Property Atau Deposito aj yach...??

bro TS... saya mau nanya pendapat anda nih...
1. seandainya saya punya rumah, trus disewakan, menurut bro TS SEWA SEKITAR 3-5% PER TAHUN dari harga RUMAHNYA... hmm, kalau dibandingkan dengan deposito bank bukankan lebih tinggi deposito bank?

2. apakah menurut anda bisnis properti saat ini masih ok? saya ingin invest rumah untuk dijual lagi, tp setelah krisis global kelihatanya pasar properti cenderung turun yah? gimana saran dari bro TS..?

3. saya rencana akan membeli tanah, trus akan saya bangun sndiri dan jual lagi... menurut anda biaya" apa sajakah yang harus saya perhitungkan (trmsk pajak"nya, coz saya masi ijo dlm bidang ini)? nb: saya blm punya NPWP...

JAWAB:
1. Banyak yang tanya dan comment begitu juga sama seperti bro, kok cuman 3-5% saja return sewa rumah, kan berarti lebih kecil dari DEPOSITO.
Darimana saya dapat perkiraan harga sewa rumah itu?
-berdasarkan FAKTA di lapangan saat ini. Itu adalah patokan yang realistis yang bisa DISERAP oleh pasar property saat ini. Memang bisa lebih dari 5% per tahun tapi itu semua tergantung SIKON dan daerah dimana property itu berada. KARENA setiap unit property itu unik. dan setiap keunikan ada harganya.

-Saya juga tidak menunjukkan kepada KASKUSER semua suatu MIMPI bahwa dengan berbisnis property RETURN Yang didapat AKAN LUAR BIASA BESAR dan seolah-olah BOMBASTIS, tapi angka segitu adalah real sesuai kenyataan.
coba aja bro sekalian tes di pasar, misal bro punya rumah harga 500 juta-an, coba aja pasang harga 9%(lebih tinggi dari deposito) , berarti rumah itu HARUS TERSEWA dengan harga 45 juta per tahun, bagaimana pendapat anda semua, mungkinka? coba cek harga pasar sewa di perumahan sekitar rumah itu berapa mereka tawarkan. mungkin kebanyakan rata-rata membuka harga sekitar 30 jutaan dan harga transaksi bisa berkisar 20-29 jutaan .

-Tapi teman teman KASKUSER jangan takut dan mundur dulu dalam investasi property. memang seperti itu keadaan di INDONESIA, Harga sewa rumah sulit sekali mengimbangi angsuran KPR (jika kita denganr sering ada orang bilang kalo invest property , adalah dengan cara beli rumah lalu sewakan dan uang sewa untuk bayar angsuran, memang bisa tapi tidak akan mengcover semua angsuran kpr anda per bulannya).

Ingatlah selalu BAHWA:
-Bunga DEPOSITO adalah selalu GROSS, artinya ada pajak deposito sebesar 20%. jika deposito sekarang adalah 7 % itu artinya kita hanya terima BERSIH(NETT) sekitar 5,6%. dan hanya terima itu saja PLUS tentunya MODAL TABUNGAN kita kembali ke kita.

-INVESTASI Rumah dengan disewakan., kita memperoleh misal 4% dari 500 juta yaitu sekitar 20 juta per tahun ,ini udah NETT, sebab PLN,PDAM,telp, PBB udah dibayarkan oleh penyewa kita. memang sekilas nampak dibawah deposito returnnya.....TAPI SAMA SEPERTI POSTING-POSTING SAYA diatas...
HARGA rumah akan naik seiring berjalannya waktu dan perkembangan daerah itu (DENGAN CATATAN ANDA TIDAK SALAH PILIH LOKASI DALAM INVESTASI INI).

ngga apa tiap tahun terima uang hasil sewa walaupun lebih kecil dari deposito, tapi jika harga udah naik dan TIMING udah tiba untuk anda melepas rumah itu, mungkin bisa 3-5 tahun lagi,,,,, coba HITUNG selisih anda beli dan JUAL kembali itu rumah. Anda akan memperoleh CAPITAL GAIN.

contoh: dulu ada rumah incaran saya di Citraland surabaya, sekitar tahun 2003, luas 150m 1 lantai. harga ditawarkan oleh developer 350 juta. tapi waktu itu saya ngga jadi beli disana dan beli di rumah yang saya tempati sekarang. sekarang kalo saya lagi survey harga di cluster itu dengan luas yang SAMA , penawaran jual adalah berkisar 750 juta an. mungkin bisa lepas harga 700 juta (bottom price). dalam kurun waktu 6 tahun bisa dapat CAPITAL GAIN 350 juta (100%, atau per tahun ada kenaikan sebesar 16,7%)

Harga sewa 2009 ini sekitar 30 jutaan.

Contoh CASH FLOW rumah ini:
Tahun 2003
Modal beli rumah : 350 juta
Disewakan ke penyew A, 2 tahun : 30 juta untuk 2 tahun (per tahun 15 juta)

Tahun 2004
Ada kenaikan harga rumah : 16,7% dari modal awal
masih disewakan ke penyewa A

Tahun 2005
Ada kenaikan harga rumah : 16,7% lagi dari modal awal
Habis masa sewa dari si A , lalu disewakan lagi ke penyewa B :
20 juta per tahun, TOTAL 40 JUTA selama 2 tahun.

Tahun 2006
Ada kenaikan harga rumah : 16,7% lagi
Masih disewa penyewa B

Tahun 2007
Ada kenaikan harga rumah : 16,7% lagi
habis masa sewa si B, lalu disewa sama penyewa C (biasanya orang sewa kan per 2 tahun ). dengan harga sewa yang udah naik LAGI, 50 juta per 2 tahun (1 tahun = 25 jutaan)

Tahun 2008
Ada kenaikan harga rumah : 16,7% lagi
Masih disewa sama si C.

Tahun 2009
Ada kenaikan harga rumah : 16,7% lagi
SUDAH TIDAK ANDA SEWAKAN LAGI, Bilang saja misal kita mau JUAL INI RUMAH. (misal kalo disewakan berarti harga pasarnya sekitar 30 jutaan per tahun atau 60 juta per 2 tahun)

LAKU Misal 700juta

Total PENERIMAAN selama 6 tahun dari RUMAH itu:

CAPITAL GAIN + RENT selama 6 tahun

350 juta + (30 juta+40 juta+50juta) = 470 juta.

Ingat modal kita beli rumah itu tahun 2003 sebesar 350 juta udah kembali juga kan.

jadi JIKA dijual tahun 2009, maka kita akan menerima total uang sebesar :
350 juta (modal awal) + 350 juta (capital gain) + 120 juta(rent income) =

820 juta rupiah!

DEPOSITO
coba anda hitung dengan cara yang sama untuk deposito di bank dengan uang 350 juta pada tahun 2003 anda mulai depositokan sampai dengan 2009. jika masih lebih besar deposito berarti anda salah pilih lokasi dalam investasi.

misal rata-rata deposito NETT dari tahun 2003-2009 adalah 8% maka total income anda dari deposito adalah (28 juta x 6 tahun = 168 juta)
Jadi total uang yang kita terima adalah:

350 juta (deposito awal kita) + 168 juta (bunga selama 6 tahun)=

Totalnya = 518 juta!

***Tentu saja perhitungan saya diatas ini MENGABAIKAN FVIF (Future Value interest factor) atau PFIV (present Value interest Factor) yang mesti dihitung juga agar hasil lebih AKURAT, tapi kalo di sini, tambah ribet ntar, jadi perhitungan dibuat simpel sebagai gambaran saja untuk memudahkan kita

***Harga rumah dan sewa di Citraland Surabaya berdasar data pasar tahun 2003-2009 di cluster Villa Taman Telaga. dengan tipe 150m/70m
2. Saat ini bisnis property lagi berada pada posisi Bottom,( dalam grafik PLC-product life cycle , udah saya jelaskan pada posting-posting sebelumnya).
biasanya dalam posisi bottom, grafik akan naik lagi menujua masa mature dan BOOMING.......
nah justru mestinya pada posisi bottom ini kita sebagai orang yang lagi memegang DANA TUNAI (cash on hand) bisa memanfaatkan. Developer butuh uang tunai, karena penjualan menurun, banyak orang yang perlu dana segar saat ini dan ada kemungkinan melepas asetnya dengan harga yang murah sampai reasonable (kalo ada yang jual kemahalan, ya ngacir aja, berarti orang itu ngga ngerti SIKON saat ini-----cari DUIT SUSAH bro).

mestinya bisa mula ber investasi, tapi carilah yang low risk seperti RUMAH dengan harga s/d maks 1 M, karena permintaan akan lebih banyak dan PROFIL KONSUMEN saat ini adalah MAYORITAS END USER atau pemakai langsung. jadi itu harus menjadi fokus kita. apa yang lagi trend, desain rumah apa yang menarik konsumen ini, pelajari dulu sebelum invest.

Menjual rumah saat ini susah, udah banyak kantor broker yang berguguran dan TUTUP usahanya. terutama broker yang mayoritas KLIENNYA adalah para investor bukan end user. karen INVESTOR udah memang agak enggan masuk dulu sebab BANYAK PERATURAN PEMERINTAH tentang perpajakan yang BARU. jadi mereka sepertinya COOLING DOWN dulu.

Tapi klo kita mau memulai sebetulnya kesempatannya terbuka. bro bisa memulai dengan cara-cara yang udah saya posting sblmnya, misal beli RUMAH saja dengan harga dibawah 500 juta atau di bawah 1 M. coba aja dibawah 500 juta sebagai PEMULA. sebab resiko akan lebih kecil. untuk PARAMETER RUMAH yang bagus untuk invest udah ada di depan semua.....ADA JUGA CARA MEMASARKANNYA.....

Ok.semoga sukses......dan kalo udah siap dijual / sewa pasang aja IKLANNYA di THREAD ini, siapa tau ada yang berminat kan




3. Untuk pertanyaan no.3.... Saran saya , lebih baik jangan bangun sendiri dulu selama masih proses belajar. karena tingkat kesulitan dan kita belum paham benar karakter konsumen kita.

lebih baik bro gunakan dananya beli RUMAH JADI dari developer (tentuya developer yang punya nama). misal di jkt saya liat BSD dan daerah SERPONG itu bagus sekali untuk invest, kalo CIBUBUR bagaimana, coba survey. dan kalo di Surabaya, bisa coba daerah WIYUNG dan Surabaya BARAT dan tentunya coba main-main ke SURABAYA TIMUR yang mulai rame lagi karena banyak proyek baru.

Nego dengan dengan developer untuk dapat cara pembayaran dan diskon terbaik buat anda.

lalu sewakan saja dulu.....

sebab membangun rumah, banyak faktor yang mesti dipertimbangkan.

saya ada klien, dulu dia membeli bbrp tanah dan diantaranya di bangun rumah, sekitar 2 unit dibangun rumah, sisanya masih berupa tanah. dia juga waktu invest masih BARU dalam bisnis property tapi karena dasarnya dia orangnya BERANI dan didukung DANA juga(padahal saya udah kasih masukan ke dia juga), dia nekat membangun 2 unit rumah itu. itu sekitar tahun 2004 dan sampai sekarang kedua rumahnya TIDAK LAKU , udah 5 tahun ini. kalo saya pas lewat di jalan itu. rumahnya sekarang tidak ter-urus dan nampak kusam. bbrp waktu lalu saya ada calon pembeli yang mencari rumah di kawasan itu, saya coba tawarkan kedua rumah itu, jawabnya adalah: MEREKA NGGA MAU MELIHAT, sebab desainnya udah KETINGGALAN JAMAN dan nampak KUSAM.

jadi kita harus berhati-hati. klien saya tidak mengenal profil konsumen, tidak tau jebakan dalam bisnis ini, kurang paham akan SIKON, tidak mengerti KUALITAS bangunan apa yang dimaui konsumen, cat tembok seperti apa yang baik dan menarik di mata konsumen....dan banyak aspek lainnya. sehingga investasinya menjadi BURUK Sekali , padahal lokasi tanahnya berada pada LOKASI YANG BAGUS Di perumahan itu.

Semoga cerita ini menjadi pertimbangan kita semua.