INvestasi Tanah

Kali ini saya mau share pengalaman saya dan klien-klien saya para investor property khususnya sewaktu mereka JUAL-BELI TANAH.

Tanah memang menarik untuk digunakan sebagai alat investasi, apalagi jika kita berencana untuk investasi jangka panjang, dan seharusnya memang demikian. bagi siapa saja yang ingin ber investasi di tanah, PASTIKAN anda memang bertujuan untuk LONG TERM INVESTMENT. Tanah bukan untuk investor yang short term artinya dibawah 5 tahun anda expect jual itu tanah. tanah untuk investasi diatas 5 tahun. Alasan tanah itu investasi long term adalah bahwa kenaikan tanah tidak bisa secepat rumah, dikarenakan harga tanah mengikuti perkembangan daerah sekitar dan faktor demand (PERMINTAAN) yang relatif lebih kecil dibandingkan permintaan akan rumah tinggal.

TAPI SAYA ADA CERITA yang ANOMALI (berbalikan) dengan Prinsip yang saya ceritakan diatas soal tanah, dan ini pengalaman REAL dan saya tidak BOMBASTIS atau melebih-lebihkan.saya menceritakan pengalaman berikut ini dengan tujuan agar anda juga tidak terlalu PESIMIS dan TAKUT dalam ber-investasi tanah. berikut share saya:

Sekitar tahun 2003-2005, terjadi hal hal yang FANTASTIS dalam pergerakan harga tanah di SURABAYA BARAT. bagaimana saya tidak menyebut itu fantastis. harga tanah yang semula berkisar 700 ribuan melonjak sampai sekitar 3 jutaan dalam waktu 2 tahun itu. bayang kan berapa banyak orang kaya bertambah kaya karena hal ini.

mengapa bisa terjadi hal demikian? saya ambil contoh saja di kawasan citraland, saya masih ingat betul sebelum tahun 2003 saya membantu klien menjual tanah miliknya dengan luas 300 m seharga hanya 700 ribu per m. dan ketika memasuki tahun 2003 ( tahun dimana booming property terjadi lagi dengan LUAR BIASA di Indonesia). harga-harga mulai merangkak naik dan YANG LEBIH LUAR BIASA LAGI dalam HITUNGAN MINGGU harga per m tanah bisa naik 50.000/m!!!!. semakin GILA lagi naiknya, karena FAKTOR 'Gorengan' (istilah broker saham yang saya pinjam untuk menggambarkan peranan broker dalam mengerek suatu harga jual). Broker-broker property turut menggoreng harga dengan rame-rame memberi advise kepada kliennya untuk mempertahankan harga pada level tertentu dan menaikkannya 25.000 s/d 50.000 per m. dan FANTASTISNYA Demand selalu TINGGI, dan harga berapapun MARKET akan menyerapnya. Developer CIPUTRA melaunching harga berapapu dalam hitungan jam , semua KAVLING TANAH LUDES, bahkan malam sebelumnya udah di beri tanda jadi oleh para investor. saya pernah menangani klien yang punya KOLEKSI tanah sampai 30 kavling tanah dan semuanya di citraland, satu per satu dia lepas dan ambil lagi pada harga murah dan jual lagi pada harga yang lebih tinggi. jadi gambarannya sudah seperti TRANSAKSI SAHAM, Sampai saya sendiri tidak percaya akan terjadi peristiwa seperti ini.

bahkan saya teringat,ada klien saya yang beli pada launching pagi hari.dengan harga 1,500,000/m dan siangnya udah laku dibeli investor lain, dengan keuntungan 50.000m. pada waktu itu tanah yang dibeli luasnya 240m, jadi keuntungan dalam hitungan jam adalah 12.000.000!!!!. padahal dia hanya baru keluar tanda jadi 10 juta paginya dan siangnya uang 10 juta udah kembali plus ditambah keuntungan 12.000.000... ENAK KAN. (apa ini termasuk ilmu membeli property tanpa banyak uang seperti seminar-seminar di koran itu ?.he...he..., kayaknya ngga perlu ikut seminar begituan kalo kondisinya seperti cerita saya kan?)

Cerita diatas real dan developer citraland benar-benar UNTUNG BESAR sampai perusahaan yang listing di BEJ dengan kode CTRS, harga sahamnya ikutan naik karena penjualan yang fantastis. bahkan karena besarnya untung yang diraih dan ramenya penjualan , rekan saya yang bekerja sebagai marketing di citraland diberi bonus laptop plus diberi tiket holiday ke EUROPE. wah luar biasa.

Tapi bagaimana kondisi sekarang ini. sebetulnya ketika memasuki awal 2006 sudah banyak dari kalangan investor dan broker yang was-was karena harga tanah yang sudah tinggi di SURABAYA BARAT, pasti suatu saat akan menyentuh level tertinggi ( atau level RESISTENCE-bagi para trader forex dan saham pasti lebih ngerti deh maksudnya). sehingga harga sulit lagi naik bahkan cenderung STATIS dan sekarang malah TURUN!!!..... YA HARGA TANAH TURUN!!!! JAngan anda kira harga property ngga bisa JATUH. KENYATAANYA kalo pasar udah jenuh dan harga udah terlampau tinggi, dan demand menurun pastilah para pemilik tanah akan berlomba-lomba menjual tanahnya dengan harga murah sehingga harga tanah akan turun.(untuk trader forex dan saham ini berarti tekanan dari seller kuat dan kondisi bearish...he...he...).

ya kondisi sekarang tanah-tanah di citraland cenderung statis dan bahkan ada beberapa yang dijual rugi. karena demand yang sangat kecil saat ini.

Jadi kalo anda beli tanah short term dan dana anda terbatas (alias menggunakan hot money(uang dari bank)untuk investasi anda), maka anda akan kelimpungan dan ngga kuat membayar cicilan pinjaman dan pada gilirannya anda akan menjual rugi itu tanah.

Bagi yang tau resiko investasi tanah dan siap long term dia akan mempertahankan tanahnya karena dalam properti (dalam semua produk) ada yang namanya PLC (product life cycle), ada saat saat naik, booming, decline lalu berulang lagi siklusnya. saat-saat ini udah pada posisi decline dan menuju ke bottom dan dalam tahun-tahun ke depan sektor property akan booming lagi seperti tahun 2003-2005.

sebaliknya saya ada cerita lagi , klien saya dia dulu membeli tanah di jalan mayjen sungkono-surabaya, dulu jalan ini adalah 1 jalan saja. dan berada pada pinggiran surabaya. sepi dan tanah masih murah. tapi dia berpikiran long term dan ia menginvestasikan uangnya ke tanah di mayjen sungkono ini. dia membeli dengan harga hanya 50 ribu per m dengan luas 1500m. dalam jangka waktu 20 tahun sekarang mayjen sungkono adalah JALAN KEMBAR UTAMA akses ke SURABAYA BARAT dan harga tanah yang mencapai 10 juta ke atas per m-nya.

Jadi INVESTASI TANAH :
OK=kalo anda siap longterm investment
OK=kalo lokasi tanah anda punya prospek bagus (bisa cek di tata kota untuk pengembangan area sekitar tanah yang anda beli. bilang aja ke petugas mau cek tanah apakah tanah yang mau dibeli terkena pelebaran jalan. bebas biaya)
OK=jika suatu saat mau dibangun rumah baik dijual lagi atau ditempati
NO=jika modal anda dari hot money
NO=jika anda bersifat short term

KARATERISTIK TANAH YANG IDEAL UNTUK INVESTASI:
1. Bentuk dimensi tanahnya beraturan , misal berbentuk bujur sangkar atau persegi panjang
2. Semakin lebar tanahnya semakin bagus
3. Jangan pilih tanah yang terlalu pendek panjangnya. panjang ideal minim kalo perumahan 15m ke atas. kalo komersial minim 20m
4. lebar favorit orang untuk perumahan menengah 8 m, 9m 10m. untuk kelas atas 15m, 30 m lebarnya. PANJANG biasanya mengikuti asal bentuknya persegi panjang
5.jangan sempit belakang.
6.jangan pada posisi hook (kavling pojok), karena demand sedikit, sulit nanti jualnya
7. jangan tusuk sate, hadap barat, ataupun setengah tusuk sate (maksudnya separoh lebar tanah pada posisi tusuk sate)
8.jangan pilih yang di depannya ada tegangan tinggi listrik, sulit jualnya
9.ROW depan tanah semakin lebar semakin baik.
10.jangan pada lingkungan kampung/gang. sebaiknya pada perumahan, atau area komersil(tapi mahal biasanya)

itu beberapa hal yang mesti diperhatikan waktu investasi tanah. poin-poin diatas juga bisa diterapkan dalam pemilihan rumah yang ideal untuk anda.

ok. berikutnya saya coba membahas hal-hal mistis seperti nomor rumah, hongsui, dll yang percaya atau tidak percaya anda harus tau paling tidak supaya sebagai investor, kita tidak kesulitan menjual kembali investasi kita.ok

---

Last edited by NovenaRealty; 29-10-2009 at 03:49 PM..