerjasama
- target lokasi : bekasi....demand rumah sederhana banyak
- target harga tanah mentah max. 80rb/m2
- ketemu perantara dan dipertemukan dengan pemilik tanah
- negoisasi dengan pemilik tanah, beberkan bisnis plan kita yang jelas dan menarik

- deal harga tanah mentah 70rb/m2 dengan return of investmen 50% per tahun jadi nanti pemilik tanah terima uangnya = ( 70rb/m2+50%x70rb/m2)x50.000 m2 dan ternyata pemilik tanah   beserta keluarga punya tanah 50.000 m2 ( 5 ha ) dengan pola pembayaran dicicil selama 4x   selama masa perjanjian kontrak untuk pengembangan lahan 5 ha - asumsikan selesai dalam 1   thn pembayaran 1 dibayarkan sejumlah 100-150 jt saat perjanjian ditandatangani dan surat   tanah pemilik diserahkan ke kita didepan notaris dan kita serahkan ke notaris


- untuk sementara minta ke pemilik tanah surat kuasa bahwa tanah tsb dikuasakan ke kita untuk  dikembangkan


- sempurnakan lagi cash flow,bisnis plan dan adakan comparative market analysis yang sifatnya   apple to apple dengan kompetitor sekitar dan tentukan dana awal untuk memenuhi 2 kriteria

yaitu : layak legalitas dan layak tampil...dianalisa dana awal cukup dgn 1 milyar bayangkan kalo  kita beli semua tuh tanah yang 50.000 m2 maka butuh modal 3,5 milyar belum termasuk ijin2  dsb wah...

- bosku mencari investor club yang kebanyakan teman2nya lalu undang teman2nya di  cafe/restoran yang menyediakan ruang meeting dan presentasikan bisnis plan....investor setuju  dengan roi ( return on investment ) 60% per tahun dari dana yang ditempatkan


- buat perjanjian terpisah antara pihak management dengan land owner dan antara pihak   management dengan investor

 
- penuhi 2 kriteria yang diatas

1. layak legalitas...buatkan pt baru bila perlu, buat ijin prinsip dan ijin2 lainnya yang bisa perumahan itu maju, ukur ulang tanah tsb, buat site plan ( untuk lebih jelasnya lebih baik tanya pemda/bpn setempat )


2. layak tampil...lakukan cut n fill/pematangan lahan, buat gerbang masuk dan pos jaga dan taman depan,jalan utama,rumah contoh bila perlu pagar cluster yach jangan 100% untuk yang ini

 
- hire marketing yang pengalaman menjual rumah sederhana atau .....


untuk anda yang serius mau bisnis properti/developer tolong lakukan hal ini :


- buat kartu nama yang cukup keren dan pampang nama anda dengan jabatan direktur...buatkan nama perumahannya dan logonya...lalu jiwai...he..he..he..visualisasikan...he...he...mantap...deh   anda kelihatannya..weleh gw bisa bayangkan


- tanya2 ke bank soal kpr...bilang aje kita mau kerjasama KPR

- tanya2 ke kelurahan/kecamatan/pemda/bpn soal perijinan dan biayanya
- tanya2 ke kontraktor untuk borongan rumah ambil aja brosur rumah yang sudah ada
- tanya2 lagi...amati lagi dll
- kumpulkan semua data sebanyak2nya karena ini yang terjadi di lapangan

SAMBUNGAN


- cari tanah yang mau kerjasama luas min 3500 sampai berapa aja yang penting harus kerjasama


- pemilik tanah ok mau kerjasama...kasih uang muka berapa..negoisasi

misal lahan 5 ha kerjasama hrg tanah mentah 70rb/m2 total 3,5 milyar mantan bosku nego dan deal uang panjar 500 jt..ini uang panjar max yang mantan bosku berikan untuk kelas semacam ini

- nego dgn pemilik tanah masalah return of investment ( roi )...setuju di angka 50% per tahun..setuju juga pengembalian pokok + roi misal dalam 1 tahun


- lakukan cma,budgeting,bisnis plan,forecast cash flow,desain....wah..ini cukup alot..banyak pihak yang terlibat tapi tetap mantan bosku yang mengkoordinir....selesai semua


- undang investor,kebanyakan teman2 atau kenalan dari bos ku atau juga dari siapapun yang tahu informasi tentang investasi ini...lakukan presentasi..tanya jawab...bla..bla..investor setuju dengan roi misal 50%/tahun dari total dana yang ditempatkan...investor setuju kapan menyetor dananya...


- mantan bosku beserta orang yang mendapatkan nich tanah bertindak sebagai management dari developer tsb...and land owner dan investor boleh dibilang sebagai pengawas atau dewan komisaris


- buatkan perjanjian tertulis......semua setuju

- pemilik tanah menyerahkan semua sertifikat tanahnya dan investor mengumpulkan dana awal yang dibutuhkan
- panggil konsultan surveyor, konsultan perijinan,konsultan arsitek,marketing,bentuk tim proyek dll
- pasi layak legalitas ok...segera mulai layak tampil...
- promosi......juga undang semua agen/broker properti secara resmi kemukakan product knowledge dll....persiapan...persiapan...
- GRAND OPENING......GRAND OPENING....JUALAN...JUALAN....
- DST...DST...DST...

tim pencari lahan/proyek

- tim pembebasan,land risk aquisition
- tim perijinan
- investor club
- tim arsitek
- tim surveyor
- tim keuangan,akuntansi,pajak
- tim legal
- tim security
- tim marketing,promosi ...bisa kerja sama dengan para broker properti
- tim proyek ( project manager,site manager,supervisor dll )
- dan tim lainnya

( BATAS WAKTU 1-2 BULAN )

- TEKADKAN BULAT MAU MULAI BELAJAR PROPERTI DAN MAU MULAI BISNIS PROPERTI

- BUAT KARTU NAMA YANG KEREN..CANTUMKAN NAMA AANDA MASING-MASING DENGAN JABATAN : DIREKTUR...BUATKAN LOGO PERUSAHAAN DAN LOGO TUH PERUMAHAN YANG ANDA INGINKAN..BUAT YANG MENARIK ..CANTUMKAN NO HP ANDA AJA DAN JUGA ALAMAT PERUSAHAAN..JADI DECH ANDA DEVELOPER FIKTIF


- AJAK TEMAN YANG JUGA MAU MAJU SEPERTI ANDA KARENA BIASANYA BERDUA LEBIH AFDOL UNTUK TUGAS-TUGAS DIBAWAH INI :


- POKOKNYA SEBELUM ANDA BERKUNJUNG...COBA PAKAI PAKAIAN YANG MENDUKUNG BAHWA ANDA ITU DEVELOPER..MULAI DARI SEPATU YANG MENGKILAP,RAMBUT RAPI,WANGI,LENGAN PANJANG DIGULUNG,BAWA AGENDA KEREN,TARUH BOLPEN YANG KELIATAN MEWAH WALAUPUN BELINYA CUMA 15RB,PURA2 AGAK SIBUK AJA TAPI JANGAN TERLALU SIBUK TERIMA TELEPON "YA ADA APA" "HMM..HMM" "100 JT YACH..OK NANTI SAYA PIKIR2"... ...WALAUPUN ANDA DATANGNYA PAKAI BIS,MOTOR,MOBIL


- DATANGI 2 LOKASI AGEN PROPERTI MISAL RAY WHITE DAN 21ST CENTURY YANG JAUH DARI RUMAH ANDA DENGAN PERCAYA DIRI ( BERTINDAK SEBAGAI PRIBADI ) PURA-PURANYA ANDA MAU JUAL RUMAH...TANYA AJA SEMUA SELUK BELUK CARA JUAL RUMAH MELALUI BROKER...SYARAT ADM YANG DIPERLUKAN,PPJB,BPHTB,AJB, DLL ANDA AMATI CARANYA MEREKA MELAYANI ANDA....INI DARI SISI BROKER


- DATANGI LAGI 2 LOKASI AGEN PROPERTI YANG JAUH DARI RUMAH ANDA (BERTINDAK SEBAGAI PRIBADI)..PURA-PURANYA MAU BELI RUMAH...TANYA AJA LAGI SELUK BELUK CARA BELI RUMAH BLA...BLA..BLA...


- DATANG KE KANTOR MARKETING DEVELOPER..BAIK YANG JUAL RUMAH RSH, RE ( REAL ESTATE ) STANDAR,KELAS MENENGAH,KELAS ATAS...DATANGI KIRA2 5-10 LOKASI PERUMAHAN..SAAT PERTAMA KALI ANDA DATANG MEMANG CANGGUNG DAN BINGUNG MAU NANYA APA DAN MULAI DARI MANA..PERCAYA DIRI AJA ...TANYA AJA SEMUA TENTANG LUAS PERUMAHAN, FASILITAS ,SPESIFIKASI BANGUNAN, HARGA, CARA PEMBAYARAN ,TAHAPAN-TAHAPAN YANG HARUS ANDA LAKUKAN SEBAGAI PEMBELI..LIHAT RUMAH CONTOH ...KELILINGI TUH PERUMAHAN...BILA PERLU FOTO2..TANYA AJA  SEBANYAK-BANYAKNYA...AMATI CARA MEREKA MELAYANI ANDA...INI DARI SISI DEVELOPER AMBIL SEMUA BROSUR BERIKUT PRICE LIST NYA...BUATKAN DATABASENYA MISAL

PERUMAHAN A
TIPE RUMAH YANG ADA ( LT/LB )
HARGA JUAL...CASH KERAS...CASH BERTAHAP...HARGA KPR DAN DP NYA
SPESIFIKASI BANGUNAN
FASILITAS SOSIAL DAN FASILITAS UMUMNYA DAN LAIN LAIN
BANDINGKAN DENGAN PERUMAHAN LAINNYA...INGAT APPLE TO APPLE...
MAKSUDNYA BANDINGKAN DENGAN YANG SEJENIS
MISAL ...YACH KALO KAMBING HRS DIBANDINGKAN JUGA DENGAN KAMBING
JANGAN DIBANDING DENGAN KEBO..
KALO TIPE 22/60 JANGAN DIBANDINGKAN DENGAN TIPE 60/150 GITU DECH


- UNTUK MENGETAHUI PERIJINAN..PROSES DAN BIAYANYA..COBA DATANGI 3 KANTOR PEMDA DAN BPN SETEMPAT ( BERTINDAK SEBAGAI DEVELOPER )...MISAL DI BEKASI,DEPOK,BOGOR...TANYA-TANYA AJA  SYARAT-SYARAT UNTUK PERIJINAN PERUMAHAN BARU...TANYA-TANYA AJA ...PERTAMA TAMA LIHAT LIHAT DULU..TANYA2 SEKELILING SEBELUM TANYA YANG KE RESMI GITU...BILA PERLU AJAK MAKAN SIANG ATAU NGOPI NGOPI TUH ORANG YANG BISA KASIH KITA INFO....SIAPKAN MODAL ...GW JAMIN JAUH LEBIH MURAH BIAYANYA DIBANDING ANDA IKUT KURSUS/SEMINAR BISNIS PROPERTI


- DATANGI KANTOR PLN SETEMPAT...TANYA-TANYA MASALAH PERIJINAN KELISTRIKAN..JUGA WAKTU DAN BIAYA...ADA AJA TUH CALO DISANA..BAHKAN ORANG DALAM PLN SENDIRI BORONGIN SENDIRI UNTUK JARINGAN LISTRIK + GARDU DI PERUMAHAN..CARI TAHU PROSEDURNYA..SAAT PB ( PEMASANGAN BARU ), JUGA PDR ( PENYAMBUNGAN DARURAT ) DLL


- DATANGI ANTARA 5-10 BANK YANG KIRA2 LAGI HOT MEMBIAYAI KPR..MISAL BTN,PERMATA,NIAGA,MANDIRI,BNI DLL BAIK YANG BERSIFAT KONVESIONAL MAUPUN YANG SYARIAH...PURA-PURANYA ANDA MAU KERJA PEMBIAYAAN KPR DENGAN BANK TERSEBUT...BUAT MOU/PERJANJIAN..TANYA SYARAT-SYARAT ( MOU ) NYA...SYARAT2 DARI KONSUMEN YANG MAU KPR DARI BANK BERSANGKUTAN..MAXIMUM NILAI KPR...PERSENTASE UANG YANG CAIR SAAT KONSUMEN MELAKUKAN AKAD APA 60%ATAU 70% ATAU 80% DARI NILAI KPR YANG DISETUJUI...LALU SAAT BAST ( BERITA ACARA SERAH TERIMA ) PERTAMA RUMAH DARI DEVELOPER KE KONSUMEN ( INI ADA DOKUMENNYA ) DAN SETELAH DIBUATKAN SI ( STANDING INSTRUCTION ) BERAPA PERSEN DANA YANG CAIR DARI NILAI KPR APA 10% ATAU 20% ATAU 30%...LALU UANG JAMINAN YANG DITAHAN BANK BERAPA PERSEN YANG BISA DICAIRKAN SAAT BAST KEDUA DILAKUKAN ANDA TANYA AJA...LEBIH BAIK SEBELUM KE BANK TANYA2 SAMA ORANG2 YANG MENGETAHUI TENTANG INI


- DATANGI KANTOR PPAT...TANYA2 AJA

- DATANGI NOTARIS....
- SEARCH KONSULTAN ARSITEK...TANYA2 WAKTU DAN BIAYA UNTUK DESAIN PERUMAHAN..MULAI DARI MAKET...TOPOGRAFI...DESAIN RUMAH+DENAH+TAMPAK+POTONGAN...SITE PLAN...BLOK PLAN...DLL
- LAKUKAN HAL YANG SAMA KE
KONTRAKTOR BANGUNAN RUMAH
KONTRAKTOR BANGUNAN RUKO
KONTRAKTOR TAMAN
KONTRAKTOR SARANA ( PERKERASAN JALAN,SALURAN,KANSTIN )
KONTRAKTOR TANAH/URUGAN
SUPLIER BAHAN BANGUNAN
EVEN ORGANIZER, WAKTU DAN BIAYA KALO MAU ADAKAN OPEN HOUSE....GATHERING..GRAND OPENING...ATAU ACARA APA KEK..
KUNJUNGI PROYEK YANG SEDANG BERJALAN SAAT ISTIRAHAT...COBA MAKAN DI WARUNG TEMPAT TUKANG DAN KENEK MAKAN...AJAK BICARA..TANYA SIAPA MANDORNYA...KETEMUIN MANDORNYA..PURA2 ANDA ADA PROYEK PERUMAHAN..TANYA2 WAKTU DAN UPAH BORONGAN UNTUK RUMAH ATAU RUKO..

info yang diperlukan untuk beli  tanah


Yang paling penting datanya lengkap ya.

misal untuk tanah:
Luas tanah
Luas Bangunan
Dimensi tanah
Hadap mana tanah itu
Keunggulan dan kelemahan (mesti survey lokasi)
Harga berapa penawarannya
contact person pemilik
dan kalo memungkinkan minta FOTOCOPY SERTIFIKAT agar sewaktu waktu ada calon pembeli yang minat bisa lihat.

Fokus utama tentu masih pada tanah yang sudah melakukan negosiasi.

Membeli HomeStay Dengan KPR

Seputar cara memiliki bisnis sekaligus berinvestasi aset, membeli homestay lewat mekanisme Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dipandang sebagai langkah tepat. Dua keuntungan sekaligus didapat dari satu keputusan bisnis. Alasan terkuatnya, karena KPR bisa jadi sarana legal untuk “menjual diri”. Memanfaatkan potensi keuangan di hadapan perbankan. Hitung-hitung berbisnis, memiliki aset, sembari menggandeng pihak lain untuk pembiayaan, bank dalam hal ini.
Sebenarnya, di perbankan tidak mengenal mekanisme KPR untuk pembelian homestay, yang tersedia adalah KPR untuk rumah tinggal biasa. Soal kemudian rumah yang dibeli difungsikan untuk homestay bersewa harian, perbankan tidak akan mempersoalkannya. Karena bagi perbankan asal aset dan legalitasnya jelas, dan nasabah dianggap mampu mengangsur cicilannya, maka persetujuan KPR bisa diberikan.
Bagi mereka yang memiliki repayment capacity, istilah perbankan untuk kemampuan angsur pinjaman KPR, berpeluang besar menggandeng bank sebagai mitra bisnis. Meski demikian pada prakteknya beberapa orang saja yang menyadari dan memanfaatkan kemudahan peluang tersebut. Menilik dari potensinya serta resikonya, bagi pebisnis baru memang terasa bijaksana jika memilih wilayah bisnis yang sederhana dan terbuka lebar kemungkinan berhasilnya. Atas kesadaran tentang adanya resiko itulah mengawinkan investasi aset dan bisnis dalam bentuk membeli homestay memperoleh momentum obyektif.
Sebelum melangkah lebih jauh, beberapa pertimbangan ekonomi ini bisa dipertimbangkan sebagai dasar keputusan membeli homesatay lewat KPR, antara lain:
1. Membeli homestay dengan cara KPR berarti membangun portofoliao diri di hadapan perbankan. Pada gilirannya nanti jika bisnis telah berkembang pesat dan terus bertumbuh, faktor dukungan perbankan amat diperlukan.
2. Bagi mereka yang telah menjadi pengusaha, persetujuan KPR dari perbankan dapat menjadi legitimasi tambahan kredibilitas keuangan dan adiministrasi. Umumnya pihak bank punya pertimbangan detail sebelum memberi kredit ke nasabah, dan ukuran terpentingnya adalah pelaporan administrasi yang baik.
3. Memilki homestay mau tak mau membuat pebisnis baru terlibat langsung urusan manajemen dan pengaturan uang. Belajar dari keberhasilan pebisnis besar, daya ungkit yang mereka lakukan untuk membangun kekayaan, satunya berasal dari keterampilan dan kecerdikan mereka dalam mengelola manajemen uang. Menjadikan uang modal awal beranak pinak di bisnis.
4. Resiko untung dan rugi dalam bisnis adalah sekeping mata uang, kesatuan yang sama-sama bisa terjadi. Membeli homestay dari KPR merupakan cara langsung belajar menghitung resiko berbanding potensi keberhasilan dalam kadar moderat.
5. Jika terbukti berhasil, meski skalanya relatif, maka keberhasilan tersebut, sekali lagi bisa menjadi portofolio tambahan untuk meyakinkan investor lebih besar pada bidang bisnis sejenis maupun lainnya.
6. Bagi pebisnis pemula, menekuni bisnis dengan bersedia berbagi adalah bijaksana. Baik dalam hal keuntungan maupun kerugian, KPR secara tidak langsung membuat pebisnis pemula membagi resiko dengan perbankan.
7. Dalam catatan lain, meniru sejarah orang kaya dalam membangun dan mempertahankan kekayaan dilakukan dengan kepemilkin aset. Property adalah salah satu pilihannya, emas dan paper asset (surat berharga, obligasi dan sejenisnya). Aset properti juga berfungsi sebagai pelampung, sekoci penyelamat jika terjadi krisis keuangan yang tak terduga.
Memutuskan tindakan bisnis, cara dan jalan masuknya memang berbeda tiap orang. Kebanyakan orang akan mempelajari aspek pengetahuan dan metodologinya terlebih dulu. Memiilki dan mengelola homestay tergolong ringan untuk melatih kepiawaian bisnis dan mendapatkan keuntungan sekaligus.

Beli Aset Property, Miliki Pula Bisnisnya

Banyak pilihan membeli aset properti yang kesemuanya, sepintas lalu tampak menguntungkan. Bagi yang memiliki naluri serta ketekunan berdagang, mengelola berjualan di toko, atau bagi mereka yang memiliki jaringan mampu menyewakan properti sebagai tempat berniaga maupun perkantoran, membeli ruko adalah pilihan tepat. Langsung bisa dimanfaatkan sendiri atau memperoleh uang sewa dari rukonya. Pun bagi yang cerdik membaca arah pertumbuhan dan perkembangan sebuah kawasan baru permukiman, membeli rumah juga pilihan bagus yang menguntungkan. Alasan tingginya nilai sewa rumah maupun pertumbuhan asetnya adalah pertimbangan utama membelinya.
Tak disangkal jika membeli aset properti dengan selektif dan memperhatikan kriteria asetnya dengan benar, memang merupakan investasi menguntungkan. Pendapat demikian kadung jamak beredar di masyarakat, ditambah pula adanya anggapan bahwa investasi properti berupa jual beli tanah, rumah, ruko, hotel dan gedung perkantoran dan lainnya relatif mudah dilakukan dibandingkan dengan bisnis lain.
Agar dalam prakteknya benar-benar menguntungkan, perlu kiranya pembeli aset properti cermat memperhatikan beberapa aspek dasar dari aset propertinya. Tepat dan strategis dari segi lokasi, kualitas, model bangunan, cara bayar dan harganya, juga terutama aspek legalitasnya, adalah kunci bakal untung atau malah merugi-nya pembeli properti. Begitu banyak pembeli properti yang termakan bujuk rayu penjual dan emosional dalam memutuskan pilihan aset properti justru menderita kerugian.
Ubah Rumah Jadi Homestay
Sebuah bangunan rumah yang tadinya merupakan tempat tinggal biasa, jika lokasinya strategis, berada di kota besar, memilki akses jalan masuk lebih dari 6 meter, tata ruangnya cukup baik (terdiri dari tiga kamar tidur, atau bahkan lebih), dan legalitasnya komplit, bagus untuk dibeli dan lalu disulap menjadi homestay bersewa harian. Dari sisi pendapatan sewanya, properti homestay bisa dipastikan lebih besar dan menguntungkan bila dibandingakn dengan rumah tinggal biasa yang dikontrakkan.
Gambaran di atas menjelaskan, bentuk kecermatan dan kejelian pembeli lah pada akhirnya yang menentukan diperolehnya keuntungan investasi. Faktanya, guna peruntukan sebuah aset properti yang sejalan dengan permintaan pasar, terlebih peluangnya belum banyak dilirik orang lain, adalah kunci keberhasilan investasi properti.
Melekatkan nilai tambah fungsi dari sebuah aset properti, menyulap rumah biasa menjadi homestay adalah contoh kecerdasan investasi properti yang menguntungkan.
Disadari, mengubah rumah biasa menjadi homestay bersewa harian memang bukan perkara sederhana dan tidak setiap orang bisa melakukannya. Akan tetapi, jika bersedia bekerjasama menggandeng pihak lain, dewasa ini, begitu banyak pengelola homestay berpengalaman bisa dipilih sebagai partner berbagi resiko sekaligus keuntungan agar tingkat keberhasilannya lebih tinggi.
Tercatat ada `Dsultan, Rumah Kaka, Harmony Homestay, Simlply Homy dan banyak lagi lainnya, sebagai jaringan pengelola manejemen homestay berpengalaman, bersedia bermitra.
Jika bersedia belajar memahami, bermitra dan menguasai aspek detail tentang bisnis properti berikut cara pengelolaan asetnya, layaknya seorang ahli, tidak berlebihan kiranya memilki ekspektasi keuntungan tinggi dari investasi properti.
Hampir sebagian besar pebisnis properti yang berhasil adalah orang-orang yang kampiun, matang seluk beluk di bidang properti. Tindakan membeli properti yang mereka lakukan, baik berupa tanah, rumah, ruko, hotel, gedung perkantoran atau lainnya, tidak didasarkan atas keputusan emosional, apalagi spekulatif. Mereka membeli aset properti untuk mendapatkan keuntungan investasi sekaligus merancang daya ungkit bisnis dari pemanfaatan asetnya. Membidik keuntungan berlipat dari aset properti. Mengubah rumah biasa jadi homestay adalah sebagain kecil cara melakukannya.

Syarat Mengubah Rumah Tinggal Menjadi HomeStay

Untuk meningkatkan nilai produktif rumah tinggal biasa secara ekonomi, anda dapat mengubah fungsi peruntukannya menjadi homestay bersewa harian. Asal kondisi rumahnya memenuhi syarat, mudah dan sederhana melakukannya. Tentu saja rumah dimaksud harus dilakukan perubahan, renovasi dan penyesuaian dengan fungsinya sebagai commercial building, istilahnya. Fungsi baru dari sisi tata ruang, penataan perabot, juga tampilan eksterior yang lebih akomodatif dan nyaman untuk tamu inap yang menempati.
Secara umum, rumah tinggal biasa, sebagaimana kebanyakan dijumpai, peruangannya menggunakan pola standar. Berurutan dari ruang tamu, ruang keluarga, lalu ruang makan berada di ujung atau di sisi samping agak ke dalam, dari lajur depan untuk jenis bangunan satu lantai. Pada bangunan dua lantai, ruang keluarga rumah tinggal biasa, umumnya disiapkan di latai dua untuk alasan privasi keluarga.
Perbedaan kental yang bisa dipelajari antara commercial buliding dan residential building dari objek rumah adalah pada proporsi ruangannya. Meski tidak definitif, bangunan yang dirancang dengan tata ruang terbuka, lebih banyak menyediakan area interaksi bagi penghuninya, bisa dikategorikan atau diberi embel-embel sebagai jenis commercial building. Homestay sebagai fungsi baru atas rumah yang tadinya menjadi tempat tinggal biasa, memerlukan rekonstruksi peruangan dengan lebih banyak ruang terbuka.
Berikut ini adalah panduan mudah yang bisa anda jadikan referensi untuk mengubah, mengalihfungsikan, merancang bangunan baru atau bahkan mencari rumah yang memenuhi ketentuan untuk dijadikan homestay bersewa harian:
  • Lokasi rumah berada di tengah kota, atau jika lokasinya ketepatan berada di pinggiran, setidaknya kurang dari radius 3 Km dari pusat kota.
  • Lebar jalan depan rumah yang menjadi akses masuk lebih dari 6 meter, bisa berpapasan dua mobil.
  • Lingkungan sekitarnya cukup ramai, mengesankan daerah yang kondusif, tidak kumuh dan gampang dijangkau.
  • Usia bangunannya tidak lebih dari 10 tahun, khusus untuk bangunan rumah bersejarah seperti bangunan belanda yang banyak ditemukan di pusat kota, atau bangunan dengan kualitas dan rancangan arsitektur khusus, ketentuan ini tak berlaku.
  • Rumahnya memilki 3 kamar atau lebih, dengan luasan kamar minimal 3×4 meter persegi. Jika tersedia kamar mandi dalam malah lebih baik.
  • Penataan ruangnya proporsional, antara ruang tamu, ruang keluarga, ruang makan dan letak dapur. Jika ternyata penataan ruangnya sudah kadung tidak ideal, masih ada opsi untuk merombaknya berdasar advice arisitek.
  • Halaman rumahnya cukup lapang, minimal ada jarak 2.5 meter dari teras depan ke pagar depan.
  • Terdapat garasi mobil atau carport yang lapang untuk parkir dengan tingkat keamanan terjaga.
  • Legalitas rumahnya lengkap, termasuk kemudahan memperoleh izin lingkungan/HO untuk homestay.
Jika spesifikasi rumah di atas terpenuhi, maka secara teknis rumah tinggal biasa tersebut layak dijadikan homestay. Agenda berikutnya tinggal bagaimana menjalankan operasional dan manajemen pengelolaanya secara optimal. Mudah dilakukan dan memiliki potensi bisnis yang amat menguntungkan. Soal pengelolaan manajemen pun, jika merasa kesulitan mengelola sendiri, dengan mudah mendapatkan kerjasama dari jaringan pengelola homestay yang telah berpengalaman.

Thursday, August 30, 2012

Keuntungan Beli RUmaha Homestay

Tujuan membeli rumah untuk dijadikan homestay tentu berbeda pertimbangannya dengan membeli rumah untuk tempat tinggal. Keuntungan ganda dibidik ketika seseorang memutuskan membeli rumah untuk homestay, dari surplus hasil pengelolaannya dan dari kenaikan nilai aset propertinya. Bisa dikatakan, pertimbangan rumah yang akan dijadikan homestay dari segi lokasi, fungsi tata ruang dan model arsitekturnya memilki ketentuan khusus yang berbeda dari rumah tinggal biasa. Terlebih dari segi luasan bangunannya, rumah bakal homestay sekurangnya 140 meter persegi untuk bangunan2 lantai dengan 3 kamar tidur.
Atas alasan apapun membeli rumah pada dasarnya merupakan tindakan investasi. Selisih harga beli dan harga jual pada nantinya adalah keuntungan investasi, nyata, tak mengada-ada. Di kota-kota besar tujuan wisata, homestay Jogja bersewa harian adalah bukti kongkrit yang bisa dipilih sebagai instrumen investasi properti yang menguntungkan.
Tercatat, hampir disemua properti rumah yang berkategori normal (legalitas lengkap, akses jalannya normal untuk dua mobil, tidak berada disamping kuburan, tidak berada di atas tanah dengan kemiringan curam atau daerah berbahaya lainnya, juga tidak ekstrem melawan logika umum bentuk bangunannya), mengalami kenaikan kisaran 18%, bahkan bisa lebih, tiap tahunnya. Meskipun kasuistik, bebeda di masing-masing kota, properti rumah yang dibangun dan dirancang secara matang sesuai kebutuhan pasar malah bisa mengalami kenaikan nilainya di kisaran 26% pertahun.
Uraian di atas makin mempertegas bahwa investasi beli rumah memang menguntungkan. Apalagi jika rumah tersebut memilki nilai tambah untuk dijadikan homestay bersewa harian, makin menguntungkan pula lah investasinya. Di kota besar seperti Jogjakarta, homestay bersewa harian adalah instrumen investasi properti menguntungkan yang bisa dipilih.
Perhitungan sederhananya, rumah baru 2 lantai dengan 3 kamar tidur, type 140/120, di Jogyakarta dibeli dengan harga Rp.700 juta. Jika uang mukanya 10% maka KPR-nya adalah Rp. 630 juta. Untuk tenggat waktu kredit 15 tahun, cicilan KPR perbulannya dengan suku bunga 8,5 % saat ini adalah Rp. 6.203.859,00. Dengan sewa harian Rp. 800 ribu per hari, maka dibutuhkan tingkat keterisian sewa 8 hari dalam satu bulan, supaya cicilan KPR-nya tercukupi dari hasil sewa homestay-nya.
Tamsil perhitungan yang dibuat tersebut menggunakan ilustrasi homestay Jogja, dianggap visibel dan wajar bisa tercapai sebagai tantangan bisnis di kota lain. Agenda dasarnya, tinggal bagaimana caranya agar kemampuan kelola manajemen homestay memenuhinya target okupansi secara konsiten dan stabil selama masa kredit. Atas pertimbangan ini lah amat disarankan pemilik rumah yang dijadikan homestay, bergabung atau menitipkan pengelolaannya kepada jaringan pengelola yang telah berpengalaman.
Rumusan marketing, sebagaimana diketahui, berlaku bahwa semakin penyedia barang atau jasa mampu memberikan pilihan lebih banyak pada konsumen penggunanya, maka semakin tinggi pula omset yang diraihnya. Faktor beban biaya operasional pun dengan sendirinya makin ringan karena disangga dari sumber pendapatan lebih banyak, berasal dari homestay lain.
Tak berlebihan dan amat masuk akal kiranya, jika klaim tentang investasi homestay dapat meraup keuntungan ganda diteguhkan. Dari segi kenaikan nilai aset properti rumah, pemiliknya mendapat tabungan berupa surplus pendapatan di akhir saat rumahnya dijual nanti. Sementara selagi berlangsung masa kredit, cicilannya bisa tercukupi dari hasil sewa harian homestay-nya.
Meskipun demikian, satu hal yang patut diingat adalah tak ada kepastian mutlak dalam bisnis, apapun bentuknya. Perhitungan dan analisa bisnis bersifat proyeksi. Ia berisi rencana dan target semata. Dibuat untuk mengenali indikasi dan kalkulasi kemungkinan berdasarkan perhitungan matang dan terukur. Tetap saja untuk meraih keuntungan bisnis diperlukan kecakapan dan kesungguhan yang lebih kompleks.
Sebagai investasi berbasis properti, membeli rumah untuk dijadikan homestay dinilai lebih aman karena jaminannya adalah aset. Barang legal yang terlindungi pemilikannya secara pasti. Belum lagi ada pihak perbankan sebagai pemberi kredit, yang tentu saja memilki analisa resiko lebih detail dan konservarif untuk melindungi kedua belah pihak.

Tips-tips yang Harus Diperhatikan Sebelum Ambil KPR

Beberapa tips mungkin yang bisa saya bagi terakhir, yang sudah saya pelajari untuk mengambil kpr berikut hal yang bisa dilakukan :
1. sebelum memutuskan menggunakan kpr mana bagusnya bench mark dulu, atau survey ke kpr yang lain, bagusnya punya 4 nama, karena saya terakhir didivisi syariah jadi secara jujur, informasi terakhir yang saya terima baiknya kalau mau survey bisa coba ( niaga, permata, dan bni -untuk divisi syariah ya =D- ) terakhir saya bekerja menurut saya 3 bank tersebut harganya sangat kompetitif.
2. jadi kalau permohonan kpr anda tidak disetujui coba bank yang lain, seperti yang saya sebutkan tadi, berdasarkan pengalaman saya, ketika salah satu nasabah saya tidak disetujui, langsung saya alihkan secepatnya ke bak-bank tersebut.
3. untuk mengambil kpr yang harus dibandingkan dan dipertimbangkan adalah :
a. coba dibandingkan ANGSURANNYA, ini sangat penting jangan dilihat margin atau bunganya karena,biasanya banyak yang terjebak dengan istilah margin efektif,flat dan fix jadi saya ingatkan lagi bandingkan JUMLAH ANGSURAN PERBULANNYA.
b. Berikutnya bisa dilihat JANGKA WAKTU, makin panjang jangka waktu tentu berdampak pada angsuran makin kecil namun juga dampak lainnya jumlah yang harus kita angsur semakin besar, untuk jangka waktu biasanya beragam antara 5 -15 tahun yang 20 belum saya temukan.
c. Hal lainnya yang harus diperhatikan adalah : JUMLAH PENGHASILAN MINIMUM , ini maksudnya bank punya ketentuan berapa pendapatan minimum anda untuk boleh mengambil fasilitas kpr, biasanya kalau pendapatan anda dibawah 5 juta, akan lebih sulit untuk disetujui, namun jangan menyerah, coba ditanyakan apakah bisa joint income atau tidak, bila bisa baiknya joint income, biar fasilitas kpr lebih mudah disetujui.
d. Hal berikutnya adalah ANGSURAN ANDA DENGAN PIHAK KE-3 ini maksudnya, bila anda punya fasilitas kredit ditempat lain, baiknya dilunasi dulu jangan mengambil kpr bila anda masih punya angsuran ditempat lain karena hal tersebut akan memperkecil kemungkinan untuk disetujuinya permohonan kpr anda, karena dengan adanya angsuran pihak ke-3 maka akan memperkecil ratio installment anda. Mengenai ini sudah pernah saya bahas sebelumnya ditulisan saya yang lain.
e. Pastikan apakah fasilitas kpr anda menggunkan perhitungan bunga efektif, flat atau fix yang terbaik adalah fix namun selain syariah masih jarang kpr yang menggunakan perhitungan fix, jadi kembali ke point A, DILIHAT JUMLAH ANGSURANNYA, perhitungan bunga hanyalah istilah marketing dalam dunia perbankan jadi jangan terkecoh ya =)
4. bank sangat memperhatikan namanya CHECKING BI ini untuk melihat kolektibilitas anda, dan untuk menilai karakter anda.banyak sekali nasabah yang gagal karena hal ini.jadi kalau punya kartu kredit sebisa mungkin bayarnya tepat waktu, kalau tagihan anda tidak dibayar tepat waktu maka ketika checking bi akan terlihat angkanya, apakah anda lancar atau tidak pembayarannya selama ini, hal ini bisa terlihat sampai 5 tahun kebelakang, saya pernah menemukan kasus segala halnya sudah baik namun ternyata tagihan kartu kreditnya banyak yang bermasalah , hasilnya nasabah tersebut langsung gugur, kalau memang anda bermasalah dengan kartu kredit baiknya urungkan niat untuk mengambil fasilitas kpr =)
5. hal yang tidak kalah penting adalah STATUS SERTIFIKAT, ini juga kasus yang paling banyak ditemui, pastikan sertifikat anda sudah sampai posisi SHM atau SHGB dan juga pastikan nama pemilik atas sertifikat tersebut adalah benar penjual langsung, saya pernah mendapatkan nasabah yang ternyata sertifikatnya bukan atas nama penjualnya namun masih atas nama teman penjualnya,, waduhhh ini ngurusnya pusing banget, kpr sudah disetujui dalam waktu kurang dari seminggu tapi ketika berurusan dengan notaris ternyata sertifikatnya bermasalah akhirnya molor sampai lebih dari 2 bulan itupun masih belum selesai, jadi pastikan ya STATUS SERTIFIKAT anda tidak bermasalah, nah bagaimana dengan rumah baru, nah untuk ini juga pastiakan bahwa developer anda adalah DEVELOPER KERJASAMA dengan bank terkait,kalau tidak akan repot sekali, jadi harus benar-benar dicek untuk masalah ini okay =) .
6. berikutnya perhatikan juga apakah rumah yang anda ambil tidak bermasalah dengan :
a. banjir (coba dicek apakah termasuk daerah banjir ketika 2001 dan 2007, bila ya maka permohonan fasilitas kredit anda akan sangat sulit disetujui, berikutnya mengenai banjir yang dinilai adalah apakah rumah tersebut dekat dengan kali ataupun sungai,bila dekat maka akan berpengaruh pada penilaian dari bank)
b. tidak dekat dengan tegangan listrik atau istilahnya sutet
c. tidak dekat dengan TPA atau tempat pembuangan akhir.
d. Jalannya sudah bisa dilewati mobil
e. Bukan tusuk sate
7. hal lainnya perhatikan BIAYA-BIAYA kpr, sebisa mungkin minta penjelasan, biaya tersebut adalah biaya yang harus dibayar dimuka, ini biasanya terdiri dari biaya appraisal, biaya administrasi, biaya materai dsb jumlahnya bisa beragam
8. pastikan anda sudah karyawan tetap, dan kalau anda bekerja diperusahaan yang sudah ternama maka persetujuan anda akan lebih mudah disetujui, untuk pekerjaan ini, setiap bank mempunyai daftar-daftar siapa saja yang boleh mengajukan kpr, diantaranya yang sulit disetujui adalah artis, pengacara,abri itu setahu saya ya, jadi kalau memang ada bank yang membolehkan berarti itu reazeki anda =D
9. nah ini tips terakhir dari saya, kalau anda merasa diri anda tidak memenuhi syarat-syarat untuk mengambil kpr sebaiknya cobalah ajukan atas nama orang lain yang bisa memenuhi apakah kakak atau saudara yang lain. Untuk hal ini sangat dianjurkan bikinlah perjanjian tertulis yang legal antara anda dengan pihak yang membantu anda, karena yang sudah-sudah banyak kasus yang dibantu malah bermasalah tidak sedikit juga yang membantu malah bermasalah. Kalau ditanya yang Paling baik ya atas nama sendiri =D
sekian dari saya semoga bisa banyak menjadi masukan untuk anda, pada dasarnya mengambil kpr sangatlah mudah bila anda sangat kooperatif dengan pihak bank dan ada satu aturan tidak tertulis didunia bisnis maupun perbankan,bila niat kita baik maka untuk mendapat persetujuan akan cepat sekali namun bila tidak, pasti ada saja masalah yang timbul, jadi harap benar-benar diingat : bila niat kita baik maka jalannya akan jauh lebih mudah, begitu juga sebaliknya, jadi saya informasikan sekali lagi referensi saya adalah :
Niaga syariah :
Ibu ade : 0815 13 101 291
Bapak rahmat : 0815 101 38 465
Untuk yang diluar jakarta atau pulau jawa, coba cari informasi terdekat saja beliau kantornya ada dijakarta akan sangat sulit melayani diluar jabodetabek …jadi untuk informasi lebih jauh bisa hubungi mereka karena saya sudah resign dari niaga syariah, =)
Sekian dari saya semoga berkenan, bila ada salah kata ataupun lainnya saya minta ma’af yang sebesar-besarnya, saya manusia juag akan sangat wajar untuk berbuat salah…
Selamat mencoba semoga sukses ….

ANDAI...Kupunya Duit 100 Juta. My Plans Are...

Banyak orang yang bertanya, jika saya memiliki 100jt cash apa yang harus saya lakukan? Apakah harus memulai bisnis, ataukah saya membeli emas, atau properti.. atau… atau…???
Sangatlah bijak untuk mulai bertanya kepada diri sendiri jika secara tiba-tiba, dalam dunia nyata kita dikaruniakan memiliki uang 100jt tersebut. Karena dengan pertanyaan ini kita telah mempersiapkan diri dengan rencana jika hal ini benar-benar terjadi. Saya tahu 100jt bagi beberapa orang adalah jumlah yang sedikit namun tidak sedikit juga yang menganggap 100jt adalah sesuatu yang luxurious…
Berikut ini adalah rencana saya jika mendapatkan kesempatan memiliki 100jt Cash:
Sepengetahuan saya, saya baca melalui internet dan buku, bahwa untuk melipatgandakan uang kita ada beberapa jalan terbaik.
  • Bisnis (dengan jalan ini uang kita dapat berkembang dengan pesat)
  • Properti (setelah bisnis, properti adalah salah satu intrumen yang dapat mengembangkan uang kita)
  • Paper asset (adalah instrumen yang kemudian, spt: saham, reksadana, option, dll)
Dari ke-3 jalan atau instrumen diatas, bisnis menjadi urutan pertama untuk dapat melipatgandakan uang terbesar. Namun semua itu berpulang kepada pribadi masing-masing. Ada orang yang dengan mudah menjalankan suatu bisnis ada yang tidak.. saya termasuk dalam orang yang tidak mudah untuk memulai bisnis.
Untuk saya yang pasti berlaku adalah: Properti… kemudian bisnis dan paper asset bersamaan…
Jadi jika saya memiliki 100jt cash maka langkah yang akan saya lakukan adalah:
  1. Membagi uang tersebut menjadi 2 bagian, masing-masing 50jt.
  2. 50jt pertama akan saya jadikan DP untuk pembelian properti melalui KPR. Properti yang saya cari adalah properti yang bisa disewakan. Lokasi properti harus bagus.
  3. 50jt berikutnya saya bagi 3 (33%, 33%, 23% atau 50%, 25%, 15% atau 50%, 30%, 10%). Porsi terbesar akan saya gunakan untuk memulai bisnis, kemudian paper asset (saat ini saya baru masuk ke Reksadana Saham), kemudian jangan lupa adalah emas. Emas adalah salah satu instrumen yang melindungi nilai dari uang yang kita miliki.
Ke-3 jalan diatas telah saya jalani… dan akan terus saya jalani, saya mulai dengan membeli properti berupa tanah yang kemudian saya dirikan kos-kosan, kemudian saya memulai bisnis dengan laundry kiloan, dan saya membeli reksadana saham serta emas.
Dari hitung-hitungan no.3 jika saya memiliki 100jt, masih kurang 10%. 10% tersebut saya gunakan untuk investasi bagi diri sendiri… seperti membeli buku, ikut pelatihan/workshop, internet, beli vitamin agar tetap sehat, dll… karena dengan berinvestasi kepada diri sendiri hasilnya bisa lebih maksimal.
Demikian yang akan saya lakukan, semoga dapat menjadi inspirasi…. sukses selalu buat semuanya!

Sharing Perjalanan Bisnis Kos-Kosan Bpk.Ernost,...DASHYAAT!!!

Saat itu awal kami membangun rumah kost kami di Sidosermo kami membeli tanah dengan KPT tenor 5 thn dan pembangunan dengan KPR Konstruksi lama kredit 10 thn (namun nilai KPR yang diberikan hanya dapat digunakan untuk pembangunan 60% jadi, bangunan bertahap). Karena 2 kredit yang berbeda diatas jaminan properti sama dan bunga KPR/KPT saat itu lagi tinggi, otomatis cicilan/bln besar sekali. Awalnya oleh marketing kami diberitahu secara verbal bahwa nantinya bisa disatukan jadi satu kredit KPR (lain kali jika marketing berjanji sebaiknya ditulis dan ditandatangi), setelah kami mendapatkan semua kredit maka kami mengajukan refinance/topup untuk menyatukan kredit dan untuk mendapatkan dana lagi setelah 1 thn untuk menyelesaikan pembangunan jadi 100%. Ternyata kami ditolak, kemudian kami meng-takover kredit tersebut ke bank lain dan kami mendapatkannya dengan bunga yang lebih kecil dan jangka kredit yang lebih panjang, yang otomatis cicilan/bln lebih kecil juga dengan jumlah kredit yang lebih banyak, berarti kami mendapatkan “dana lebih”. Begitu ceritanya.
Perhitungan (hanya umpama)
Dibank awal
KPT = 100jt
KPR = 200jt
Karena beda lama kredit dan jenisnya sehingga pembayaran = 4jt/bln (total keduanya).
- Kami minta disatukan agar mendapatkan bunga yang lebih kecil sekaligus diappraise ulang karena nilainya sudah naik (refinance/topup), ditolak.
- Kami takeover ke bank lain setelah hampir 2 thn, kami dapat dana dari bank baru 400jt dengan pembayaran cicilan hanya: 3.5jt/bln karena bunga yang lebih kecil dan masa pembayaran yang lebih lama.
- Berarti kami mendapatkan dana lebih 400jt – (100jt + 200jt) = 100jt
- Dana 100jt saat itu kami gunakan untuk menyelesaikan pembangunan rumah kost menjadi 100%.

Renovasi Rumah...Untung Pake Take Over Atau Refinance

saya tertarik dengan artikel take over atau refinance KPR yang bapak jelaskan. saya berencana untuk merenovasi rumah saya karena masih ada lahan yang tersisa. mungkin perkiraan dana yang saya butuhkan sekitar 30-40 juta. saat ini KPR saya di bank BTN baru berjalan 1 tahun dengan bunga 12.5% fix dengan nilai kredit 206 juta dan angsuran sekitar 2.6 juta per bulan selama 15 tahun. yang saya ingin tanyakan adalah menurut pak enos, dari alternatif pilihan saya ini mana yang terbaik untuk memperoleh dana renovasi rumah saya?
1. saya berencana mengambil KTA di bank mandiri dengan bunga sekitar 1,5% per bulan
2. take over KPR dari BTN ke mandiri atau bank lain dengan harapan ada dana lebih sebesar yg saya sebutkan diatas.
3. top up atau refinance kembali di BTN
sekedar info, harga rumah yang saya beli dari developer tahun lalu sekitar 240 jt. apakah nilai rumah saya dalam setahun akan bertambah sekitar 30-40 jt?
saat ini saya sudah melunasi semua kewajiban saya sebelumnya seperti KTA & kartu kredit dari bank lain dan saya yakin nama saya tidak termasuk blacklist BI karena saya tidak pernah menunggak tiap bulannya, dengan tujuan agar pengajuan kredit saya nantinya ke bank dapat diterima.
terima kasih

Jawab :
Menurut saya:
1. Jangan menggunakan KTA untuk merenovasi rumah, karena sudah tersedia KPR untuk itu. Bisa menggunakan KPR konstruksi. KTA biasanya bunganya sangat besar karena resiko yang diambil bank sangat besar (tanpa agunan)! Kalau KTA digunakan untuk menghasilkan uang (pasif income) menambah modal bisnis dll tidak masalah.
2. Refinance lebih baik dari takeover, karena biasanya takeover biaya yang dikeluarkan untuk proses ini lebih besar. Kecuali ada keuntungan yang lebih besar yang didapatkan dalam proses takeover tersebut. Saya melakukan takeover karena saat itu, saya gagal dalam usaha me-refinace utang saya. Kemudian saya mencari bank lain untuk takeover, saya mendapatkan “dana” yang lumayan besar dan bunga yang lebih kecil sehingga cicilan saya lebih kecil walaupun dengan tenor cicilan yang lebih pendek (saat itu permohonan takeover, saya dan istri kirimkan ke sekitar 7 bank dalam waktu yang singkat) . (Silahkan dihitung-hitung keuntungan-kerugiannya)
3. Coba refinance terlebih duhulu ke BTN kemudian lihat hasilnya, jika hasilnya memenuhi kebutuhan/harapan bapak silahkan diambil. Jika kurang coba, cari bank lain untuk takeover. Sebelum bapak menandatangani surat apapun juga maka proses refinance/takeover tidak akan berjalan. Jadi diajukan saja dulu permohonan refinance/takeover dan lihat hasilnya, kalau setuju baru tanda tangani perjanjiannya.
BTN biasanya memiliki bunga yang stabil, sekitar 12.5 – 14% walaupun bank lain sampai 16-17% jika bunga sedang tinggi. Kebalikan dari itu, saat bank lain sudah dibawah 12%, BTN masih tetap dikisaran 12.5-14% :-)
Mengenai harga rumah tergantung lokasi dan sarana pendukung, biasanya harga developer sudah melebihi harga pasar sekitar jadi sangat sulit untuk menilai properti dari developer. Karena harga dari developer biasanya dihitung berdasarkan biaya-biaya yang telah mereka keluarkan saat membangun rumah/perumahan ditambah keuntungan yang mereka peroleh dari hasil penjualan rumah/perumahan tersebut.
Hasil appraisal bank terkadang jauh dibawah harga developer, namun semua itu kembali ke lokasi dan sarana. Coba bapak survey daerah sekitar rumah bapak kira-kira berapa harga pasar properti disekitar situ. Memiliki track record yang baik mengenai hutang akan menambah nilai plus kita dimata bank.
Semoga berguna…

Wednesday, August 29, 2012

Strategi KPR Dua Rumah Satu Nama Bersamaan

Saya ada pertanyaan mengenai “Take Over KPR” dan “Refinance”. Saat ini saya mempunyai KPR di Bank BTN, cicilan baru berjalan 2 tahun dan masih sisa 13 tahun lagi (masa KPR 15 tahun). Rumah saya di Bandung, sedangkan saya kerja di jakarta. Rencananya 3 tahun lagi (masuk tahun ke-6) saya mau mencari rumah lagi di Jakarta dengan fasilitas KPR dan sekarang sedang menabung untuk biaya DP-nya (tapi rumah di Bandung tidak saya jual). Saya mungkin punya masalah di rasio gaji 30% nantinya, menurut Bapak kira-kira mana yang terbaik dari pilihan berikut:
1. Memasuki tahun ke-6, saya melakukan Take Over KPR dari BTN ke Bank Lain dengan masa cicilan diperpanjang menjadi 15 tahun atau 20 tahun sehingga cicilannya menjadi lebih murah dengan harapan rasio gaji saya menjadi cukup untuk mengambil KPR di Jakarta.
2. Meminta Refinance di BTN dengan masa cicilan menjadi 15 tahun kembali dengan harapan rasio gaji saya menjadi cukup untuk mengambilKPR di Jakarta.
3. Dari segi biaya-biaya yang mesti dikeluarkan, mana yang lebih murah? Karena menurut saya tingkat suku bunga di masing-masing Bank pasti tidak jauh berbeda.
Demikian pertanyaan dari saya, semoga Pak Enos berkenan memberikan jawaban yang lengkap.
Terima Kasih.
Hormat saya,

Jawab:
Menurut yang saya mengerti dari tulisan/pertanyaan bapak, untuk poin 1 & 2 sepertinya masalah kecukupan 30% rasio gaji untuk persyaratan KPR nantinya. Untuk itu seharusnya mulai dari sekarang bapak sudah memikirkan bagaimana caranya untuk menambah income diluar kerjaan jika bapak tidak bisa memastikan bahwa dalam 3 tahun kedepan kecukupan rasio 30% dapat terpenuhi melalui pekerjaan bapak yang sekarang. Cacatan: harga rumah/properti 3 tahun kedepan bisa meningkat sangat tinggi loh!
Saran saya: Bagaimana kalo rumah bapak di Bandung di refinance (topup) atau takeover sekarang karena setelah 2 tahun, kemungkinan property bapak nilainya sudah naik banyak (ini bergantung lokasi juga sih), kemudian dana tambahan yang didapatkan digunakan untuk memulai usaha agar dapat menambah income bapak. Mulai sekarang bapak harus sudah mencaritahu bisnis apa yang akan digeluti, bisa disesuaikan dengan dana yang tersedia dan yang akan tersedia, kemampuan (keahlian) bapak, ataupun hobi. Atau jika susah mencari ide bisa mengambil franchise yang telah memiliki sistem dan pasar. Jika sudah memiliki usaha, dana tambahan tersebut bisa digunakan untuk menambah modal memperluas usaha…
Untuk no 3, saya tidak bisa menentukan mana yang lebih murah karena semua itu bergantung kepada keadaan dan situasi bapak. Jika tujuannya hanya untuk mendapatkan kecukupan ratio gaji 30% nantinya mungkin refinance lebih baik karena biaya-biaya pengurusan akan lebih murah. Jika ingin memperoleh tambahan dana untuk memulai/memperluas usaha harus dilihat dari banyak faktor (bunga bank, hasil appraisal bank thd property bapak, perkiraan dana yang bapak butuhkan, jenis usaha, biaya-biaya yang timbul dari proses takeover/topup). Dalam memilih bank-pun tiap orang berbeda, ada yang suka karena layanan mudah dan cepat, atau karena bunga kecil, atau karena faktor kedekatan dengan lokasi bank tersebut dengan tempat tinggal, dll. Sebaiknya bapak memasukkan aplikasi ke banyak bank secara bersamaan, sehingga bapak memiliki pilihan yang dapat disesuaikan dengan kebutuhan bapak dan kalo ditolak oleh satu bank bapak tidak langsung putus asa :-) … karena tiap bank memiliki kebijakan sendiri dalam memutuskan pemberian pinjaman.
Semoga berguna…

Untung Rugi Take Over

Saya tertarik dgn ide take over, karena waktu mengambil KPR saya tidak punya Pilihan Bank krn Rumah yang akan dibeli masih menggunakan Surat Kuasa.
Namun setelah 1 tahun berjalan ada penawaran take over KPR dgn Bunga yang lebih rendah yaitu 9.9% flat (Bank saya saat ini 12.5% Floating).
Boleh di info untuk:
1.apakah untung Ruginya dari take over ini?
2.Dari mana saya harus menghitung untung dan rugi nya karena kalau di take over harus membayar biaya2 KPR lagi?
3.Katanya Bunga Flat 9.9% itu ekivalen dgn Bunga 17.8% Floating. Apakah itu artinya Bunga 9.9% flat lebih besar/rugi?
Terimaksih banyak sebelumnyaya,

Jawab:
Ibu Tari,
1. Untung takeover adalah bisa dapat bunga kecil dan dana lebih. Ruginya kebalikan untung.
2. Masukkan permohonan takeover ke banyak bank (5-10 bank) sehingga ibu akan memiliki banyak pilihan, dan ibu dapat memilih penawaran yang paling menarik. Kalau saya akan memilih bank yang dapat memberikan kelebihan uang yang paling banyak dengan bunga yang paling kecil dan jangka pinjam yang paling panjang. Kelebihan uang ini sudah dikurangi dengan biaya-biaya. Biasanya biaya asuransi jiwa akan dikembalikan, atau kalau ke-2 bank menggunakan asuransi yang sama bisa langsung dilanjutkan saja.
3. Saya memiliki hitung-hitungan dalam format excel untuk hal ini, mungkin tidak terlalu pas namun bisa dijadikan dasar perhitungan akan saya emailkan ke email ibu. Namun pada dasarnya saya berpikiran jumlah bunga yang kita bayarkan akan lebih kecil nilainya dibandingkan dari nilai kenaikan properti yang ibu miliki bila properti tersebut berada di lokasi strategis. Jadi jangan terlalu kawatir mengenai bunga ini yang penting ibu sanggup untuk membayar cicilannya.
Setelah 2-5 thn kemudian properti ibu bisa di refinance/takeover lagi jika ada kemungkinan bunga turun atau ada penawaran menarik lainnya. Dan kelebihan uang yang didapakan dari proses refinance/takeover bisa digunakan untuk membeli properti lagi atau dipakai membuka usaha. Saya juga masih terus belajar untuk hal ini.
Semoga berguna

Mendapatkan Dana Tambahan Melalui Properti dalam status KPR

Kebanyakan orang hanya membayar cicilan KPR tanpa pernah berupaya untuk mendapatkan dana tambahan yang bisa didapatkan dari propertinya yang sedang dalam status KPR.
Ada 2 cara untuk mendapatkannya, yaitu melalui Take Over & Refinance.
  1. Take Over. Take Over adalah mengalihkan KPR ke bank lain yang bersedia mengambil alih kredit dari bank sebelumnya. Saat proses take over, minta kepada bank yang akan mengambil alih untuk meng-appraise lagi properti tsb, karena yang pasti nilai property tersebut sudah naik. Selisih dari nilai properti saat ini dan sisa kredit yang merupakan dana lebih yang akan didapatkan. Dalam proses take over, nasabah akan dikenakan biaya administrasi, biaya appraisal, serta biaya lain yang sama dengan saat akan mengambil KPR pertama kali dan ditambah denda dari bank yang lama.
  2. Refinance. Refinance atau pembiayaan kembali utang KPR yang sedang berjalan. Disini kita mengajukan pinjaman KPR kedua kepada bank yang sama untuk menutup KPR yang pertama dengan maksud untuk mengurangi besar cicilan dengan cara mendapatkan bunga yang lebih kecil atau memperpanjang jangka waktu pembayaran kredit, dan bisa juga keduanya. Biasanya refinance dilakukan saat bunga KPR turun.
    Bank akan meng-appraise lagi properti yang dijaminkan, dan akan memberikan pinjaman baru sesuai nilai baru properti tersebut. Selisih dari nilai baru properti yang dijaminkan terhadap sisa kredit yang menjadi dana lebih yang akan didapatkan. Pada refinance biasanya nasabah hanya dikenakan biaya asuransi yang baru sesuai jumlah kredit baru dan usia dari nasabah. Terkadang penambahan plafon kredit di bank yang sama dikenal dengan istilah Top-up.
Silahkan dipilih mana yang terbaik dan menguntungkan untuk dilakukan agar mendapatkan dana tambahan yang dibutuhkan. Untuk itu semua biaya-biaya yang timbul dari ke-2 proses diatas harus diperhitungkan

BI Teliti Besaran Uang Muka KPR Bank Syariah

Bank Indonesia masih mengkaji besaran uang muka atau down payment (DP) minimum untuk Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) bagi bank syariah seperti yang telah berlakukan untuk bank konvensional.

"Kita akan terapkan juga aturan loan to value ratio (LTV) untuk bank syariah, untuk besarannya masih akan diteliti lagi," kata Deputi Gubernur Bank Indonesia, Halim Alamsyah, usai acara halal bihalal di Gedung Bank Indonesia, Jakarta, Senin (28/8/2012).
Namun, Halim mengisyaratkan kemungkinan besaran uang muka yang berbeda bagi bank syariah karena ada beberapa produk yang tidak bisa menggunakan DP yang sama.
"Untuk KPR yang sifatnya berbeda, MMQ (pembiayaan musyarakah mutanaqishah) untuk properti misalnya, kan sudah jelas berbeda," katanya.
Seperti diketahui, aturan LTV telah diberlakukan ke bank umum. Rasio LTV, yakni angka rasio antara nilai kredit yang dapat diberikan oleh Bank terhadap nilai agunan pada saat awal pemberian kredit, ditetapkan maksimal 70%. Ruang lingkup KPR yang dimakud meliputi kredit konsumsi kepemilikan rumah tinggal, termasuk rumah susun atau apartemen namun tidak termasuk rumah kantor dan rumah toko, dengan tipe bangunan lebih dari 70 m2 (tujuh puluh meter persegi). Pengaturan mengenai LTV dikecualikan terhadap KPR dalam rangka pelaksanaan program perumahan pemerintah.
Sebelumnya Gubernur Bank Indonesia, Darmin Nasution, sempat mengatakan pemberlakuan aturan LV untuk bank syariah diharapkan tidak akan berbeda dengan bank konvensional sehingga tidak terjadi ketimpangan. Rencananya aturan tersebut akan dikeluarkan pada akhir kuartal ketiga tahun ini atau pada bulan September 2012

Menetapkan Harga Jual Rumah Lewat Appraisal Independen

Banyak penjual rumah yang tidak percaya diri, merasa kesulitan dalam menetapkan harga jual tepat bagi properti rumah yang dimilikinya. Terjebak pada pertanyaan-pertanyaan penuh keraguan, jangan-jangan rumah yang dijual harganya terlalu murah atau malah sebaliknya, terlalu mahal.
Akibatnya proses penawarannya kepada calon pembeli rumah memakan waktu panjang karena tak kunjung ada kata putus soal harganya. Mereka umumnya tak menyadari betapa gampangnya menetapkan harga jual rumah dengan bantuan appraisal independen. Dengan ukuran yang relatif obyektif, jasa penilai aset atau lazim dikenal dengan sebutan “appraisal independent“, merupakan solusi praktis bagi penjual rumah dalam menetapkan harga jual.
Penjual rumah umumnya masih bingung dan menganggap jasa penilai aset independen ini berbiaya mahal dan memakan waktu lama prosesnya. Padahal kenyataannya, untuk ukuran rumah dengan harga jual di kisaran 1 milyar, biayanya amat murah, di bawah 1 juta rupiah.
Keuntungan menggunakan jasa penilai aset bagi penjual rumah di samping memiliki taksiran harga jual obyektif, surat pernyataan dan keterangan keterangan yang dikeluarkan jasa penilai aset ini juga sangat membantu memahamkan pembeli, sekaligus menjadi bukti pendukung bahwa harga jual rumah yang ditawarkan adalah berkategori wajar.

Monday, August 27, 2012

Cara Mudah Menaikan Appraisal Rumah

Menaikan appraisal rumah sebangun pengertiannya dengan menaikkan nilai harga sebuah rumah. Dalam bahasa perbankan, appraisal rumah digunakan sebagai dasar memutuskan besarnya jumlah pembiayaan kredit terhadap rumah yang dijadikan jaminan. Untuk jenis fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) nilai pembiayaan untuk bangunan baru, maksimalnya bisa mencapai 90% dari nilai appraisal-nya. Dari sisi pemiliknya, semakin tinggi nilai appraisal sebuah bangunan rumah, semakin tinggi pula nilai pasar harganya.
Terkadang, di banyak kejadian, jika nilai kesepakatan transaksi jual belinya dibawah appraisal sebenarnya, umumnya pembeli menyukai nilai appraisal yang tinggi dari sebuah rumah. Alasannya, karena nilai pembiayaan KPR yang diberikan oleh perbankan bisa meng-cover (menanggung) seluruh nilai pembayaran transaksi tanpa harus mengeluarkan uang muka pembelian.
Secara umum, ukuran baku penetapan nilai appraisal rumah didasarkan pada akumulasi nilai tanah dan bangunan. Harga rerata tanah wajar permeter, dengan membandingkan pasaran tanah sekelilingnya, ditambahkan nilai bangunan berdasarkan spesifikasi yang ada pada bangunannya. Karena itu, untuk menetapkan nilai appraisal sebuah rumah haruslah cermat mengetahui dua komponen tanah dan bangunan.
Bagi masyarakat awam, cara lazim yang dilakukan untuk mengetahui nilai appraisal sebuah bangunan dilakukan dengan cara melihat NJOP (Nilai Jual Objek Pajaknya) yang terlampir di slip PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Meskipun pada prakteknya, NJOP untuk wilayah tertentu, wilayah pinggiran kota, umpamanya, sama sekali tidak mencerminkan nilai sesungguhnya dari sebuah rumah.
Ringkasnya, untuk mengetahui dan menaikkan nilai appraisal rumah, diperlukan perpaduan perhitungan yang lengkap. Antara perhitungan manual yang bersifat proyeksi dan perhitungan berdasarkan ketetapan pemerintah yang tertuang di NJOP pada kertas slip PBB. Berbagai cara dapat dilakukan untuk menaikan nilai appraisal rumah dengan mudah dan sederhana, antara lain berupa:
A. Melakukan Renovasi Kecil
Cara mudah menaikan nilai apparisal rumah adalah dengan melakukan penambahan luas bangunan. Pengertiannya, pemilik rumah melakukan renovasi kecil di bagian-bagian yang ringan dan murah biayanya tetapi mengesankan penambahan luas bangunan. Membangun atau memperbaiki pagar depan, memasang kanopi pada carport, menambahkan atap pada area jemuran di bagian belakang rumah, atau membangun taman kering di ruang belakang rumah. Pilihan renovasinya bisa disesuikan dengan detail keadaan rumah yang akan diapprasial. Namun pada intinya renovasi tersebut haruslah mengesankan panambahan luas bangunan.
B. Mendaftarkan Penambahan luas IMB
Setelah dilakukan penambahan luasan bangunan, agar bisa dibuktikan dengan valid, sebaiknya langsung didaftarkan perubahan IMB-nya ke KIMPRASWIL atau kantor perizinan SATU ATAP setempat. Ketentuannya, perhitungannya luasan IMB memang memasukkan pagar keliling dan bangunan depan bagian depan, seperti gapura, sebagai kesatuan luasan bangunan rumah. Akibatnya, jika luasan dalam IMB bertambah maka faktor pengali nilai bangunannnya pun bertambah dan pada gilirannya menaikkan nilai appraisalnya.
C. Mengubah Fungsi Peruntukan Bangunan
Sebenarnya, ketentuan mengubah peruntukan sebuah bangunan untuk menaikkan appraisal berlaku tidak tertulis. Ketentuan dasarnya, sebuah bangunan hanya akan dinilai harganya berdasarkan luas ukuran sebenarnya. Tak perduli apakah bangunan itu memiliki fungsi komersial, mendatangkan uang atau tidak, nilai appraisalnya berlaku tetap. Namun demikian, jika appraisal rumah ditujukan untuk kepentingan pembiayaan perbankan, maka pendekatannya bisa menjadi berbeda. Dipastikan bank akan menyukai nasabah yang memiliki kemampuan bayar lebih meyakinkan. Dengan bertambahnya kemampuan bayar cicilan, dikarenakan adanya alih fungsi rumah yang mengahasilkan uang tambahan pula, maka dengan sendirinya nilai pembiayaannya pun meningkat. Dalam hal ini, logika ekonomi yang lebih dikedepankan untuk menaikkan appraisal sebuah rumah.
D. Memberikan Harga Pembanding Progresif
Jika diperlukan, menyodorkan data pembanding dari nilai pasar bangunan sekitar sangat efektif menaikan appraisal sebuah bangunan. Data tertulis, terlebih dari lembaga yang kredibel dan sah diakui, merupakan pembanding yang valid. Sumbernya bisa berdasarkan bukti PPJB (Perjanjian Pendahuluan Jual Beli) ataupun salinan (Akta Jual Beli) dari notaris. Pemilik rumah bisa memperlihatkan nilai appraisal bangunan sekitar berdasarkan data terakhir, lalu menambahkan kenaikan sebesar 25% untuk jeda waktu satu tahun setelahnya. Rumusan ini masuk akal dan banyak digunakan berdasarkan logika bahwa nilai properti berupa rumah memang selalu mengalami kenaikan di atas 25% tiap tahunnya.

Kredit Rumah Tanpa DP...Bisa Gak ya???

Mengajukan kredit pemilikan rumah tanpa Down Payment (DP), apakah mungkin? Bukan mungkin lagi, karena sekarang sudah bisa dinikmati. Namun, sebelum memilih Kredit Perumahan Rakyat (KPR) tanpa uang muka ini, harus pahami dulu agar tidak keliru.
Berbicara KPR, tidak lepas dari harus tersedianya uang muka yang harus dibayar kepada penjual. Rata-rata DP berkisar 30 % dari harga rumah yang akan dibeli. Ini tentunya tidak bisa dianggap kecil, mengingat harga rumah yang ratusan, bahkan miliaran rupiah saat ini. Padahal, jika dilihat dari sisi kemampuan membayar hutang, banyak calon pembeli yakin dapat mengalokasikan sepertiga penghasilannya untuk cicilan KPR.
Namun, adanya DP membuat calon pembeli harus menyediakan uang kontan sebesar 30 % dari harga rumah. Jumlah itu tentu tidak kecil dan membutuhkan waktu untuk mengumpulkannya.
Jika harga rata-rata rumah yang akan dibeli Rp 300 juta, misalnya, maka calon pembeli harus menyediakan cash Rp 90 juta untuk DP. Padahal, rata-rata penghasilan orang di Jakarta Rp 5 juta per bulan.
Belum lagi jika harus memperhitungkan kenaikan harga rumah per tahun, serta permintaan (demand) terhadap rumah. Bila tidak beli sekarang, kita akan kehilangan kesempatan mendapatkan rumah yang diidamkan. Apalagi, hanya gara-gara tabungan belum cukup untuk membayar uang muka.
KPR Tanpa uang muka, mungkinkah?
Apa yang terlintas di benak Anda, jika saya menyebut kredit rumah tanpa uang muka? Apakah Anda akan berpikir konsumen dapat membeli rumah tanpa membayar uang mukanya dan langsung mencicil setiap bulan?
Sepertinya tidak mungkin. Ternyata ada fasilitas tersebut, walau bukan untuk semua orang. Kenyataannya, ada bermacam-macam kredit rumah tanpa uang muka dengan skema tertentu dan sedikit tricky (jebakan). Sebab, alasannya, hal itu bagian dari promosi. Untuk itulah, Anda harus betul-betul mempelajari jika menemukan penawaran semacam itu.
Plus Minus KPR tanpa DP
Tawaran 1: Developer menawarkan. Konsumen berhubungan langsung dengan developer.
Plus: Anda tidak harus DP. Kredit langsung ke developer, dan biasanya properti sudah jadi (ready stock)
Minus: Harga lebih mahal, konsumen kadang harus mengurus sendiri administrasinya
Keterangan: merupakan strategi marketing dari developer.

Tawaran 2: Kerjasama developer dan bank
Plus: tidak harus DP.
Minus: Harga lebih mahal, untuk kavling siap bangun risiko serah terima tinggi jika developer mengalami kemacatan dana.
Keterangan: strategi marketing, karena developer telah melakukan deposit. Besarannya sesuai DP konsumen (menanggung DP konsumen sampai serah terima).

Tawaran 3: Diskon yang diterima konsumen seolah-olah dijadikan DP.
Plus: Tanpa DP, harga lebih murah, KPR bisa lebih besar.
Minus: tawaran ini sedikit menjebak, karena itu harus berkoodinasi dengan developer. Bisa jadi ditolak karena nilai agunan kurang. Untuk kavling siap bangun risiko serah terima tinggi jika developer mengalami kemacetan dana.
Keterangan: merupakan strategi marketing developer dan strategi marketing sales bank.

Tawaran 4: Konsumen menaikkan harga sesuai nilai DP
Plus: Tanpa DP, harga lebih murah
Minus: Harus berkoordinasi dengan developer. Bisa jadi ditolak, karena agunan kurang.
Keterangan: Menaikkan harga sedikit lebih tinggi sesuai uang muka

Tawaran 5: Deposito sebagai agunan.
Plus: Tanpa DP
Minus: Deposito dijadikan agunan, sehingga tidak bisa digunakan untuk keperluan lain.
Keterangan: merupakan strategi marketing.

Tawaran 6: Program pemerintah FLPP.
Plus: Tanpa DP, subsidi harga murah, bunga murah.
Minus: Nilai yang ditawarkan baru sedikit, baru ada satu bank umum yang menggarap. Ada banyak syarat yang harus dipenuhi

Paksa Diri Anda Beli Rumah Lewat Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Membeli rumah lewat Kredit Pemilikan Rumah (KPR), adalah pilihan yang paling mungkin bagi kebanyakan individu. Akan tetapi kenyataannya, keputusan membeli rumah tinggal seringkali terlewatkan dari agenda yang telah ditetapkan. Ada saja alasan yang seolah masuk akal untuk menunda. Seringkali alasan tersebut bukan karena faktor ketiadaan kemampuan beli, tetapi lebih karena faktor psikologis. Merasa kurang yakin, memilki bayangan terlampau ideal tentang rumah yang akan dibeli, merasa belum memilki dana cash di tangan dan seterusnya.
Padahal, jika ditanya, dilihat dari sisi penting dan butuhnya, hampir semua orang cenderung serempak menjawab bahwa mereka sangat ingin dan butuh memiliki rumah tinggal.
Kenyataan bahwa membeli rumah perlu keputusan bulat, berani, serta menempatkannya sebagai prioritas agenda, bila diamati, lebih banyak dipengaruhi oleh tingkat melek dan tidaknya calon pembeli terhadap mekanisme pembelian rumah yang ternyata begitu mudah. Peluangnya pun begitu terbuka bagi semua orang. Hampir tiap hari, halaman koran, jejaring media sosial, bilboard di jalanan, display pameran di pusat perbelanjaan dipenuhi iklan penawaran rumah yang menawarkan banyak sekali kemudahan.
Terhitung mulai pengembang perumahan, asosiasi broker, pribadi pemilik rumah perorangan gencar sekali memberikan penawaran beli rumah. Bahkan lembaga pembiayaan seperti perbankan, dengan program Kredit Pemilikan Rumah (KPR) turut gencar pula menawarkan pembiayaan dengan suku bunga murah dan mudah persyaratannya.
Bagi sementara kalangan, meskipun telah mampu memenuhi persyaratan KPR sebagai mekanisme pembelian rumah, mereka masih kerap diselimuti keengganan mengambil keputusan. “Nanti-nanti saja lah kalau sudah benar-benar siap dan mampu”, berbagai jenis alasan seperti inilah yang sering diutarakan. Terhadap berbagai hambatan psikologis semacam ini, ada baiknya kita melihat ulang dan mempertimbangkan sekali lagi, cara pandang keliru yang mengakibatkan tekad dalam mengambil keputusan membeli rumah tak kunjung bulat.
Beberapa nalar logis-ekonomi dan fakta tentang keuntungan membeli rumah, lewat mekanisme KPR bisa dijabarkan sebagai berikut:
  • Membeli rumah lewat KPR bisa menjadi alat paksa bagi kalangan yang berpenghasilan cukup untuk mendisiplinkan diri. Menabung sekaligus menikmati kenaikan investasi pada akhirnya, dan bisa memperoleh manfaat langsung dengan meninggali rumah yang di KPR-kan tersebut.
  • Suku bunga KPR saat ini, di kisaran 9% pertahun, faktanya lebih rendah ketimbang suku bunga kartu kredit maupun jenis pinjaman tanpa agunan yang banyak di tawarkan perbankan berbunga tinggai mendekati 18% pertahun.
  • Membeli rumah lewat KPR memilki jaminan keamanan lebih tinggi karena lembaga perbankan selaku pemberi kredit memilki tingkat ketelitian legalitas dan analisa resiko sangat ketat, melindungi nasabah.
  • KPR dilindungi asuransi jiwa dan asuransi jenis lain (gempa dan kebakaran), karena itu jika terjadi resiko, nasabah pun terlindungi dengan mendapat penggantian dan bahkan diputuskan lunas seluruh sisa pinjamannya.
  • Meskipun masih mengangsur KPR, rumah yang berhasil dimiliki, faktanya memiliki nilai sosial sebagai simbol pencapaian, simbol prestasi kerja dan berdampak positif bagi meningkatnya motivasi kerja, dan motivasi positif lainnya di masa depan.
  • Fakta bahwa kenaikan nilai jual rumah melonjak di atas 22% pertahun, adalah investasi yang menguntungkan. Berdasar jurnal bulanan yg dikeluarkan Bank Indonesia, kenaikan nilai jual rumah, tercatat selalu melampaui besaran suku bunga pinjaman KPR.
  • Suku bunga deposito saat ini tak lebih dari 6% pertahun, nasabah deposito sebenarnya lebih jauh lebih mendapat keuntungan jika uangnya dibelanjakan properti berupa rumah.
Bagi nasabah, persetujuan KPR dari perbankan bisa menjadi portofolio positif dan akurat bagi pengajuan kredit berikutnya, jika diperlukan. Di samping itu, untuk kepentingan bisnis, KPR juga menjadi bukti meyakinkan dan valid yang menandakan bahwa nasabah tersebut baik kredebilitasnya secara keuangan.

Membeli Rumah Dengan Cara Take Over Kredit Macet

Jika bersedia datang ke bank, menemui bagian penagihan dan penyitaan jaminan kredit macet, banyak sekali data aset properti berupa rumah dan tanah yang bisa diipilih untuk dibeli dengan skema take over kredit. Keuntungannya, skema pembelian semacam ini jelas, harganya lebih murah dibandingkan dengan harga normal. Bagaimana logikanya? Umumnya, bank maksimal akan membiayai sebuah jaminan yang diagunkan hanya 80% dari nilai obyektif sebuah aset properti. Di banyak kejadian akad kredit, bahkan bank hanya bersedia membiayai kisaran 60 – 70 % persen dari nilai asetnya. Melihat catatan reratanya, kredit nasabah perbankan macet biasanya terjadi di rentang waktu diatas 2 tahun. Itu artinya, dari catatan ini mengindikasikan dari sisi pokok pinjamnnya, jumlah hutang nasabahnya telah berkurang karena dicicil angsurannya lebih dari 24 kali. Juga mempertimbangkan fakta, bahwa nilai aset properti rumah dan tanah yang dijadikan agunan tersebut nilainya telah merangkak naik saat terjadi kemacetan bayar dibandingkan saat diikat dalam suatu akad kredit 2 tahun sebelumnya.
Dapat disimpulkan bahwa saat terjadi kemacetan hutang pokok nasabah telah berkurang, sementara nilai asetnya telah berubah menjadi lebih tinggi. Langkah mudah dan bijaksana serta membantu semua pihak (bank dan nasabah macet) adalah mengambil alih aset tersebut dengan skema take over, dengan pengajuan kredit baru. Dibeli sedikit di atas nilai sisa pokok hutangnya, nasabah macet kreditnya masih akan memperoleh pengembalian, dan diduga dia akan merasa terbantu maslahnya dan merasa senang. Dibandingkan jika disita oleh bank dengan mekanisme lelang, nasabah sama sekali tidak memperoleh pengembalian dari nilai aset propertinya. Sementara perbankan pun tak harus repot mengajukan aset macet tersebut ke badan pelelangan. Terhindar dari potensi urusan berperkara melawan nasabahnya. Bank terhindar dari catatan NPL yang meninggi sebagai ukuran kinerjanya, dan pihak yang melakukan take over juga senang karena memperoleh aset dengan harga lebihh murah.
Take over aset macet lazim dilakukan sebagai jalan tengah atas masalah di kedua belah pihak, perbankan dan nasabahnya, dan merupakan potensi menguntungkan tanpa merugikan salah satu pihak bagi pembelinya. Pelaku take over kredit macet sah dan etis mendapatkan keuntungan setelah ia memposisikan diri sebagai pihak yang membantu dan bersedia bersungguh-sungguh mengurai kesulitan para pihak dalam menyelesaikan perkara kemacetan kredit pinjaman. Skema ini membuat para pihak senang dan sama diuntungkan.

Jurus Jitu Take Over KPR

Tak selalu bisa dicegah, atas berbagai pertimbangan, take over kredit dari fasilitas KPR dilakukan oleh nasabah. Di masa sekarang program layanan perbankan amat kompetitif dan menawarkan banyak kemudahan untuk menggaet nasabah. Syarat administrasinya pun makin mudah.
Di Indonesia, besarnya serapan kredit di sektor properti menjadi “kue” yang saling diperebutkan perbankan. Telah terjadi pergeseran paradigma perbankan terhadap nasabahnya, sekarang ini, hubungan nasabah dengan perbankan menjadi lebih mutualistik. Berada dalam posisi saling memerlukan. Bank tidak lagi menempatkan nasabah sebagai pihak yang sub-ordinat, amat tergantung dan dianggap lemah di hadapan perbankan.
Nasabah yang dianggap memiliki kriteria “bankable” (layak perbankan ), memilki kemampuan bayar cicilan bagus, tak ayal menjadi rebutan perbankan untuk diberi pinjaman. Syarat dan ketentuan ketat memang tetap diterapkan ketika perbankan melakukan analisa, sebelum memutuskan persetujuan kredit. Akan tetapi di tengah iklim perbankan yang makin terbuka dewasa ini, nasabah relatif memiliki kedudukan setimbang di hadapan perbankan.
Keleluasaan nasabah memilih program perbankan mana yang dianggap paling menguntungkan menjadi lebih mudah. Jika seorang nasabah menghendaki, opsi untuk memindahkan kredit ke bank lain bisa dengan mudah dilakukannya.
Secara umum, take over KPR sebenarnya hampir tak ada bedanya dengan pengajuan KPR baru, saat pertama kali nasabah mengajukannya di waktu terdahulu. Beberapa hal ini adalah langkah praktis untuk melakukan take over kredit KPR:
  • Mengumpulkan data prinsip pribadi dan data persyaratan KPR seperti; fotocopy KTP (suami istri), fotocopy Kartu Keluarga, fotocopy Surat Nikah, NPWP, slip gaji terakhir, dan surat keterangan kerja, surat keterangan penghasilan sesuai ketentuan yang diminta perbankan, fotocopy mutasi keuangan 3 bulan terakhir dari rekening tabungan perbankan. Syarat ini berlaku untuk nasabah perorangan, pegawai BUMN, PNS dan karyawan swasta.
  • Untuk nasabah kategori pengusaha, ditambahkan SIUPP, TDP, NPWP, HO, Akte Pendirian Perusahaan dari notaris. Dilampiri laporan keuangan terbaru dalam 2 tahun terakhir.
  • Meminta print out sisa pokok pinjaman terakhir yang masih menjadi kewajiban nasabah KPR.
  • Memastikan pengajuan KPR di bank baru yang akan memberikan KPR telah menyetujui plafon pinjaman dan tingkat suku bunga yang dikehendaki, dibuktikan dengan terbitnya Surat Keputusan Kredit (SKP) yang sah.
  • Melakukan negosiasi terhadap bank lama pemberi KPR tentang pengurangan denda pinalti (jika ada), dan denda-denda lain yang melekat sebagaimana disepakati saat melakukan akad kredit terdahulu.
  • Jika keputusan telah pasti tentang sisa pokok pinjaman, berikut dendanya telah disepakati dengan bank lama, selanjutnya nasabah bisa membandingkan untung ruginya tetap melanjutkan KPR di bank lama, atau meneruskan keputusan take over.
  • Memastikan fasilitas tambahan yang dijanjikan (jika ada) dan yang akan diterima dari bank baru pemberi KPR secara tertulis, benar-benar terealisasi. Misalnya, tambahan fasilitas kartu kredit, subsidi bunga, subsidi asuransi, dan lainnya.
  • Melakukan kordinasi dengan notaris perbankan untuk keperluan pengurusan pengeluaran jaminan dari bank lama atau dikenal dengan istilah “roya”, suatu surat pelepasan hak tanggungan di bank lama.
  • Karena diwajibkan melunasi terlebih dahulu sebelum “roya” diterbitkan atas persetujuan bank lama, maka perlu disiapkan dana talangan sejumlah sisa pokok hutang untuk pelunasan.
  • Jika bank baru pemberi KPR bersedia menalangi dana pelunasan sisa pokok pinjaman tersebut, itu jauh lebuh baik. Akan sangat memudahkan dan meringankan nasabah yang melakukan take over.
  • Hal terpenting yang harus diteliti seksama oleh nasabah KPR yang hendak melakukan take over KPR adalah melakukan perhitungan rinci tentang keuntungan yang bisa diperoleh dalam jangka panjang. Baik dalam hal tenggat waktu kredit lebih panjang, suku bunga lebih rendah, ataupun naiknya plafon pinjaman dari jumlah kredit semula.

Thursday, August 9, 2012

Strategy Bisnis Property "Senior Advanced Style"

Pelajaran bisnis ini benar-benar bisa tanpa modal tetapi untuk sekala menengah.  Tetapi ke 5 orang tersebut hanya mencari konsumen / pembeli rumah milik mitra Property Plus, dan mencari orang yang memilki tanah yang bisa dikerjasamakan atau bisa membeli tanah dengan cara pembayaran sesuai dengan tanah yang terjual. Untuk permodalan diluar tanah ( karena tanahnya sudah ada yang mau diajak kerjasama ) didapat dari jasa menjualkan rumah milik mitra Property Plus maka akan dipinjami modal 10 s/d 20 % dari nilai rumah yang dijualkan yang mana uang pinjaman tersebut untuk permodalan usaha developer dan pihak Property Plus akan mendampingi dalam menjalankan bisnis developer tersebut.

Stretegy Bisnis Property "Advanced Style"

Untuk menjalani bisnis property ini harus sudah ada kemitraan dengan Property Plus di kota tersebut. Contoh: ada 5 orang atau lebih diisyaratkan salah satunya memilki tanah yang bisa dikembangkan dan layak menjadi perumahan dengan luas   5000 m2 ( standart modal Rp 250.000.000 = 5000 m2 ) dari 5 orang tersebut mewakilkan 2 orang untuk terjun di bisnis property dan didampingi oleh team Property Plus. Diharapkan setelah tahun pertama sudah ada hasil proyek perumahan
Apabila tidak memiliki tanah dari ke 5 orang tersebut maka diperbolehkan untuk beli tanah dengan luas +/- 5000 m2 dengan nilai maksimal harga +/- 1 milyard. Dan pihak Property Plus  akan mencarikan partner untuk  pembelian tanah sebesar 25 % dari harga tanah. Sisanya akan ditanggung oleh 5 orang tersebut. Dengan ketentuan dalam pembelian tanah tersebut dapat dibayarkan dalam tempo 1,5 tahun atau lebih dan dibayarkan secara bertahap atau membeli tanah dengan luas berapapun dan dengan nilai berapapun, tetapi cara pembayaranya tanah sesuai dengan yang terjual selama harga tanah layak dan lokasinya bisa dikembangkan untuk menjadi perumahan ( pola seperti ini sangat dianjurkan dan sangat aman ) .
Pembagian keuntunganya adalah sebagai berikut:

  • Pemilik tanah 25 % ( bila diantara 5 orang tersebut ada memiliki tanah )
  • 5 orang  mendapatkan 50 % bila tanah dibeli bersama
  • Mitra pendamping 25 % ( Property Plus )

Strategy Bisnis Property "Senior Intermediate Style"

Beli rumah untuk di jadikan kos-kosan, di DP Rp 2.500.000,- setelah itu cari pihak Bank untuk melakukan penilaian terhadap rumah kos tersebut berapa nilai yang dapat dibiayai untuk KPR. Pemilik kos atau rumah yang akan dijual ditawar dibawah harga penilaian Bank yang mana sisanya bisa untuk memperbaiki kondisi kos tersebut dan mencicil angsuran di Bank minimal 3 bulan kedepan. Pada bulan ke empat harapan rumah kos tersebut sudah menghasilkan pendapatan perbulan yang besarnya diharapkan dapat untuk mengansur KPR kos tersebut di BANK.
Dalam sistem bisnis ini kemungkinan besar terjadi adalah kita tidak dapat menerima uang cash bulanan malah kadang menambah cicilan KPR karena hasil kos kadang-kadang tidak cukup untuk membayar cicilan.  Dalam bisnis property ini  hanya mendapatkan aset saja apabila hasil dari kos-kosan tidak mencukupi untuk menutupi cicilan KPR. Tapi tetap saja bisnis ini juga menguntungkan.
Beli ruko atau rumah dengan membeli dibawah harga standart pasaran kemudian diajukan KPR ke bank dengan harga diatas harga riil tapi bisa di atas harga pasaran, apabila penilaian Bank menyetujui sesuai harga yang harapkan maka kita mendapatkan cash back dari harga ruko atau rumah tersebut yang kita ajukan ke pihak Bank atau dengan kata lain beli ruko atau rumah dapat uang. 
Dalam bisnis model ini sisa uang bisa untuk modal kerja usaha dan pendapatan dari usaha tersebut digunakan untuk mencicil KPR rumah / ruko yang dibeli. Tingkat keberhasilan sistem ini rendah karena rasanya terlalu sulit dengan modal yang 20 % tetapi harus mengcover beban 100%. Contoh punya hutang beban KPR Rp 1 milyard tetapi hanya dengan modal Rp 200 juta saja.
Kemungkinan berhasil bila sisa uang tadi bukan untuk usaha baru, tetapi hanya untuk menambahi di bisnis yang telah berjalan, atau model-model bisnis yang lain yang mengandalkan faktor menjualkan produk rumah hingga mendapatkan keuntungan terhadap selisih dari harga pembelian dan harga jual atau mendapatkan keuntungan karena lokasi rumah / ruko tersebut strategis hingga harga sewanya tinggi, baik disewa tempatnya ataupun disewa titik strategisnya untuk keperluan media promosi. Misal bisa dipasang billboard iklan, bisnis model ini berarti mencari tidak menciptakan produk.
Dalam hal ini yang beruntung sekali adalah pihak developer property karena produk rumah/rukonya laku terjual. Sistem ini dipergunakan oleh pihak developer untuk memberi motivasi kepada semua pihak dalam rangka menjual produknya. Pelaku bisnis ini hanya dijadikan sebagai alat untuk memperkaya developer.

Strategi Property "Elementary Style"

Bapak A memiliki uang cash sebesar Rp 200.000.000 dan ingin membeli 3 unit rumah dengan tipe luas bangunan 45 dan luas tanah  110 m 2  beliau hendak beli di daerah perumahan di lingkungan dan lokasi yang strategis. Dan untuk beberapa bulan ke depan beliau hendak jual rumahnya tersebut. Bagaimanakah caranya agar beliau mendapatkan keuntungan yang cepat?
Asumsi Rumah tipe 45/110 m2 dengan harga       = Rp 170.000.000.
Beli 4 unit x Rp 170.000.000        = Rp 510.000.000.
DP 3 unit rumah                            = Rp    60.000.000. -
Sisa KPR                                       = Rp 470.000.000
Angsuran perbulan dari 3 unit rumah tersebut Rp 7.050.000 dengan asumsi bunga 15 % diambil  bunga tertinggi. Dari pembelian 3 unit rumah tersebut Bapak A masih memiliki sisa uang Rp 140 juta yang bisa digunakan untuk mencicil KPR selama 19 bulan. Maka pada bulan ke 20 Bapak A sudah tidak ada uang untuk mencicil angsuran tersebut.
Maka yang harus dilakukan adalah pada bulan ke 19 menjual 2 unit rumahnya. Dimana pada bulan ke 12  dilakukan penjualan rumah 1 unit pertama, maka disini akan mendapatkan kembali pokok uang yang diangsur dan keuntungan atas kenaikan harga rumah. Kemudian di bulan ke 19 rumah ke dua  juga dijual dan akan  mendapatkan keuntungan dari kenaikan harga rumah.
Hal ini menurut saudara menguntungkan atau tidak? Maka untuk pembayaran cicilan rumah yang ketiga beliau sudah mendapatkan gratis uang  untuk mengansur rumah ketiga dari penjualan rumah pertama dan kedua  dan mungkin masih memiliki sisa keuntungan dari penjualan kedua rumahnya tersebut. Syarat mutlak yang harus dipenuhi adalah beli perumahan yang minimal unit di bangun adalah 25 unit atau kawasan minimal 5000 m2 dan semakin luas kawasan maka akan semakin kecil pula resikonya. Pembelian rumah harus di unit awal pada saat perumahan itu dipasarkan.
      Contoh :

  • Perumahan Graha alwita di Cirebon harga awal type 45/100 m2 Rp 165.000.000 setelah di jual 1 tahun kemudian maka harga jualnya sudah menjadi Rp 288.000.000. maka sudah mendapatkan keuntungan dari pernjualan rumah tersebut Rp 123.000.000.
Dari contoh kasus diatas mengapa bisa membeli rumah ke tiga dengan gratis? Alasannya adalah lingkungan dan lokasi yang strategis maka inilah yang terjadi di dalam bisnis property dapat cepat menghasilkan keuntungan dan faktor-faktor lain yang dapat mendukung percepatan kenaikan harga, variabel ini sangat luas dan detail untuk dapat mengetahui maka sangat diperlukan pengalaman yang cukup.

Strategi Bisnis Property "Play Group Style"

Dalam menjalankan bisnis ini sudah menggunakan Instrument pihak kedua ( lembaga keuangan ) karena sebagian besar kita menjual proyeksi pendapatan untuk beberapa tahun ke depan dan dibelikan aset rumah.
Asumsi bapak A membeli rumah tipe 45/110 m2
Harga        = Rp 170.000.000
DP             = Rp  20.000.000
Sisa hutang Rp 150.000.000 dibeli secara KPR selama 10 tahun / 120 bulan dengan asumsi bunga sebesar 15 % diambil tertinggi dan asumsi angsuran Rp 2.250.000/bulan. Selama kurun waktu 10 tahun total pembayaran sampai lunas = Rp 2.250.000 x 120 bulan = Rp 270.000.000.
Jadi total harga rumah selama 10 tahun adalah:
DP                         = Rp  20.000.000.
Total angsuran       = Rp 270.000.000. +

Total                      = Rp 290.000.000
Harga rumah untuk kredit 10 tahun kita harus memberi  keuntungan kepada pihak bank sebesar  = Rp 290.000.000 – Rp 270.000.000 = Rp 120.000.000
Asumsi harga mengalami kenaikan 3 x lipat  = Rp 510.000.000,- ( harga rumah 10 tahun kemudian rata-rata kenaikan adalah 3 x lipat biasanya sampai dengan 4 x lipat khusus untuk rumah harga dibawah Rp 100.000.000,- semakin rendah harga rumah akan mengalami kenaikan harga yang lebih tinggi atau sebaliknya  contoh lihat rumah RSH sepuluh tahun yang lalu harga yang dulu dibandingkan dengan harga sekarang)
Keuntungan          = Rp 510.000.000,- – Rp 290.000.000
                            = Rp 220.000.000
     Maka untuk mengetahui keuntungan perbulan
          Keuntungan    = Rp 2.200.000.000 :
                                               120 bulan
                  = Rp 1.833.000,-/ bulan
Mungkin anda tidak pernah bayangkan dengan modal awal 20 juta dan dengan cicilan perbulan Rp 2.250.000  perbulan dapat memperoleh keuntungan perbulan Rp 1.833.000,- perbulan dengan kata lain sebenarnya pada saat mengansur bulanan di bank tadi sebenarnya kita tidak membayar Rp 2.250.000,- melainkan jumlah yang sebenarnya kita bayar adalah Rp 2.250.000, - Rp 1.833.000,- = Rp 417.000,- atau menabung dan kita bisa mendapat keuntungan Rp 220 juta dengan tanpa melakukan aktifitas apapun untuk mendapatkan keuntungan ini. Jadi kumulatif pada tahun ke 10 maka kita mempunyai tabungan kurang lebih Rp 510 juta.
Apabila rumah tersebut dikontrakkan maka akan mendapatkan nilai keuntungan tersendiri sebagai contoh rumah dikontrakkan selama 10 tahun dengan asumsi rumah yang dikontrakkan hanya Rp 7.500.000./ tahun atau Rp 625.000/ bulan. Maka nilai rumah yang dikontrakkan = Rp 75.000.000 selama 10 tahun.
Sehingga real cicilan rumah perbulan menjadi gratis dari hasil kenaikan rumah dan dari hasil rumah yang dikontrakan, inipun tidak menutup kemungkinan untuk mengalami kenaikan harga kontrak rumah tiap tahunya, biasanya harga kontrak rumah naik antara 5 sampai dengan 10 % pertahun.

Strategi BOT Ala Ajiib


Ajib Hamdani mempunyai latar belakang pendidikan di bidang properti. Sewaktu kuliah di STAN, mengambil jurusan Penilai/PBB selama 3 tahun. Kemudian sewaktu kuliah kedinasan di Universitas Diponegoro (UNDIP) mengambil jurusan Ekonomi Spesialisasi Penilai Properti. Di kedua kampus itu, Ajib menamatkan sekolah dengan nilai yang, relatif, bagus. Bukannya untuk sombong, tetapi untuk menunjukkan bahwa memang bidang itulah yang digeluti dan passion-nya di properti.
Dengan mengandalkan ilmu yang didapat waktu kuliah, Ajib merintis usaha di bidang properti. Dimulai dari hal-hal yang kecil. Yaitu membangun kos.
Proyeknya adalah membangun 26 kamar kos di dekat kampus STAN. Wah, hebat membangun kamar kos? Nggak hebat juga. Bisnisnya sih biasa aja. Tetapi, memang idenya yang “sedikit” luar biasa.
Bagaimana memulainya?
Ajib menerapkan prinsip dalam salah satu teori Build, Operate and Transfer (BOT). Yaitu kita membangun sebuah properti di tanah orang lain, kemudian mengoperasikan dan kemudian menyerahkan properti tersebut kepada pemilik lahan pada masa akhir BOT sebagai bentuk kontraprestasi.
Detailnya begini: Ajib melihat ada lahan kosong menganggur seluas sekitar 500 m2. Kemudian Ajib mencari pemilik lahan tersebut, ternyata punya Pak Haji di kampung sekitar lokasi. Kemudian setelah melobi, Ajib berhasil mendapatkan masa BOT selama masa 5 (lima) tahun (tentu saja Ajib menjabarkan konsep BOT dengan bahasa sederhana kepada pemilik lahan). Jadi selama 5 (lima) tahun tersebut, Ajib tidak usah membayar sewa. Cukup membangun kamar kos, bisa mengambil hasil kos selama 5 (lima) tahun, dan pada akhir tahun ke-lima, Ajib menyerahkan bangunan tersebut kepada pemilik tanah sebangai kontraprestasi.
Tanah sudah didapat. Sekarang bagaimana cara membangun kamar-kamar kos yang berjumlah 26? Kembali prinsip investasi dijalankan. Ajib membuat proposal untuk investasi pembangunan kos. Dijual per kamar. Dari 26 (dua puluh enam) kamar, dijual 20 (dua puluh) kamar. Hak investor adalah mendapatkan hak sewa selama 5 (lima) tahun tersebut.
Pemilik tanah mendapatkan bangunan pada akhir tahun ke-lima. Itu sudah sangat bagus. Toh, kalaupun lahannya tidak diserahkan untuk dikelola, belum tentu lima tahun ke depan bisa membangun. Pemilik modal untung, bisa mendapatkan pengembalian investasi yang relatif bagus.
Ajib mendapatkan apa? Pembangunan kamar kos itu sangat menguntungkan. Dari pembangunan 2 kamar, kita bisa mendapatkan 1 kamar tambahan dengan hanya mengeluarkan sedikit biaya. Karena temboknya saling menyambung. Jadi, dengan modal relatif kecil, Ajib bisa mendapatkan 6 kamar.
Everybody happy :)
Mungkin sebagian dari anda akan berpikir? Kok, kayaknya gampang banget? Sebenarnya dalam bisnis, tidak ada yang mudah, tetapi juga bukan sulit. Bisnis itu sederhana.
Apakah dalam mendevelop bisnis ini tidak ada masalah? Ada juga sih, tetapi itu menjadi konsumsi intern para investor :)
Usaha properti ini mulai merambah menjadi developer. InsyaAllah proyek yang akan dibangun adalah Tidar Residence. Sederhananya, Ajib bekerja sama dengan pemilik lahan untuk membangun perumahan tersebut. Untuk membangun infrastruktur, didapatkan dari tanda jadi dan down payment pembeli rumah. Pembayaran tanah dibayar sesuai penjualan per kavling.
Anda mempunyai tanah kosong yang mau dikerjasamakan? Hubungi Ajib lebih lanjut.