Sharing Cara Menentukan Harga Rumah Second

pertanyaan :

1. bagaimana saya mengetahui harga pasaran rumah di daerah itu ? apa kemahalan atau tidak ? 

2. bagaimana saya mengetahui motivasi si penjual untuk menjual  rumahnya ?

3. bagaimana proses negosisasi untuk rumah tersebut? kira-kira bisa tidak ya rumah bekas ditawar sampai discount hampir 50%?

4. apa aja yg perlu dicek kalo kita survei ke rumah bekas pertama kali?

jawaban :

cara pertama :

Untuk mengetahui pasaran harga rumah dengan metode paling sederhana adalah dengan ilmu apraisal property yaitu menilai harga pasar rumah dengan 3 property pembanding yang sejenis.

maksudnya : anda harus sedikit bersusah-susah dulu cari info rumah lain yang dijual dengan spesifikasi yang mirip dengan rumah yang anda incar, syaratnya rumah pembanding itu:

-luas tanah sama (hampir sama kalo ngga bisa dapet)

-luas banguanan yang hampir sama (kalo 2 lantai , pembandingnya juga harus 2 lantai)

-kualitas bangunan yang hampir sama ( misal kalo granitile ya dibandingkan dengan bahan yang sama , tidak boleh pembandinnya adalah dari MARMER atau KERAMIK biasa misalnya)

-Hadap rumah pembanding (kalo rumah pembanding hadap barat, sedangkan rumah yang diincar hadap utara/selatan juga tidak bisa sebagai pembanding. karena rumah hadap barat cenderung dijual lebih murah karena demand yang lebih kecil)

-posisi rumah yang sama (tusuk sate, cul de sac, dll)

-HARUS PADA SATU AREA YANG SAMA TIDAK BISA BEDA AREA (misal diluar perumahan itu)

itu sebagian poin pentingnya.setelah dapet pembandingnya, cek berapa harga rumah pembanding yang dijual. anda akan menemukan variasi harga dari ketiga rumah itu, dan ambil saja rata-ratanya maka kemungkinan besar itu harga pasar rumah di daerah situ.

cara ke-2:

coba minta brosur atau majalah listing kantor broker terdekat , dan teliti listing rumah-rumah dari kantor broker yang di sekitar rumah yang anda incar, dari situ anda akan tahu harga perkiraan pasaran untuk rumah yang diincar. mengapa cara ini sangat efektif karena para broker biasanya udah sangat memahami harga pasar rumah di sekitar komplek itu dan biasanya sebelum mereka me-listing rumah itu, maka mereka melakukan apraisal terhadap harga rumah yang sesuai pasaran. pasti mereka ngga mau listing rumah mereka dengan harga yang terlampau mahal, karena akan menyulitkan mereka sendiri dalam menjual rumah. mereka pasti memberi advise kepada pemilik rumah untuk menjual sesuai harga pasar.

cara ke-3:
untuk hitung tanah. misal kita ngga tau biasanya saya pake cara umum orang-orang pakai. saya liat harga per meter persegi tanah di PBB ( pajak bumi dan bangunan ). dan saya pakai itu sebagai acuan dasar. dan biasanya harga pbb masih dibawah harga pasar yang semestinya untuk daerah itu. jadi kalo anda bisa beli property dengan nilai dibawah harga PBB berarti murah TAPI hal ini sangat jarang sekali terjadi.


2. Untuk mengetahui motivasi penjual. biasanya kita baru tahu kalo udah bertatapan muka langsung dengan dia. coba tanyakan saja pertanyaan kunci. kenapa dia mau menjual rumahnya. dan dari cara jawab serta alasan yang dia kemukakan anda akan bisa punya feeling sekuat apa dia mau menjual rumahnya.

3.rumah bekas ditawar sampe 50% jarang terjadi , kecuali kejadian khusus, misal si pemilik rumah tersebut kepepet banget butuh uang atau apa sajalah. tapi hal ini sangat jarang. biasanya perbandingan harga permintaan dengan harga yang mau dia lepas adalah sekitar 20-10% dari harga permintaan , misal harga 1 Milyar, berarti kemungkinan dia mau lepas sekitar 800jt-900jt an. harga akan berkisar segitu. begitu pula ketika suatu saat anda mau menjual rumah. tambahkan aja 10-20% dari harga anda ke harga penawaran rumah anda. karena spelling 10-20% adalah untuk negosiasi harga

untuk proses negosiasi, saya akan mulai dengan penawaran yang paling rendah untuk mengetahui responnya bagaimana dulu.. misal rumah 1 M saya akan tawar 800 juta dulu, setelah itu saya akan hanya menaikkan 2 kali penawaran saja dan di-lihat lagi responnya bagaimana. kenaikannya maksimum mungkin sampai 900 juta an. karena perkiraan harga 900 akan dilepas. tapi kalo pas anda tawar 850 juta udah mau dilepas, ya segera saja transaksi. tapi ini case by case ya. tidak semua bisa dipukul rata dengan cara ini. semua tergantung situasi dan kondisi

4. Yang perlu dicek untuk inspeksi rumah bekas:

-kondisi bangunan (bocor/tidak, estimasi biaya untuk renovasi)
-status sertifikatnya shm atau hgb , dijaminkan atau tidak di bank
-banjir/ tidak, tanya satpam atau pembantu sekitar komplek jangan tanya penjual pasti bohong. he...he...he...
-liat kondisi tembok rumah ada tembok yang zip (berair karena lembab) atau tidak.
-jangan liat sekali saja, kalo serius survey lagi pada malam hari bagaimana keadaan komplek situ, amankah, terangkah jalan sekitar rumah, rasakan feelnya, apakah anda merasa at home.
- dll. itu diatas beberapa poin penting saja.

sumber : kaskus/promedia/novena/mangun