INVESTASI DI MALL / TRADE CENTER......MENGUNTUNGKAN???

Ya, sebagian dari kita bertanya mungkin bagaimana prospek investasi di mall dan trade center. sebelum kita melangkah jauh kita mesti punya parameternya dulu untuk investasi di mall/trade center: 1. kita cek SUPPLY DAN DEMAND. cara simpel adalah coba anda jalan jalan ke beberapa mall di kota anda, penuhkah tenant disana? apakah pengunjung di mall A sama banyak pengunjungnya di mall B? jika jawabannya tidak maka SUPPLY dan DEMAND sudah tidak seimbang. banyak mall dan trade center yang toko-tokonya kosong dan pengunjung sepi. biasanya ini terjadi di mall/trade center kota-kota besar. seperti JAKARTA-SURABAYA-BANDUNG-Dll (sory saya ngga tau dengan MEDAN-MAKASAR-BALIKPAPAN-SOLO-SEMARANG bagaimana apa sama kondisinya???). kalo udah begini yang terjadi JANGAN INVESTASI di mall/trade center di kota-kota itu KECUALI anda mempunyai usaha dan mau membuka usaha di kota-kota itu (tapi saran saya sih kalo mau buka usaha di mall dan trade center mending sewa dulu saja, karna kalo ngga jalan bisa sewaktu waktu angkat kaki kalo kita beli kita akan MATI BERSAMA-SAMA DENGAN MATINYA MALL /TRADE CENTER itu......) di Surabaya ada beberapa trade center yang disewakan GRATIS, hanya bayar service charge saja. kalo udah begini berarti istilahnya dibuang pun ngga ada yang mau kan?? kalo demand banyak supply sedikit ,ini yang kita cari. ini biasanya untuk mall/trade center yang dibangun di kota-kota peringkat 2 di INDONESIA yang notabene belum ada mall/trade center modern , misal LAMONGAN dan GRESIK yang sedang membangun mall/trade center. KEDIRI yang sudah ada. coba anda cek kesana, tenant akan full, dan pengunjung banyak. 2.Bagaimana desain denah di dalam area mall/trade center itu. banyak lorong (koridor) yang memisahkan antara satu blok dengan blok lain atau hanya sedikit bahkan tidak ada. yang terbaik adalah tidak ada lorong atau koridor karena dengan adanya lorong dan koridor traffic pengunjung akan terpecah dan pada gilirannya toko-toko yang berada pada lorong-lorong akan sulit dilewati pengunjung. jadi kalo anda ber investasi di mall/trade center pilih stand pada lokasi lorong utama, sehingga traffic pengunjung tinggi. 3.Ada ANCHOR TENANT TIDAK??? ( anchor tenant adalah penyewa utama di mall/trade center itu dengan jangka waktu 10thn ,25thn atau lebih). APA SAJA ANCHOR TENANT???. yang ideal adalah jika di mall/trade center tsb terdapat: HYPERMARKET , BISOKOP , Dept STORE, Anchor tenant FOOD franchise . semua ini akan mendatangkan pengunjung . khusus untuk hypermarket , JANGAN PILIH LOKASI DI DEPAN KASIRnya langsung, malah barang dagangan anda kurang laku. PILIH pada stand-stand yang berada pada JALUR UTAMA menuju HYPERMARKET tersebut. klo mall/trade center tsb tidak ada anchor tenant, segera anda PASANG LANGKAH SERIBU untuk LARI DAN JANGAN INVEST DISANA.......(kadangkala para marketing berkata hypermarket udah masuk, tapi anda harus cek sendiri apa benar-benar masuk. saya sendiri akan lebih baik menunggu sampai mendekati mall/trade center tersebut buka baru memutuskan. karena semakin mendekati opening maka bisa semakin jelas dilihat wajah tenant-tenant besar yang masuk dalam mall itu. memang resikonya lokasi bagus pasti udah diambil orang , tapi tidak semua, pasti anda akan ada 1, 2 lokasi bagus yang belum terjual/tersewa.) 4.berapa return investasi anda dari sewa mall/trade center. ngga bisa ditentukan sebelum buka. anda baru bisa tentukan setelah opening dan tau berapa harga yang ditawarkan developer. anda buka harga dibawahnya. sebagian mall ada yang menyewakan. 3 juta per m/bln(Luas 4-6m) termasuk service charge dan listrik untuk open counter, ada yang 6 juta per m/bulan ada juga stand food court di salah satu trade center di malang, dengan luas 5 m, dulu investor beli 120 juta satu unitnya, sekarang laku disewakan sekitar 15 juta per thn, good investment. lebih dari 10% per tahun. tapi ini foodcourtnya rame sekali.jadi demandnya banyak. investasi di mall/trade center menjanjikan return yang lebih tinggi dari rumah tapi dengan resiko yang besar. kalo saya prefer TIDAK karena saya cari yang aman untuk investasi property(dana saya terbatas, tapi kalo dana anda melimpah dan anda siap menanggung lamanya stand anda terjual pada saat anda akan menjualnya lagi, invest di sini juga tak apa)., kecuali saya mau membuka usaha di mall/trade center. kalaupun saya investasi di mall/trade center saya HANYA AKAN PILIH stand untuk ZONING MAKANAN DAN MINUMAN, karena demandnya banyak. Tips: Para anchor tenant dan FOOD franchise ASING saja mereka ngga berani beli, mereka SISTEM SEWA dan PROFIT SHARE dengan pihak mall/trade center. SEBAB MEREKA TIDAK MAU TURUT MATI BERSAMA-SAMA DENGAN MATINYA MALL ITU. mereka cukup angkat kaki saja kali prospek mall/trade center itu semakin lama semakin menurun. kalo mereka beli maka mereka akan kesusahan menjual stand itu. Jadi pilih yang mana???? Invest di mall/trade center: OK= kalo mau buka usaha sendiri (sarannya sewa dulu_ OK=kalo tau mall/trade center itu rame (tapi ambil yang zoning makanan&minuman) NO= jika anda invest sebelum mall itu buka atau masih jauh-jauh hari sebelum opening NO= jika dana anda terbatas. NO= jika anda NGGA MAU STRESSSSSS!!!!! (he...he,....)